海外房产销售渠道_海外房产销售渠道是什么

1.我想到海外投资房产，哪个国家比较适合投资房地产

2.海外置业市场怎么样

八种常用的方法如下：

1.香港地下钱庄

据彭博介绍，香港有超过1200家换钱庄，经营着财富转移的业务，手续费大概每100万港元(7.7507，0.0001，0.00%)之比银行换汇高1000元人民币(6.3362，-0.0013，-0.02%)左右。

原理是：大陆人A先来到香港开设香港的银行账户，然后然后到换汇店，用自己在国内的人民币(6.3362，-0.0013，-0.02%)账户转账给钱庄主人B在国内的账户，确认到账后，B计算好汇率和佣金，再将等额美元或港元(7.7507，0.0001，0.00%)转到A的香港账户里。

这一过程一般在两小时内就能搞定。这种境内外“对敲”、“两地平衡”的运作方式，境内外双方定期轧差、对冲结算，并未发生资金跨境流动。

不过这种方式就要求两地的业务平衡、对冲，短期的差额就需要由自己垫付，对资金调集的要求比较高，如果钱庄资本金不够可能会失掉很多生意。

2.大陆地下钱庄

换汇人将需要转移的人民币(6.3362，-0.0013，-0.02%)交给中国境内的地下钱，庄在境内向换汇人签发来自香港银行的外币支票，因体积较小，可以由换汇人自己夹带出境，再行兑换。

一些投资者利用夹带的支票来到香港购买住房。香港房价去年上涨13.5%，今年又涨9.5%。地产中介Knight Frank的研究总监Did Ji表示，“若不是非正规渠道，你如何解释香港房价涨这么大的涨幅？”

3.多账户“蚂蚁搬家”

利用“个人每年5万美元跨境汇款”的政策，搜集亲友的或购买大量个人，开立结算账户，将大额资金分散存入银行并汇出。

监管当局已经注意到这种蚂蚁搬家式财富转移的危害性，今年9月9日多家媒体报道称，外管局已下发文件要求各家银行对可能的分拆交易提高警惕，必要时拒绝购汇申请。

根据外管局的规定，5个以上不同个人，同日、隔日或连续多日分别购汇后，将外汇汇给境外同一个人或机构；个人在7日内从同一外汇储蓄账户5次以上提取接近等值1万美元外币现钞；同一个人将其外汇储蓄账户内存款划转至5个以上直系亲属等情况界定为个人分拆结售汇行为。

比如说，小明打算在美国买房子，受困于每年5万美元的购汇额度，因此发动家里的亲戚购汇后电汇给他(同日、隔日或连续多日)。这样就可能构成了个人购汇分拆交易，如果往前推算90日内购汇总金额超过等值20万美元，则小明就上了银行的“关注名单”。可能会被暂停外汇交易及汇款。

4.回购商品

有些香港的珠宝商店提供“回购”的，在这里你可以在店里用银联卡刷金条，然后再把金条以一定的折价卖给珠宝店。

5.“改装”POS机

所谓“改装”的银联终端机，乃经过不法之徒使用网络技术，每当有人在香港/澳门使用银联时，银联系统却被骗，误以为交易在大陆内地进行，从而省却境外交易相对较为昂贵的手续费，而且更可逃避国内外汇管制的监控，成为国内资金转移至境外的渠道。

6.夹带现金

最原始的“换汇”方法是夹带现金，因出入境夹带现金额度有限制，一种方式是通过人海战术多次往返，另一种就是通过特殊通道夹带，直接偷渡运送，逃过检查，深圳和香港隔着一条河，对一些“水客”来说这不是一道很难越过的屏障。不过确定是这种方式比较耗费人力，风险也比较大。

