海外房价多少钱一平_海外房产价格冰点是多少

1.2019海外房产投资哪个国家好？

2.房产投资为什么要投商铺

3.政策未松动 多地房贷利率稳中微降

4.南京日报的报刊版面

5.银行、信托通道紧缩逾六成 房企融资凛冬已至

6.什么是次贷危机，会造成什么后果

7.这次的突发，导致手上有海外房产的都到国外去住了，想问下选加拿大房产怎么样？

经济危机对中国的影响

摘要：目前美国次贷危机已全面爆发，不仅引发了全球金融动荡，而且开始对实体经济产生影响。随着股市暴跌和信贷收缩，投资者信心崩溃，许多发达国家和一些新兴市场国家纷纷陷入衰退，世界经济步入停滞甚至衰退的风险明显上升。

关键字：经济危机，影响，就业。

美国经济危机对中国银行业的影响。

央行的货币政策陷入“左右为难”的境地。目前，在“保增长”和“控制通货膨胀”之间，央行的货币政策“左右为难”。在全球经济危机下，中国的经济增长受到抑制，增长率放缓是必然的，但在连续10年的高速增长下的“急刹车”会是一大批企业倒闭和就业的困难，影响社会稳定和谐。但放松货币政策又使已经比较严重的PPI和CPI更加泛滥成灾。15日宣布的“两率”下调市场并不领情就是证明。同样，人民币对美元是继续升值或是贬值也是“两难”选择。就在最近两天，以美联储为首的全球央行和金融监管当局各显神通，为金融体系注入超过3000亿美元的流动性。美联储过去两天连续通过回购协议向市场注资1200亿美元，这是“911”以来最大规模的注资行动。在美国之后，欧元区、英国、日本、澳大利亚以及瑞士等多个央行也连续取注资措施。在亚洲，中国大陆和台湾都先后宣布下调存款准备金率或是利率，印尼则宣布下调隔夜回购利率。但各国央行的努力没有马上收到成效，道指、标普500指数、纳指、欧洲股市、伦敦股市全线下跌沪深A股金融股抛压沉重，沪指的十年成本线也岌岌可危。在投资者的信心跌到“冰点”之后，任何的救市措施都会在沉重的抛压之下，变成“昙花一现”的“绿色风景”。但需要积极的财政政策，今天的印花税单边征收就是较好的救市行为。在投资者信心丧失后，最好是彻底取消印花税。

美国经济危机对中国房地产行业的影响

在全球经济危机带来的经济下滑趋势中，中国房地产行业的真正“冬天”和银行不良风险将在2008年末与2009上半年开始显现。未来房产业的成交量持续下滑、购房者信心减弱和持币观望、空房率持续增加与毛利率下降，将导致开发商遭遇现金流的困扰，银行业中的房地产不良风险将大为提高。

根据高盛从银行向65家房产商贷放记录分析来看，从去年10月楼市调整以来，开发商现金流不足现象，就已逐渐暴露出来；但开发商仍以较高的利率，从国内外的私人投资者吸引了资金。为了筹集现金，国内大牌明星房地产开发商万科、恒大等都在竞相降价销售，明显看出珠三角城市的房价已陷入下降趋势，尤其是同比下降较多的三个城市是深圳、广州与惠州。中国机构在16日表示，8月追踪70个城市的房价指数首度较前月下滑，上海地区下跌了0.2%。目前，中国各地房价下跌现象越来越普遍，房地产投资进一步萎缩。此外，曾踊跃投资上海房地产的摩根士丹利，如今却要抛售部份最顶尖的豪宅，最近大摩旗下的房地产基金将两栋上海豪宅标售，包括新天地超过100间的商务住宅。此外，大摩原本有兴趣买下上海最高楼--上海环球金融中心的楼层，而后也作罢。结合美国的“经济危机”来看，大摩标售中国房地产有可能是为潜在的流动性危机做准备，它可能也预示着部分外资开始准备撤出中国房地产市场，这将对本在严冬中的中国房地产市场“雪上加霜”－－先是开发商面临偿付能力危机，其后是实力不济的房地产开发商倒闭，进而殃及国内银行。

美国经济危机对中国钢市的影响

就以刚刚发生的金融来说，美联储、欧洲央行、英国央行和瑞士央行16日共向金融系统注入超过1800亿美元的资金，以缓解流动性不足。然而缓解毕竟只是缓解，危机已经发生，其对世界经济的消极影响却正在扩大化。以房地产为首的各行各业都面临着生产和需求的下滑，对钢材需求将会出现极大的萎缩。统计显示，作为全球第一大钢材生产国和钢材出口国，2006年中国的钢材出口量达到了4300万吨，2007年达到了6264万吨，而2008年1-8月份，钢材出口4184万吨，同比减少325万吨，下降7.2%。一旦钢材出口受到世界钢材需求极具萎缩影响，必将会把中国国内钢材产能“供过于求”的程度推升到一个新的高度，届时国内钢材行业将会面临一个长期的下滑局面。国际经济危机对中国钢材的影响不仅仅体现在打击出口，在中国加入WTO以后，中国的经济也越来越全球化。世界经济的衰退，也必将极大的影响中国经济的发展势头。今年上半年，为了抑制通货膨胀，的政策是收紧货币流动性。而在国际经济危机对中国经济的抑制作用越来越大的的时候，又开始逐渐放宽货币政策。几乎是在美国三大投资银行一个被收购，一个宣告破产，另一个则出现破产告急，引起美国800亿美元的注资同时，国内央行的“加息行动”终于因势而变。9月15日，央行宣布，9月16日起，下调一年期人民币基准利率0.27个百分点，其他期限档次基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整，存款基准利率保持不变。9月25日起，除中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行和邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。与以往一样，政策的调整只是因应经济发展变化的需要。此前的加息行动是为了防止经济过热，此次降息将是为了防止经济出现衰退。短短半年的时间，政策变化的如此明显，可见中央已经预感到此次国际经济危机对中国的巨大影响。所以笔者断言，既然此次国际经济危机对中国的影响巨大，而中央需要通过数次上调两率才能一直经济过热的发生，那么也必将需要数次下调，才能度过愈演愈烈的经济危机。

对于中国国内钢材的生产、销售和需求来说，“两率”的下调无疑是一件利好。但由于下游房产、家电、机械制造等等钢材需求行业的萎靡，“两率”的下调几乎可以忽略不计。众所周知，近期全国各地的房地产价格都出现了明显的下跌，而下跌通道一旦形成，想要在短时间内恢复市场信心，则是一件非常困难的事情。在国际经济危机的影响下，中国国内无论是开发商、炒房客，还是购房百姓，都会对房产投资再三审慎。那些整天嚷嚷着救市的开发商和炒房客的唯一目的就是“解套”，继续追加投资是不可能的事情。这很有可能造成中国房地产业相当长一段时间的低迷。除了房地产行业以外，中国的出口型经济也会受到相当严重的影响。今年中央提出要把中国的“出口拉动型”经济转变为“内需拉动型”经济，但毕竟目前中国是“出口拉动型”经济。可以预见到，如果目前国际正在发生的经济危机真的演变成1923年的“大萧条”，那些以出口为主中国企业必将受到沉重打击。我们都知道，钢材的需求涉及到各行各业，几个主要行业的萎缩对钢材需求的影响之大可想而之。所以笔者认为，在国际经济危机的大背景之下，中国钢铁业将会面临一到两年的萧条时期。

美国经济危机对中国航运业的影响

航运业整体为周期性行业，近些年航运市场高点使得船东增加了大量的船舶订单，即使不考虑需求下降，都足以让航运业进入下行周期，而基于中金宏观组对中国和全球经济未来更加看淡，我们认为航运市场的盛宴已经过去，08年将为周期的顶点。干散货市场：由于订单量巨大，将面临3-4年的下行周期，目前预计09-10年平均BDI为5000和3000点。油轮市场：未来三年的下行周期只在2010年可能会有所反弹，成品油轮运价下行幅度将略好于原油轮。集运市场：在09年将继续低迷，2010年是否能够走出低谷尚取决于欧美经济走势。给予航运股整体“跑输大盘”评级，未来建议“回避强周期，区间交易弱周期”，四季度季节性旺季带来股价反弹将是出货机会。我们将中国远洋、长航油运、中海发展和中海集运盈利预测不同程度下调，同时将中海发展和中远航运评级从“推荐”下调至“审慎推荐”，中国远洋和长航油运评级分别从“推荐”和“审慎推荐”下调至“中性”。

