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招商专员岗位职责（精选21篇）

　在学习、工作、生活中，很多场合都离不了岗位职责，岗位职责是指一个岗位所需要去完成的工作内容以及应当承担的责任范围，职责是职务与责任的统一，由授权范围和相应的责任两部分组成。制定岗位职责的注意事项有许多，你确定会写吗？下面是我精心整理的招商专员岗位职责，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

招商专员岗位职责 篇1

　主要职责:

　1、负责相关基地招商工作;

　2、负责与客户洽谈，签订合同，并为客户主提供服务;

　3、负责客户的开发和管理，维持良好的合作关系;

　4、收集辖区市场信息，并及时反馈;

　5、执行公司制定的工作，并定期做出工作报告;

　6、根据公司制定的指标，完成项目的招商工作;

　任职资格:

　1、本科及以上学历，工业自动化或机器人等相关专业;

　2、1年以上招商、销售类工作经验，有丰富招商渠道者优先;

　3、熟练招商流程、招商技巧、合同条款以及市场操作模式;

　4、有出色的客户服务意识、较强的业务拓展和人际交往沟通能力;

　5、有敏锐的市场洞察力，有强烈的事业心，责任心和积极的工作态度;

　6、有产业园/科技园/写字楼招商工作经验者优先，对产业招商政策了解者佳。

招商专员岗位职责 篇2

　1、招商专员岗位职责

　1)根据招商部主管的安排的任务和工作要求制订详细的工作并执行。

　2)收集比对市场招商信息，上报给招商部主管。

　3)根据客户情况，进行分类汇总。

　4)与客户进行招商谈判，在和客户签约后，负责客户入驻的各项手续的办理。

　5)全力做好售后服务工作，树立良好的品牌形象，和客户建立良好的互动。

　6)建立客户档案，及时维护，并根据招商状况定时提供报告给招商主管。

　7)积极参与公司培训，提高自身专业素质。

　8)完成招商部主管交待的其他任务。

　2、商场招商专员的岗位职责

　1)严格执行公司规章制度，认真履行其工作职责；

　2)按公司招商流程及工作制度要求进行日常招商工作；

　3)积极开展市场调查、分析和预测，为上级及时提供有效的商业信息；

　4)掌握市场动态，积极适时、有效地开辟新的商户，拓宽招商渠道，不断收集目标商户信息，建立详实的商户档案；

　5)向上级领导汇报项目存在问题及建议解决方法；

　6)负责接待每天的到访客户；

　7)负责接听每天客户咨询的来电；

　8)负责接听每天客户咨询的来电；

　9)负责办理已成交客户合同的签定；

　10)负责向主管汇报每天客户的情况；

　11)负责跟进有希望但尚未成交之客户；

　12)定期开展商家的拓展和拜访，并按时提供商家拜访情况报告；

　13)按时完成上级交办的其他工作。

　3、商场招商专员的岗位职责

　岗位要求：

　1.负责招商部锁分配的招商任务的跟踪；

　2.配合处理招商日常工作，并对所承担的工作负责；

　岗位职责:

　1、按公司招商流程及工作制度要求进行日常招商工作；

　2、执行上级领导安排的工作（如：参观其他专业市场招商情况、市场调查等）；

　3、向上级领导汇报项目存在问题及建议解决方法；

　4、准时通知商家如何办理租赁手续及必备文件；

　5、对商家成交后提出的各种问题作出详细解答并协助商家解决招商后的跟踪服务；

　6、对招商部模型的摆设和清洁进行检查、整理；

　7、整理招商资料，确保资料整齐完整；

　8、负责接待每天的到访客户；

　9、负责接听每天客户咨询的来电；

　10、负责登记每天的客户资料；

　11、负责办理已成交客户合同的签定；

　12、负责向上级汇报每天来访客户的情况；

　13、负责跟踪有希望但尚未成交之客户；

　14、积极参与公司会议，并提出招商一线中出现的各类问题和建议。

　15、协助经理作好各种内部会议的记录等工作。

　4、招商专员的岗位职责

　一、协助收集、整理、归纳市场行情、价格，以及新项目、竞争对手、客源等信息资料，提出分析报告，为部门业务人员、领导决策提供参考。

　二、协助招商主管（主办）负责公司产品的招商工作。

　三、定期向招商主管（主办）汇报工作情况和客户跟踪情况，定期进行工作总结，提高工作性和有效性。

　四、按照公司下达的招商任务编写年度、月度招商书并负责具体实施。

　五、严格执行公司各项规章制度，服从管理。

　六、具备较强的组织协调及沟通交际能力，勤奋敬业。

　七、建立商客户数据库，负责公司招商文件资料的管理、归类、整理、建档和保管工作。

　八、负责监查客户的意见或信息的记录及回访工作。

　九、负责各类经营指标的月度、季度、年度统计报表和报告的制作、编写，并随时答复领导对销售动态情况的质询。

　十、负责招商的前期谈判和招商书的起草、签订，并负责出租的后期管理及出租费用的按期收龋。

　十一、完成领导交办的其他工作。

招商专员岗位职责 篇3

　职责描述:

　1、负责案场招商接待，引进相关企业并完成业绩;

　3、负责外部行销，拓展招商渠道，引进相关企业;

　3、负责客户合同签约、回款催缴、银行及财务对接等销售工作;

　4、负责客户交房和退租及续租等各类客户服务工作;

　5、负责建立客户台帐及录入相关数据工作。

　任职要求:

　1、大学大专及以上学历，形象及气质较好;

　2、一年以上大型房地产企业营销经验，办公楼及产业园项目经验优先;

　3、熟悉招商流程、招商技巧、区域招商政策、合同条款;

　4、有出色的客户服务意识、较强的任务拓展和人际交往沟通能力;;

　5、具备团队协作精神和抗压能力，勤奋负责、学习能力强。

招商专员岗位职责 篇4

　岗位职责:

　1.大专以上学历;

　2.有较强的沟通、分析和判断能力，具有团队合作精神;

　3.熟悉业务流程，有经验者优先。

　任职要求:

　1.负责客户开发、拜访、洽谈、跟进合同签订及回款事宜;

　2.维护新、老客户关系，取电话拜访，业务接待等方式，动态了解客户服务需求;

　3.协助总经理落实招商等各方面事宜。

招商专员岗位职责 篇5

　岗位职责:

　1、协助上级负责招商项目的管理与具体执行;

　2、做好市场调研、客户分析工作并及时反应市场信息，完成相关研究报告;

　3、协调接各部门工作，保证项目招商工作顺利开展;

　4、了解岗位相关业态主要技术要求与其招商、运营过程中的业务重点

　任职要求:

　1、专科及以上学历，市场相关专业优先;

　2、1年以上(精通3c、数码产品)百货零售招商经验，;

　3、有参与或负责操作业态主力店经验;

　4、对外沟通强，具备良好的学习意识与能力，了解商业体招商、筹备、运营全过程;

　5、拓展能力与执行力强，善于开发新商业，思维活跃

招商专员岗位职责 篇6

　职责描述:

　1、市场调研，汇总数据，挖掘;

　2、招商执行，商户接洽;

　3、配合项目的各种招商推广活动;

　4、领导安排的其他招商相关事宜。

　任职要求:

　1、本科及以上学历;

　2、1-2年以上商业招商经验;

　2、理解力强，反应敏捷;

　3、有主观能动性，积极进取，及时完成市场反馈;

　4、形象好，善于沟通，良好的人际关系;