7.利用企业结售汇额度

个人利用外贸公司的经常性项目进行交易。

外贸公司需要汇钱出去的时候，就多报进口、少报出口，进口的时候报高进口商品的价格，相应差价对应的款项就留存境外；

汇钱进来就相反，多报出口、少报进口。有些甚至直接伪造企业出口贸易项目，利用进出口合同骗取外管局核准的外汇结算额度，进行跨境付款。

8.人民币资产抵押贷外币

对多数想在海外买房的富人来说，中国有银行可以提供资金渠道。彭博介绍称，中国建设银行去年开始了一项业务，可以让其私人银行客户以人民币存款、资产做抵押，最高在香港借到2000万港元(7.7507，0.0001，0.00%)。

我想到海外投资房产，哪个国家比较适合投资房地产

戴德梁行前半年发布的《中国对外投资市场报告》指出，在2016年的前五个月里，中国投资者在海外房地产市场投资额达到170亿美元，接近去年全年投资总额的三分之二。2016年前五个月中国已成为全球第二大跨境房地产投资来源国，较2015年上升了三位，超越了加拿大、香港和新加坡。在海外进行房产投资，主要分为哪几种类型，各有什么利弊？

第一、投资型海外房产

以投资为主要目的的投资人占有较大比重，一是由于国内投资渠道比较有限，二是越来越多的中国人走出国门了解到外国的投资机会，不动产又是投资实物类型，更易于接受。投资型海外房产在购房前需对投资收益有一个清晰的核算，购房的成本是哪些，装修、修缮的费用需要多少，涉及的税费有多少，一次性缴纳和每年缴纳的款项如何;投资收益如租金收入如何，是以何种方式租赁，对房屋及内部设施的损耗有多少，包括房产本身的价值、该房产所处地区的不动产价格趋势、该地区受到的法律法规的限制等，都必须考虑到。而且偏重投资型的海外房产投资者，也需要清晰了解该房产所得收益的相关税收计算，房产出售涉及的税费以及对投资者的要求等。

第二、教育型海外房产

教育型海外房产在近几年突显，主要为了子女的当前或是未来接受海外教育时生活的便利性考虑而置办，其中也包含很多投资的因素在内，不仅是国内的学区房受追捧，国外一些好的学校周边的房产价格也是更相对坚挺，而且近年来上涨幅度相对更大。教育型的海外房产多以孩子就读的学校相关，交通和生活的便利度是考虑的要素。

第三、养老型海外房产

正是由于国人对生活品质的不断追求，以及对环境、食品等安全的要求，也催生出了这一种对退休后生活享受闲适自在的房产投资需求。此类房产对环境要求较高，即有自然风光，也有人文关怀，并且对当地的医疗条件和便利度都有要求，生活是否方便，以及房屋设计等是否适合中老年人使用等。而且此类房产可能投资人居住时间会相对较多，在海外置业必须考虑到语言、文化、饮食、配套服务等是否适宜。

第四、度型海外房产

与养老型海外房产有一定的相似度，对环境要求较高，更偏好于气候温和和人口低密度的地区，不同的一点是度型房产居住的时间段较短，以期休闲为主，放松、享受家庭欢乐，而且投资人会将自己生活的喜好带入到此类房产的要求中，比如是靠山或靠海，有无其他配套运动设施如高尔夫、骑马、游艇等。

第五、移居型海外房产

此类房产通常与该国的投资移民政策挂钩，满足一定金额和条件即可获取居留权。移民型的海外房产关键在于该国对于房产和移民政策的匹配和完善程度，比如对房产类型的限定、对给予签证的类型、获得签证的条件等等，都需要投资人做好提前的了解和对比，选择适宜自己条件的房产及移民类型。移民型海外房产的最终目的为移民，房产作为投资和取得签证的条件之一，也是目前一些国家的投资移民、买房移民的方式，投资人一方面需要对移民政策细节有充分的认识，另一方面也需要对投资的房产做判断了解，此项房产受政策性影响较大。

（以上回答发布于2016-12-16，当前相关购房政策请以实际为准）

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海外置业市场怎么样

到海外投资房产，英国等国家比较适合。

英国的房地产法律经过了几十年的发展和完善，逐渐形成了相对完善和成熟的房产法律制度和市场。比如英国的房产信息是公开的，购房者可以去网站查看意向房产的全部详细信息。所有的交易信息, 包括实际价格,税额, 交易日期, 交易情况, 都必须明确的呈报，这就有效的避免了炒房现象的发生。

