海外房产客户不足的原因_海外房产客户资源不足

1.想在英国买房投资，是买伦敦的好，还是买曼切斯

2.澳大利亚房产投资优势分析

业内人士称丰厚利益链条滋生移民中介乱象律师建议如被骗要勇于依法维权

中介公司打出的塞浦路斯购房广告。网络

近年来，“购房移民”的说法开始流行。据一些中介机构称，在欧洲一些国家，花30万欧元购买房产，即可全家移民。这桩听上去无比诱人的“美事”，却让北京的许女士头疼不已。为了给儿子提供更好的教育机会，许女士花费数百万元人民币，通过中介公司在地中海小国塞浦路斯购买了一套面积达90平方米的公寓。但随后，这套公寓却被当地开发商抵押给银行，许女士无法获得房屋地契，儿子年满18周岁后也被取消当地永久居留权。“中介的承诺一个也没有兑现，算是白折腾了。”许女士悔不当初。

□移民遭遇

为子海外求学委托中介移民

今年45岁的北京人许女士，是一名家庭主妇。“想让儿子到欧洲国家接受教育。”经过一番心理斗争后，许女士决定带着儿子寻求移民欧洲的途径。

2012年，许女士找到北京和中联合投资咨询有限公司（以下简称和中公司）咨询投资移民事宜。许女士说，该公司名气大，在全国设有多个办事点，创立至今已有21年。因此，她格外信赖这家公司。

许女士称，和中公司的顾问殷女士告诉她，“只需购买30万欧元的房产，就可以全家拿到塞浦路斯的永居身份，申请条件简单，两个月即可获批。”

看着“世界经济发达国家”“欧洲顶级度天堂”“国际化教育”等诱人的广告语，以及较低的投资额，许女士怦然心动。2012年7月，许女士与和中公司签订了《塞浦路斯投资移民代理服务合同》，并交纳中介费21万元人民币。

记者在许女士提供的这份合同中看到，和中公司承诺为许女士提供塞浦路斯的最新政策及变更通知，帮助其递交所有移民材料给相关部门审核，协助安排许女士到塞浦路斯购买房产等事宜，直至其获得塞浦路斯永居签证。

“和中公司还说他们公司在塞浦路斯有办事机构，移民全程都由该公司工作人员陪同。”许女士说。

赴塞购公寓永居签证遭拖延

2012年8月，在和中公司的安排下，许女士飞抵塞浦路斯，进行购房考察。

许女士回忆说，到达塞浦路斯后，接待她的是一名中国人，直到1年多后，她所购房屋的产权出现问题时，才得知接待她的中国人并非和中公司工作人员，而是和中公司委托的当地一家名为DELSK的中介机构的工作人员。

许女士告诉接待的人员，想去塞浦路斯首都尼科西亚以及第二大城市立马索考察房屋。

但对方以首都尼科西亚很热很挤，立马索犯罪率很高、不安全为由拒绝，只是带许女士在帕福斯市和拉那卡市的几个楼盘项目进行考察。

“我后来才知道，与DELSK合作的开发商PASCHALIS建筑控股有限公司（以下简称PASCHALIS公司）只在这两个城市有房产项目，所以他们故意抹黑其他城市并拒绝带客户去看房。”许女士说。

在塞浦路斯考察的最后一天，尽管并不理想，许女士还是预订了一套拉那卡市90平米的公寓，并与开发商PASCHALIS公司签订了购房合同，与开发商和中介指定的一名律师签订了委托协议，在交付房款后，许女士回国。

许女士说，和中公司承诺准备好申请材料后两个月，也就是2012年12月她和儿子就可以拿到永居签证，可实际上却被拖延到了2013年4月。总算拿到了签证，许女士一家沉浸在喜悦中，对新生活充满了向往，也就没有追究中介未按承诺准时办理的责任。

房屋抵押银行无法办理地契

2013年10月，安顿好北京的一切后，许女士准备带着15岁的儿子到塞浦路斯生活。在即将出发的前几天，许女士却通过朋友等渠道打听得知，自己购买的公寓被开发商抵押给银行，开发商收到购房款后没有还给银行而是挪作他用。

许女士找到和中公司要求对方解决住房问题。和中公司便委托DELSK帮助许女士租到一处房屋临时居住。到塞浦路斯后，许女士直接与开发商接触，要求提供房屋的银行豁免书，但对方百般推诿拖延。

