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1.在国内购买海外房产和在国外买价格一样吗？

2.乐屋网详细资料大全

3.中国人可以在俄罗斯购房产吗

4.海外买房不再那么容易了

5.有哪些海外房产投资历史教训及如何正确解决？

6.大洋洲际(澳大利亚)屋业信息网二手房

随着国内多个城市的楼市调控政策收紧，海外房产再次成为中国买家关注的焦点。但购买海外房产不是件容易事儿，过程中隐藏着各种各样的“坑”，并不是每一个中国买家都可以顺利过关。记者通过访多位业内专家，揭露出海外买房四大陷阱。

1、买房送移民

在海外买房人群中，不少中国买家受到了移民需求的驱动，他们希望购买国外的一套房产作为自己获得外国移民许可的敲门砖。正是因为抓住了此类中国买家的购房心理，一些海外房产中介打出“买房送移民”的宣传语推销海外房产。

北京房展组委会副秘书长魏克非告诉北京晨报记者，“在国外，部分国家将房产认定为是投资开发项目，一般不与移民挂钩。比如，在美国、英国、澳大利亚购买房产，就不代表可以办理移民。”

“与美国、英国等发达国家不同，南欧部分国家为缓解经济低迷状况，推出了吸引海外投资的移民政策。比如在葡萄牙或西班牙购买50万欧元的房产，可以办理家庭移民。在希腊购买25万欧元的房产，可以办理家庭移民。”魏克非说。

魏克非提醒说，“中国买家为了移民购买海外房产，先要弄清楚外国当地的移民政策，不要一味地听信海外房产中介的‘买房送移民’宣传语。即使有的国家允许外国人买房办移民，对买房的门槛也有一定的要求。中国买家不要误信少数海外房产中介的虚报价格，造成买了房产还达不到门槛，最终无法办理移民。”

2、加价出售房产

“很多中国客户觉得海外房产看起来很便宜，比如一套国外的别墅仅二三百万元起，但实际上这个价格已经比国外当地价格贵了10%到20%。”我爱我家海外事业部总经理吴洪斌说，由于海外房地产市场存在信息不对称的情况，中国买家并不能全面了解海外房产的价格。这给少数不正规的海外房产中介或国外小型开发商有了可乘之机，他们有可能会加价向中国买家出售房产。

对于不正规的海外房产中介和国外小型开发商加价出售海外房产的原因，吴洪斌分析说，“一方面，国外小型开发商通过海外房产中介向中国客户出售海外房产，往往要支付相应的费用给中介机构，这部分费用被转嫁到了房价之中，由中国客户买单。另一方面，少数不正规的海外房产中介为了谋取更多利益，也会加价向中国客户出售海外房产。”

据吴洪斌介绍说，在海外买房过程中，中国客户要注意核实海外房产的价格。通常情况下，中国买家海外房产的价格可以用以下几种方式，一是大型品牌开发商打造的海外房产，会在自己的官方网站上公示价格；二是部分国家或地区的公共信息网站上，对海外房产的价格做了披露；三是部分国家机关网站上，公布了海外房产的价格；四是中国客户可以到外国实地看房，并聘请外国当地中介核查海外房产价格是否符合外国当地市场价格。

3、产权不清

与在国内买房一样，中国买家在国外买房也要注意核实房屋产权真实情况。因为房屋产权不清，中国买家有可能会遭受损失。吴洪斌表示，“在国外，有些二手房存在产权不清的情况。比如海外房产的产权属于夫妻两人，妻子把房子卖给了中国买家，丈夫并不知情。过了一段时间，当丈夫发现自己的权益受到侵害的时候，他可以提起诉讼。而中国买家就会因此惹上麻烦。”

“除此之外，在国外购买新房也有风险。”吴洪斌说，有的国外开发商开发建设的海外房产，并没有取得当地的批准，就出售给了中国买家。一旦此类房产长时间无法通过当地批准，中国买家就难以获得合法产权。