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　不少人会选择去海外买房，那么海外置业市场怎么样呢?这是很多出国人士比较关心的问题，感兴趣的同学和出国移民网一起来看看吧!下面是我整理的相关资讯，欢迎阅读。

　海外置业市场怎么样

　海外购房不乏首次置业者

　家住宝山的王女士最近在算一笔账。在上海有两套房的她，一套自住，一套闲置用来出租。这套位于上大的小三房市场价值达到500万元，但每月的租金只有6000多元。但如果把这套房卖掉，投资美国楼市，租金收益至少是目前的3-4倍。这让王女士很心动。

　另一位赵先生则更为大胆，来上海拼搏6年的他攒下了50万元的存款，但想要在上海买房这笔钱简直杯水车薪，连首付都不够。

　一直想要做房产投资的赵先生将目光瞄准海外，在比较了多国的政策和市场后，赵先生决定用这50万元，投资泰国曼谷的一个公寓产品作为自己人生的第一次置业，4%的租金回报率可以抵消一部分赵先生在上海的租房成本，同时还能享受每年稳定的房价上涨带来的资产增值收益，赵先生对自己的首次置业颇为得意。

　王女士和赵先生的案例并非少数，海外地产投资不再只是有钱人的专利。帝皇地产集团执行董事陈卓明告诉早报记者，“近期接触到的此类客户不在少数，他们多具备全球性的投资眼光，投资标的都不大，将海外置业作为一种资产配置和理财方式。”

　这样的市场心态变化带来了海外置业的各种火热场景。前不久，仲量联行(JLL)举办的一场投资分享会上，来自英国富人聚集地的伦敦一区的国王十字区King’s Cross Quarter公寓吸引了众多购房者。

　另一个由第一太平戴维斯带来的同样来自伦敦的项目，紧邻体育中心休闲区的联排式公寓Kensal Rise项目，也以其田园般的街道和公共社区的艺术氛围引发各界关注。

　海外置业的热潮并非只在英国，由香港新鸿基地产大股东郭氏家族在加拿大温哥华投资建设的生态豪宅River Green项目以其优美的环境、完善的城市配套和教育成为投资热点。

　瑞士信贷银行近期发布的一份报告估计，中国人一年花费约50亿澳元在澳大利亚购买房产，这相当于该国新造房屋中有1/8被中国人买走。

　根据新加坡市建局的统计数字，过去3年，在新加坡的大多数房地产项目中约有30%为境外客户。其中，中国买家在境外买家中占比约30%，成为最大的外国买家。有外媒这样报道，“中国房产买家以长期投资者而非短视暴发户的形象出现在海外市场上。”一位来自洛杉矶的房产网站CEO甚至放话说：“任何没有向中国买家抛出绣球的人都在错过一个巨大的商机。”在日本，继中国游客“暴买”日本商品后，大量的中国买家进入了日本楼市。

　一份来自居外网的数据显示，2015年，负责向中国市场提供海外房源的居外网用户对于日本挂牌房产的询盘量比2014年增长191%，询盘合计总价值高达5.32亿美元。超过73%的用户表示，投资是在日本购房的主因。其中以小型个人投资者为主，普遍购买100万元人民币左右的房产。

　除了一些传统投资地区，越来越多的新兴投资板块也开始受到国人的青睐。柬埔寨金边酒店级豪宅Sky Villa以及金边精致公寓梅森公寓(The One Maison)也以其较低的投资门槛吸引了众多中国投资者。

