投资海外房产到底值不值_投资海外房产钱怎么入账
1.怎么投资海外房产
2.海外资产配置是什么?
3.为什么要购买海外房产,海外房产投资的优势有哪些
4.有哪些海外房产投资历史教训及如何正确解决?
5.海外热钱通过什么途径进入中国
6.500余人日本购房踩雷,数亿投资款或打水漂,海外投资需警惕什么?
7.美国房产投资陷阱揭秘
近几年,日本已经成为中国人海外地产投资的热点区域,与此同时,良好的投资环境、2020年东京奥运会等等,也是日本房产的一针强心剂,吸引了不少中国人来日购置房产进行投资。今天,让我们从几大方面为大家解读,投资日本房产的收益有多大。
在介绍投资回报率的计算方法前,我们应该明白投资回报率通常为去除各种费用前的粗算回报率。其公式为投资回报率=年租金收入÷房屋购入价格×100,另外,还有一个重要指标就是回报率,即净投资回报率,也叫做净营运收入,刨除各种手续费等杂费,净投资回报率是会比投资回报率低的。
日本不断放宽外国游客赴日的签证门槛,也间接的影响了外国人投资日本房产的热度。作为投资新手来说,每当看到日本房产投资收益率超过10%的时候,激动地恨不得马上买下一整栋楼。但是,千万别急,要知道往往这样的房子收益率都是“表面收益率”。那如何判断正常范围内的收益率呢?
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表面收益率
房地产出租的收益率计算方法通常分为“表面收益率”和“实际收益率”两种方式。表面收益率是指一年的房租收入除以房地产的购入价格。表面收益率=1年的房租收入÷房地产购入价×100%。
这里需要注意的是,经营投资房产时,除了主要的房租收入外,还需要考虑到管理费、修缮费、礼金、停车场费、押金等。仔细考虑涉及到的所有收入和费用。一般来说,有些高于8%甚至10%的收益率是属于没有考虑这些费用的“表面收益率”。
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实际收益率
实际收益率是从预计的收入中,减去管理委托费、固定资产税、都市税、修缮费、房贷利息等费用,在此基础上除以房地产的购入价。即:实际收益率=(1年的房租收入-诸费用)÷房地产购入价×100%
对于准确了解出租房产的收入,用实际收益率是非常必要的。同时,出租时,遇到空闲期、租金的调整、大规模修缮费等变化时,这些费用也不能忽视。为了提高实际收益率的精度,还应该考虑消费税、房地产取得税、中介手续费等。
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不能轻信高收益率
在日本投资买房时,如遇8%、10%等收益率高的物件,就要注意了。这些往往是“表面收益率”,需进一步分析其各种费用事项。另外,有些中介会把偏远地区类似北海道的回报收益率虚高至10%以上,原因是把空置率也算在了其中。但是往往这类房子太偏远,不是很抢手,很难出租。
每位投资者应该注意,切忌过多且盲目的看重投资回报率的高低。这也是众多国内投资者在投资房产中常出现的一个误区,回报率高并不表示收益高。日本房产市场鱼龙混杂,也有不少黑心房地产商大肆宣传高回报率,有意误导了一些不熟悉日本房产市场的投资人,致使他们盲目追崇回报率,把回报率作为衡量房屋的唯一标准。
在日本位于偏远、交通不便地方的房产,就会凭借房产价格便宜等优势,从回报率角度分析,是完胜大都市繁华地段的房产。不过,这样的地区空屋率较高,出租,转卖都十分困难,并且也没有升值的空间。这种地方的房产一旦出租不出去,处理不得当的话,不但不会赚钱,反而会赔钱。所以,投资回报率最好作为购房的一个参考,不要过分倚重
怎么投资海外房产
对于海外房产来说,投资者要求的是长远利益,而不是暂时的眼前利益,现在的很多投资者更能学会的是资产的配置,而不是一味的追求短期效益而没有大局观念。
比如最近十分火热的东南亚房产的柬埔寨房产。
近年来,柬埔寨经济发展迅速,目前是东南亚地区租金回报最高的国家,主要房产类型预估毛收益在8.5%,目前金边房产的租金收益最高可达10.8%。当地房地产从业人员也指出,柬埔寨的住屋销售量仍然保持15%-20%的增长率。
柬埔寨汇率稳定、房价增长快速、不征收奢侈税、无遗产税等,吸引了无数中国投资者乃至全球投资者前来购房,这里长期投资者比短期的更能体现柬埔寨的房产价值。
当然,还是根据自身的情况选择合适的海外房产国家。
海外资产配置是什么?
在境外投资中,房地产一直是中国高净值人群青睐的主要投资产品。一方面是由于国内住宅限购政策对投资性需求抑制,高净值人群希望能在海外市场寻求更多的投资机会;另一方面,人民币相对于投资国货币的升值和贬值预期,也带动了海外房地产的投资热潮,使其成为最佳的外汇储存和规避风险的方式。
中国人喜欢在什么地方购房呢?