　5、具有团队作战精神，价值观正确，善于思考学习。

招商专员岗位职责 篇7

　1、管理商户，适时掌握商家经营动态并能及时给予支持调动商场活性，改善商家经营情况;

　2、分析把握市场和商户需求，并针对市场的变化制定和调整后续运营;

　3、进行同类市场调研，并形成竞调报告提交商管主管;

　4、根据合同节点完成商户收租工作;

　5、及时处理商户经营中的突发情况;

　6、及时处理商家及消费者投诉问题。

招商专员岗位职责 篇8

　岗位职责 ：

　1、负责开店礼包等商品的购工作，落实执行公司制定的商品管理策略，保证业务有效运转；

　2、负责与供应商的接洽、谈判，控制购费用、降低购成本；对供应商进行评估分级，不断优化供应链，开发引进优质供应商及商品，维护与供应商的良好合作关系；

　3、精选商品，打造爆款，落实价格策略，确保类目商品市场竞争力；

　4、进行合同、促销方案等商务谈判，争取供应商的支持，实现合作共赢。

　任职资格

　1、本科及以上学历，专业不限，2年以上电商平台工作经验；

　2、优秀的商品挖掘能力，精通购原理及成本控制，有丰富的供应商或品牌；

　3、优秀的商务谈判能力、决策判断力和组织能力；

　4、良好的数据能力、市场洞察力、品类营销规划能力；

　5、较强沟通能力和抗压能力。

招商专员岗位职责 篇9

　职责描述:

　1、在东莞指定区域内负责店铺选址，市场拓展，招商加盟;

　2、负责对划分区域的所有社区、写字楼、大型商业广场进行排雷作业，建立完善可拓展选址信息数据库上传至oa办公系统;

　3、负责与目标社区、写字楼、大型商业广场物业进行洽谈合作，以租赁或多种方式展开合作;

　4、负责自主独立开发意向加盟商，收集加盟商信息、客户需求、客户建议信息反馈等;

　5、负责与加盟商洽谈招商加盟政策，讲解政策内容，细化说明市场行业前景，

　6、负责与加盟商签订连锁加盟合同，跟进加盟款项等，并上传至oa系统进行合同审批;

　7、负责选址前周围3公里范围内汽车保有量信息搜集，填写详细具体的oa表格，进行内部审批，审批通过后方可开店。

　任职要求:

　1、学历不限，年龄不超过35岁，3年以上工作经验;

　2、熟练的电脑操作能力;

　3、性格外向，思维敏捷，逻辑性强，具有良好的沟通协调能力、表达能力、谈判能力;

　4、有良好的自我管理能力与服从意识，服从安排，执行力强，能够严格要求自己;

　5、有招商加盟和与物业洽谈合作工作经验者优先录用;

　6、逻辑清晰、条理分明、表达流畅，具有较好的应变能力和亲和力;

　7、工作学习主动积极、能吃苦耐劳，能承受一定的工作压力，勤奋、自觉、爱思考;

　8、具备一定的市场分析及判断能力，良好的客户服务意识;

　9、廉洁自律，自觉接受监督，服从管理，有较好的团队协同作战意识;

　10、热烈欢迎全国退伍军人应聘，条件可适度放宽录用;

招商专员岗位职责 篇10

　招商部:

　一、工作内容:(生命健康，大健康、生物医药等创投领域)

　1.负责潜在客户、合作机构、外部中介及转介绍客户等来访接待;

　2.负责项目讲解、动态跟进、签约、客户维护等全过程跟进;

　3.负责完成领导分配的招商目标任务;

　4.负责对招商相关活动的联络与协调工作;

　5.协助部门招商流程、方案、租金水平、招商策略等的制定工作;

　6.完成领导交办的其他工作。

　二、任职要求:

　1.高中以上学历，有一定的生命科学，大健康、生物医药等创投领域相关工作经验，;

　2.为人正直踏实，肯吃苦，有亲和力;

　3.沟通协调、承压能力强，乐观积极并热爱招商工作;

　4.具有一定的客户谈判技巧，有独立解决问题和开展招商营销工作的能力;

　5.具有房产大型中介、产业园运营、产业园甲方招商部门工作经验且拥有10万平米以上产业园招商经验者优先

招商专员岗位职责 篇11

　岗位职责 ：

　①制定个人销售方案、，严格按照公司销售价格及交房标准进行销售；

　②负责公司楼盘的推介，接待客户促进成交；

　③掌握客户需求，发掘及跟进潜在客户，做好客户追踪联系；

　④负责市场信息的反馈，定期对销售数据及成交客户资料进行分析评估，提交销售总结报告。

　任职要求 ：

　1：具备1年以上房地产销售工作经验（条件优秀者可放宽）

　2：大专以上学历

招商专员岗位职责 篇12

　岗位职责:

　1.根据公司现有项目，开发、拓展合作客户，完成营销任务指标;

　2.搜集与寻找客户资料，建立客户档案，定期提交重点客户反馈;

　3.深度挖掘重点客户的潜在需求，为客户提供满意的解决方案;

　4.负责处置合同条款的协商及合同签订，跟踪合同履行等事宜;

　5.完成上级交派的其他工作。

　任职要求:

　1、有相关商业投资、演艺招商、外联合作经验者，有商务拓展经验或销售经验者优先;

　2、学习能力强，良好的沟通能力、商务谈判能力;

　3、积极主动，富有责任心，拥抱变化，能承受业务快速发展带来的工作压力;

　4、良好的执行力和团队合作精神

招商专员岗位职责 篇13

　岗位职责

　1、负责淘宝京东等各大电商平台招商，负责各类平台招商信息发布及信息筛选跟踪，搜集开发意向客户，并主动与客户沟通，准确解答客户疑问;

　2、拓展新客户、潜在客户的跟进，整理客户的详细资料并归档分析及管理

　3、制定招商推广方案，负责谈判，促成签单，完成谈判、合同签定及收款等一系列招商工作;

　4、负责在电商渠道代理商的招商加盟，包括商务谈判和运营跟进，完成公司下达的招商指标;

　5、负责与代理商的战略合作关系，协助已开发代理商在电子商务平台成功运营，扩大公司品牌的'影响力，达到公司与客户双赢;

　6、参与市场调研，并定期更新，向公司提交市调报告;

　岗位要求

　1、对电商行业有强烈的兴趣和自信心，工作责任心强，具有团队合作精神，积极进取;

　2、良好的沟通及语言表达能力，有客户服务意识，能够耐心、周到应对各种客户;

　3、熟悉办公软件等，数据处理能力较强，语言表达能力强，思维清晰，反应敏捷;

　4、有2-3年电商分销招商工作经验者优先。

招商专员岗位职责 篇14

　1、严格执行公司各项规章制度，服从管理。

　2、协助物业主管（主办）负责公司商业物业的招商工作。

　3、按照公司下达的招商任务编写年度、月度招商书并负责具体实施。

　4、协助收集、整理、归纳市场行情、价格，以及新项目、竞争对手、客源等信息资料，提出分析报告，为部门业务人员、领导决策提供参考。

　5、定期向物业主管（主办）汇报工作情况和客户跟踪情况，定期进行工作总结，提高工作性和有效性。

　6、负责招商的前期谈判和招商书的起草、签订，并负责出租的后期管理及出租费用的按期收取。

　7、建立客户数据库，负责公司租赁合同及其他招商文件资料的管理、归类、整理、建档和保管工作。

　8、负责各类经营指标的月度、季度、年度统计报表和报告的制作、编写，并随时答复领导对销售动态情况的质询。

　9、负责监查客户的意见或信息的记录及回访工作。

　10、具备较强的组织协调及沟通交际能力，勤奋敬业。

　11、完成领导交办的其他工作。

招商专员岗位职责 篇15

　职责描述:

　一、市场调研:

　1、负责收集所辖业态在各商圈的分布情况、经营状况等信息;

　2、负责对同类竞争项目分析，整合市调信息形成规范报告;

　3、制定不同时间段的市调和目标，并及时总结、上报领导。

　二、客户管理:

　1、对于重点品牌和目标性品牌，确保良好的沟通渠道;

　2、根据客户情况进行分类管理，执行差异化的招商方案。

　三、品牌储备:

　1、根据本部工作安排，制定详细的个人工作和品牌储备;

　2、负责对意向储备品牌的前期了解、资料收集和记录留存工作;

　3、负责本部品牌库的更新和维护。

　四、客户谈判:

　1、负责谈判前的准备工作，充分了解对方的相关资料，后对谈判内容和结果进行有效预估;

　2、灵活运用多种谈判技巧，确保招商的达成。

　五、客户签约:

　1、对客户提供的所需签约相关资质进行审核，并复印留存备案;

　2、与客户确认详细的合作条件，报上级审批后根据详细合同文本，与客户完成签约工作。

　六、品牌进场前的装修跟进:

　1、与公司物业部工程针对房产技术条件进行对接，及时向客户发放装修管理相关规定;

　2、协同物业部工程对商铺的装修设计图纸进行审核，并协助商铺办理进场施工手续等;

　3、负责对商铺装修进度的督促，检查商铺是否按照已审批的图纸进行装修;

　4、商铺装修施工结束时，协助物业部工程对商铺装修工程进行验收。

　七、客户回访:

　对商场重点品牌进行定期回访，了解其目前的市场经营状况，并对客户进行评估。

　任职要求:

　1、统招本科及以上学历，1年及以上商业地产、百货或大型购物中心招商工作经验，优秀应届生亦可考虑;

　2、熟悉商业地产的招商工作流程、行业政策及行业规范;

　3、熟悉主力店、餐饮配套、服装及生活精品等国内外品牌，具有一定的品牌;

　4、具备良好的市场洞察力、行业敏锐性和可培养性，能够掌握一定的谈判技巧，具备良好的商业谈判能力;

　5、具备一定的室内装饰装修设计、工程施工的知识;

　6、具有一定的cad、3dmax识图及制图能力。

招商专员岗位职责 篇16

　岗位职责:

　接洽所属区域，诸如、中医院、中药材种植大户、中药初加工及饮片企业，协助综合类会员及经纪类会员开发市场，做好渠道搭建、渠道维护，执行好会员政策，负责接触、洽谈、签约、协助开发及售后服务。

　任职要求:

　大专及以上学历，从事销售工作5年以上经验，有渠道开拓工作及渠道招商工作经验。负责接洽所属区域，诸如、中医院、中药材种植大户、中药初加工及饮片企业，协助综合类会员及经纪类会员开发市场，做好渠道搭建、渠道维护，执行好会员政策，负责接触、洽谈、签约、协助开发及售后服务。

招商专员岗位职责 篇17

　岗位职责:

　团购组招商专员

　1、积极挖掘各级区域团购客户，并向客户进行产品的推介，负责招商团购客户业绩指标的完成;

　2、维护团购客户关系，开发新的团购客户、追踪潜在团购客户与客户建立良好合作关系;

　3、搜集市场信息及市场动态、开发、了解并满足团购客户需求;

　4、负责与团购客户谈判、发掘产品区域团购的客户;

　5、对团购客户开展专业的产品指导工作;

　6、负责团购客户的售后指导工作并适时进行团购客户跟踪回访工作;

招商专员岗位职责 篇18

　招聘的职位:药品招商

　职位要求:大专学历，医药相关专业，年龄45岁以下，有网销，电销经验者优先

　岗位职责:公司提供客户名单

　1.根据部门内所辖的医药品种开展招商工作;

　2.根据客户需求提品和产品相关的各种服;

　3.建立良好的客情关系，积极拓展公司其他品种;

　4.搜集整理客户信息，并根据推广需求邀请客户参加公司组织的推广活动。

　上班时间:8:00-12:0013:30-17:30

　休息时间:双休，法定节日正常休息

招商专员岗位职责 篇19

　岗位职责

　1、负责商业地产项目的对外招商工作;

　2、负责客户开发，资料收集，谈判及合同签署等;

　3、负责代理商的开发和管理，维持良好的合作关系;

　4、通过沟通深入了解客户需求，提供可行性建议，并积极反馈;

　5、根据实际工作情况对本项目招商招租进行推广。

　任职资格

　1、本科以上学历，优秀大专毕业生也可考虑，专业不限;

　2、有较强的沟通分析和判断能力，具有团队合作精神;

　3、熟悉案场日常管理、业务谈判流程，有经验者优先;

　4、有良好的服务意识和创新意识，具有亲和力和抗压力，形象气质佳，并愿意接受新鲜事物。

招商专员岗位职责 篇20

　岗位职责:

　1、负责餐饮项目的招商工作;

　2、通过专业知识，对客户进行沟通、接待、签约，

　任职要求:

　1、年龄18-35岁，普通话标准，热爱销售。

　2、中专以上学历，有无销售工作经验均可;

　3、有较强的学习、沟通能力，善于交际;

　4、有良好的团队合作意识和承压能力;

　5、能吃苦耐劳，保持良好的工作积极性。

　有无经验、学历都不重要，只要用心做，用心学，公司都会用心培养。公司现发展阶段，有很好的晋升发展机会，欢迎热爱销售的伙伴加入。

招商专员岗位职责 篇21

　职责描述:

　1、负责海外加盟商的开拓和沟通。

　2、对加盟申请人的咨询以书面、电邮、传真等方式进行回复;

　3、参与准加盟商的资格审核和评估分析;

　4、在上级带领下，完成海外门店拓展目标;

　5、负责协助上级主管对海外加盟店拓展及安排;

　6、协助上级主管推行招商活动。

　任职要求:

　1、有连锁门店招商经验优先。

　2、有，能出差。

　3、对快时尚百货有招商经验的优先。

　4、对商超内部区域性质加盟有经验者优先。

　5、懂英语，能流畅和客户沟通。

　6、能适应中长期海外出差

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前两年开的小中介公司生存太困难了，想加盟个大品牌，怎么操作呢。

我爱我家租房靠谱吗

挺靠谱的。

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租房我爱我家怎么样

1、公司发展历程

我爱我家，成立于2000年，＊初专门从事二手房经纪和房屋租赁业务。2013年，我爱我家在全国范围内开启第2轮强势扩张，直营业务覆盖城市由原来的7个，扩展到包括四川成都和广西南宁在内的9个城市。与此同时，时隔十二年后，我爱我家重启加盟业务，通过加盟模式，将业务迅速扩展至江西南昌、湖南长沙、湖北武汉3大城市，2016年又将直营业务拓展至河南郑州、山东青岛和江苏无锡。

2、公司现状

中介公司我爱我家则在天津公司推出了中介服务费由买卖双方承担的规定，未来在天津市场，中介费用由此前的2％上调至2．5％的同时，规定0．5％由卖方承担。此举是房产中介的首创，在此次调整中，＊引起人们关注的一点是卖方也将承担中介服务费，在以买方支付为主流的一二线市场，这样的变化也让众多买房人有了“负担减少”的轻松感。