4、虚包租承诺

中国买家购买海外房产，容易遇到虚包租承诺的问题。21世纪不动产中国区投资人俱乐部总监刘超表示，“海外房产销售宣传中，经常会出现包租承诺，可是并不是每一个包租承诺都能完全兑现。比如有的海外房产卖给中国买家后，第一年出租出去了，但第二年就租不出去了。国外开发商或代理商无法按照事先的包租承诺向中国买家支付租金。当中国买家飞到国外当地去查看房子时，发现经过一年的出租，海外房产已经变得破旧不堪了。所以中国买家要注意保留与包租承诺有关的证据，以便出了问题可以更好地维权。”北京晨报记者武新

　-置业建议

聘请专业人员把关

海外房地产市场对于中国客户来说是陌生的。面对不同的国家、不同的语言、不同的法律体系以及不同的市场规则，中国买家难以了解清楚。所以在海外房产交易过程中，中国买家需要聘请不同领域的专业人员来进行把关。

21世纪不动产中国区投资人俱乐部总监刘超对北京晨报记者说，“海外房产交易比较复杂，中国买家应该聘请专业律师、专职翻译、正规海外房产中介等专业人士提供专业服务。实际上，中国买家与国外开发商签订购房合同，使用的是外语。中国买家难以搞清楚合同中每一个条款的意思，就需要专职翻译进行翻译，也需要专业律师对合同内容进行把关。”

“对于海外房产的价格是否合理、海外房产的产权是否清晰等问题，正规海外房产中介可以帮助中国买家进行核实。”刘超说。

（以上回答发布于2017-04-14，当前相关购房政策请以实际为准）

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在国内购买海外房产和在国外买价格一样吗？

　申请海外买房的人士在增加，那么海外购房的条件有哪些呢?不同国家有什么不一样呢？这是很多出国人士比较关心的问题。和出国移民网一起来看看吧!下面是我整理的相关资讯，欢迎阅读。

　海外房产购买条件

　美国房产不限购

　从购房资格方面来讲，美国并不限制外国人在美国买房，且无套数限制，从方面来讲，外国人可以在美国买房，但申请条件比本地人严苛一些，最高比例为60%，而且对外国人来说30万美金以下的房产一般不接受。

　西班牙难度高

　西班牙的房屋和数量是不限购的，但是申请条件比较严苛，理论和是哪个能60%-70%，但是中国人一般只能贷到30%，而且50万欧元的投资移民项目是不允许的。

　不限购的英国房产

　英国在购房方面对非本国国籍的人没有限购，跟本地人享受同等待遇。

　方面没有具体规定，一般情况下，英国买房有两个限制，即：总额是家庭年税前收入的4-5倍以内;同时，比例不能超过房价的一定百分比。

　通俗的说如房价是100万，如果政策规定的比例为80%，那么您最多可以80万。

　加拿大买房额度大

　魁北克、联邦、萨省投资移民都和房产无关。在加拿大买房外国人能够从银行获得最高60%~65%的;利息低于国内，因此很多在加拿大买房的中国投资者都会选择银行，首付多在50%左右，成本和首付压力都比国内要小。

　新西兰同样不限购

　在新西兰，外籍人士在当地购房与方面基本没有什么限制，从方面来讲，外国人也可以在新西兰买房，最高的比例为70%。

　只能购买新房的澳洲

　澳洲鼓励外国人投资本国的房地产，对于住宅地产而言，外国人只能购买全新的住宅项目，在澳洲买房购买公寓期房可以只付10%首付款，买现房则为20%~30%，没有限购和限贷的要求，利率和本国居民相同，还款方式灵活，允许人在前5年内只还利息，不用还本金。

　而对于商业地产，工业地产等没有新旧的限购;另外澳大利亚的最高比例为80%。

　新加坡海外人只能买公寓

　外国人或永久居民可以购买新加坡私人公寓楼盘，以及住满十年以上的共管公寓，圣淘沙岛的别墅及排屋。

　新加坡组屋只能是公民和永久居民才可以购买。带土地的独立式洋房，半独立式洋房，排屋只有新加坡公民可以购买。

　若在新加坡买房，银行通常准许外国人最高获取相当于现房购价70%的。

　房贷看收入的法国

　法国对外籍人士购买新房或者二手房是没有硬性规定的，也没有强制的首付要求的，但是有一个限制，那就是在上，一个人的还款能力，不能超过他税后工资的33%。

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各国的房产政策没有针对海外买家而限购，对国内外买家一视同仁，没有双重标准，不存在第二种价格，但如果是通过购买的买家，可能申请的比例略有不同。