美国:绝大部分州不限制外国人(公司)购买一般的居住和商业性房地产;交易成本占总房款1%左右;每月支付物业管理费、财产保险费以及房地产税总计为房价的2%-3%;美国已成为中国人投资海外房地产的首选之地。
加拿大:加拿大鼓励境外人投资房产,唯一区别就是在房贷首付比例上,加拿大本地人为25%,对于境外人士,首付款必须达到全部款项的35%,申请需要提供收入的纳税凭证。土地交易税约为1%左右,根据不同地区有所不同;业主有必要以物业估价每年向市交税,例如多伦多现行税率约为房屋价值1%-1.2%。
澳洲:欲在澳洲购房的非澳洲永久居民,在购房前必须获得澳洲投资委员会的批准(FIRB); 目前海外人士仅可以购买全新住宅;交易成本费用约房价或者土地价值的3%-4%左右;购买的是公寓,日常需要支付的有:物业管理费(季度缴付)、市政费(季度缴付)、排污费(季度缴付)占购房价的1%-2%左右;澳洲投资购房的最大优势在于可以提供房屋的按揭抵押,通常为房价的70%;同时,银行的可以允许最长15年的只还息不还本的周期;购买的是独栋别墅,日常需要支付的有:市政费和排污费(季度缴付),占购买房价的0.5%左右。
英国:英国在2015年后对海外买家转售英国房产开始征收额外资本利得税。中介费用通常为总价的1%,房屋评估及勘测鉴定需耗时2-3周,通常收费在300英镑左右。律师费为总价的0.5-1%范围内;在英国买房,印花税是最为重要的税费,也是数额最大的费用支出。通常,必须在房产交易完成的30天内缴纳。印花税由英国税务部门征收,根据房屋的产权、用途不同,征收标准也有所区别。
新加坡:新加坡祖屋只能是公民和永久居民才可以购买,外国人去新加坡只能购买商品房;购房中介费为成交价格的1%;印花税为房价的3%减去5400新币的基础上额外征收10%;每年物业税为年评估租金的4%(自住);如果用于投资用途,物业税为评估租金的10%,同时业主还需要缴纳租金的个人所得税。
对于国内的房产投资者而言,为什么购房呢?
一、投资型购房:
在海外购置房产大多数投资者是为了升值而购买原因有二:一是国内投资渠道十分有限,二是越来越多的国内投资者走出国门了解到更多的投资机会,而且在加上投资的实物类型,投资者更易于接受。在购置投资型海外房产时要对投资收益做一个清晰的核算包括:购房成本多少,装修、修缮的费用需要多少,涉及的税费有多少,一次性缴纳和每年缴纳的款项是多少;投资收益如租金收入如何,是以何种方式租赁,对房屋及内部设施的损耗有多少,包括房产本身的价值、该房产所处地区的不动产价格趋势、该地区受到的法律法规的限制等,都必须考虑到。而且偏重投资型的海外房产投资者,也需要清晰了解该房产所得收益的相关税收计算,房产出售涉及的税费以及对投资者的要求等。
二、教育型购房:
投资教育型房产是中国人的传统,也是最近几年热门的投资项目,国外一些好的学校周边的房产价格也是很高,而且近年来上涨幅度相对较大。因为多以孩子就读的学校相关,交通和生活的便利度是考虑的首要因素,另外,针对不同年龄的孩子,对社区和治安的配套要求也需要多方面了解。但切勿盲目迷信所谓的学区房投资,投资于学区房和在学区内上学有着本质的区别。
三、养老型购房:
随着生活品质的不断提升,这也催生出了对退休后生活享受的房产投资的需求。这类投资就会对环境要求较高,除了自认风光和人文关怀外,还应考察当地医疗条件和生活便利度,以及房屋设计等是否适合中老年人使用,以及因人而异的语言、文化、饮食等配套服务等是否适宜。
四、度型购房:
这类房产和养老型海外房产相差不大,对环境要求较高,更偏好于气候温和和人口低密度的地区,不同的一点是度型房产居住的时间段较短,以期休闲为主,放松、享受家庭欢乐,而且投资人会将自己生活的喜好带入到这类房产中要求,比如是靠山或靠海,有无其他配套运动设施如高尔夫、骑马、游艇等。
五、移民型购房:
移民型的海外房产通常受该国的投资移民政策影响,关键在于该国对于房产移民政策的匹配和完善程度,对房产类型限定、对给予签证的类型的要求条件等等相对应;这些都需要投资人做好提前的了解和对比。来自中国外国专家局、国内房产投资的专家说:“切勿为了移民而移民,也不要为了图省事而仅仅靠花钱或者购房来实现移民;而要切实和自己的移民规划、企业拓展、财富安置和传承方案向匹配。
六、综合型
投资人有多项购买需求动因,此类投资型房产需有复合型的考量,综合前五种海外投资房产的特点,结合个人实际情况加成考虑。同时国信美投也会依据客户的具体情况、目的和要求等,做出整合型的项目推荐和规划指导,按个性化的需求明晰各步骤方法。
不管是国人投资哪里,都需要对投资目的地的房地产市场有充分的了解,涌正提醒千万不要图便宜,因为购买的““再便宜,它依然还只是”“;也不要打肿脸充胖子去买所谓的“豪宅“,因为从现金流角度分析,购买的豪宅根本就不属于财富范畴,甚至成为了缴税机器;因此,根据自己的财富需求和投资目的,量体裁衣的制订可持续及稳定的投资策略和方案就显得尤为重要了。
为什么要购买海外房产,海外房产投资的优势有哪些
问题一:海外资产配置是什么 就是通过购买海外(包括香港)股票、基金、债券、房产、保险、外汇等商品,对个人资产进行投资、配置,预防人民币波动贬值而造成的损失,一般以美元、港元、欧元为主
问题二:海外资产配置是什么意思? 你好楼主,就是把你的部分国内的资产配置到海外,减小资产的投资风险,因而找大一点的平台还是有必要的,比如泛高体娱就挺好的。
问题三:如何有效配置海外资产 随着人民币贬值预期的来临,越来越多的人开始关注海外资产配置。
而国家也提供了越来越多的海外资产配置渠道。
从资产配置的角度,把视野放在全球也是应有之义。因为资产配置局限在国内,很多风险是无法分散的,尤其是基于单一国家的系统风险。例如当年当年东南亚危机时,马来西亚国内的主要资产类别(如房地产、股票、债券、基金)都在跌,所以资产配置也没用。这是海外资产就管用了。
知道了这种必要性。下一个问题就是如何海外配置。
首先可以考虑以下工具:买外币、海外购房、购买QDII、购买全球定价的国内资产(如黄金、原油等期货产品,或者相关上市公司股票)、其他外币资产。其中QDII有很多选择,有股票型(美国的、欧洲的等)、债券型、大宗商品的、贵金属的、房地产的等等。
那么配置比例呢?