美国经济危机中国纺织行业的影响

生产所用原、辅材料成本、能源成本、劳动力成本等持续上升、人民币升值、美国次贷危机和国内市场持续疲软的共同影响，2008年1-6月，公司净利润比上年同期下降了43.70%。2008年下半年受国内、国际经济大环境的影响和制约，众多不利因素依然存在，对公司经济效益影响较大。这是德棉股份半年报中的一段表述。受次贷危机等因素的影响，类似的表述见诸于诸多纺织企业的公开资料。纺织行业困难重重。 “前7月出口价格上涨对出口额增长的平均贡献率呈现节节下滑的态势，也就是说，我国纺织出口提价能力正在逐渐趋于衰竭。”日前，第一纺织网总编汪前进公开对纺企出口提价能力表示担忧。数据显示，今年二季度开始，我国出口价格增幅开始加速回落，致使前7月我国纺织出口综合价格指数升幅减缓至3.52%，数量增长幅度降至5.21%，而同期纺织出口额增幅也降至8.92%，价格对于出口的贡献率显著低于量。行业不景气还严重影响了投资者信心。第一纺织网统计数据显示，今年1-7月我国纺织业累计完成投资1534.10亿元，同比仅增长13.14%，增速较去年同期回落了13.15%，纺织投资实际已经回落到10年均值以下。据中国纺织经济信息网行业分析师刘欣介绍，从分行业投资情况来看，除了棉纺行业的投资规模较上年同期有所萎缩，其他行业均呈继续增长之势，但丝绸、制成品、针织、服装、化纤、纺机等行业的投资增速较上年同期都有不同水平的回落。其中投资增速回落最为突出的就是纺机行业，其投资增速较上年同期大幅回落了30.92个百分点。另一方面，众多纺织服装企业开始进行人力成本的裁减，目前，已经有30家纺织服装上市企业中报显示，“支付给职工以及为职工支付的现金”同比下降。

美国经济危机对中国旅游业的影响

金融危机及其所带来的经济衰退必然会对我国入境旅游收入、旅游企业投资和国内旅游消费产生不同程度的负面影响。

首先，入境旅游可能滑坡。我国入境旅游客源主要来自于香港、澳门、台湾、韩国、日本、俄罗斯等周边地区和国家。目前香港、台湾、韩国、日本等均已深受冲击，股市暴跌，经济放缓。目前这些国家股市低迷，企业投资缺乏信心，私人消费普遍缩减。在此背景下，无论是公务旅游还是消遣旅游都将受到影响，而这会在一定程度上会削弱奥运给我国旅游业带来的拉动效应，从而使得入境旅游增长放缓，甚至出现绝对量的减少。

其次，价格优势受到削弱。在国内经济持续衰退的情况下，美国大量发行美元借以刺激经济，从而导致美元大幅贬值。与此同时，金融危机使信贷紧缩问题严重危及欧洲，并拖累各国经济步入衰退，欧元、英镑贬值压力加大，人民币升值加速尽管我国的金融体系所受影响相对较小，但人民币对美元及其他货币的持续升值，将削弱我国入境旅游长期以来所保持的价格优势。

再次，国内旅游支出消减。一方面，金融危机加剧了我国A股市场的下滑，使投资者资产缩水，减弱了部分居民的实际购买力。另一方面，金融危机存在的诸多不确定因素和潜在风险，也使得人们风险厌恶程度普遍上涨，对未来的就业状况和收入预期不甚乐观，当居民收入预期不佳时，首先压缩的就是旅游等非必需性消费。因此，国内旅游也会受到一定影响。

最后，企业融资趋于困难。目前全球金融体系处于动荡之中，银行不良资产大幅上升，为避免风险，银行普遍惜贷。与此同时，金融危机使“华尔街模式”受到严峻挑战，暴露了现代金融业在产品创新和市场监管等方面存在的严重漏洞，有鉴于此，我国必然会进一步加强金融监管，紧缩银根。在宏观经济政策方面，为防止经济过快下滑和物价过快上涨，中央提出了“一保一控”的宏观调控政策，一“控”就决定了货币政策短期内不可能明显放松。即使不久前出台的“两率”下调，也仅仅是为了解决中小企业资金困难问题，对度村、主题公园、旅游房地产等大型项目建设融资的影响极为有限。因此，受金融危机影响，此类企业融资将趋于困难。

总体来说，在消费方面，此次金融危机将给我国入境旅游和国内旅游带来一定的负面影响。具体到不同的行业和市场，其影响程度可能有所不同：就行业而言，酒店业、航空业受到的影响更大一些；就分层而言，定位于中、高端市场的企业所受影响更大，而低端市场影响相对较小。在投资方面，将导致大型旅游项目的融资更加困难。

结论：

金融危机虽然不是在中国产生，但是其影响是波及全世界，中国也不利外，中国的许多行业受到其影响。首当其冲的是金融行业。原本风光无比的投资银行、证券公司、保险等金融机构，几乎都大幅削减甚至取消了校园招聘，而近年来发展势头迅猛的外资银行也放缓了发展步伐。同时，地产、汽车、广告等实体经济受到波及。石油石化、能源、矿产、出口贸易、物流类也前景不明。与此同时，美国由于经济的恶化而大幅缩减了进口，使中国进出口贸易开始呈下滑态势，未来的形势也不明朗，预计明年情况将进一步恶化，贸易物流类企业的招聘需求将有所下降。由于市场萎缩，需求下降，不少高科技企业今年也缩减了招聘，尤其是硬件和软件外包、芯片制造等行业。同样，通讯和互联网企业也放缓了扩张的脚步。

等等这些影响都会左右中国人民的生活，这些行业的受损使得更多的企业倒闭，使得更多的人下岗。所以就业市民生之本！中国经济的确应早实现由外需主导向内需拉动，中国企业也应该着力于产业升级换代，即使这种转型导致一些企业的死亡。不过，面对失业人口可能激增的情形，只有保证就业才能为调整赢得必要的稳定的环境。当此艰难局面，帮助国民保住他们的工作，正是应尽的最大职责之一

参考文献：

中国经济信息网

经济观察网

经济观察报

2019海外房产投资哪个国家好？

随着市场逐渐企稳，公募基金发行也迎来局部回暖。据wind数据统计显示，今年以来发行的主动权益基金次新基金的发行规模以及部分基金的认购户数来看，近段时间公募基金发行呈现向好态势，据wind统计，今年以来公募基金的平均发行数量为7.62亿份，发行数量合计4106.07亿份，基金市场获得投资者追捧。另外，从业绩上看，次新基金超过同期老基金业绩超12%，同样跑赢同期沪深指数。

业内人士认为，目前新发基金对于基金管理人何投资者来说，都是不错的布局窗口。相比老基金被历史持股拖累，次新基金的建仓期仓位灵活，可从容布局，更容易获得超额收益。公募基金虽没有了前两年的火爆，但发行冰点正在过去，长期投资更令人关注。

次新基金正有序择机进场

Wind数据显示，截至5月24日，开年以来成立的243只股票型基金规模达277.21亿元，604只混合型基金达到了1456.25亿元。从净值波动的节奏看，次新基金正有序进场。

据作者统计，截至一季度末，1月下旬成立的36只主动权益类次新基金的股票仓位平均值为53.83%。其中，各只基金经历2个月左右的运作，已经将股票仓位迅速拉高。数只基金在一季度末的股票仓位已达到90%，如创金合信专精特新、华安优势精选混合在一季度末股票仓位已达到93.68%、93.65%。

紧凑的加仓节奏在二月与三月同样得以表现，另外，权益资产投资比重逐渐提升，使得正在建仓的次新基金中更加速提高仓位。特别是持有期产品，其股票仓位提升更甚，例如中欧多元价值三年持有混合，其股票仓位已达到94.28%。

但值得关注的是，持股仓位也出现了较大分化，一些次新基金处于仓位中枢较低位置，例如融通稳信增益6个月持有、中欧招益稳健一年持有等偏债混合则保持在3%左右的仓位。

与同期老基金的仓位相比来看，截至一季度末，排除股票型基金外，具有可比数据的混合型次新基金平均持股仓位为44.14%，同期混合型老基金平均持股为67.09%，可见，老基金持仓更高，在整体下跌的市场中也更容易造成回撤，相较而言，次新基金仓位更为灵活。

据了解，新成立基金一般会有不超过6个月的建仓期，在这期间，基金经理会结合市场行情，根据自己的投资习惯逐步建仓。沪上一名基金研究员向作者直言，“就次新基金而言，其仓位更加灵活，能在当前市场下跌何选择加仓时点时更加游刃有余。另外，次新基金的投资组合构建，基本上是对未来短期，一年或半年判断的映现，在一个新的建仓期布局，能让投资者更快做出选择。相比老基金的基金经理，他们是在很久时间做的布局，并不具备这样的优势。”

沪上一位管理次新基金基金经理认为，在当前的时间节点上，一些优秀的资产优势已经凸显，许多优质个股已出现了非常好的长期投资机会。投资组合正向该类资产快速集中。

主动权益类次新基金跑赢市场

Wind数据显示，截至5月24日，今年以来新成立的540只主动权益类基金(包括普通股票型基金、偏股混合型基金、灵活配置型基金、平衡混合型基金)(份额分开计算)成立以来平均回报为-3.13%。而对比主动权益类老基金，今年以来平均收益率为-15.39%，数据上看，次新基金超过了老基金业绩愈12个百分点，沪深指数年初至今涨跌幅为-17.94%，次新基金回报同样跑赢其愈14个百分点。

对此，华东市场人士向作者反映，在今年市场动荡的背景下，一部分的次新基金的运作思路大致都是以绝对收益为目标，在没有机会或市场整体下行风险较大的情况下，会使用低仓位运行，这是老基金没有的优势。