科威国际不动产是正规公司吗

你就是自己开的就是自己开中介公司是特别困难的，你就和大人一些总结和合作开也是可以的，这样你省心，你自己开始挺累的，大宋解释方方面的人关系是很多的，所以你不能自己开，跟他们合作在一起，这样做对你还忧虑

谁能告诉我太平洋房屋和21世纪的发展历史，还有两个中介哪个更加好一些？

科威国际不动产是正规公司。科威国际不动产是一家具有百年历史的海外房地产中介加盟连锁企业，是全美历史最为悠久的房地产中介品牌，成立于1906年，总部位于美国的新泽西，是一家正规的公司。

加盟房屋中介公司需要什么条件哪些房屋中介公司值得加盟

21世纪，玛雅也很好啊。

11

07/28 21世纪不动产公司在美国加州成立，创始人是房地产商巴特莱尔和费舍尔；

10/01 21世纪不动产公司在加州开办第一家连锁店；

12/12 CENTURY21?系统有了第一个特许加盟者；

13

12 CENTURY21系统在举行第一次加盟店大会，共有400人参加；

15

04 21世纪不动产国际总部迁至加州艾尔文市；

06/01 加拿大成为CENTURY21?系统第一个海外特许加盟地区；

07/01 截止到6月30日，CENTURY21?系统本财政年度所有加盟机构营业收入达到10亿美元

17

10/11 21世纪不动产公司上市，首批发行股票77万股；

18

本年度全国广告基金（NAF）支出超过1.1亿美元；

由于本年度的全国广告活动，CENTURY21?系统获得了美国广告界的权威奖项--CILO奖；

19

CENTURY21?系统创立全国加盟店交流大会；

1980

在一项全美和加拿大范围的市场调查中，"CENTURY21?"的品牌在消费者中拥有94%的认知率；

全系统第一届法律培训大会在华盛顿举行，主要针对对象是区域加盟负责人和代理人；

1983

CENTURY21?系统与日本公司签定授权协议，开始在日本发展CENTURY21?系统；

CENTURY21?系统成立"贵宾俱乐部"；

1985

21世纪不动产在系统内第一次举行"21世纪不动产职业机会周"活动，11000名新招募的经纪人参加了活动；

关岛成为21世纪不动产系统太平洋区的新成员；

1986

全美21世纪不动产加盟店已超过3000家；

1987

英国成为新的加盟地区；

1988

在北爱尔兰成立21世纪不动产代理公司，并开设了9家加盟店；

11月进入墨西哥市场；

1989

澳大利亚和新西兰成为新的加盟地区；

1990

21世纪不动产系统进入巴布亚新几内亚；

1991

21世纪不动产系统正式发布企业识别系统，包括标志、标准色和服装颜色；

7位经纪人在第18届系统年度大会上被批准载入21世纪不动产名人堂；

21世纪不动产系统成立西部安家管理公司，成为全美最大的异地安家业务经营者；

1992

本年度全系统营业收入达到1000亿美元；

1993

21世纪不动产第20届国际年会上，首次颁发了优质服务奖，分为加盟店奖和经纪人奖；

21世纪不动产年度服务质量检查结果显示，91%的消费者对21世纪不动产加盟店和经纪人的服务表示满意；

21世纪不动产系统在意大利那不勒斯举行首届加盟店超级明星大会，全系统中只有2%的加盟店有资格参加；

21世纪不动产第一次经纪人交流会举行，只有最好的经纪人才能参加，他们提供了最好的产品和服务，才有机会与同行交流技巧和交换网络；

21世纪不动产系统在同行业中首家推出21世纪不动产套装培训，重点是如何发展长期客户关系和满足顾客需求；

21世纪不动产系统进入香港；

1994

21世纪不动产系统增设"比荷卢专区"发展欧洲业务，包括比利时、荷兰、卢森堡三国；

INC杂志评选21世纪不动产进入特许经营名人堂；

中国住房与财政代表团参观21世纪不动产美国总部，学习美国房地产业先进经验；

香港连锁店数目达到30家；

21世纪不动产系统进入开曼群岛；

1995

在比利时开设第一家"比荷卢专区"加盟店；

21世纪不动产系统的行销工作首次进入拉丁美洲；

1996 21世纪不动产系统进入菲律宾，并在98年开设80家加盟店；

21世纪不动产系统进入加勒比海地区，并准备在22个岛上开设加盟店；

21世纪不动产系统进入以色列；

21世纪不动产系统进入印度尼西亚；

21世纪不动产系统进入韩国；

21世纪不动产系统与美国在线（AMERICA ONLINE）联合建立"21世纪社区"；

19 21世纪不动产系统进入台湾地区；

21世纪不动产系统进入西班牙和葡萄牙，总称为伊比利亚区；

21世纪不动产由于代理拳王迈克·泰森的房产，引起全球轰动，这栋豪宅占地17英亩，面积56,000平方英尺，共有60个房间、24个浴室、20个卧室、7个厨房、1个舞厅和一个NBA标准尺寸的篮球场，市值2千2百万美元；

21世纪不动产系统进入中美洲（包括瓜地马拉、洪都拉斯、尼加拉瓜、哥斯达黎加、巴拿马、萨尔瓦多和贝立兹）；

1999

21世纪不动产系统进入中国大陆。

21世纪全球不动产作为Realogy公司旗下的不动产服务体系， 在全球60 个国家和地区拥有超过 8800 家加盟店，逾 145,000 名经纪人。

21 世纪不动产自 2000 年 3 月进入中国，主要从事房地产特许经营，房地产金融，房地产投资及顾问、房地产衍生服务四大业务，并在未来的几年中，我们将在全国范围内吸收 60 个区域分部、发展 4000 家门店，培养 30000 名经纪人，构建专业的房地产服务体系。

21世纪中国不动产除了为加盟商提供全球著名的房地产品牌，还提供包括了完善的管理系统、经营管理软件和百余种类的专业培训，销售信息管理系统（SIS）更为加盟商的经营插上了高科技的翅膀。

截止2008年4月，21世纪中国不动产已经发展成为覆盖全国33个区域、拥有千家门店的全国知名的房地产特许经营体系。

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随着房地产行业的大热，房屋中介公司也如雨后春笋般不断崛起。对于渴望创业的投资者而言，在这个房产市场火爆的时代，房屋中介公司的确是值得投资的行业之一，而加盟知名的房屋公司品牌是稳妥的创业选择，但这些知名的房屋中介公司在加盟之前必须满足一些基本条件，那么现在我们就一起来了解下，加盟房屋中介公司需要哪些条件以及哪些房屋中介公司值得我们考虑去加盟的吧。

加盟房屋中介公司需要什么条件

资金

创业者在决定加盟房产公司之前必须拥有一定的资金实力，无论是开业所需的各项费用还是日后的正常经营，都需要一定的资金投入。根据房产中介公司的品牌不同，所需资金的金额也不尽相同，一般在15~30万元不等。

场地

投资房地产中介行业还需要创业者有固定的经营场所，拥有自己的经营店铺是必要前提，对于创业者而言，经营店铺可以自有，也可以租赁，租赁期根据创业者的实际需要而定。

资质

为了提高房产中介公司的市场准入机制，在创业者加盟房产中介公司之前必须有相关的手续，首先是加盟品牌房产公司的加盟相关手续，其次便是工商手续，这些手续是能够保证创业者正常经营的前提。