这个问题是最复杂的。因人而异。我自己的想法是最大不超过30%。从中长期角度讲,我更相信中国是最好的,贬值只是短期的。我相信改革最终会成功,那时人民币资产是最棒的。
这个就看你自己怎么看了。
问题四:有哪些做海外资产配置的互联网金融平台 据了解,目前做海外资产配置的平台有点融网、麦麦提、新联在线、积木盒子、投米网、陆金所等。
问题五:海外资产配置哪个类别靠谱 中国与全球经济都在变局之中,如果说今年资产配置非常难,明年面临的风险因素将更多,市场将更为波动,明年将是资产配置更为艰难的一年。
全球化的资产配置在大方向上没有问题,伴随着人民币国际化,钱走出去是一个大趋势。尤其在中国,全球资产配置所占总资产的比例非常低,只有2%左右。而在发达国家,这个比例要高很多,比如在日本,30%的资产投资境外;欧美持有境外资产占家庭总资产的比值是10%到20%之间。可见,中国的境外资产配置刚刚起步。
配置美元资产?
全球资产配置必须先从美国讲起,美国为什么要加息?因为美国的就业状况非常好,5%左右是美国的自然失业率,他们现在已经进入了一种 “自然失业状态”。这种情况下,如果企业不加工资,就很难找到好员工,所以美国现在的工资增长是一个潜在的通胀威胁,美联储必须加息来面对。
配置美国股权类资产是否是好的选择?工资成本上升、融资成本上升、美元强势,这让美国明年企业盈利的增长和销售的增长都非常难。为什么没有增长呢?因为强势美元,美元已经强了好几年,对欧元已经升值了15%左右,美国公司如果在欧洲有百分之十几的增长,换成美金也被美元升值吃掉了。此外,美国股票经过六七年的牛市,达到了17、18倍的市盈率,估值已经非常高了,在历史上市盈率的峰值也就在18、19倍左右。不能因为担心人民币贬值,盲目地进行海外资产配置。
欧洲?日本?
欧元资产不被看好,他们的经济复苏还在艰难的起步之中。美元加息,但是欧洲、日本要继续的量化宽松。有史以来,全球的经济史和金融史里很难出现世界上主要的央行动作不是同步,而是相反的。巴黎的恐怖袭击,可能还会加大欧洲量化宽松的决心,因为这个对欧洲经济打击很大。
明年人民币对欧元及日币可能继续升值,所以如果去配置欧元或日币资产而不做外汇对冲的话,欧元、日币资产的超额回报会被汇率贬值吃掉。散户一般不会去做汇率对冲,因为汇率市场的风险把握是非常专业化的,通过机构才能实现。
2016,人民币加入SDR(特别权),海外资产配置是一个大趋势,但在中短期操作上要谨慎。资产配置不要以所谓的区域划分,如果以区域的角度来思考问题,明年将非常难。
香港是一个非常好的境外配置市场
香港是一个非常好的境外配置市场。首先香港是美元类资产,可以分散人民币风险。当然由于美联储加息,香港股市明年也会有很 *** 动,新兴市场的波动对香港这个高度流通的市场也会有影响。
所以明年香港一定不要买传统产业的资产,这是所谓的老香港。香港有中资类、类人民币资产,这些资产与A股的折让有4%,有些个股更大,同样的公司、管理层、产品,只是在不同的地方上市,有这么大的价差,肯定是市场隔阂造成的。将来市场一定会融合起来,这是趋势,而且过程不会太长。
中国80、90年代的价格双轨制改革,让很多人赚了很多钱。现在A股和H股的价差,是另一个双轨制改革赚钱的机会。通过人民币国际化、市场融合,可能很快就会变成单轨制。所以在买香港资产的时候要做好策略性的把握,选好行业,买有成长性的中资概念股。
问题六:为什么说海外资产配置是个新陷阱 因为打着海外资产配置的骗子越来越多,真正懂得其要义的人却很少。所以很容易让人误解为这是一个陷阱。随着人民币进入一个下行通道,单一境内货币的资产形式势必存在贬值的压力。进行海外资产配置,达到区域多元化、币种多元化、资产形式多元化的分散型投资理财,就势在必行。现在的问题是,即使你真的明白了其必要性,你未必有能力来真正实施这个海外资产配置的具体方案。因为中国随着外汇储备的连续6个月下滑后,中国开始实行严格的外汇管制。你手持大把待贬的人民币却出不了境。
问题七:海外资产配置哪个类别靠谱 境外分红储蓄险算是相对比较靠谱的海外资产配置。既稳定又不会亏本,收益也比国内的同类产品高许多。关键在于风险低,安全性高。
问题八:国内海外资产配置市场有多大 如果中国境内居民私人可购汇并支配的外汇有1万亿美元,那么海外资产配置这块蛋糕就有1万亿美元。只不过这只是一个理论设。实际上制约这个国内居民海外资产配置的因素还有很多:外汇管制、目的地签证限制、投资人海外投资经验、投资偏好等等。
问题九:个人怎么进行海外资产配置 随着人民币贬值预期的来临,越来越多的人开始关注海外资产配置。而国家也提供了越来越多的海外资产配置渠道。