面对开年以来的市场波动环境，基金经理会选择加速或减慢减仓的速度。而次新基金具有布局灵活性，使其相较于全市场有超额表现。

上述基金经理分析，今年次新基金较同类老基金有明显的超额收益，核心的点在于次新基金仍处于建仓期，基金中股票资产占比相对来说较低，而建仓中的基金，基金经理可以把我建仓节奏，因利择时进场，权益仓位没有限制，同类老基金则要保持在合同限制的范围内，因而股票资产占比较高。其次，除了仓位影响外，投资经理的投资风格也会影响基金业绩。

新发基金的基金经理有话要说

公募基金发行暖意初现，基于对当前布局机会的看好，多位知名基金经理推出新品。对此，作者访谈了几位近期新发产品的基金经理，就后市发展与研判进行了深入讨论。

国富鑫享价值一年封闭混合基金由国海富兰克林基金经理刘晓管理，展望后市，她有几点看法可谈。

从经济发展角度来看，去年四季度稳增长压力逐步增大，许多稳增长措施仍需一定时间才能显现出效果，因此今年上半年经济压力相对较大，市场自身的抵抗力较弱。在市场本身较弱的情况下，又叠加两大超预期的负面因素冲击，一是俄乌冲突导致的大宗商品暴涨，二是国内疫情反复，目前可能是全年市场最糟糕的阶段。当前虽然政策层面较为呵护，市场情绪基本发泄至底部位置，但基本面反转或仍需等到二季度甚至是三季度，在此之前可能都是较好的建仓时机。

行业板块方面，刘晓进一步指出，将重点关注煤炭、有色、光伏及稳增长相关板块。能源和有色金属等行业过去几年没有做特别大的产能和开发支出，导致现在的供给弹性不足，预计今年价格将保持高位。虽然煤价去年达到高峰后有所回落，今年也许到达不到去年的高点，但今年的均价应该会高于去年，铜、油、有色金属等也存在相同的情况。今年整体来看煤炭和有色的景气度会比较高。

在经济压力较大的情况下，刘晓认为今年稳增长板块将会发力。目前专项债已经在着力推进中，但地产投资还需要等待，地产的逻辑需观察政策拐点，还需要一段时间，阿尔法机会主要存在于地产链的其他环节，比如建材、家电这两个板块，其中一些具备抗风险能力的标的，阿尔法和成长性已经非常明显，并且这两个板块在经历过业绩和估值的双杀后，当前处于比较低的位置。

此外，光伏板块自2020开始，由于海外需求的爆发，行业成长性被市场接受，2020年、2021年行业估值提升明显，业绩增速较快。然而2021年行业经历了硅料价格的大幅上涨，行业的盈利并不高，但其仍大幅上涨的主要原因是市场在交易未来确定性的高增长，忽略了短期业绩的不兑现。而就目前来看，光伏板块整体估值相较年初已处于合理位置，同时行业未来几年预计仍能贡献比较可观的增速，进一步下杀估值的可能性较低，当前或为可以逐步收集筹码的阶段。刘晓对此补充道：“今年主要是赚超预期和业绩增长的钱，业绩增长已经体现在各自的盈利预测表里，更多的是看个股的机会。”对于后市投资机会，刘晓表示二三季度是较好的收集筹码的阶段，未来的研究的重心将继续放在自下而上选股，重视公司业绩增长和估值匹配的逻辑。

2020年股基冠军基金经理陆彬表示，现在最焦虑的不是市场的下行风险，而是“上行风险”。在他看来，当前的投资机会大于投资风险，现在得和时间赛跑。

据悉，拟由陆彬管理的新基金汇丰晋信时代先锋已进入发售，陆彬本人将自购516万元，公司将出资1000万元认购该产品。

面对眼下诡谲多变的市场，关于控制风险的投资建议，陆彬表示，理解当下市场行情是“上行风险比下行风险要大得多”。

在陆彬看来，风险是有上行风险和下行风险。上行风险，即在市场好的时候投资者往往会觉得回报率低，没有及时参与市场。下行风险，即在市场不好的时候，大家往往觉得下跌是一种风险。在陆彬定义的投资维度里面，风险是有上述两个维度的。

“如果客观评估风险的话，当前上行风险会比下行风险要大得多，市场的机会比市场下跌的风险要多。”陆彬表示，很多个股的投资机会比风险要多。

陆彬强调，现在如果大家过多担心波动和悲观的下行风险，往往可能承担的是未来两三年(的上行风险)。在陆彬看来，投资者如果没有在市场隐含回报率比较高的时候，估值比较合理或者相对低估的时候去做投资和布局，往往这个就带来可能未来的上行风险，错过未来两三年可能的市场估值回归和价值发现。如果届时投资者再去做投资，可能会承担非常多的估值风险和下行的风险。

对后市发展，陆彬认为，当前市场的机会是远多于风险的。不管是从自上而下的风险溢价，整个市场和各个行业的估值的水平，还是自下上来看，很多公司一两年的预判的隐含的回报率来说，陆彬明确表示，当前市场的机会是多于风险的。“同时，我们可能会在核心资产领域里面的新能源互联网、医药消费、军工，同时PEG生产里面的高端装备新材料和TMT里面去找到我们觉得具有张力的或者是具有比较大的隐含回报率的这些投资机会，同时我们也会去关注周期和价值股，我们来做好风格的对冲和风险的应对，这是我们大体对于市场的观点。”陆彬道。

对于未来的投资机会，陆彬表示，今年后三个季度的投资主线可能是优质成长板块，他关注四大方向机会。第一个是核心资产中的新能源汽车，光伏、医药和互联网;第二个是成长股中的高端装备、新材料和TMT;第三个是大盘价值股中的房地产、券商等;第四个是周期类的油气产业链的公司。

申万菱信基金新发产品申万菱信乐融一年持有混合于近日发售，拟任基金经理付娟对于后市也有几点研判。

从宏观经济上看，疫情形势或拖累上半年经济增长，部分数据已呈现边际向好。此轮疫情对于消费、物流、投资、生产等领域均产生较大影响，预计会对二季度经济数据产生拖累。预计各类结构性货币政策将在二季度稳增长中扮演更重要角色。整体来看，部分数据已呈现向好趋势，4月以来供应链受疫情影响边际向好。同时，在基建投资加码的大趋势下，4月中旬以来钢铁表观消费量和水泥出货率均有明显改善。

从汇率上看，美国或修正“过饱和”的加息预期，汇率短期不会导致货币政策收紧。5月FOMC会议将政策利率(联邦基金目标利率)自0.25-0.50%上调至0.75-1.00%，上调50bp。对于未来加息的步伐，鲍威尔表示，FOMC认为，未来两次货币政策会议各加息50个基点是可能的，但其并没有积极地考虑单次加息75个基点的可能性。此前，市场对于美联储加息的预期已经“过饱和”，随着后续通胀数据逐步阶段见顶，预计美联储加息节奏难以进一步加快。4月25日晚央行下调外汇存款准备金率1个百分点，直接释放美元准备金，相当于增加美元供给，有助于暂时缓释人民币贬值压力，但预计不会改变人民币贬值的趋势。

从A股市场上看，疫情超预期恢复下A股风险快速释放，A股中期机会或大于风险。估值层面，全A估值已经跌到历史低位，ERP处于三年滚动1倍标准差之上，多数成长细分已经跌回1x甚至0.5xPEG的水平，主要风格中部分板块处于估值15%分位数以下。市场交易估值层面性价比已经凸显，市场交易接近情绪低位，A股中期机会或大于风险。风格上，稳增长预期阶段性已较满，更看好当前估值性价比较高的成长修复力度，待行情恢复，成长股或将扮演反弹先锋角色，如半导体、新能源等。

房产投资为什么要投商铺

海外房产投资，需要考虑的因素无非几个：安全性，实用性（是否有自住等需求），成本（性价比），升值空间。

而英国、美国、澳洲、东南亚；这些国家的投资看点在哪里，又有没有什么投资雷点？

首先美国：

许多海外投资者可能会想到买一套美国的房子如何。一般美国的看点是在“世界第一强国”这个标识上，当然会有一些卖房商会打出美国的产权保证、环境优良、高租金回报这些优点。但这些优点其实其他国家的很多房产也能具备。那么美国卖房的agency，一般都不会掩盖一些美国买房的劣势和难度问题。这里蓝莎给大家普及一下。

劣势：高额地税、租务管制、交易税费、环境复杂

实际上了解美国的人都知道，美国本地人不喜欢买房，原因是“买房容易养房难”，美国房价上涨幅度不算大，买房压力不算大，但是在美国每年要“供房”，即年年给上交一笔钱，林林总总算下来也许不比租房划算，据皮尤研究中心(Pew Research Center)统计，美国近几年来“只租不买”的家庭高达43%。

美国人其实自己也算账，也抠门。先不说前期买房的各种费用总额大约是房产价格的3%-5%。每年的地税：1%-2.4%，是很头疼的。打比你付100万美元买了一套美国房，地税率2%，那么每年你要为这套房缴纳2万美元的房产税，100除以2＝50年，也就是说你每50年就要重新把自己的房子买一遍。并且更吐血的是，地税还是根据房子的“当下实际价值”来收的，也就是房产如果翻了一倍，也就要交翻倍的房产税，哈，羊毛都是美国薅了。加上年利率收外国人的会贵，4-6%,如果是买的房，这样下来年租金分分钟就打水漂了。