人脉

房产中介公司的经营好坏很大一部分是靠经营者自己的人脉关系，这就需要创业者在当地的房产市场拥有广泛的交际。这样的社会关系能够令创业者获得意想不到的创业收获。

当然，房产中介公司加盟条件还有很多细节注意点，这需要创业者根据具体的房产中介公司品牌酌情考虑。当下的社会环境，房地产的火爆还将持续，这也预示着房产中介公司的发展前景依然值得创业者期待，可以这么说。加入房产中介行业就有了一半的成功。

哪些房屋中介公司值得加盟

1、中原，创于18年，房地产代理服务领域领先企业，香港服务名牌，房地产代理行业较具规模型企业，属于中原集团有限公司。

2、链家，十大房产中介机构，以数据驱动的全价值链房产服务平台，提供二手房／新房／租房／旅居房产／海外房产等房产交易服务，属于北京链家房地产经纪有限公司。

3、我爱我家，国内著名房地产综合服务机构，房地产经纪行业领先品牌，中介经纪创新企业，属于北京我爱我家房地产经纪有限公司。

4、21世纪不动产，于11年美国，全球较大房地产综合服务提供商，致力于房地产全链条服务业务的跨国公司，属于北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司。

5、信义房屋，成立于1981年台湾，极具影响力的房屋中介连锁服务品牌，上海优秀服务商标，属于上海信义房屋中介咨询有限公司。

6、儒房地产，成立于2009年，是一家以互联网＋为主导、以房产交易为主营业务并涵盖房地产营销代理、二手房中介、O2O经纪业务、新房电商、海外置业、房产资管、装修饰家的综合性O2O房地产服务品牌。

7、美南地产，香港美南控股集团成立于2004年，是一家以一二手房居间委托交易、金融服务为主体的O2O社区综合服务商，也是目前全国拥有13年直营实力背景的特许加盟连锁机构。集团现在全国拥有直营及加盟店1600多个，合伙经纪人12000多名。

19年亚洲金融风暴的前前后后 索罗斯所做的一切

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1、公司发展历程

我爱我家，成立于2000年，＊初专门从事二手房经纪和房屋租赁业务。2013年，我爱我家在全国范围内开启第2轮强势扩张，直营业务覆盖城市由原来的7个，扩展到包括四川成都和广西南宁在内的9个城市。与此同时，时隔十二年后，我爱我家重启加盟业务，通过加盟模式，将业务迅速扩展至江西南昌、湖南长沙、湖北武汉3大城市，2016年又将直营业务拓展至河南郑州、山东青岛和江苏无锡。

2、公司现状

中介公司我爱我家则在天津公司推出了中介服务费由买卖双方承担的规定，未来在天津市场，中介费用由此前的2％上调至2．5％的同时，规定0．5％由卖方承担。此举是房产中介的首创，在此次调整中，＊引起人们关注的一点是卖方也将承担中介服务费，在以买方支付为主流的一二线市场，这样的变化也让众多买房人有了“负担减少”的轻松感。

1992年9月16日，金融家乔治 ? 索罗斯挑战英国，打赌英镑对德国马克及其他欧洲货币的汇率偏高，历史上一场赌注最大的游戏由此展开。

在投入了100亿美元之后，索罗斯胜出，英镑被迫贬值，而索罗斯则从中赚取了9.5亿美元。

至今索罗斯仍以“能够击败英格兰银行的人”而闻名于世，然而他那次行动所产生的影响远远超出了一人一事的范围。在此之前，人们都认为世界各大中央银行的储备足以抵御货币价值的任何波动。然而索罗斯却证明，日常货币交易的强度和数量已经远远超过各国中央银行的储备。实际上，这种力量对比从有利于向有利于个人金融市场的转化，早在1986年就发生了，并且在1998年达到了顶峰。

没有哪里的变化会比世界金融市场上的变化更富戏剧性。曾经由银行（经常还有）主导的那种封闭的、严密控制的金融体系，已经被资本跨境自由流动所取代，规模更大、一体化程度更高的全球市场取代了封闭的国内市场，人们所熟悉的按照地域划分的市场和产业结构也处于不断变化中。英格兰银行领悟到，决策权已不再把握在少数人手中，而是由成千上万个企业及投资者所掌握，尤其是大型机构投资者。市场经常是由索罗斯这样的特立独行者所引导，在奖励优胜者的同时，无情地淘汰失败者。

虽然这一新的金融格局带来诸多好处，但我们更要面对这样一个现实：众多“新兴市场”国家已向全球资本开放了金融体系，而且几乎无一例外地是在必要的市场基础设施和标准尚未具备的情况下实行开放的。银行监管、会计和治理及法律保护等方面的发展均不充分，难以保证金融市场的稳定运行。结果，金融危机随之而来。

一、概说金融危机

金融危机的定义。金融危机被公认为难以定义，如果仅以现象和观点看，其开端和终结也是难以准确认定的。世界银行官员在一份报告中将金融危机定义为：迫使银行体系遭受重大损失甚至消除的金融。我们认为，危机涵盖了两方面基本内容：其一，涉及金融方面，对银行流动性、支付系统与偿付能力的沉重打击而导致的金融衰弱是金融危机的显著特点；其二，恐慌呼啸而来，存款人和投资人的信心急转直下，不仅使银行体系的形势更加严峻，也加剧了实体经济中的问题，进而引发一系列连锁反应。

金融危机正在频频爆发。10年代，危机表现为拉美债务危机，对拉美的银行造成了冲击；1980年代早期，智利和摩洛哥遭遇金融危机；1980年代末，美国储蓄与协会（S&L）遭受金融危机的打击；90年代初，危机登陆瑞典、芬兰、挪威以及大多数转型中的社会主义经济体；1994年至1995年，危机席卷委内瑞拉、巴西和墨西哥；19年，泰国、印度尼西亚以及其他多个亚洲国家也爆发危机；1998年，俄罗斯拖欠债务引发震荡，影响之广甚至波及到遥远的巴西。

在过去的20年间，全球金融危机发生的次数有增无减，而近10年间这一趋势更加猛烈。据世界银行统计，20世纪80年代共发生了45起系统性的重大银行危机。到了90年代，重大银行危机增至63起，增幅超过60%。此外，新兴市场经济体危机发生次数的激增更是为这一趋势火上浇油，这在拉美、亚洲及正从国营经济向市场为导向的金融体制转型的东欧社会主义国家和前苏联各加盟共和国中尤为严峻。

我们目睹了危机中的众生相。在厄瓜多尔和阿根廷，中产阶级储户为了提取他们一生的积蓄，徒劳地敲打着银行的大门，而银行却因遭到全国性流动危机的打击而关门歇业。2002年的阿根廷，不仅金融系统崩溃，其政治制度和社会秩序也全面瓦解。在印尼，我们亲眼目睹了店主们在雅加达街头中苦苦挽救自己的生意。在韩国和日本，我们眼见兢兢业业的员工被失业的威胁压弯了腰，关于自杀的新闻报道不绝于耳。