从资产配置的角度,把视野放在全球,因为资产配置局限在国内,很多风险是无法分散的,尤其是基于单一国家的系统风险。例如当年当年东南亚危机时,马来西亚国内的主要资产类别(如房地产、股票、债券、基金)都在跌,所以资产配置也没用。这是海外资产就救命稻草了。
首先可以考虑以下工具:
买外币、海外购房(海投金融美房宝)、购买QDII(百亿美元投资独角兽基金)、购买全球定价的国内资产(如黄金、原油等期货产品,或者相关上市公司股票)、其他外币资产。其中QDII有很多选择,有股票型(美国的、欧洲的等)、债券型、大宗商品的、贵金属的、房地产的等等。
那么配置比例呢?
这个问题是最复杂的。因人而异。我自己的想法是最大不超过30%,国内保持5-10%左右的货币基金,3-40%房产,其他的股票基金等。
问题十:为什么要海外资产配置 2014 专业点说就是(1)分散风险(2)提高收益(3)减小持单一货币资产的风险
解释1下,全球配置,意思是可以在整个地球上的市场,为何能(1)分散风险,如在相同情况下,全部财产是投资中国股票,中国股市不好,就遭殃。但全球配置你可以投资中国、美国、英国、法国……中国市场亏损了,只是占其中一份。为何能提高收益(2)全球市场选择更多,就像要在1个湖钓鱼,A只能在一个位置掉,B能随意在湖的任意位置掉,如他们钓鱼技术一样,你说那个人更可能吊更多的鱼呢? 至于(3)持单一货币资产有何风险,举个历史实例,苏联解体前,1卢布=1.12美元,后来却1000多卢布才等于1美元。
有哪些海外房产投资历史教训及如何正确解决?
首先,我们从投资者对资产配置类别的熟悉程度来分析投资海外房地产的优点。
从08年金融危机后到18年中国经济飞速发展的十年间,地产收益创造了中国的中产阶级。中国人对地产投资的热衷,并不是简单而盲目的,从绝对收益上来看,地产投资的收益确实已经跑赢了很多资产类别。
所以相对来说,中国投资者对这个资产类别比较熟悉,配置海外房产对于投资者来说也便于操作。
再从配置海外房产的投资优势来看。
1. 从投资的收益角度看,投资海外房地产,一方面是通过房产本身价值的上涨,获得投资收益。10年前的北京楼市还未像今日这般火热,因此投资房产的时间节点很重要,放眼全球楼市,投资初级阶段楼市,寻求套利空间是个不错的选择。
另一种是通过房产出租的形式获取每年现金流的收益。海外房租收益率往往会很高。
2. 海外教育、空气质量、法律法规、食品安全等优势,促使国人海外移居,配置海外房产以满足刚需。比如很多家长会选择好的学区房,让孩子得到更为优质的教育(优质学校会根据学生是否属于学区来决定申请的优先排名)。国外对于食品安全和环境问题十分重视,国人购置海外房产移民海外后,将可以享受更加安全健康的食物和生活环境。
3. 房产是合理规划税务的一种投资方式。税务筹划是高净值人群进行财富管理必须要重视的问题,以CRS来举例,其针对的是金融账户,并不涉及非金融账户,具体可以包括房地产、艺术品、字画、飞机游艇、珠宝首饰等等。
海外热钱通过什么途径进入中国
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仅2015年,国人投资美国房产1100亿美元。在海外房产投资热潮中,哪些是需要注意的?有哪些实际发生的案例?重建、开发、住宅都有哪些经验教训?做海外房产6年了,从做好学区别墅,到土地开发、奢华酒店、顶级大楼出售,一路走来,感慨良多。见识过很多海外开发商、中介、大陆中介,标题党、等见过很多。真正静下心来,为客户着想的,凤毛麟角。都想一次性赚一把大钱。
经历很多之后,感觉还是做海外好房子,重新回归到地段这个老话题。这篇经验文章一出,肯定会得罪一些中介。但我们如果不说,对不起海外房产投资客。
一、海外二手房投资注意事项
1、以美国房产为例。美国房产正常的二手房,卖家给售价5~6%佣金,给卖方经纪公司、卖方经纪人、买方经纪人、买方经纪公司。大陆人买房,基本通过买方经纪人。买方经纪人,纳税后,一般得到1.5~2%的佣金。比如35万美元的房子,纳税后,买房经纪人得到5000美元佣金。但是很多大陆中介和少数美国经纪人,本来是35万美元可以买到,要客户39万美元买,赚4.5万美元。其中4万美元,一般卖家要求买方经纪人自己纳税。过户文件、网站显示购买价格是39万美元,不露痕迹,你还真的以为是39万美元买的。
2、这部分就缺少对当地行情了解、缺少估价环节。当然,有的地方是需要加价的,比如2015年、2016年旧金山好学区Palo Alto一些别墅。2012年洛杉矶好学区Arcadia确实需要加价。
3、文件规范、信息齐全。一些中介给的买家文件很不清楚,非常模糊,这绝对有问题。海外所有买房购买文件,包括报价文件,字体就像课本一样清晰,并且都是标准化的。这种骗人伎俩现在很少了。另外,购买文件上,没有卖家信息、过户公司、律师信息,就不要买了。违反常理必有妖。