再比如租务管制，法律限制了房东对房客收取的房租数额只允许每年的房租上涨一定的额度，比如2.5%。导致房价和房租的涨幅都不能高，这也是美国增值的一个局限。再后来你想要把美国的房子卖出去，如果是投资房，增值部分需要交纳15%-30%的资本利得税，想想也挺肉疼的。更加苦逼的是，遗产税在美国的外国人需要交40%，只有6万美金的免税额，而美国当地人遗产税免税额是549万，所以考虑资产转移到美国还是这么一个预计。

最后来讲一下安全性的问题。选择房产其实无外乎选择一个国家。而由于，美国最近搞得一系列事情大家都有耳闻了，除了政策上搞中国，各种限制（逐中国留学生出境，停发签证等），美国治安和社会构成属性也非常复杂，很难讲美国置业是一项稳当的选择。

其实美国选房也非常复杂，大城市贵，小城市偏，而且城市之间距离很远，法律系统也存在差异，很难去选到合适房子，费神费时。各种环境复杂，就连美国波士顿管理学院的博迪教授都强调：“不要去投资当地人更有优势的市场。”不建议中国普通人在美国买房。

所以美国房产还真的不是一般玩家能够碰的。

其次澳洲：

很多人考虑澳洲置业的初衷也比较简单，比如保护私有制啦，发达国家能保值啦，阳光海岸空气好啊，汇率低还相对便宜啊...之类的。但其实澳洲有地梦也不是那么简单的。

举个简单的例子，澳币的汇率非常不稳，可以说是过山车，而且汇率这个玩意儿太复杂了，作为初级玩家，还真是没有一双慧眼能够有预计。比如2012年的时候澳币兑人民币在6.几，到13年的时候就变成5.几，随后的14到15年，则是越来越向下的趋势，最低到4.6。你说如果是2012年用人民币还澳元在澳洲买了一套房子，到15年实际上房子就从汇率来讲就已经亏了25%，也就是四分之一套房子出去了，套四直接亏成套三，酸爽吧。还更别说这次疫情澳洲汇率还跌到了冰点4。结合最近澳洲政策，再加上澳洲的留学生真的是租房主力军啊，不得不为澳洲房产销售商捏把汗。这个情况，敢买真的是条汉子。

再一点的税费，各种房屋购置税，交易税，所得税，房屋持有时候的税费，物管费，垃圾清运费等等，开支实在不小。关键是澳洲的税费还不是稳定的收取，受澳洲政策影响，况且政策稳定性是比较差的。一个党一套政策，可能上一年还有负扣税政策，今年取消；然后专门揪着中国人查，比如严查买房资金来源，提高税费等等，伤的起吗？伤不起，只有无奈地出钱呗。

再来讲澳洲的房贷利率十年平均为7%左右,浮动范围在5%-8%之间，真?不低。如果纯买房租出去，抵不了每年的还贷额。所以澳洲的阳光，有时候还是有点烫手的。

第三，来讲一下最近被炒得很凶的“东南亚”：

比如泰国，最近几年旅游很火，然后中国人就觉得泰国很好啊，可以去养老，去度，房子价格便宜，完了租出去，卖出去，一举两得，说不定可以有收益。但这种想法真是too young too naive。

首先投资房产的地点，一定要看房产地点的经济社会实力。泰国啥样，就是一个搞旅游的国家，自己本国经济进步没办法突然依靠某个产业突飞猛进，人口和房价涨幅，不也就能预期了吗？比如你的泰国房产要想出租，只有旺季那几个月出租地出去，有游客花钱买单，但是淡季得有大半年空置，烂在手上每月还要交高额物业费。不好租更不好卖，因为泰国除了泰国人以外，任何外国人都不允许购买泰国的土地。并且泰国规定以任何形式购买的土地，都不是在法律框架下进行，风险由投资人自行承担。一栋楼外国人持有比例不超过49%，这是泰国的规定，所以泰国有很多专门卖外国人的盘，外国人买是高价，开放商赚钱了，给本地人的就低价抛售，你跑去买不是送人韭菜割。

再说泰国的房产不便宜，曼谷的精品盘跟上海的价格也不相上下了，你听说的便宜的，都是特别偏的位置，买了不好租不好卖，看似便宜其实性价比是非常低。

再说即便是曼谷的二手房，也很难卖出去，没有外国人看二手房，泰国本地人也不愿意买二手房，况且你还是个外国人，在泰国卖房各种不便，失望几个月，就只有等割肉降价的份。

再比如越南、马来西亚这些地方，其实更泰国房产的道理是差不多的，就是国运大环境你能赌吗？还有法律对外国人保证的问题，私人财产健全的问题，开发商物业靠不靠谱，跑不跑路的问题。这些都是豪赌。

以上几个国家的房产市场，并不是劝大家直接拉黑，而是需要仔细考虑评估一下利是否大于弊，风险是否大于机遇。其实如果真的是考虑移民或有自住需求，那肯定考虑在当地买房是最合理的。

总之，我建议，如果你只是普通玩家，以投资为主，海外买房首先是选国家，要投就投经济强的国家，而其中最优的选择就是英国；再来看就是保值升值的房产牛市，这也是英国的表现出众。

首先提上来讲一点就足以服众：那就是海外买家和本地买家在英国买房，是被无差别对待的。

也就是在英国买，不用交外国人税，而如果在其他国家买，就算在美国，买房首先要交5%的税，你想想就算这个房子2年涨了5% 再售出，算下来也是一个亏本的买卖。

如果这一点不够说明问题，我们从各个层面来纵向比较一下各个国家的不动产投资政策：

这样一来就能看出，为什么英国房产，能颇得海外买家青睐。再加上英国房市一向看涨，也怪不得此次疫情期间，美国黑石集团，李嘉诚等又在英国地产市场有大手笔的动作。

为什么要投英国？下面从各种层面来一一分析英国买房的优势：

从成本角度来看：

房价低于北上深，且房产产品丰富，价格区间大，付款周期灵活，适合不同预算的投资。没有百分之几的外国人购房税，因此比澳洲美国等购房成本少几十万；房屋无公摊精装带家电，永久产权踏实放心。利率超低，最低1.69%年利率还可以只还本不还息，资金不多也可以买得起。

从刚需的角度来看：

10万以上英国留学生以及留英的人群，留学，工作每年交租金上万镑，不如买房，有很多在英留学生或者工作人群没有提前做了解，从而后悔没有“以房养学”，“以租养贷”，把学费生活费全部赚回。了解了英国房产，有条件买的都会选一套购入。

从趋势以及投资时机来看：

目前英镑汇率处于历史较低水平；且海外投资买家来自世界各地，并不依赖单一国家投资群体，英国房产持续吸引海外买家关注。即便是疫情期间，英国房产市场也并没有褪温，Rightmove最新报告显示，2020年6月英格兰地区房地产市场卖家挂牌价比3月份上涨1.9%，比去年同期上涨2.9%。代表着英国房产持续稳中有进。

再来，英国这个月出台减免购房印花税，购买明年3月底之前交付的房产通通减免高达13万人民币的印花税，可谓是真正地对买家发了

这些都意味着海外买房，可以考虑英国。

英国蓝莎置业

政策未松动 多地房贷利率稳中微降

以下答案有上海Q房网诚信经纪人李彦鹏整理提供！百度账号就是微信，房产问题随时咨询，购买房产，你出首付，我管月供！

1、投资回报率高：较低的存款利率，会导致资产缩水。

由于长期保持较低的银行存款利率，物价在不断地上涨，通货膨胀是不可避免的（钱变得越来越不值钱），货币贬值找不到其他对冲的方式，那么只有通过购买商铺等固定资产的方式来实现货币的保值、增值。

2、投资灵活：购买商铺远比购买黄金等奢侈品有更多优势。

与投资黄金珠宝相比，一则大众购商铺都能鉴别商铺的好坏，而购买黄金珠宝难以辨别真优劣，且保管黄金让人费心；二则商铺有广泛的使用价值，不仅自身在不断大幅升值，而且还可自主经营或租赁经营。黄金只是一种奢侈的消费品，且就目前的黄金市场来说，国际金价已经到了一个相对的高位，即将有一个回调的过程，现在买黄金就有可能被套住。在通货膨胀的压力下，购商铺是可让资产保值升值的稳妥方式。

3、投资风险小：股票市场变数较大，且劳神费力。

投资商铺可坐享其资产升值带来的收益，日常生活、工作不受影响。炒股、买基金得天天盯着，时时留心，生怕下跌，既劳神又费力；涨了还好，一旦被套牢，牵连全家，让人身心俱疲，鸡飞蛋打。尤其最近一段时间，股市狂跌，很多股民叫苦不迭，有了切身经历后，纷纷退出股市，转而购买房产。起码房子都能看得见摸得着，是实实在在的东西，何况商铺还能带来双重收益，而且随着租金的上涨，商铺也在不断增值。

4、商铺属于耐久商品，稳定性高。

商铺使用寿命在几十年以上，买商铺，不仅不掉价，还会更值钱，对于商铺这种价值较高的固定资产，人们往往倾向于买涨不买落，别看买商铺一出手就是几十万块钱，而钱并没有消失，只不过由钞票转化为固定资产，在需要用钱的时候，每年有丰厚的租金进账或者把商铺一卖，钱就回来了。买商铺的人嘴上抱怨房价太高，实际上他们内心希望在购房之后，房价继续上涨。