　置业目的专注资产配置

　越来越多的海外项目进入国人视野，海外置业的门槛不断降低，这让更多人接触到了全球配置带来的资产保值增值，推动了这一市场巨大的发展潜力。

　近几年国人海外置业风起云涌，企业高管、高净值人群以及越来越多的中产阶层出于投资、移民、子女教育等问题的考虑，选择在国外购房。

　《万国置地全球房产投资白皮书》显示，2015年，中国资本投资到海外房地产的资金总额达到300亿美元，是2014年的两倍。未来这一数字还将继续攀升，可能会达到3.27万亿元人民币，这一投资需求在未来10年的复合增速将达到20.6%。

　同策咨询研究部总监张宏伟指出，随着绿地、碧桂园、万科、万达、富力等中国开发商频繁“出海”的热潮，中国投资者接触到越来越多的海外项目，掀起了新一轮的海外置业热潮。

　这波热潮的背后是中国房地产市场需求趋于饱和，短期内来看房产的投资价值在逐步降低，而国外大多数发达经济体的经济正在复苏过程中，房地产仍然处于价值低估阶段，市场周期的特征促使中国投资者在海外房地产市场投资置业。

　嘉丰瑞德海外投资部总监Frank表示，一方面，人民币汇率波动预期已经被很多人理解为一种新的投资机会，越来越多的人懂得要全球配置资产以对冲汇率风险。另一方面，由于国内住宅限购政策对投资性需求抑制，中国投资者希望能在海外市场寻求更多的投资机会。

　中央财经大学经济学教授王福重表示，美联储加息，欧美经济逐渐复苏，这都为房地产市场提供了健康稳固的房价上涨基础，但据目前数据观察，全球房价却处于被低估的状态。2016年随着美元持续走强进入升值通道，对房价的拉动作用进一步显现，海外房产投资或将迎来好时机。

　浙江大学地产运营研究所所长蔡为民指出，海外置业的原始阶段，富人的置业目的多为移民，选择集中在美国、加拿大等高国家。而随着中国经济进入新常态，中产群体对于自身财富的保值增值有了新的需求，投资正逐渐成为海外置业的重要目的。

　海外楼市价格水涨船高

　相关媒体调查报告显示，超过60%的超高净值人群在未来两年内增持海外资产，47%的超高净值人群已将超过30%的资产投资于海外。

　跟随高净值人士的步伐，城市中产也开始表现出了对资产配置走出国门的渴望。万国置地总裁史锐雪指出，就像2015年是“海淘元年”一样，2016年将是全球资产配置的元年。

　链家海外事业部总经理时今强介绍，国人海外置业目前已经进入第二阶段。“第一阶段就是前十年、十五年，在海外购房的都是非富即贵的客户，买的房产标的额相当高，一般是购买当地地标性建筑，买别墅就买最好的，买酒店就买最贵的。发展至今，越来越多的购房者是中上收入阶层，或者说是中产阶层。据统计，现在有10%的中产阶层有意在海外置业。”

　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“在我们的调查中，中国中产阶层甚至希望拿出20%的身家份额用于海外投资。”

　国内经济转型，一定程度上助长了中国投资者出手海外房产的趋势。以外币为标的的外国房源，既可实现投资保值目的，又能顺带移民，成为投资渠道匮乏背景下中产阶层个人财富升值的首选模式。

　海外投资的热潮伴随着资产价格水涨船高。今年一季度发布的《2016年财富报告》显示，过去一年温哥华豪宅价格涨幅最大，达到25%，悉尼排在第二，涨幅为15%，上海排在第三，增值14%。中国人无疑是这三个地区最大的买家。

　百事得股份有限公司的田中吉表示，近两年时间内，日本的房价上涨了接近30%。

　亚豪机构市场总监郭毅也对早报记者表示，“从国外房地产的发展环境来看，受经济危机等因素的影响，虽然房地产市场在逐渐回暖，但仍处于一种价值洼地的状态。资金自然也会向更具有投资价值和增长潜力的区域流动”。

　资深房地产专家韩世同对早报记者表示，国内房产市场，一线、二线城市的楼市仍然保持一个相对比较稳定的状态，但三线、四线城市仍是供过于求。在国内房地产库存高企的情况下，这其实是投资者为避险而取的对冲手段，是资金趋利性的表现。