一、新房和期房

大多数国外房产是开发商统一寻找合作渠道来分销房产的，开发商的返佣作为分销商的利益。当然开发商是不会接待散客的，海外房产行业明确规定不允许客户绕过分销商直接在开发商手里以低价买入，所以不见得有人会直接从开放商处购买，而且即使要卖定价也会与分销商一致，开发商不会破坏整个行业的商业规则和体系。

一般而言，各国的房产政策没有针对海外买家而限购，对国内外买家一视同仁，没有双重标准，不存在第二种价格，但如果是通过购买的买家，可能申请的比例略有不同。

从销售方式来说，国外的新房和期房通常与国内的销售方式类似，也会分期卖，比如XX一期，XX二期?通常情况下，后一期的开盘会比前一期贵。那对于国内买家来说，越早出手低价买入的几率越高，可选择的不房源和户型也越多。

二、二手房

海外的二手房市场目前成交量大，且价格相比较新房或者期房会有较大的偏差，受房子本身的材料、质量、年代、位置等因素影响；房东本人也存在不确定因素，包括卖房原因、心理价位、对买家的喜好等等；市场本身的波动也加大了二手房价的不确定性，所以是一个较复杂的定价体系。

但是从国家政策和法律法规角度讲，本地人和外国人没有被差别对待，所以价格基本没有差别。只是在国内购买二手房的时候，要找专业靠谱的中介公司，会让买家在购房过程中省钱、省心、省力。

简言之，无论购买新房还是二手房，同套房源在国内外购买价格是一样的。在国内购买二手房可能会因选择的中介公司不同，而需要支付的服务费不同，可以多家比较寻求优质服务。

该内容仅在北京适用。

中国人可以在俄罗斯购房产吗

北京乐屋网路科技有限公司成立于2006年，是一家海外房地产家居网路媒体和信息服务企业。乐屋网是国内首个海外房地产家居网路平台，为广大网友提供最全面最及时的海外房地产新闻资讯，为所有海外楼盘提供最齐全的浏览信息。信息覆盖买卖、租赁及物业市场等。乐屋的服务团队由高学历及海外留学归来的熟知海内外房产市场的专业人士组成，致力于为广大网友发布最及时准确的海外房产信息。业务范围遍及英、美、澳大利亚、加拿大等大部分海外房地产市场。覆盖内容包括新房、二手房、地皮、别墅等。

基本介绍 公司名称 ：北京乐屋网路科技有限公司 总部地点 ：北京 成立时间 ：2006年 公司性质 ：有限公司 管理团队 Jeremy Longley Jeremy Longley先生 不仅是乐屋网的创建者，还是英国百泰斯集团的CEO。百泰斯总部在英国伦敦，是一家技术投资公司，从2004年开始就活跃在中国。Longley先生在国际住宅及商业物业领域有超过20年的从业经验。 Jeremy, in addition to being the founder of Luckywu, is the current Chief Executive of Betex Group plc, a London based technology and investment company that has been active in China since 2004. He has been involved in the international residential and commercial property sectors for over 20 years.

海外买房不再那么容易了

可以。

俄罗斯《商业咨询日报》12月1日文章显示，中国人成为继独联体居民之后莫斯科住房最大买家 俄罗斯一家房地产经纪人公司公布的调查结果显示，在外国公民中，中国人成为莫斯科二手房市场第二大买家。

近两年，中国公民参与二手房市场交易的份额增加了两倍，占近7%。莫斯科住房90%的外国买家是来自前苏联国家的公民。该公司评估指出，此前，很少有前苏联国家之外的外国公民在莫斯科购房。

公司二手房市场部经理谢尔盖·什罗马称：“如果说此前中国人在莫斯科购房是极个别现象，那么现在的数量确实明显增多。他们在莫斯科寻找感兴趣的项目。这些购房者很少自住，而是将投资莫斯科房地产作为资产保值的手段。