5、商铺是越老越值钱。

二手住宅房在出售的时候会比同地段的新住宅房便宜，因为二手房存在折旧的因素。而商铺就不是这样的了，一般的成熟商圈需要两到三年的培育期，一旦商圈成熟以后商铺的租金就会逐年增长，商铺就会越来越值钱，所以商铺就不存在二手房需要折旧的说法。再加上二手房市场以住宅房为主，二手商铺非常少，因为已经是成熟的商铺了，很少有人舍得拿出来卖，所以商铺是越老越值钱。

6、商铺成熟有聚合效应。

成熟商铺的商圈有很强的聚合效应，具体从两个方面来说明问题：一、经营者。成熟的商圈会吸引很强的人气，虽然商铺的租金相对来说比较高，但还是会吸引各方的经营者去经营，使这个商圈越做越旺。二、消费者。商家越多、商圈的人气越旺，消费者越爱扎堆去消费。通过这种聚合效应互相融合互相推动，使得商圈和商铺越做越旺。

7、租金的递增保证了租金的长期受益。

随着商铺的成熟，租金会逐年递增，同时众多商铺组成的商圈也越来越成熟，成熟商铺的房租每年远远高于住宅房的租金，而随着租金的上涨，商铺也在不断增值。

8、商铺租金可做养老金、旅游、或教育子女费用来源。

商铺作为一个稳定的投资产品随着租金的不断提高，可以每年不断地为投资者提供可观的现金流。这样一个每年源源不断的现金可以作为投资者的子女教育费用，也可以在投资者年老时作为一个稳定的养老和旅游的资金保障，解决了很多投资者的后顾之忧。

9、一铺养三代。

好的商铺不仅仅自己能享受丰厚的租金，还可以像传家宝一样，一代一代的传下去。因为商铺越老越值钱，时间越长租金越高，商铺价格也会跟着租金水涨船高。这样留给子孙的就是一棵摇钱树，一只财富取之不尽的聚宝盆。

众多房产投资商看来，所谓“一铺养三代”，是指商铺投资具有以下一些优点：

(1)投资商铺具有稳定性，风险少。

(2)商铺不会因房龄增长而降低其投资价格。相反，好的商铺会因商圈的发展成熟而不断升值。

(3)商铺具有投资潜力，目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，价格还有较大的空间。

10、黄金地段（如市中心）商铺有着唯一性、稀缺性、不可复制性的特点。

每一个城市都有自己的商业坐标，比如北京的王府井、上海的南京路、广州的中山路北京路、深圳的老街、南京的新街口、泰兴的鼓楼街。它们都是城市中古老的中心商圈，无论世事如何变迁、商圈如何更替，这里的商铺始终都在乐呵呵地赚钱。即使店铺转手价、租赁价逐年上扬，无数的商家还是打破头皮相争，只为在此拥有一席之地。这些黄金地段的商铺建完了、卖完了，就没有了，别的地段虽然价格低但还是替代不了黄金地段商铺的。所以黄金地段的商铺就有着唯一性、稀缺性、不可复制性的特点。

11、目前没有更好的投资渠道。

目前国内的投资渠道有：银行存款、股市、期货、基金、黄金、收藏品、房产。

银行存款利率最近保持很低水平，随着CPI指数超过了3%中国的负利率时代已经来临，随着物价的不断上涨通货膨胀不可避免的就要来到，存在银行里的资金会越来越缩水。

股市、期货、基金风险很大，尤其是最近一段时间行情暴跌，给很多投资者造成了很大的损失。

黄金只是一种奢侈的消费品，且就目前的黄金市场来说，国际金价已经到了一个相对的高位，即将有一个回调的过程，现在买黄金就有可能被套住。

收藏品要求投资者有很强的专业眼光，因为这个市场鱼龙混杂，一不小心就会受骗，花很大的价钱买回一个不值钱的赝品，会给自己造成很大的损失。

房产是人们普遍认为可以抵御通货膨胀的一个投资产品，尤其是好的商业地产可以让你的资产保值、增值。这也是为什么最近投资商业地产的人越来越多的原因。

12、现在国家政策调控的是住宅房，而不是商铺。

2016年岁初，中央连续出台了系列调控房地产市场的政策措施，从“公积金利率上调”、“外资限炒令”、“国六条”，再到最近“930新政”，以及“首付比例上调”，随着国家宏观调控政策的密集发布，楼市市场观望情绪加重，住宅房销售跌至冰点。目前国家对住宅市场调控的目的是：把大量的投资、投机客挤出住宅房市场，让住宅房的价格回归到理性，实现老百姓 “居者有其屋”的目的。而商业地产不在此次政策调控的范围之内。

13、大量炒房客已弃宅转战商业地产，商铺升值空间大。

本次国家对房地产市场的调控主要是针对住宅房的，目的是通过紧缩的银行信贷和严厉的税务政策对大量投资和投机、炒作住宅的炒房客进行打击，把他们挤出住宅市场，使住宅房的价格回归到一个理性的状态。目前国家房地产新政通过一个月的实施已经取得了初步的效果，大量的炒房客已经放弃住宅房市场把目光转到了受国家房地产调控政策影响小，同时有稳定租金回报的商铺。尤其值得注意的是有着房地产市场“风向标”之称的温州炒房团已经大规模的撤出住宅市场，并且在大量的购买商铺，所以未来商业地产价格的提升、价值的提升一定是有很大的空间的。

14、目前商铺的价值被低估了，有个补涨的阶段。

近半数的投资客认为，相对于住宅而言，商业地产价值是被中度低估的。目前住宅和商业存在价格倒挂的问题，这也是基于整个市场环境决定的。前几年投资客都把眼光盯着炒住宅，使得住宅房价格一直在大幅度的上涨，而商铺虽然这几年也在涨但相对于住宅来说价格上涨的幅度要小得多。

新的房改政策出来后，对于商铺未来的价格提升应该是有个非常好的推进，因为市场发展逐步趋向于规范化，商铺的经营以及对商铺的经营和商业地产经营的政策也给了利好的支持，所以未来商业地产价格的提升、价值的提升一定是有空间的。

15、商铺是一种生产资料，投资性产品。

房地产业分为住宅地产和商业地产两部分。

住宅地产是生活资料，是一种消费品。近几年，部分城市商品住宅价格快速上涨，导致普通居民购房的难度越来越大，同时土地供应、住宅开发、销售等环节存在诸多不合理、不完善的地方。于是，社会上质疑、批评住宅市场化的声音越来越大。投资和投机住宅的需求推高了房价，就会抑制和剥夺人们居者有其屋的权利，此时就需要出面，对住宅市场进行调控，将住宅价格调控至合理的价格，实现“居者有其屋”的目标。

商铺是生产资料而不是消费资料，和住宅截然不同。商铺就是一个投资性产品，对生产资料的占有，一般是大资本家、大企业、中小企业、小生产者这样的排序。目前,大投资者占有这部分市场已经成为趋势，并且随着房地产市场的成熟，开发商对商铺也会倾向于“持有”、即只租不售的策略，中小投资者的机会今后将越来越少。

16、目前国内很多大型开发商转战商业地产。

自去年年底以来，很多大开发商都开始将目光齐齐对准商业地产。为了赶商业地产这个“蜜月期”，包括万科、华润、首创、合生等知名住宅的开发商，都纷纷加紧了全国范围内“圈地”布局商业综合体的步伐。

2016年，中央更是连续出台系列调控房地产市场的政策措施，楼市市场观望情绪开始加重。但凯德置地、万科、绿地、保利地产等品牌房产商却逆市纷纷开始抄底商业地产。据报道估计，“抄底”涉及资本至少在1000亿元以上。

在住宅市场泡沫“一触即炸”的形势下，商业地产的稀缺性和收益率等种种利好便清晰显现。这似乎都在昭示着一个信号：商业地产越来越受到关注，商住倒挂现象即将消失，商业地产春天将至。对广大商铺投资爱好者来说，相比高位运行的住宅市场，尚处在起步阶段的商业地产不得不说是一个绝佳的投资契机。

17、可供开发商业地产的土地将越来越少。

我国的国情是人多地少，要用有限的耕地养活13亿人口，所以18亿亩耕地是国家的土地控制的红线，每年可供开发的土地国家都会有严格的控制用地指标。

今年整个用地指标和去年基本持平，但国家为了实现让老百姓“居者有其屋”的目的加大了住宅房建设用地比例，尤其是保障性住房的建设用地指标得到了很大的提升，这就挤占了商业地产的土地开发指标。而且今后几年国家的这种土地政策还将会延续下去，这就造成了可供开发商业地产的土地将越来越少了。

18、市场上很多热钱纷纷涌入商业地产。

在国内，由于今年年初中央连续出台了系列调控房地产市场的政策措施，从“公积金利率上调”、“外资限炒令”、“国六条”，再到最近“930新政”，以及“首付比例上调”，随着国家宏观调控政策的密集发布，大量投资、投机住宅房的炒房客离开了住宅房市场，纷纷涌入了商业地产市场，目前在大量的购入商铺。