按照常理，金融危机会在几年后逐渐平息：出手挽救有偿还能力的银行，将破产银行清盘，存款人得到担保，国际货币基金组织和世界银行会提供短期。按照常理，危机造成的直接损失指的是正在发生的新增成本，但实际上并非经常如此。更为准确的解释应该是把损失当成“沉入”成本，并把所谓的直接损失看作在银行危机中纳税人对存款人的转移支付。从这一角度来看，危机就是在全体公民之间分配损失的过程。然而，对于外部观察者而言，形势已经趋于正常，报纸上有关危机的大字标题也逐渐消失，或者至少从头版退到了商务版。有三分之一的危机是这样发生和收场的。

金融危机的代价。危机对各经济体而言均意味着巨额损失，因为挽救金融系统要付出直接成本（即纳税人为存款人的存款安全提供担保和为银行系统注入资本金），而增长受挫还会造成更为重大的代价。在瑞典和美国，危机给纳税人造成的损失，大约相当于该国GDP的4%-5%。而在墨西哥，相应成本接近750亿美元，约相当于GDP的20%。

在发展中国家，这一比例上升至30%-40%，甚至更高。在韩国，据英格兰银行研究，韩国已直接投入1250亿美元用于稳定金融体系，约为该国GDP的35%，1981年的智利和19年的泰国为42%，1980年的阿根廷和1999年的印尼则达到50%以上。英格兰银行的研究显示：过去25年间，银行危机所造成的损失平均相当于GDP的15%-25%。

在亚洲，潜在的损失十分惊人。据安永会计师事务所（Ernst & Young）2001年估算，亚洲地区不良总额在危机发生后的短短2年时间里便增长了约1/3，高达2万亿美元。

还有更加重要又鲜有人论及的代价，即机会和增长的损失。这些代价是随着现金流枯竭、停发、存款交易冻结、不动产价格剧烈动荡而出现的。例如，韩国因为危机所丧失的经济增长机会约相当于其GDP的17%，这一比例在墨西哥约为10%，在瑞典则为5%。

逐步扩大的风险。金融危机通常旷日持久，过去20年间，半数以上的金融危机持续了4年以上。截至2002年，牙买加在金融危机中苦熬了8年，而那一年也正是印度尼西亚深陷危机的第5个年头。1998年金融危机和货币贬值后，俄罗斯的银行在4年后才有能力再次发行国际债券。在日本和印度尼西亚等国，由于缺乏解决危机的政治意志，危机久拖不决。

有些金融危机则周期性地爆发。1994年，土耳其因不均衡的自由化、巨额财政赤字及对未对冲的短期外币的依赖引发了危机。其中央银行和财政部态度犹豫不决，平息事态的措施力度不够，无法解决其经济和银行系统存在的深层问题，甚至是在掩盖问题。结果到2001年，区区一家中等规模的德米尔银行（Demirbank）倒闭，就引发了危机卷土重来。直到2002年初，土耳其为了争取达到欧盟的入盟要求，才开始处理其银行系统的结构性问题。

对股东和社会来说，金融危机堪称重大，决不能放任不管。更为严重的是，危机常蔓延过政治边界，一些附带效应逐渐显现，比如在其他一些未料想到的国家会出现较高的风险溢价，而且最终也可能倒台——近年来，在印度尼西亚、厄瓜多尔、俄罗斯和阿根廷，危机就引发了倒台。

最近几年的新问题是，一个国家的危机经常毫不留情地波及其他市场。1998年8月俄罗斯出现债务违约后，全球几乎每个债券市场的债券收益率均大幅上涨，结果导致巴西的公司被迫支付比以前高出1300个基点的利率。同时在美国，新设立的公司发现，无论利率开出多高都无法发行债券。

二、解析爆发原因

是什么原因促使金融危机的发生越来越频繁，影响也更为广泛？答案很简单。我们知道，运行不佳的市场能够滋生出危机，这一点在发展中国家尤为真切。回顾过去，很多新兴市场国家向外资流开放的时机不够成熟，无法有效质询和监督管理层。而国外投资者则不这么认为，他们把钱撒向这些国家，指望获取高额回报。结果是，这些资本流产生了问题：宏观经济政策越“利好”，资本涌入量就越大，导致了宏观经济游刃有余，微观经济却不堪重负，困境重重。

金融市场正在进入新时代。从第二次世界大战结束到1960年代末，管制、资本缺乏流动性、标准不统一和技术限制在全球经济和金融市场构筑起了地域壁垒。经济主要是在各国境内运行，国家间交换的主要形式是货物贸易和贸易融资所需的货币。由于中央银行控制货币供应和汇率，战后还未发生过全面金融危机，特别是蔓延到其他国家市场上的危机。即使出现问题，通常都仅限于个别银行，而且多是因为不够审慎而导致的。

实行固定汇率制的布雷顿森林体系崩溃后，所有这一切开始发生变化。北美、欧洲、日本等发达国家取浮动汇率制，开始开放资本项目，允许跨国金融投资，并放松了对本国金融机构的管制。10至1980年代，跨境资本流动稳步增长，但主要局限于各工业化经济体。1989年柏林墙倒塌，标志着金融市场的新时代的开始。国家丧失对利率和汇率的管制权，数字通信的飞速进步带来了真正的全球化，新兴市场和前苏联集团的转型经济体也加入了金融自由化的行列，且一般都得到了国际货币基金组织和世界银行的明确支持。资本流动迅速涌向全球各地，深入各个偏僻角落。

跨境资本流动的激增生动地显示出这一变化。1980年，跨境股票(相关:理财 财经)和债券的年交易总额只有区区515亿美元，到2000年，这个数字上升到1.8万亿美元——年复合增长率达到20%。与此同时，跨境银行也从4165亿美元增长到近1.8万亿美元。在国外证券(相关:理财 财经)发行股票的公司数从1990年的242家发展到2000年的2070家以上，同期筹资额也从160亿美元增长到3160亿美元，约增长了20倍。

新兴市场与全球资本市场联系起来。新兴市场向海外投资者打开大门以吸引外资潮，始于1980年代的拉丁美洲，并在1990年代日渐兴起。这给金融危机创造了条件，因为这些国家没有必要的市场基础设施和保障措施。更糟的是，在新兴市场金融系统占支配地位的是银行，而不是股票市场和债券市场。在美国，银行只向私人部门提供其所需外部资金的25%，其余则由股票市场和债券市场提供。而在亚洲、东欧、非洲以及南美的市场中，这一比例通常是颠倒过来的。资本市场在这些国家的发展不充分达到了令人吃惊的地步。

从金融体系稳定性的角度来看，银行业存在内在风险性。它吸收短期存款，但提供浮动汇率和固定利率的长期。在许多新兴市场中，当银行以短期借款和外币借款形式吸纳资金，而后对外提供长期本币的时候，将会出现资产和负债期限错配，以及货币错配的问题。银行的企业客户有时为追求较低的利率而甘冒货币风险，后来往往会后悔不迭。

由于银行承担着每一个借款人的全部违约风险，因此是在集中风险，而非分散风险。1980年代，当新兴经济体欠发达的、脆弱的金融体系融入全球金融体系后，全球金融体系的架构就发生了变化，并产生了双向风险：新兴市场要立即应付来自世界金融中心强大力量的挑战；而发达市场的金融体系则不得不应对和消化此举带来的更大的波动性。

银行过热引发波动。毋庸置疑，国际资本流动确实波动性强，是诱发众多金融危机的因素之一。但令人惊异的是，一直以来，外国银行比跨境股票债券投资的波动还大。例如，1996年，发生亚洲金融危机的5个国家共接受了478亿美元的外国银行，而19年危机发生后，这一资金流入变成了299亿美元的资金流出，一入一出相差750亿美元。一年以后在俄罗斯，外国银行再次成为逃离最快的资金。1990年代晚期，外资银行总额的年变化幅度远远大于债券和股票资金流的变化幅度，因此具有更大的波动性。