4、解决办法:和卖家直接沟通、进行评估。但有的买家不去海外实地考察,没时间或者其他原因,没去成,怎么办?其实很简单,在购买时,经纪人或中介,在购买文件上,写清楚卖家的****,包括邮箱、电话号码、地址等基本信息,还有过户公司或过户律师信息。因为一般买房都有反悔期,一般7~10天,买家可自己选择。这样买家有时间去无条件反悔。在这个期间内,买家即使交了定金,也可以和卖家沟通后反悔。另外也需要进行评估。靠自己和一些专业人士,比如房产中介公司和良好声誉经纪人。
二、海外新盘投资注意事项
1、海外新房最具欺骗性。开发商的新房,资料很漂亮,房子也漂亮。价格也不菲。不是说不好,一些中介在价格上做了手脚。开发商为了逢迎大陆人口味,3、4门号都消失,很多带8,为了卖掉房子,也是拼了。中介只要卖掉房子,开发商不管你卖多少,他们只想得到他们的价格就行。
2、独家代理。要是我们买,我们绝不买独家代理的楼盘。独家代理=独家价格。独家代理一般和开发商谈好,给一些楼盘,让中介卖掉。开发商只保证他们的最低价,额外多卖的价格,中介拿走。这个钱赚的最舒服。做做广告、宣讲会、讲座等,开发商有资料样本,很漂亮,好忽悠。国人最喜欢新房。新房只要位置好,确实不错。独家代理一般都和开发商混熟了,什么都可以谈,穿一条裤子。有些开发商还过来参加宣讲会。还有的可以为中介在网上改价格,甚至有的在出售前就和中介谈好,真实价格和挂价。不露痕迹,很高明的手法。而且开发商也说这是他们的挂价。服气了吧?
3、真正价格。现在哪有好好静下心来赚佣金?80万美元的房子,卖给你85万美元,你看不出来。20套就赚100万美元,这在海外算小富翁了。20套80万美元的房子,再加上80万美元佣金,180万美元,平均每套赚9万美元,反正买家不懂,过几年就中介就可以跑路了。
4、解决办法:估价。万变不离其宗:估价。开发商的价格和当地已经售出房价相比,是否差距很大。包括房型、售出时间、价格等,一定要看大多数,而且要看当地人买的价格。
三、国内开发商的海外房产项目注意事项
1、长时间在国内做推广。很多国内开发商海外开发的楼盘,在国内卖了几年,目前还在卖!真要是好房子,早被当地人买光了。不管有多少套。真正好房子,是不需要在国内大肆做广告的。在2、3个月内全部卖掉的,是不错的。但不是全部卖给大陆人,那不算。当地鬼佬觉得好,才是真的好。那种给下属们购买,带指标任务卖掉的不算,这不是市场经济做法。
2、卖了几年还在卖的,一般有以下问题:
A、价格虚高。很多卖了几年还在卖,真要是好房产,国外当地人早就买光了。哪用忽悠国人好几年。当地人迟迟不买的,肯定有问题。
B、地段不好。很多国内开发商,因为坏在职业经理人手里,地段越不好,职业经理人越搞到钱,因为地价不菲,吃亏的是老板。
C、质量不好。关键是材料和当地开发商有差别。材料在外形上面看不出来。很多东西看着漂亮,中看不中用。这种小聪明实际上是傻子。一旦缺乏信任,以后的路很难走。
四、买房移民注意事项
1、美国买房移民:买房和移民没关系。美国买房和移民没半毛钱关系。真的买房可以移民,美国那么多的开发商房子早卖光了!还用到中国做广告?纽约曼哈顿房产均价160万美元,难道买房子就送移民身份?正常的区域中心就是50万美元办理移民。实际上区域中心拿到的是40万美元,10万美元被大陆中介截留了。所以美国50万美元EB5移民,不可能全部归还50万美元的。有移民中介和我们说,介绍客户卖掉,给我们1万美元,有的说给5万美元。
2、美国买房移民2:中介说法。买房移民中介说法是,客户50万美元的房子,开发商先作为EB5移民资金用途,移民后50万美元不是要退还给客户吗?那么不退还,直接买开发商的房子,这样移民、买房两得。但这个经不起推敲。
3、美国买房移民3:条件不成立。首先50万美元变为40万美元,移民中介拿10万美元。其次EB5移民有风险,买房移民是建立在100%成功基础上。万一不成功呢?第三最主要的,开发商的买房移民,有那么多移民名额吗?建商工人不算解决就业的。100个名额,就是解决1000个就业机会。1000人啊1000人,见过美国哪个小区建后用1000个员工?一般用5、6个,10个算超级大的了。才1个名额。他们又说间接的也算。间接的总超不过直接的吧?说白了就是变相卖房,而且不是真正价格,先被中介赚了10万美元。
4、买房可以移民国家。以西班牙为例。 有北京投资客在西班牙买的50万欧元的房子,后来发现只有30万欧元,北京中介赚了20万欧元,10套房子就净赚200万欧元,折合人民币1400万,轻松成为百万富翁。有这样巨大的利益,谁还去赚那个可怜的佣金?