在国际上，随着我国经济形式的大好，嗅觉灵敏的国际投资者纷纷将海外热钱投向中国，尤其是投入我国的房地产行业，国外基金进入中国商业地产的迹象越来越明显，不同于早前的“单打独斗”，他们开始与国内商业巨头合作。

国际地产顾问戴德梁行在发布的报告中预计，未来中国楼市将成为全球投资基金最青睐的地方，亚太区3110亿美元的投资资金中，近40%是专门针对中国楼市寻求投资机会的，金额高达8058亿元人民币。

南京日报的报刊版面

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年6月22日市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。1年期和5年期以上LPR均与上月持平。不过多位市场人士预期，后期LPR报价仍有下降空间，将有助于带动房贷利率的下调。

多份机构最新发布的报告显示，伴随今年上半年多次“降息”，多地银行的房贷利率已呈现出稳中趋降的态势。但目前涉房金融政策“房住不炒”基调未有调整。业内人士也表示，在利率下行、多地人才落户配套政策密集发布等因素的助推下，房地产市场显现出复苏迹象，不过受到部分城市疫情防控再度升级的影响，后期走势仍存不确定性。

　　LPR连续两月未变

　　下行仍有空间

6月LPR报价出炉，1年期和5年期以上LPR均与上期持平，基本符合市场此前的预期。国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼在接受《经济参考报》记者访时表示，本月MLF招标利率未做下调，与之挂钩的LPR因此也就没做调整。与此同时，目前央行加强打击资金空转套利行为，货币政策工具使用更加谨慎。

5月至6月，LPR报价已经连续两次未变。不过多数业内人士认为，后期LPR仍存在进一步下行空间。6月17日召开的院常务会议部署引导金融机构进一步向企业合理让利，助力稳住经济基本盘；要求加快降费政策落地见效，为市场主体减负。

中国民生银行首席研究员温彬表示，院常务会议政策部署释放了积极的信号，有助于对市场关于政策收紧的预期给予一定修正。下一阶段，货币金融政策将继续加大对实体经济的支持力度，随着CPI涨幅进一步回落，降准和降息仍有空间和必要，适时适度调降存款基准利率，引导LPR下行，实现直接融资和间接融资成本“双下降”。

东方金诚首席宏观分析师王青也表示，考虑到海外疫情对国内宏观经济运行带来的影响，下半年GDP增速向潜在经济增长水平回归过程中，仍需要宏观政策进一步发力，其中对货币政策逆周期调节的需求并未减弱。“由此我们判断，今年在金融系统加大对实体经济让利的同时，以宽货币推动宽信用仍是货币政策的主要传导路径，下半年政策性降息、降准过程有望持续推进。”他说。

　　多地房贷利率稳中有降

　　住房交易活跃

上海易居房地产研究院22日发布报告称，从历史数据看，今年上半年LPR已公布了6期，其中在2月份和4月份分别做了下调，体现了降息的政策导向。对于商业银行来说，在今年上半年三次降准的政策带动下，落实降息政策的积极性也在提高。

实际上，多地的房贷利率已呈现稳中有降、温和下行的趋势。融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，在5月20日至6月18日的数据监测期内，全国首套房平均利率为5.28%，环比下降4个基点；二套房平均利率为5.60%，环比下降3个基点。

融360大数据研究院分析师李万赋表示，一线城市目前房贷利率变化还是比其他城市更稳一些，和LPR变动幅度的同步性更高；其他城市变化差异更大一些，平稳、小幅微调和大幅下降的都有。

“每个银行在LPR基础上的加点基本是一致的。今年以来，LPR在下行，因此房贷利率也在下行。”北京一位房地产中介人士介绍说。

“上半年市场流动性合理充裕，商业银行资金成本持续下行，有空间下调房贷利率。”董希淼表示。与此同时，房贷资产一直是相对优质的银行资产，银行也有动力继续积极布局该领域业务。

易居房地产研究院报告分析称，今年上半年房贷利率的下调有助于减少月供的压力，客观上有助于激活部分观望的购房需求。其发布的最新数据显示，6月上半月，其重点监测的13个城市二手房成交量为41663套，较2019年同期增长19.5%，创2016年10月以来的新高。

“预计下半年LPR有进一步下调的空间，这有助于带动房贷利率的下调。结合新盘供应增加、房企积极降价促销等因素，住房交易有望进一步活跃。”该报告称。

楼市现回暖迹象

　　“房住不炒”基调不变

业内人士表示，虽然今年第一季度房地产市场受疫情影响降到冰点，但目前市场已经显现出持续复苏的态势。住房交易量的大幅回暖就是例证之一。

“房地产市场的小阳春已经出现。”中原地产市场研究中心首席分析师张大伟表示，除了房贷利率的稳中趋降之外，多地最近密集发布人才落户配套政策也是助推房地产市场复苏的重要原因。

南昌市6月22日发布《关于支持大学毕业生和技能人才来昌留昌创业就业的实施意见》明确了落户有奖励、就业有补贴、创业有扶持、购房有实惠等多项措施。6月20日，浙江省义乌市也进一步调整人才政策，指出取消户籍要求、调整在义乌工作（社保缴纳）满2年以上要求及调整按揭首付款比例要求。

“累计来看，截至6月中旬，我国已有超过百城发布吸引人才的新政。在人才配套政策中，放松落户、给予购房补贴等成为各地吸引人才主要手段。”张大伟说。他认为，信贷政策与人才政策微调将对未来房地产市场走向产生重要影响。

不过，部分城市疫情防控再度升级或给后期楼市走势带来不确定性。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱预计，随着疫情防控再度升级，6月市场需求将延缓释放，各城市价格上涨动力或有所不足。

值得注意的是，在流动性合理充裕、房贷利率有望继续下行的情况下，房地产调控仍将坚守“房住不炒”的定位。央行日前发布的《中国区域金融运行报告（2020）》指出，下一步，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。坚持因城施策，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，完善长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

银行、信托通道紧缩逾六成 房企融资凛冬已至

《南京日报》目前为对开16版彩色印刷，日发行最高版数达100多版。整份报纸共分为4叠，A叠4个版为要闻版块，主要有要闻和国内国际要闻；B叠4个版为都市民生版块，主要有社会、热线、民生、焦点等4个版；C叠4个版为文体证券版块，主要有、体育、副刊、证券4个版；D叠8个版为专刊版块，主要有房地产、旅游、教育、美食休闲、汽车、财富、IT等版。2003年改扩版前，《南京日报》为对开16版彩色印刷。报纸分为4叠，A叠为要闻版块；B叠为都市民生版块，主要有百姓关注、社会热线、民生、焦点等4个版；C叠为文体证券版块，主要有文化、体育、副刊、证券等4个版；D叠为专刊版块，主要有房地产、旅游、教育、美食、汽车、财富、IT等专刊。2003年《南京日报》进行了改扩版，重新明确了定位，即“现代都市新型党报”；读者定位为“社会主流人群为主的全体市民”。改扩版起步阶段增至32版，分为A、B、C、D4叠。与原来的16版相比，报纸强化了为党政中心工作服务的要闻，增加了地方新闻、国内国际新闻、财经新闻、文体新闻、副刊和言论。报纸每个版面比原来减少了2厘米，成了便于阅读和携带的“瘦身报”。报纸版面形式和稿件的编排方式也进行了符合市场要求的大胆创新。后来扩至40版，内容更加丰富多彩。

2003年改版后的版面设置

周一到周五报纸

A叠：“要闻”版块（总第1--4版）

1、A1版，要闻版。以地方新闻为主，兼发国内、国际重大新闻。

栏目设置：

（1）《权威发布》，对市里重大政策、重大决策的率先发布；

（2）《经济时评》，立足南京经济现象的评论栏目；（3）《独家披露》，本报独家披露的重大信息，尤其是与百姓生活密切相关的信息；

（4）《政要访谈》，就工作的要点，百姓关心的问题走访政要，用对话形式；

（5）《今日评点》，言论，依据当日新闻事实，有感而发。

2、A2版，要闻版。和一版要闻联动，刊发一版要闻的背景报道和解析性报道；读者关注的重要的“热点”报道等。

《教育周刊》

栏目设置：

（1）《纵深报道》，一版新闻的背景报道、热点新闻的追踪等；

（2）《观察家》，深度经济报道、党政报道，经济现象、社会现象的分析；

（3）《挺立潮头》，新锐经济界人士访谈；

（4）《冰点新闻》，尚未被人熟知但能引起人们兴趣的经济现象、社会现象的报道；

（5）《信箱》，每周提供上周或本周市“信箱”对市民来信回复的情况；

（6）《南京论坛》，中型言论，对当前焦点问题、热点问题的评论，千字文；

（7）《新闻调查》，深度报道，对某一新闻追踪原委、道出来龙去脉。 3、A3版，国内新闻版。及时报道国内时政大事，报道国家政治、经济的改革走向，解读国家新政策对地方和百姓生活的影响等。