扩展资料：

中国人积极购买莫斯科住房的另一个原因是，卢布贬值导致二手房市场投资吸引力增加。该公司数据显示，10月莫斯科二手房市场均价为每平方米2900美元，较2014年下降45.4%，价格回到10年前的水平。

中国人在海外购置房产已经不是新闻了。近些年，风景优美、旅游丰富的俄罗斯贝加尔湖吸引了一部分中国人投资的目光。然而，当地居民对于中国资金的涌入产生了担忧和害怕的心理。一些居民甚至联名上书俄罗斯，要求规范外国人购买贝加尔湖地区土地的权利。

凤凰网-俄媒：到俄罗斯买房 中国人成莫斯科二手房的大买家

凤凰网-中国人到贝加尔湖买地买房为何吓到当地人

有哪些海外房产投资历史教训及如何正确解决？

“在人民币贬值的背景下，香港保险、境外股票、海外置业等投资渠道在这一波浪潮中迅速崛起。尤其是海外置业，伴随着国内几家大型开发企业陆续出海，置业选择的范围几乎达到了从百万元到千万元甚至亿元的全覆盖。据世邦魏理仕公布的数据显示，2016年上半年，中国资本的跨国房地产投资约161亿美元，较去年同期增长了一倍，超过加拿大和新加坡，成为仅次于美国的世界第二大跨境房地产投资来源。

然而，海外置业的热潮能否持续似乎要打上疑问了。一方面，加拿大、澳大利亚等国都在税费上加大了对外国人投资的限制、美国的EB5项目也一直传言涨价。另一方面，国内监管层也开始从支付领域限制外汇流出，无论是个人投资还是企业投资都将引来更严格的监管。可以肯定的是，多重管控下，海外置业的环境将不再那么轻松。”

投资群体扩张

与国内房产市场的火热交相辉映，海外置业这个曾经离普通百姓比较遥远的词，似乎也逐渐成为人们习惯讨论的话题。

不仅是高净值人群，越来越多的中产开始认真地考虑海外置业。

所谓高净值人群，一般指资产净值在100万美元（约700万人民币）资产以上的个人。他们也是金融资产和投资性房产等可投资资产较高的社会群体。

根据招行和贝恩的《2015中国私人财富报告》，随着全球一体化的日益发展，各国间的贸易关系不断地深化。加之最近几年国内高净值人群的增长，单一形式的投资模式已经满足不了国人的需求，大部分高净值人群更是把投资的目光看向了国外。

“最近有一点趋势是很明显的，海外置业不再是所谓 土豪 的专利，在我们所接触的海外房产咨询的人当中，只能负担几十万首付款的中产阶层也越来越多。”?伟业我爱我家海外置业部总经理吴洪斌表示，在海外置业的问题上，海外有家打造了“全球房产直播平台”，能让更多的人直接了解海外房产。

“这个阶层对海外置业的重视，对拉动整个行业的爆发以及海外投资意识的普及，起到了很重要的作用。”吴洪斌表示。

伴随这一投资趋势，许多线下的二手房经纪公司及互联网房产公司都纷纷开辟了海外频道，如我爱我家集团打造的海外置业经纪人服务平台——海外有家，以及房 天下的海外房产频道等。

资产避险需求大于增值要求

虽然海外购房人群在增加，但由于海外房产市场与国内房产市场并不相同，对于投资者来说，保值心态的需要仍旧大于升值心态。

近日，胡润百富经过了多个月的问卷调查发布了《中国高净值人群出国需求与趋势白皮书》，该白皮书的统计中，在拥有海外金融投资背景的高净值人群中调查发现，“资产配置，分散风险”是他们在海外金融投资的最主要目的，考虑占比高达80%?；其次才是财富的“保值、增值”，占67%。

作为海外金融投资的最主要方式之一，海外置业对于多数人来说更重要的是资金避险需求而不是增值的要求。

所有早期在中国买房的人，几乎都经历过房价的翻倍，然而在国外，却鲜能遇见这种情况，特别是在美国、日本等国家发达城市，早已经历过房价大幅波动的历史，目前已经趋于稳定。