“我去了无数次开发商的办公室，都没能得到答复，上个月再去时，发现他们的办公室全部锁门，DELSK的工作人员多次推诿后也如人间蒸发，失去联系。”许女士称最令她担心的是，如果开发商破产，银行就会收走她已经购买的房产。

“没有银行豁免书，就没法申请地契，我等于花钱买了一套不属于我的房子，房子分分钟就有可能被银行收走。”许女士无奈地说。

许女士向记者提供了其与PASCHALIS公司签署的《房产购买合同》，合同中，PASCHALIS公司声明该土地有一笔银行按揭，并明确写道：“开发商应在签订合同和收到款项之后的15天内送出银行豁免书，如果未执行，开发商需返还款项。”（银行豁免书即银行开出的声明，证明该财产没有任何形式的抵押或其他任何实际的或法律上的负债。）

许女士气愤地告诉记者，开发商还取了欺骗手段骗其入住房屋，DELSK的翻译也是帮凶，利用她语言能力不足的劣势，让她误以为收房后三个月就可以得到银行豁免书。

2014年4月，许女士收下自己购买的房屋并搬入，可至今近两年过去了，她仍未能拿到银行豁免书。

儿子满18岁永久居留权被取消

而最令许女士不能接受的是，去年8月，她儿子的永久居留权被取消。“当初主要是想给孩子移民，为他提供好的教育，但现在全泡汤了。”许女士颇为痛心。

许女士说，和中公司和DELSK告诉她，塞浦路斯移民法规定，孩子年满18周岁就会失去永久居留权，重新申请的话必须满足一定财产要求，其中一条就是名下的房产退税后的价格要达到30万欧元。许女士购买的公寓价格为32万欧元，退税后的价格为29万欧元。

“和中公司当时只是告诉我买30万欧元的房产就可以办理全家永久居留权，没有说是退税后满30万。”许女士说，如果为儿子继续永久居留权，就必须再购置房产。权衡许久后，心灰意冷的她不愿再在塞浦路斯购房，选择将儿子送到英国读书。

“和中当初承诺帮助办理退增值税、银行豁免书、全家获得永居资格，但现在没有一个兑现，还将责任推给DESLK。我总共花费近300万人民币办理移民，却落得现在进退两难。”许女士说她悔不当初。

许女士说，近日，和中公司称，塞浦路斯已经出台新的法案，待新法实施后，银行没有权力收回房产，可以办理银行豁免书。

“和中公司所说的法案直到目前谁也没有看到，关于法案的说法也全部来自他们，我们普通客户很难去核实。”许女士对和中公司的说法并没有信心，仍然担心自己的房产随时会被银行收走。

□记者调查

中介公司自称已尽到考察义务

去年12月29日，记者来到位于朝阳区东三环附近的和中公司，许女士的移民顾问殷女士告诉记者，在帮助许女士办理买房移民过程中，和中公司已尽到考察义务。PASCHALIS公司是当地规模较大的开发商，未料到会发生这样的事。