五、美国NNN商业地产注意事项
1、NNN商业地产。NNN商业地产意思是房产税、物业费、保险全部由租客缴纳。刚开始星条置业在国内推美国NNN商业地产的时候,信的人极少,只有长期在美国的华人知道这种地产形式。N就是No的缩写。就是房主不要缴纳房产税、不要缴纳物业费、不要缴纳保险的意思。
2、绝对NNN美国商业地产。NNN商业地产不一定房主零责。有的房主需要负责屋顶或结构,有的是房主全部负责的NNN商业地产。房主零责的都是绝对NNN商业地产。所以一般买零责的较好。因为屋顶和结构维修起来花费很大,而且是很大的责任。一旦出事,就是大事情。
3、总公司担保。有总公司担保的不一定是好的商业地产。绝对很好的商业地产,不需要总公司担保。只有房主不放心租金,要求总公司担保租约履行。商业地产最主要还是地段。地段很好,才是真正意义上的担保。地段、地段、地段,绝对的真理。国人在这方面误区最大。认为总公司担保的才是好的。其实还是地段是最重要的。
4、高回报。一些国内中介用高回报来吸引客户。商业地产还有其他因素。人口密度、收入高低、租约长短、租约形式、地理位置等。租约短的,比如剩余租约1、2年的,9%净回报比比皆是。租约越长,净回报越低。一般10年NNN租约商业地产,租金净回报6%.一般来说,美国东西海岸商业地产租金净回报很低,5%正常,6%算很高的,因为东西海岸房价高。
5、高回报风险计算。很多国人喜欢高回报的商业地产。一般情况下,租约短租金净回报高。如剩余租约2年,净回报9%,售价100万美元。那么租金每年9万美元。如果是好的地段,租客经营很好,应该2年后到期会续租。续租一般会增加租金。比如增加10%,算正常的租金增长,2年后年租金是9.9万美元,租约是新的10年。到那时,按照6%卖掉,售价将会是165万美元!2年后65万美元为什么不赚?肯定有问题。卖家缺钱那是不可能的。我们做6年了,也从来没听说卖家因为缺钱卖掉商业地产。高回报绝对的高风险。
六、海外房产开发注意事项
1、地段为王,品质第一。有一些卖了几年的,还在国内推广的,地段不怎样。海外房价这几年正上涨,地段好,价格高一点也会卖掉。但是有一些地段确实不怎样。钱花的也不少。问题来了,到底谁赚钱了?家家有本难念的经,里面的水很深哪。但不管怎样,地段、品质最主要的。否则就会坏了自己名声。出师不利,开始就失败了,以后还怎么玩?刚开始就开始想着歪点子,世人都在盯着呢。有的是国企在海外开发,企业员工都在盯着呢。高处不胜寒哪,再不小心翼翼,将步入深渊。如果想赚一笔跑路,跑的了吗?如果品质不好,那名声完了。只能忽悠国内客户了。老外一般很仔细的。海外房产开发,到底还是长期工程,和国内卖毛培房不一样。
2、资金快速回笼。卖了几年还在国内做广告的,其实浪费几年时间。一般开发到售完,2~2.5年完成。花了4、5年还在卖的,如果选优良地段,价格适中,快速卖掉,又可以再开发一次了。出售时间长,对老板、经理也是一个精神压力。其他人也会谣言四起。如在国企,政绩变为败绩。如果有人举报,被纪委请去喝咖啡,那真是干活不如不干。
3、不一定非得和著名开发商合作。其实这是为了在国内增加人气。是给国人看。一般情况,要和当地建商合作开发倒是有必要。因为不和当地建商合作,可能当地会派人来找茬。和著名开发商合作,虽然他们的价格不菲,但是名企效应,会增加售价,也增加自己的名气。老外建商现在见到国内开发商就笑,找上门来的,不宰白不宰。有海外建商和我们说,他们最爱大陆开发商。但海外房产最重要的是地段,而不是谁开发。