很多人以为银行是长期专项，不可能突然撤走，但实际上并非如此。债券和股票市场主要通过价格而不是数量来适应变化的市场条件，当危机发生，为避免损失立即化为现实，投资者不可能大举抛售。但银行则不同，它不具有流动性，且利润固定，因此银行通过数量而不是价格来适应不断变化的经济状况。当问题出现苗头时，银行只要减少就能够避免出现违约，因此每家都巴不得第一个撤走，这种一致的行为更加大了波动性。

具有讽刺意味的是，越是在情况最糟糕的时候，银行越是大力给新兴市场，以获取潜在高回报。面对本国堆积如山的坏帐和极低的总体回报率，日本的银行成为泰国和其他东南亚国家的最大人，截止到19年6月的总额已达到2亿美元。但同时，外资银行又对潜在的损失高度敏感，当危机刚刚发生，就大量抽走资金，19年6-12月，东南亚的总额大约下降175亿美元，其中有105亿美元是由日本银行抽走的。当一个国家像泰国那样在仅仅3个月内便有81亿美元资金抽逃时，当地本来就不够稳健的金融机构便出现崩溃，银行和企业大面积倒闭。

发生整体性风险的可能性增大。当今金融市场不稳定性的根源，还包括大银行和其他金融中介机构日益密切的联系，表现为回购协议和担保。以俄罗斯“长期资本管理公司”（LTCM）为例。在连续几年获得惊人的回报率（1995年和1996年均超过40%）后，它的对冲基金增加48亿美元，其中包括来自基金16位合伙人的19亿美元。LTCM以此为担保向银行借款，加大在市场上的赌注。到1998年夏，金融交易账面金额估计高达1000亿美元。但俄罗斯出现债务违约后，各大债券市场的债券收益都达到了前所未有的高度，LTCM开始缺少补交准备金的资金，并且很可能会被迫中途平仓。

面对LTCM将被迫抛售的可能性，它的主要人和投资者开始焦头烂额，这其中包括不少大型国际投资银行。除了巨额损失外，他们还担心LTCM的平仓会使更多的资本市场陷入低迷。为此一批联邦储备委员会官员利用私人资金的解决方案，对LTCM加大资金投入，取得控股权。这样，LTCM的危局靠私人部门的力量得以化解，避免了更为糟糕的后果。但从这个事例中可以看出，由于市场和其主力参与者之间联系日益复杂，个体主力参与者的倒闭可能会给远在其他地区的参与者造成潜在的系统性风险。

三、危机的发展进程

通过对众多案例的观察和分析，我们发现，金融危机在各国的发展进程惊人地相似，大多为同一模式，即发端于实体部门的薄弱环节；银行投向错误使问题更为严重；监管体系失效使危机进一步蔓延；宏观经济政策和外来冲击引发危机。

以泰国为例。早在1992年，泰国实体部门就已经业绩欠佳了。随着泰国实行金融体系自由化，使国内投资者可以获得海外资金，引发危机的因素开始形成。这个过程中，让泰铢钉住美元，刺激了外国银行向该国投放大量短期，造成经济过热。由于当时基本不存在贬值风险，泰国的金融机构轻率地大举借入美元、发放泰铢，没有防范货币错配问题。这些很多进入了房地产领域（这是经济泡沫另一个常见的特点，由此导致经济最终崩溃并发生危机），不久房地产价值迅速上升，由于监管松懈且缺乏必要的信贷技能，金融机构将高估的房地产价值作为新发的依据，股市也在国内外投资者的合理推动下扶摇直上，国内外投资者都忽略了企业已经出现问题这一明显的信号。然而，对泰国经济的信心正在悄然丧失。19年春，投资者开始撤走资金，随后银行挤兑耗尽了中央银行的货币储备，随着在7月对泰铢实行浮动汇率，风暴正式袭来。

瑞典的危机与此类似。1985年，瑞典告别了银行业严格监管的历史，对金融部门放松了管制。限制的取消引发国内外银行大举放贷，其中很大一部分直接进入了房地产领域。不久房地产价格猛涨。1989年，瑞典解除对资金的限制，允许国民投资海外资产。很多人在国外购置了房产，以较低利率借入外币。随着这个问题逐渐严重，瑞典经济也受到日益上升的贸易赤字的不良影响，部分原因是实际汇率上升。此外，钉住汇率的政策也鼓励人发放未经对冲的外币。由于钉住的货币掩盖了真实的汇率风险，因此借贷人获得看似“便宜的”外币，却很少考虑瑞典克朗也会贬值。1992年，为了在动荡的国际局势中维护汇率，实行了一套新的税收制度以鼓励储蓄，并推出了更为紧缩的货币政策。这些措施导致通涨水平急剧下降，税后实际利率大幅飙升，结果房地产市场暴跌，造成大量不良。到1993年初，瑞典克朗贬值25%，外国资金纷纷逃离瑞典。

墨西哥的案例则更加典型。1989年，墨西哥开始经济改革进程，金融部门实行了自由化，并向外国竞相开放，18家国有银行实行私有化。银行的新任所有人，包括许多经验不够丰富的，支付了很高的价格：平均达到账面价值的202%（当时美国的银行是以账面价值120%的价格出售）。新的所有人希望通过快速扩张收回投资。与此同时，由于对准备金的要求取消，存款出现增长，宽松的货币政策和国外借款也推波助澜，银行帐面资金十分充裕。

此时墨西哥实行钉住美元的汇率政策，绝大部分的国外借款以美元计算，这使得银行极易受汇率变动和外国投资者看法变化的影响。银行对潜在的威胁毫无察觉，反而向许多没有美元收入的企业提供美元，还在不具备对客户进行信用分析技能的情况下给那些低信用客户，结果造成了巨大的信贷风险。事实上许多墨西哥公司已经陷入困境，1994年危机前夕，墨西哥的银行以市价评估的组合价值，损失达到250亿美元——足以抵销银行系统的全部净资产。随着政局不稳定和美国利率上升削弱投资者对墨西哥的信心，钉住汇率最终瓦解，危机正式爆发。

1994年墨西哥还举行了一次大选。这显然不是一个竞选的好年头，竞选期间一位支持率处于领先位置的候选人遭到暗杀，同时恰帕斯地区还爆发了叛乱，进一步破坏了投资者的信心。利率和外债还款飙升，信贷枯竭，大批公司破产。

四、危机的一般规律

按照传统认识及众多学术文献的观点，许多人认为金融危机难以预测。由于引发金融危机的原由有多种，因各国国情、文化及政治的不同而各异，因此应对危机的生存战略也难以预先制订。上述结论使货币管理官员以为，在金融风暴爆发前，我们根本无法对其各项因素进行认识、防范和管理。