栏目设置：

（1）《中国前沿》，刊发预示中国前进方向的改革试点的情况以及改革发展中出现的新现象、新苗头、新经验等；

（2）《同步链接》，利用都市报、晚报、官方重点网站等媒体同步发布的新闻；

（3）《都市圈》栏目：《城市传真》、《周边风情》、《圈内连线》、《圈内热点》。

4、A4版，国际新闻版。报道国外重大、热点和老百姓欲知的其他国外新闻。

栏目设置：

（1）《专家》，组织专家对国外某一热点分析原因，预测未来走向；

（2）《域外热线》，就国外某地发生的重大，向域外媒体、中国外交官等的了解。

B叠：“都市民生”版块（总第5--8版）

《房地产周刊》

5、B1版，社会新闻版。以动态新闻、纯社会新闻为主，写都市里的人和事，都市里的行当，都市里的风俗人情，关注都市人生活方式的新变化。

栏目设置：

（1）《社情调查》，对社会热点或现象作量化报道；

（2）《记者调查》，根据读者来信，记者调查后所写的深度报道；

（3）《对话》，就某个热点（现象），访社会知名人士，形式为对话；

（4）《身边事、心里话》，群众性小言论。 6、B2版，“热线”新闻版。与读者互动，包括读者投诉、舆论监督、为民解难等，反映民声，维护民权。

栏目设置：

（1）《热线联动》，党报新闻热线与热线、市有关部门热线的联动；

（2）《媒体联动》，与南京地区媒体如《南京零距离》、《直播60分》等的联动；

（3）《读者点题》，读者出题，记者访，释疑解惑；

（4）《曝光台》，报道权威部门的抽查、检测结果等；

（5）《红榜》、《黑榜》，由上榜人、上榜理由、点评等构成，抑恶扬善；

（6）《市民声音》，群众性小言论；

（7）《都市倾诉热线》，市民情感倾诉等。

7、B3版，“民生”新闻版。有关老百姓衣、食、住、行、医、教等方面的新闻和有关解析性报道。

《IT通信》

栏目设置：

（1）《信息快报》，将与老百姓生活密切相关的信息以第一时间报出；

（2）《提个醒儿》，就经济生活中容易忽视的问题向读者告诫、提醒。 8、B4版，“焦点”新闻版。主要是同其他媒体联动，每日同步刊载央视、省市电视台和外报的“热点”新闻、新闻，精选当日文摘，有效地利用现成的新闻，扩大读者视野。

栏目设置：

（1）《》，焦点新闻的深度报道；

（2）《解密》，满足读者对新闻背景故事的需求；

（3）《真相》，剥离众说纷纭的象，还新闻的本来面目。

C叠：文体证券版块（总第9--12版）

9、C1版，“文化”新闻版。以报道新闻为主，兼顾文化新闻。

栏目设置：

（1）《独家报道》，国内界热点新闻，南京地区独家；

（2）《龙虎点题》，与龙虎网合作，联办读者点题；

（3）《现场》，现场新闻；

（4）《一周盘点》，每周一对上周南京地区重大新闻的回顾；

（5）《名家论坛》，请专家对国内和南京地区影响较大的文娱新现象作反思；

（6）《一周早知道》；

（7）《央视连线》，与中央电视台有关栏目合作，披露幕后新闻。

10、C2版，“财经证券”新闻。为百姓投资、理财提供有关服务。

栏目设置：

《记者观察》、《名家视点》、《清晨播报》、《记者解答》、《今日提醒》、《股民咨询台》、《专家论坛》、 《股市警钟》等。

11、C3版，副刊。以老百姓休闲怡情、品味人生、增长新知等为主，打造一批高起点，有品味、有新意、可读性

《旅游周刊》

强、具有亲和力的副刊，满足读者精神生活的需要。

版面设置：

周一，《发现》；

周二，《域外》；

周三，《理论视点》；

周四，《人在风中》；

周五，《市井》；

周日，《倾诉》。 12、C4版，“体育”新闻。以体育赛事、体坛人物、体坛现象、全民健身运动等为主要报道对象，满足读者业余文化体育生活的需要。

栏目设置：

《赛场纵横》、《火线传真》、《海外球员》、《》、《周末休闲》等。

D叠：专刊版块(总第13-16版)

周一，《红绿灯下》、《汽车周刊》；

周二，《旅游与美食》；

周三，《健康周刊》；

周四，《教育周刊》；

周五，《房地产周刊》。

周六、周日报纸

原则上出8版。即由A叠和B叠的“社会新闻版”、“民生新闻版”，C叠的“新闻版”、“体育新闻版”组合。

什么是次贷危机，会造成什么后果

房企的日子越来越艰难。11月6日，国购投资有限公司（以下简称：国购投资）发布了《关于法院裁定受理国购投资有限公司及下属公司重整申请及指定管理人的公告》（以下简称：公告），这家“安徽第一大房企”将走向破产重整之路。

根据人民法院公告网消息，截至11月11日，宣告破产的房企已经增加到431家。房企融资接近冰点，同策研究院最新数据显示，其监测的40家典型上市房企，在10月完成融资金额折合人民币235.82亿元，环比大幅下跌65.80％。

10月融资额度骤降

根据国购投资2018年度审计报告，截至2018年12月31日，国购投资单体资产总额约为120.08亿元，负债总额为126.34亿元。国购集团及其下属公司因流动性问题，陷入债务危机，由此而引发大量的诉讼和执行案件于短期内集中爆发，各公司的银行账户和资产被多家法院冻结、查封，企业生产经营受到重大影响，企业财产面临被强制执行的风险。

而在国购投资公告的前一天，11月5日，标普全球评级（下称标普）在发布的报告《中国房地产观察：融资受限束缚开发商扩张拳脚》中表示，中国房地产开发商正在换挡变速，接受融资环境前所未有收紧的现实。融资受限将抑制购地活动，同时，随着销售回笼现金变成越来越重要的一个资金来源，部分开发商将加快销售步伐。标普预计2020年全年全国商品住宅销售额增速将放缓至0%-5%，主要靠基本面较好的城市的稳健住房需求支撑。作为需求指标的销售面积近几个月已重新恢复增长。虽然2019年上半年房地产销售表现强劲几乎都归功于房价上涨，但8月以来全国累计商品住宅销售面积已重返正增长区间。

同策研究院最新数据显示，其监测的40家上市房企，在10月完成融资金额235.82亿元，环比大幅下跌65.80％。而且，多个融资渠道的融资额均跌至冰点。数据显示，10月，房地产企业发行公司债折合人民币101.08亿元，环比减少35.14％；通过发行超短期融资券、向金融机构借款、发行优先永续债券等方式，融资金额60.93亿元，环比减少67.12％；通过境内银行融资40.45亿元，环比减少74.79％。

克而瑞地产的研究数据则显示，10月份，95家典型房企的融资总额为864.87亿元，环比下降24.5%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示，融资金额大幅下滑更多是季节性因素，因为年关将至，房企开工意愿减弱，导致需求减少。不过，不可否认的是，房企确实面临较大的融资压力，随着政策加码，“缺钱”可能会是一种常态。

海外融资成救命稻草

银行的房地产开发也明显收缩。

央行公布的数据显示，房地产领域增速则连续14个月回落，9月末，人民币房地产余额为43.3万亿元，同比增速为15.6%。前三季度，新增人民币房地产4.6万亿元，占同期人民币新增量的33.7%，与去年全年水平相比低6.2个百分点，降至24.1%。房地产开发余额11.24万亿元，同比增长11.7%，增速比上月末低1.7个百分点。前三季度，新增房地产开发为1万亿元，占同期各项增量的7.7%，占比与去年全年占比相比低了3.9个百分点。

央行办公厅主任周学东认为，目前是比较合理的占比。过去房地产热的时候个人购房增长会非常快，占比高的时候有些城市甚至超过50%，银行增量中超过一半流向房地产及购房领域。　现在从全国来看，占比降至24.1%，是相对比较合理的水平。根据多年观察，25%左右的占比是比较合理的。过去几年多数情况下，这一数据都在30%以上。”

与此同时，信托的融资额度也快速下降。11月9月，用益信托网发布10月份集合信托市场报告。据用益金融信托研究院统计，10月共有58家信托公司成立1314款集合信托产品，环比减少27.12%；成立规模为956.67亿元，环比减少47.03%。房地产信托规模下降是导致信托规模下降的重要原因，房地产信托共募集资金281.72亿元，环比下滑60.47%。报告认为，房地产信托再度收紧以及宏观经济下行压力是影响信托公司展业的重要因素。

多条融资通道几近被封杀之后，海外融资成了房企“救命稻草”。根据中原地产统计，仅11月5日这一天，房企美元债融资金额就接近20亿。9月单月房地产企业海外美元融资37.亿美元，8月为15.8亿美元。10月数据显示，累计已经有13家房企发布了接近50亿美元的融资。

中原地产首席分析师张大伟认为，整体看，房地产行业资金紧张，房企抓紧窗口期，大量大额度发行美元债。2019年房企美元债刷新纪录已成定局。

美元债的井喷对缓解部分企业融资有很大好处。截至11月5日，2019年房企合计海外发布的融资590亿美元，相比2018年同期上涨了接近50%。从融资成本看房企融资成本分化，主要在6%-15%之间。

张大伟表示，美元债对于房地产企业来说，并非主要资金来源，整体政策影响看，2019年二季度后房企大额度融资减少，房企抢地现象也开始减少，特别是对于融资渠道较少的企业来说，压力将非常大。今年特别是下半年开始，房企明显更加关注资金链的安全，房地产市场必须稳定，而稳定房地产最主要的是防止出现金融风险，所以在最近几个月，针对房地产融资的各方面政策都在规范与收紧。目前看，信托与海外融资，都是规范而不是全面暂停，对于中小房企来说，对于高负债率房企来说，未来预计融资难度将非常大，但是对于大型企业来说，影响相对有限。