而对于租金来说，海外置业研究人士、北京房展国际部总监魏克非对北青报记者总结称：“伦敦、纽约、东京、上海（楼盘）等地租金收益率很低，原因就是房价太高。所以往往不是这样的大都市才会有好的租金收益率。一般发达国家的海外置业，净租金4%-5%是一个不错的投资选择。如果超过6%，就会非常抢手。”

国企偏爱美、澳?民企扎堆东南亚

海外置业的热潮也催热了国内房企出海的脚步。一个有趣的现象是，万科、绿地、首创等有国企参与股份或本身就是国资委管理的企业，在选择海外投资时，偏爱美国、澳大利亚、英国等传统发达国家。主打的产品也多是核心区域的高层公寓，而碧桂园、富力等广东发家的民营房企，则将主要的投资放在了闽、粤华人较多的东南亚区域，如马来西亚、泰国等。开发的项目也多是大体量的社区，产品覆盖也从酒店式公寓到洋房、别墅等一应俱全。

对于这样的选择，早在2014年就开始探索海外投资的首创置业认为，同属发达国家的澳大利亚，对比欧美一线城市虚高的房价，以“更低的置业门槛、更稳健的市场发展”接收着包括中国买家在内的世界投资客的青睐。

首创置业设计营销中心总经理高广汉表示，首创置业从来不会贸然凭借开发经验和资金优势到海外盲目开发，而通常选择与当地TOP3开发商进行合作。

（以上回答发布于2016-12-29，当前相关购房政策请以实际为准）

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以下海外好房网独家：转载请注明海外好房网。

仅2015年，国人投资美国房产1100亿美元。在海外房产投资热潮中，哪些是需要注意的？有哪些实际发生的案例？重建、开发、住宅都有哪些经验教训？做海外房产6年了，从做好学区别墅，到土地开发、奢华酒店、顶级大楼出售，一路走来，感慨良多。见识过很多海外开发商、中介、大陆中介，标题党、等见过很多。真正静下心来，为客户着想的，凤毛麟角。都想一次性赚一把大钱。

经历很多之后，感觉还是做海外好房子，重新回归到地段这个老话题。这篇经验文章一出，肯定会得罪一些中介。但我们如果不说，对不起海外房产投资客。

一、海外二手房投资注意事项

1、以美国房产为例。美国房产正常的二手房，卖家给售价5~6%佣金，给卖方经纪公司、卖方经纪人、买方经纪人、买方经纪公司。大陆人买房，基本通过买方经纪人。买方经纪人，纳税后，一般得到1.5~2%的佣金。比如35万美元的房子，纳税后，买房经纪人得到5000美元佣金。但是很多大陆中介和少数美国经纪人，本来是35万美元可以买到，要客户39万美元买，赚4.5万美元。其中4万美元，一般卖家要求买方经纪人自己纳税。过户文件、网站显示购买价格是39万美元，不露痕迹，你还真的以为是39万美元买的。

2、这部分就缺少对当地行情了解、缺少估价环节。当然，有的地方是需要加价的，比如2015年、2016年旧金山好学区Palo Alto一些别墅。2012年洛杉矶好学区Arcadia确实需要加价。

3、文件规范、信息齐全。一些中介给的买家文件很不清楚，非常模糊，这绝对有问题。海外所有买房购买文件，包括报价文件，字体就像课本一样清晰，并且都是标准化的。这种骗人伎俩现在很少了。另外，购买文件上，没有卖家信息、过户公司、律师信息，就不要买了。违反常理必有妖。

4、解决办法：和卖家直接沟通、进行评估。但有的买家不去海外实地考察，没时间或者其他原因，没去成，怎么办？其实很简单，在购买时，经纪人或中介，在购买文件上，写清楚卖家的****，包括邮箱、电话号码、地址等基本信息，还有过户公司或过户律师信息。因为一般买房都有反悔期，一般7~10天，买家可自己选择。这样买家有时间去无条件反悔。在这个期间内，买家即使交了定金，也可以和卖家沟通后反悔。另外也需要进行评估。靠自己和一些专业人士，比如房产中介公司和良好声誉经纪人。