（以上回答发布于2016-01-11，当前相关购房政策请以实际为准）

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想在英国买房投资，是买伦敦的好，还是买曼切斯

中国企业正在寻找海外发展机会。它们必须像当初外国公司进入中国时一样，去适应新的环境。物换星移：就像过去二十年来进入中国的跨国公司一样，中国企业正在海外寻找新的市场机会。通过寻求原材料、高素质员工、技术、品牌和客户，这些中国公司——尽管很多在海外仍缺乏知名度——正在步入跨国公司的行列。随着更多的中国企业在海外获得成功，其他中国企业或许也会群起效仿。在我们对39家中国企业高管的访谈中，将近80%的受访者表示，全球化是公司的战略重点，其中将近一半受访者表示，希望自己的公司在十年内成为真正意义上的跨国公司。全球化程度相对较高的中国行业包括汽车、制药、高科技、能源和基础材料；主要留守本国市场的行业包括房地产、消费品和零售。在中国企业的对外投资中，有将近一半主要是为了确保自然的供给(大多通过收购方式)。其他一些公司则是由于国内市场增长放缓，希望到海外开拓新的市场。还有一些公司希望从海外获得知识产权(通常是技术，也包括产品设计、品牌或业务流程)，或者获得战略优势(例如，与国外对手展开竞争所需要的规模)。中国企业已经发现，收购是确立其全球地位最快捷的方式：例如，在最近几年里，联想公司出资13.5亿美元(94.5亿人民币)收购了IBM的个人电脑业务；中海油(CNOOC)出价185亿美元(1290亿人民币)收购美国优尼科(Unocal)石油公司但未能成功。今年早些时候， 华能国际电力集团出资30亿美元(210亿人民币)收购新加坡TuasPower电力公司和中钢集团出价11亿美元(77亿人民币)强行收购澳洲铁矿石生产商Midwest公司，进一步证明了中国企业海外并购的胃口。但是，在这些轰动新闻的背后，当你将中国企业在全球化上的表现与印度、韩国和的同类公司进行比较时，中国企业全球化的真实状况就会特别清晰地徐徐展现出来。我们的分析重点关注各国/地区市值最大的前100家公司，结果表明，、韩国和印度的公司从海外业务中获得的收入分别是中国公司的四倍、三倍和两倍。海外资产所有权和雇用海外员工数量的情况也大致与此类似(见图表)。是什么因素制约了中国企业海外扩张的步伐呢？部分原因归咎于中国企业缺乏经验，而且在用发达市场广泛应用的商业做法方面比较被动。其他原因与发达国家的跨国公司最初进行海外扩张时所遇到的问题相似，例如，需要重新构建组织，发掘能够胜任国际化业务的人才。但是，只要高管层下定决心，承担责任，培养适用能力，用正确的组织结构，中国的企业一定能够克服这些巨大的障碍，成功实现海外扩张。实现全球化可以用不同的路径方式，但是，在我们访谈的中国高管中，有55%的人表示，并购和联盟是其长期全球化战略的核心方式。而在近期，大多数公司侧重于出口，很少在海外建立据点。鉴于管理全球化组织的风险、成本和困难，中国企业通常用善意收购方式。中钢集团对Midwest公司的强行收购是一个例外。对中国企业1995年到2007年间的海外并购的详细研究也证实了上述观察结果。在此期间，中国排名前100位的公司中，仅有17家完成了海外并购交易，仅有6家完成了三次以上的并购交易。与此相比，自1995年以来，印度排名前100位的公司中，有31家完成了跨境交易，有18家完成了三次以上的海外并购交易。在考虑国际扩张的机遇时(无论是地区性机遇还是更广范围的机遇)，缺乏经验拖了大多数中国企业的后腿。为了成功地实现全球化，中国企业不仅需要认识和克服自身的不足，还需要变革管理方式。当企业主要面向中国消费者、中国经理人和中国员工时，传统的管理方法曾经立下汗马功劳，但当企业成长为跨国、跨文化的机构时，这种管理方法需要与时俱进。(待续)作者简介：MeaganDietz是麦肯锡纽约分公司前咨询顾问；欧高敦(GordonOrr)是麦肯锡上海分公司资深董事；邢臻(JaneXing)是麦肯锡北京分公司副董事。来源：《麦肯锡季刊》，本文获麦肯锡公司提供版权。 免责声明：本文仅代表作者个人观点，与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。

澳大利亚房产投资优势分析

当然是曼彻斯特比较好

优越的地理位置

曼彻斯特位于英格兰西北部，有着超过500万总人口10万在校大学生，是英国的第二人口大城。30英里半径的曼彻斯特，贡献整个西北部52%的经济总量。有金融时报评选出全球前100的企业有65家全球知名企业在之其中，随着经济的增长，现已超过了英国的其他地区，大曼彻斯特展示着其重要的区域经济比重。

热门留学区域，可以“以房养学”

曼彻斯特有许多知名大学，例如曼彻斯特理工大学（UMIST）、曼彻斯特大学（The University of Manchester ）、索尔福德大学（University of Salford ）等。作为海外留学的热门区域。曼彻斯特提供了巨大的留学生租房需求。

而像学生公寓这样深受曼彻斯特和谢菲尔德等地的中国留学生欢迎的项目是投资者也比较关注的选择。学生公寓关注特定目标用户（国际学生）的需求，而成为了市场上的领导者，学生公寓这对于决定“以房养学”的留学生父母来说，绝对是个不错的投资契机。