这次的突发，导致手上有海外房产的都到国外去住了，想问下选加拿大房产怎么样？

1.次贷危机的概念[编辑本段]　　次贷危机又称次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。它致使全球主要金融市场隐约出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。2.次贷危机的产生[编辑本段]引起美国次级抵押市场风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。次级抵押是指一些机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的。　　利息上升，导致还款压力增大，很多本来信用不好的用户感觉还款压力大，出现违约的可能，对银行的收回造成影响的危机。　2.1.产生原理[编辑本段]　　引起美国次级抵押市场风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。次级抵押是指一些机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的。　　美国次级抵押市场通常用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即 ：购房者在购房后头几年以固定利率偿还，其后以浮动利率偿还。　　在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押市场迅速发展。　　随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次级抵押的还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次级抵押的借款人不能按期偿还，进而引发“次贷危机”。其实现在已经非常严重了,10%左右的发展速度恐怕很难达到,除非报表了,其实以前10%左右的发展速度就有水分,我是统计,我知道里面的猫腻,只有一个数字是最真实的那就是利税,相同的税负,利税多了,说明经济增长了. ://house.cqnews.net/ywcz/200809/t20080923_2304657.htm美国金融危机对中国经济的影响 从美国次贷危机开始，到美国的房利美和房地美“两房”危机，再到雷曼兄弟申请破产、美林银行被收购、美国最大的保险公司AIG濒临破产被注资850亿美元拯救、全球股市的持续下跌，预示着华尔街最冷的冬天还没有到来，美联储前格林斯潘认为，美国正在陷入“百年一遇”的金融危机之中。在全球金融经济一体化的今天，必须认真分析美国金融危机对中国经济带来的影响，取针对性的措施，才能避免更大的损失。我认为，影响有以下几点：　　1.中国经济增长速度放缓趋势明显。　　中国今明两年经济增速放缓将成为大势所趋，出口以及固定资产投资增速回落是必然趋势。据亚洲开发银行16日发布的年度报告《2008年亚洲发展展望更新》预计，中国经济增速将从2007年的11.9%回落到2008年的10%；2009年中国经济增速将进一步回落至9.5%。主要原如下，　　①由于美国经济增长放缓，出口增长减速远超出预期；　　②通货膨胀率升高的趋势将使取更严厉的紧缩货币政策，固定资产投资增速放缓、企业倒闭潮出现，工业利润增长大幅放缓；　　③信贷紧缩下房地产市场降温，可能出现比2008年更为严重的危机；　　④宏观调控下，房地产、钢材、水泥、铝合金和汽车产业投资增速回落；　　⑤每年1000万个新就业岗位完成很困难。农民工回农村种地回潮，农村隐性失业大量增加；　　⑥由于明年油价和电价可能会进一步上调带来PPI继续上升的传导因素，2008年中国全年CPI涨幅预测值从先前的5.5%上调至7%。2009年预测值从2008年4月的5%上调到5.5%；　　⑦居民消费增长速度下降，靠消费拉动经济增长等于“画饼充饥”。收入的不稳定性增大、股市的负财富效应、城乡居民收入差距进一步拉大等原因使居民的消费欲望受到抑制。　　2.央行的货币政策陷入“左右为难”的境地。　　目前，在“保增长”和“控制通货膨胀”之间，央行的货币政策“左右为难”。在全球金融危机下，中国的经济增长受到抑制，增长率放缓是必然的，但在连续10年的高速增长下的“急刹车”会是一大批企业倒闭和就业的困难，影响社会稳定和谐。但放松货币政策又使已经比较严重的PPI和CPI更加泛滥成灾。15日宣布的“两率”下调市场并不领情就是证明。同样，人民币对美元是继续升值或是贬值也是“两难”选择。　　3.中国银行业的经营效益增长出现困难。主要原因：　　①在经济下滑状态下，银行的业务拓展空间变窄；　　②在居民收入不稳定性加大和货币紧缩政策下，存款大量增加与增量减少的矛盾突出，加上基准利率下调0.27个百分点；　　③经济下滑带来的行业、企业破产倒闭，银行不良反弹压力很大（比如房地产下面专门分析）；　　④资产泡沫破裂后，银行的抵押物大量缩水，的抵押率超过“警戒线”，第二还款来源丧失。如房地产抵押、土地抵押、股票质押的最为明显；　　⑤持有美国次级债或对美国破产公司的造成的损失。如中国银行集团共持有雷曼兄弟控股公司及其子公司发行的债券7,562万美元；工商银行对雷曼公司5000万美元；招商银行对雷曼8000万美元；　　⑥中国商业银行在2008年在海外的收购及投资因危机加重，过去的“抄底”行为变成了现在的“垫背”结果。按照高盛的预测，2009年香港H股中资银行的获利大约下降4%-8%；规模较小的股份制Ａ股银行获利下降幅度更达到8%-13%。　　4.各国央行任何救市行为都会“失灵”。　　就在最近两天，以美联储为首的全球央行和金融监管当局各显神通，为金融体系注入超过3000亿美元的流动性。美联储过去两天连续通过回购协议向市场注资1200亿美元，这是“911”以来最大规模的注资行动。在美国之后，欧元区、英国、日本、澳大利亚以及瑞士等多个央行也连续取注资措施。在亚洲，中国大陆和台湾都先后宣布下调存款准备金率或是利率，印尼则宣布下调隔夜回购利率。　　但各国央行的努力没有马上收到成效，道指、标普500指数、纳指、欧洲股市、伦敦股市全线下跌沪深A股金融股抛压沉重，沪指的十年成本线也岌岌可危。在投资者的信心跌到“冰点”之后，任何的救市措施都会在沉重的抛压之下，变成“昙花一现”的“绿色风景”。但需要积极的财政政策，今天的印花税单边征收就是较好的救市行为。在投资者信心丧失后，最好是彻底取消印花税。　　5.房地产行业真正的“冬天”来临，寄希望于救房市无异于“痴人说梦”。　　在全球金融危机带来的经济下滑趋势中，中国房地产行业的真正“冬天”和银行不良风险将在2008年末与2009上半年开始显现。未来房产业的成交量持续下滑、购房者信心减弱和持币观望、空房率持续增加与毛利率下降，将导致开发商遭遇现金流的困扰，银行业中的房地产不良风险将大为提高。　　根据高盛从银行向65家房产商贷放记录分析来看，从去年10月楼市调整以来，开发商现金流不足现象，就已逐渐暴露出来；但开发商仍以较高的利率，从国内外的私人投资者吸引了资金。为了筹集现金，国内大牌明星房地产开发商万科、恒大等都在竞相降价销售，明显看出珠三角城市的房价已陷入下降趋势，尤其是同比下降较多的三个城市是深圳、广州与惠州。中国机构在16日表示，8月追踪70个城市的房价指数首度较前月下滑，上海地区下跌了0.2%。目前，中国各地房价下跌现象越来越普遍，房地产投资进一步萎缩。　　此外，曾踊跃投资上海房地产的摩根士丹利，如今却要抛售部份最顶尖的豪宅，最近大摩旗下的房地产基金将两栋上海豪宅标售，包括新天地超过100间的商务住宅。此外，大摩原本有兴趣买下上海最高楼--上海环球金融中心的楼层，而后也作罢。结合美国的“金融危机”来看，大摩标售中国房地产有可能是为潜在的流动性危机做准备，它可能也预示着部分外资开始准备撤出中国房地产市场，这将对本在严冬中的中国房地产市场“雪上加霜”－－先是开发商面临偿付能力危机，其后是实力不济的房地产开发商倒闭，进而殃及国内银行。

加拿大房地产协会（CREA）周一公布的最新数据显示，在温哥华一年前购买房屋，和今年同期相比，房价增加了8.4%。不仅如此，CREA对明年的预测还显示，房价再上涨6.2％（免税）。专家是不是又在骗你买房？

实际上，根据CREA经济学家格里高里·克鲁姆（Gregory Klump）的说法，仔细观察一下价格上涨8.4％的情况，直到最近几个月，房价才有起色。实际上，百分比的大幅增长是基于将今年11月的最高点与去年11月的低点进行比较。所以，今年结束时，预计温哥华房价只会上涨2.3％。

市民也不要高兴得太早了当然了，也不是所有业内人士都在唱好。经济学家Hilliard MacBeth在他的书《泡沫破灭》里给加拿大房地产前景泼了冷水。

MacBeth表示加拿大房地产市场仍然被高估，并且将不可避免地出现下跌。瑞士银行家们最近发布了他们最新的《全球房地产泡沫指数》排名中，而多伦多则获得了慕尼黑和香港之间的第二名，温哥华排在第六位。

你可以考虑在2020年的时候，入手一套加拿大的房产。若是为了保障投资的安全性，可以将房子租出去，赚取租赁成本，以保障部分的投资成本得以回收。

而你购买加拿大房产，也算是为未来的生活做打算。若你将来打算到加拿大定居，那么，有一套自己的房子，各方面也会方便一些。