二、海外新盘投资注意事项

1、海外新房最具欺骗性。开发商的新房，资料很漂亮，房子也漂亮。价格也不菲。不是说不好，一些中介在价格上做了手脚。开发商为了逢迎大陆人口味，3、4门号都消失，很多带8，为了卖掉房子，也是拼了。中介只要卖掉房子，开发商不管你卖多少，他们只想得到他们的价格就行。

2、独家代理。要是我们买，我们绝不买独家代理的楼盘。独家代理=独家价格。独家代理一般和开发商谈好，给一些楼盘，让中介卖掉。开发商只保证他们的最低价，额外多卖的价格，中介拿走。这个钱赚的最舒服。做做广告、宣讲会、讲座等，开发商有资料样本，很漂亮，好忽悠。国人最喜欢新房。新房只要位置好，确实不错。独家代理一般都和开发商混熟了，什么都可以谈，穿一条裤子。有些开发商还过来参加宣讲会。还有的可以为中介在网上改价格，甚至有的在出售前就和中介谈好，真实价格和挂价。不露痕迹，很高明的手法。而且开发商也说这是他们的挂价。服气了吧？

3、真正价格。现在哪有好好静下心来赚佣金？80万美元的房子，卖给你85万美元，你看不出来。20套就赚100万美元，这在海外算小富翁了。20套80万美元的房子，再加上80万美元佣金，180万美元，平均每套赚9万美元，反正买家不懂，过几年就中介就可以跑路了。

4、解决办法：估价。万变不离其宗：估价。开发商的价格和当地已经售出房价相比，是否差距很大。包括房型、售出时间、价格等，一定要看大多数，而且要看当地人买的价格。

三、国内开发商的海外房产项目注意事项

1、长时间在国内做推广。很多国内开发商海外开发的楼盘，在国内卖了几年，目前还在卖！真要是好房子，早被当地人买光了。不管有多少套。真正好房子，是不需要在国内大肆做广告的。在2、3个月内全部卖掉的，是不错的。但不是全部卖给大陆人，那不算。当地鬼佬觉得好，才是真的好。那种给下属们购买，带指标任务卖掉的不算，这不是市场经济做法。

2、卖了几年还在卖的，一般有以下问题：

A、价格虚高。很多卖了几年还在卖，真要是好房产，国外当地人早就买光了。哪用忽悠国人好几年。当地人迟迟不买的，肯定有问题。

B、地段不好。很多国内开发商，因为坏在职业经理人手里，地段越不好，职业经理人越搞到钱，因为地价不菲，吃亏的是老板。

C、质量不好。关键是材料和当地开发商有差别。材料在外形上面看不出来。很多东西看着漂亮，中看不中用。这种小聪明实际上是傻子。一旦缺乏信任，以后的路很难走。

四、买房移民注意事项

1、美国买房移民：买房和移民没关系。美国买房和移民没半毛钱关系。真的买房可以移民，美国那么多的开发商房子早卖光了！还用到中国做广告？纽约曼哈顿房产均价160万美元，难道买房子就送移民身份？正常的区域中心就是50万美元办理移民。实际上区域中心拿到的是40万美元，10万美元被大陆中介截留了。所以美国50万美元EB5移民，不可能全部归还50万美元的。有移民中介和我们说，介绍客户卖掉，给我们1万美元，有的说给5万美元。

2、美国买房移民2：中介说法。买房移民中介说法是，客户50万美元的房子，开发商先作为EB5移民资金用途，移民后50万美元不是要退还给客户吗？那么不退还，直接买开发商的房子，这样移民、买房两得。但这个经不起推敲。

3、美国买房移民3：条件不成立。首先50万美元变为40万美元，移民中介拿10万美元。其次EB5移民有风险，买房移民是建立在100%成功基础上。万一不成功呢？第三最主要的，开发商的买房移民，有那么多移民名额吗？建商工人不算解决就业的。100个名额，就是解决1000个就业机会。1000人啊1000人，见过美国哪个小区建后用1000个员工？一般用5、6个，10个算超级大的了。才1个名额。他们又说间接的也算。间接的总超不过直接的吧？说白了就是变相卖房，而且不是真正价格，先被中介赚了10万美元。

4、买房可以移民国家。以西班牙为例。 有北京投资客在西班牙买的50万欧元的房子，后来发现只有30万欧元，北京中介赚了20万欧元，10套房子就净赚200万欧元，折合人民币1400万，轻松成为百万富翁。有这样巨大的利益，谁还去赚那个可怜的佣金？