4、当地充分调研,法律手续齐全。万达西班牙大厦项目是典型代表。后任不买前任的帐。当地也有反对声。不能把国内的做法惯性思维用到海外。老外可不买账。在开发前,最好先调研。老外最好是对华友好的国家,至少是中立的。
5、时间段选择。最好是在地价最低时买进,房价最高时售出。因为买进到出售,一般需要1~2年时间预售。所以预计2年后房价下跌的城市,最好目前不要买地进行开发。但不是说一定不能买,只是少赚而已。只要地段好,还是可以开发。
七、海外旧房重建注意事项
1、时间段选择。以洛杉矶为例。2012年进行旧房翻新是最佳时间段。那时候房价低,旧房很便宜,2014年出售是很好的。现在洛杉矶价格已经很高。而且基本靠华人拉动房价。2012年洛杉矶买房很火爆啊。但是洛杉矶现在推到重建没有以前赚的多。2012年在洛杉矶Arcadia阿卡迪亚买旧房重建,2014年售出,确实赚了很多钱。300万美元买旧房,90万美元建设,700万美元售出很正常。现在房价高昂,地价也高昂,房价有下跌趋势。因为洛杉矶和温哥华一样,完全是靠华人买房。华人现在冷下来,买的人少了,另外现在外汇管制,人民币出不去,造成海外豪宅价格下跌首当其冲。所以前几年很好的市场,现在到不一定是很好市场。悉尼也是这种情况。当地媒体预计悉尼房价将腰斩。我们认为这到不至于,但是下跌是肯定的。
2、地段:CBD、最好学区。比如纽约,翻新、重建最好在曼哈顿,旧金山最好在Palo Alto学区。这样就是房东市场,买的人多,无形中售价也增高,买家相互去抬价。旧金山Palo Alto为例,现在建好出售,一般有7个买家竞争。在最优地段主要是为了不愁卖。即使房价下跌也是如此。房价再下跌,优质房产房子还是有人买。不是优质的就难说了。这也是一种预期保证。
3、资金准备。前提是有资金准备。中型城市50万美元,大城市300万甚至更多资金。比如亚特兰大,40万美元可以重建一套。资金需要在海外银行账户。最好早早出去,为申请做准备。当然,不也可以。
4、找当地规划师、建商。当地规划师熟悉当地规则,和当地长期打交道,人际关系较熟悉。熟悉当地法规和热卖房型,熟悉当地居民情况。最好找当地建商,他们和当地居民熟悉。居民万一有意见,他们也能摆平。
5、重建与卖房。旧房重建和买房差别很大。中介卖房子很容易,随便忽悠即可,反正不是自己买,花别人的钱心不疼,也没感觉。旧房重建不一样,那真是要赚钱的。卖房不一样,房价即使下跌,租金还在。重建、开发就怕高价买进,房价大跌时售出。所以重建比卖房子专业性要高多了。没做过,不懂人士就不要吃这碗饭。
6、海外旧房重建核心。海外旧房重建核心,和海外房产投资是一个道理。除了华人炒作、买房,还有地理因素、人口增长、学区、气候、经济发展等因素。现在,华人该炒的已经炒了,一窝风已经过去了。温哥华、洛杉矶、悉尼、伦敦都已经炒过了。房价都炒的下跌了。那么现在重建核心看什么呢?房价看经济,经济看公司,公司看技术,技术看未来趋势。所以主要还是看城市核心竞争力。按照这个理论,硅谷在5~10年内是可以做的。世界从互联网到移动互联网,下一个是什么?有2个,一个是虚拟现实技术,另外一个是AI人工智能。这2个都在硅谷公司手里。科技对一个城市竞争力越来越重要。注意事项估价是必须程序,自己不会,可以请人。最好和卖家直接谈,不要绕过很多中介,每个中介都要扒一层皮。未来趋势最重要。
海外好房网独家!
500余人日本购房踩雷,数亿投资款或打水漂,海外投资需警惕什么?