强大的经济基础

曼切斯特有着强大的商业竞争力，其经济涵盖众多领域，包括金融、制造业、工程业、医疗卫生、零售业以及创意产业。同时，曼切斯特也是大型公司新总部选址的最佳城市。英国富时指数前100的公司中有65家都选择在曼切斯特设立总部。

投资回报率高：是过去五年内英国房产租金收益率排名前十的地区

投资回报率当然是投资者非常关注的事情，目前英国住房自有率正处于30年以来的最低点。在过去10年中，个人租房市场增长迅猛、规模空前：每个月新增1.75万个租房需求，租户数量超过了2000万。

但随着租房需求的增加，英国的住宅供应却远低于其他国家。另外，据英国土地注册署(Land Registry)的数据，曼彻斯特是过去五年内英国房产租金收益率排名前十的地区，较高的租金回报自然会吸引不少的投资者购置这里的房产项目。

短缺的住房现状

根据相关机构的研究显示，曼彻斯特多年的供应不足已经导致这座城市每年缺少 5,100个房子居住，房屋的短缺将不断推高现有住宅的价格。同时，目前的房屋出租率为98%，租金收益率全英最高，平均每年7.8%，这使得曼切斯特成为投资的理想之地。

便捷的出行交通

曼彻斯特的交通十分发达，是英国的交通物流枢纽中心，乘坐火车去伦敦和伯明翰分别只要3个小时和一个半小时，去苏格兰首府爱丁堡也只要3个半小时。

曼彻斯特国际机场是英国的主要机场之一，每天有上百次的航班通往欧洲大陆和本土其它城市。曼彻斯特拥有各种现代化的交通、通讯工具，随时与世界各地保持着密切的联系。四通八达的公路、纵横交错的铁路为工商业的发展提供了良好的条件。每年有1250万多旅客从这里飞往世界165个目的地。

城市的独特优势

在曼彻斯特买房，不仅仅因为BBC搬迁到Salford这个生机勃勃的媒体城，并且曼城的电车轨道的服务数量会在2015年翻两倍，也使这一地区成为炙手可热的房地产投资区域之一。同时，WythenshawePark将有可能成为一个巨大的音乐圣地，为5万乐迷提供场地。

从曼城的Piccadilly到Tameside的电车轨道的延长线开通，贯通曼城市中心到东部郊区，连接包括Droylsden等地区，并最终到达Ashton-under-Lyne。

同时，曼彻斯特以平均房屋10.3万英镑的价格，平均每月租金为650英镑，税前投资回报率为7.6%，在2013年HSBC发布的一份英国最具潜力投资的Buy-to-Let榜单上排名第四。

由于澳大利亚天然的地理优势，所以是吸引到了很多的投资者前来，为什么澳大利亚房产如何火热，我也为各位整理了澳大利亚房产投资优势分析，各位也可以参考一下。

首先，澳大利亚是一个自然风景优美，人文环境优越，澳大利亚几个城市都曾被评为世界上最宜居住的城市。同时，澳大利亚地大物博，丰富，但仅有2000万的人口，导致澳大利亚劳动人口不足，所以澳大利亚是一个非常欢迎移民人口的国家，也是真正意义上的多元文化国家。不仅我们中国人喜欢移民澳大利亚，加拿大，英国，还有欧洲很多国家的人民都是澳大利亚的主要移民人口。

　其次，澳洲房产是永久产权，不像国内的70年使用权，而且澳洲房产无遗产税，一套房子可以祖祖辈别的相传下去。

　第三，澳洲房产投资的透明度高，无论是澳洲本地买家还是海外买家，都是统一价格，并且全程交易都需要由开发商律师和买家律师进行，首付款资金也是由律师信托账户保管直至交房。

　第四，根据过去40年的澳洲房产价值统计，澳洲房产平均每7-10年翻一番，这种稳健的增长可以给投资者降低投资风险，得到稳定投资收益。

　第五，澳洲的金融体系非常的灵活，海外买家在澳洲置业，可以申请最高到80%的，而且，如果投资者以投资为目的买房，澳洲银行还同意投资者在的前5年可以只还利息不还本金，从而降低了投资者的还款压力，达到用租金去还银行，以房养房。并且，澳洲银行可以对已经购买的物业进行第二次价值评估，如果评估价值已经高出了购买时的价值，投资者还可以向银行提出追加额度，实现了融资。