五、美国NNN商业地产注意事项

1、NNN商业地产。NNN商业地产意思是房产税、物业费、保险全部由租客缴纳。刚开始星条置业在国内推美国NNN商业地产的时候，信的人极少，只有长期在美国的华人知道这种地产形式。N就是No的缩写。就是房主不要缴纳房产税、不要缴纳物业费、不要缴纳保险的意思。

2、绝对NNN美国商业地产。NNN商业地产不一定房主零责。有的房主需要负责屋顶或结构，有的是房主全部负责的NNN商业地产。房主零责的都是绝对NNN商业地产。所以一般买零责的较好。因为屋顶和结构维修起来花费很大，而且是很大的责任。一旦出事，就是大事情。

3、总公司担保。有总公司担保的不一定是好的商业地产。绝对很好的商业地产，不需要总公司担保。只有房主不放心租金，要求总公司担保租约履行。商业地产最主要还是地段。地段很好，才是真正意义上的担保。地段、地段、地段，绝对的真理。国人在这方面误区最大。认为总公司担保的才是好的。其实还是地段是最重要的。

4、高回报。一些国内中介用高回报来吸引客户。商业地产还有其他因素。人口密度、收入高低、租约长短、租约形式、地理位置等。租约短的，比如剩余租约1、2年的，9%净回报比比皆是。租约越长，净回报越低。一般10年NNN租约商业地产，租金净回报6%.一般来说，美国东西海岸商业地产租金净回报很低，5%正常，6%算很高的，因为东西海岸房价高。

5、高回报风险计算。很多国人喜欢高回报的商业地产。一般情况下，租约短租金净回报高。如剩余租约2年，净回报9%，售价100万美元。那么租金每年9万美元。如果是好的地段，租客经营很好，应该2年后到期会续租。续租一般会增加租金。比如增加10%，算正常的租金增长，2年后年租金是9.9万美元，租约是新的10年。到那时，按照6%卖掉，售价将会是165万美元！2年后65万美元为什么不赚？肯定有问题。卖家缺钱那是不可能的。我们做6年了，也从来没听说卖家因为缺钱卖掉商业地产。高回报绝对的高风险。

六、海外房产开发注意事项

1、地段为王，品质第一。有一些卖了几年的，还在国内推广的，地段不怎样。海外房价这几年正上涨，地段好，价格高一点也会卖掉。但是有一些地段确实不怎样。钱花的也不少。问题来了，到底谁赚钱了？家家有本难念的经，里面的水很深哪。但不管怎样，地段、品质最主要的。否则就会坏了自己名声。出师不利，开始就失败了，以后还怎么玩？刚开始就开始想着歪点子，世人都在盯着呢。有的是国企在海外开发，企业员工都在盯着呢。高处不胜寒哪，再不小心翼翼，将步入深渊。如果想赚一笔跑路，跑的了吗？如果品质不好，那名声完了。只能忽悠国内客户了。老外一般很仔细的。海外房产开发，到底还是长期工程，和国内卖毛培房不一样。

2、资金快速回笼。卖了几年还在国内做广告的，其实浪费几年时间。一般开发到售完，2~2.5年完成。花了4、5年还在卖的，如果选优良地段，价格适中，快速卖掉，又可以再开发一次了。出售时间长，对老板、经理也是一个精神压力。其他人也会谣言四起。如在国企，政绩变为败绩。如果有人举报，被纪委请去喝咖啡，那真是干活不如不干。

3、不一定非得和著名开发商合作。其实这是为了在国内增加人气。是给国人看。一般情况，要和当地建商合作开发倒是有必要。因为不和当地建商合作，可能当地会派人来找茬。和著名开发商合作，虽然他们的价格不菲，但是名企效应，会增加售价，也增加自己的名气。老外建商现在见到国内开发商就笑，找上门来的，不宰白不宰。有海外建商和我们说，他们最爱大陆开发商。但海外房产最重要的是地段，而不是谁开发。