对此我们不能苟同。根据经验，我们认为对各国而言，危机的征兆是相同的。我们经常会看到某些公司、甚至整个经济部门年复一年地始终在破坏股东价值，结果埋下了金融危机的祸根。我们也经常发现银行系统在基础面上是十分脆弱的，尤其是在一些新兴市场。新兴市场的银行在国民经济中扮演的角色，如果和其他波动性较小的资本市场相比，则过于突出。这些脆弱的国家金融体系与全球资本市场的连接效率经常非常低下，增加了所有借款人的本地资金成本。我们经常会发现公司治理水平低下、会计制度和透明度不足等问题。此外，我们总能发现金融监管机构缺乏必要的技能和政治独立性，无法有效开展工作。各国金融体系比较脆弱，而且往往在未做好充分准备的情况下即与全球资本市场接轨，大量资金在误导的定条件下流入，加大了发生危机的可能性。地区之间或国家之间固然存在差异，然而兴衰之势还是有其共同模式的。具有远见的领导者能够洞察危机，并取有效措施加以应对，在危机爆发前后从战略高度管理危机。

（一）危机的酝酿阶段，大体上可以从三方面分析：

实体部门中经营水平低下的企业。实体部门的价值损失是发生金融危机的根本原因。在我们所见过的大多数情况下，实体部门在危机发生多年前就遭受经济损失了。同时，为这些企业提供资金的金融中介的风险也在逐步——有时甚至是迅速地——上升。以韩国为例，在发生危机前的十五年，只有四年企业能够负担税前债务成本，整个国民经济中只有电子和钢铁两个行业在创造价值，其他部门的资本效率都十分低下。在墨西哥，危机发生前四年间的情形更加令人沮丧，只有电信部门获得的回报高于其税后债务成本，而且这还要归功于墨西哥电话公司（拥有长途业务垄断控制权）的巨大影响。

对此问题，各国提升企业业绩的态度一致，实施的方法和手段却不一。在墨西哥和阿根廷，经济改革将市场竞争提升到前所未有的高度，业绩不佳的企业暴露出来。结果，许多企业陷入了更加急剧的下滑中，这正是痛苦但必需的自由市场疗法。而在日本、韩国、泰国、印尼等国家，企业在的庇护下部分避免了外国企业的直接竞争，但却因传统的产业结构和政策不当而遭到损害，这种政策鼓励对关键行业部门进行过度投资，实行的保护主义对国内企业造成了麻痹，拖延了企业进行必要调整的时间。同样，在俄罗斯、罗马尼亚等国，对经济进行了几十年的干预，实体部门深受其害。归根结底，实体部门业绩不佳是由经济的封闭性所致，只有这样的经济能够容忍指令性放贷、缺乏真正的竞争以及企业智力水平低下等现象。

银行的旧游戏与新游戏。在经济全球化之前，银行业旧有的游戏方式是在一个封闭的经济体中将资金输送给企业。大多数新兴市场国家中，银行对放贷的对象、项目和利率几乎没有选择余地。银行的作用是建立一个存款的基础，将资金借给和经济中的战略部门，且经常按照或银行所属集团所有人的指令行事。银行并没有认识到自己也是风险承担者——毕竟它们的债务人极少、甚至根本没有面临竞争，在任何情况下都不会被“允许”破产。在这样的情况下，许多银行都乐于与合作，有时甚至感觉自己就是一个机构。

然而，改革从根本上改变了这种环境。随着进入壁垒的消除和相关法规的修订，银行的放贷限制被大大放宽，可以自行决定对象和金额，同时外资银行加入了对其原有放贷对象的争夺中。几乎一夜之间，银行的游戏规则发生了彻底的变化，机遇与风险同时降临。多数银行不能适应这一新的规则。由于信贷技能薄弱、风险管理意识缺乏以及其他众多因素，对于越来越不稳定的企业实体，银行不仅不停止对其，反而继续增加——甚至是大幅增加量。有些银行则避开自己具有专门技术优势的领域，转向高风险的对公和消费，导致坏账激增，业绩开始被损害。随着银行业绩不断下滑，海外继续流入，银行体系逐渐变成了纸牌搭成的房子，危机的侵蚀渐渐从实体经济深化到金融层面。

与此同时，危机的跨国传播渠道也开始形成。例如，韩国很多商人银行为高额回报所吸引，利用短期资金积极参与泰国和印尼的房地产投资，但它们缺乏基本的对冲技能，也没有意识到自己承担的隐含风险。使问题更加复杂的是，韩国的许多商业银行和证券公司为这些商人银行及其海外业务提供了担保，使得风险水平在各部门乃至各国间不断升高，并存在交叉流动的可能。

进退两难的监管体系。危机酝酿时，监管者未能发现金融体系正在出现的失衡现象，抑或未能迅速取行动及时阻止灾难发生，这种监管失效的深层根源在于监管系统的结构性缺陷。即使是在发达的经济体中，银行监管也是吃力不讨好的工作。监管者按资历而不是业绩获得提升，其薪酬与其提供的服务并不匹配，因此很少有人在工作中追求卓越表现。此外，有些国家的监管者与被监管的银行***属于同一个内部人组成的圈子，监管力量往往被约束。最重要的是，监管者极少由于取得成功而得到称颂，却常因为工作不得力而遭到诋毁。银行系统的持续稳健运行无法诞生英雄，系统一旦崩溃却会使很多人成为祸首。这就导致新兴市场中历来缺乏优秀的监管者。

当问题变得越来越严重，危险开始袭来的时候，监管者面临痛苦的两难境地：很多银行通过相互和交叉担保联系在一起，使得联系性增强而实际上的风险集中程度更高。一家银行倒闭，就有可能搞坏整个银行系统的可信度。因此在多数情况下，关闭一家大型银行就等于断掉经济的资金供给，这会扼杀许多要靠才能完成经营预算的企业。此举会破坏这些企业向其他银行偿还的能力。而银行也有压力，银行信心下降导致放贷金额的减少，同时损毁了银行的信誉，这样便会引发监管者极不愿看到的危机。因此在面临危机时，监管者往往顾虑重重，各种利益纠葛使他们左右为难。就在他们举棋不定的时候，危机已经发生了，所以看上去他们的反应就是无所作为。

（二）危机发展的实质性阶段，会在宏观经济政策和外来冲击引发危机时到来。

宏观经济政策（设定汇率和财政政策）决定危机发生的时间和规模，而外部冲击则成为危机的触发因素。在众多因素的推动下，国家一步步地陷入危机的漩涡。

钉住汇率与币值高估：在造成金融风暴的“大气条件”中，汇率也许是最直接的触发因素。实际上，如果按照货币的定义，任何“有管理的”汇率都是对货币“市场价格”的扭曲。如果存在钉住汇率的安排，就会加剧扭曲的状况，进而影响配置。在钉住汇率制度下，每一个经济的参与者都在严密关注汇率，试图从中发现疲软的最初信号，以此评估制度本身的可信性和可持续性。因此在坚决捍卫货币稳定的同时，背上了沉重的经济管理和公共关系负担，极有可能在不堪重负之际对汇率进行突然的重新定价。

在很多案例中，国内相对疲弱的实体经济无法与货币制度的要求同步，导致货币在危机发生前就已经被认为是高估了，商品交易部门失去竞争力，不能与选择钉住的货币（如美元）保持一致。维持此政策的时间越长，货币供需的扭曲程度越大，汇率的高估程度也越大，实际汇率必然下跌。

利率捍卫汇率：为了捍卫下跌的汇率，大多数会首先收紧利率，进而动用外汇储备。此举虽有利于提高对货币的需求，进而支撑起本国货币估价，但也会产生实体经济部门实际支付提高、经济活动总量减少、投资下滑的负面影响。

这种下滑会给银行带来三个方面的不良影响：首先，经济放缓会减少对银行的总需求，银行新增会发生萎缩；其次，企业和个人投资回报减少，银行不良数量增加，未偿的盈利性也会下降；第三，货