国际这种热钱流通的渠道很多啊,但是热钱一般不会进入实体市场的,多半是通过投机赚取利差。大部分都会通过股票、证券。一些金融衍生品等虚拟产品流通,还有可以多个国家间倒卖人名币啊以赚取汇率差价,这个很可能会导致人民币的汇率变动,影响较大尤其是热钱数量大的时候(年亚洲金融危机就是这样)。还有购买中国国债啊等等。所以主要还是通过虚拟市场进入的,这样虽较高的风险但是利益更诱人啊,而且他们发现情况不妙的时候要比实体投资更容易撤出中国经济市场呐……
美国房产投资陷阱揭秘
01、在海外投资的时候不要孤注一掷
很多人其实之所以选择在海外投资,就是为了规避国内的投资风险,这其实是分散风险的一种方式,然而在海外投资的时候其实也会有风险存在,所以在海外市场上投资的时候,同样也是要进行风险的分散。投资的渠道或者是方式有很多种,但是没有任何的一种渠道是不赔的,在投资当中不仅仅有高收益,同样也有高风险,所以在海外投资的时候,肯定是不能够孤注一掷的。
无论是在海外投资房产还是投资其他的股票基金,都要学会把鸡蛋分散到不同的篮子当中去。你比如说在投资房地产的时候,要学会在不同的区域进行投资,或者说要对不同的楼盘进行投资,另外也要对不同的房产进行投资。敢于在海外投资确实是非常重要的,然而善于在海外投资其实是更加重要的,如果想要实现财富的保值甚至是增值的话,那么就必须兼顾风险收益,在投资的时候要更加的科学。
02、对海外市场的风险要有认知对于很多的投资者来说,他们可能是第1次接触到海外投资,在这种情况下就要去先熟悉一下海外的投资市场,因为不同市场的交易规则以及交易时间是不一样的。在投资的过程当中,如果只是对市场有片面的认知,那很有可能会使自己误入暗坑,有的时候一次失误很有可能就会让自己前功尽弃。
综上所述,我们在海外市场投资房产的时候,肯定是要对海外的房产市场做一个系统的了解,比如说要了解一下海外国家的房地产政策。只有做到未雨绸缪,在投资市场上才有可能会利于不败之地,海外投资确实是可以实现资产的增值,但同时也存在资产减值的风险。
海外房产成为了时下比较火热的投资方式。与此同时,国内许多无良商家开始运用五花八门的宣传手段,对投资者设下了各种和陷阱。下面将会为您介绍常见的以及应对的方法。下面文章由我所整理,希望能帮助到您。
包租、包回购
1介绍
现在最常见的就是“包租、包回购”。无良商家看中国内投资人喜欢保本保收益的投资方式,以开发商包租、开发商回购为噱头吸引投资人上当。
其实很好拆穿这样的,投资收益这么好美国人为什么不买?美国10年期国债的利率只有1.56%,这房子6%-20%的包租回报,10年以后开发商还回购,这么好的项目为什么在美国不卖?因为这样的宣传在美国一定会被审查,最后项目就会因为涉及商业欺诈而流产。
2包租包回购的特点
这样的包租又包回购的陷阱有几个特点:
首先包回购如果是开发商包,那开发商肯定不是大的上市开发商,这些项目一般都是国内中介公司到美国成立一个公司,把开发商包装成很有历史在很多地区和国家都有开发项目的表象,然后再包装一个子虚乌有的项目。到回购的时候中介公司就把美国的公司申请破产,回购不成立,客户拿了几年包租的利息而本金却血本无归。
其次这样的项目一般只能全款购买而不能,如款也是在国内,不能在美国,即使在美国也不是正常的按揭。
最后就是这样的项目往往没有产权。
3包租不回购的特点
包租不回购的项目有以下特点:
大部分这样的项目在宣传时只会告诉你项目在哪个城市什么位置,不会把具体地址和邮编告诉你,因为告诉你以后你就能查到周边房子的售价了,这样的项目往往会加价50%以上卖给投资人,投资人在拿自己的钱给自己发工资,包租期到期了这房子肯定很难租出去也很难转手。
还有一些比较专业的骗子会把项目挂在美国的房地产网站上,这样你可以查到项目的地址和美国的售价,你比较一下有时甚至发现这房子比国内的售价还要贵很多,这时候你需要注意几点:
1、该项目在美国的网站上不会有包租的介绍;
2、项目周边的房价一定比这个项目便宜很多。这样一来,美国就不会有人咨询这个房子,也就是这个区域基本上在当地无人问津。因为他盼望的就是在当地最好没人咨询,而国内买家又查不到周边新房的售价;
3、如果你真心想查可以到美国郡网站输入地址查询项目的真。
虚宣传混淆概念
1介绍
另外一种最常见的欺诈方式就是:虚宣传混淆概念以次充好。
比如比较吸引国人的学区房概念,在美国学区对房价的影响也很大,美国的公立学校是全免费的,购买好的学区房对于海外投资者来说意味着未来更好出租房价也会更有保障,国内很多中介喜欢把自己学区不好的房子说成距离某某10分学区仅10分钟车程而丝毫不提自己所售房源的具体学分。
在美国如果你住的社区马路对面就是10分的小学,只要你的社区没有被划入这个小学的学区内,那就上不了这个学校。
建议:
1应对方法
其实对于所有的消费者来说,只要我们花一些精力上网去查,完全可以规避很多风险,美国是一个信息公开透明的国家,只要你有项目地址,你几乎可以查到所有跟这个项目相关的信息。
2相关查询网站
· .zillow是美国规模最大的房地产信息网站,里面有在售的一手房二手房信息,也有房屋租赁信息,输入项目地址你就能看到周边的房子卖多少钱租多少钱,另外你也可以在zillow上看到项目所在学区是几分的,周边房价历史走势等等信息。
· .trulia也是一个权威的房地产信息网站,输入地址可以看到项目周边的人口情况,包括有多少人已婚,多少人接受过高等教育,甚至周边最近的报警情况等。
· ://.census.gov/2010census/是美国最近一期的人口普查情况,这里面可以细致地查到每个街区的人口数量和人种比例。
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