4、当地充分调研，法律手续齐全。万达西班牙大厦项目是典型代表。后任不买前任的帐。当地也有反对声。不能把国内的做法惯性思维用到海外。老外可不买账。在开发前，最好先调研。老外最好是对华友好的国家，至少是中立的。

5、时间段选择。最好是在地价最低时买进，房价最高时售出。因为买进到出售，一般需要1~2年时间预售。所以预计2年后房价下跌的城市，最好目前不要买地进行开发。但不是说一定不能买，只是少赚而已。只要地段好，还是可以开发。

七、海外旧房重建注意事项

1、时间段选择。以洛杉矶为例。2012年进行旧房翻新是最佳时间段。那时候房价低，旧房很便宜，2014年出售是很好的。现在洛杉矶价格已经很高。而且基本靠华人拉动房价。2012年洛杉矶买房很火爆啊。但是洛杉矶现在推到重建没有以前赚的多。2012年在洛杉矶Arcadia阿卡迪亚买旧房重建，2014年售出，确实赚了很多钱。300万美元买旧房，90万美元建设，700万美元售出很正常。现在房价高昂，地价也高昂，房价有下跌趋势。因为洛杉矶和温哥华一样，完全是靠华人买房。华人现在冷下来，买的人少了，另外现在外汇管制，人民币出不去，造成海外豪宅价格下跌首当其冲。所以前几年很好的市场，现在到不一定是很好市场。悉尼也是这种情况。当地媒体预计悉尼房价将腰斩。我们认为这到不至于，但是下跌是肯定的。

2、地段：CBD、最好学区。比如纽约，翻新、重建最好在曼哈顿，旧金山最好在Palo Alto学区。这样就是房东市场，买的人多，无形中售价也增高，买家相互去抬价。旧金山Palo Alto为例，现在建好出售，一般有7个买家竞争。在最优地段主要是为了不愁卖。即使房价下跌也是如此。房价再下跌，优质房产房子还是有人买。不是优质的就难说了。这也是一种预期保证。

3、资金准备。前提是有资金准备。中型城市50万美元，大城市300万甚至更多资金。比如亚特兰大，40万美元可以重建一套。资金需要在海外银行账户。最好早早出去，为申请做准备。当然，不也可以。

4、找当地规划师、建商。当地规划师熟悉当地规则，和当地长期打交道，人际关系较熟悉。熟悉当地法规和热卖房型，熟悉当地居民情况。最好找当地建商，他们和当地居民熟悉。居民万一有意见，他们也能摆平。

5、重建与卖房。旧房重建和买房差别很大。中介卖房子很容易，随便忽悠即可，反正不是自己买，花别人的钱心不疼，也没感觉。旧房重建不一样，那真是要赚钱的。卖房不一样，房价即使下跌，租金还在。重建、开发就怕高价买进，房价大跌时售出。所以重建比卖房子专业性要高多了。没做过，不懂人士就不要吃这碗饭。

6、海外旧房重建核心。海外旧房重建核心，和海外房产投资是一个道理。除了华人炒作、买房，还有地理因素、人口增长、学区、气候、经济发展等因素。现在，华人该炒的已经炒了，一窝风已经过去了。温哥华、洛杉矶、悉尼、伦敦都已经炒过了。房价都炒的下跌了。那么现在重建核心看什么呢？房价看经济，经济看公司，公司看技术，技术看未来趋势。所以主要还是看城市核心竞争力。按照这个理论，硅谷在5~10年内是可以做的。世界从互联网到移动互联网，下一个是什么？有2个，一个是虚拟现实技术，另外一个是AI人工智能。这2个都在硅谷公司手里。科技对一个城市竞争力越来越重要。注意事项估价是必须程序，自己不会，可以请人。最好和卖家直接谈，不要绕过很多中介，每个中介都要扒一层皮。未来趋势最重要。

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关于澳大利亚房产，我想提醒楼主：首先只有澳大利亚公民或持澳大利亚12月以上签证的人士，才能购买澳大利亚二手房。而海外房产投资人士只能购房期房或全新的现房。

其次关于大洋洲际，我看到这个公司的网站比较简单，建议楼主通过多方面再了解清楚再做决定。尤其要自己请有资质的房产和律师来协助交易。