海外房产销售经验总结_海外房产销售经验总结范文

1.投资美国房产，需要关注哪些因素？

2.海外买房不再那么容易了

3.移民拉脱维亚如何？

4.相比国内房产，投资泰国房产有啥优势？

①国家选择：这个国家经常参加经济论坛峰会，证明这个国家努力促进国际合作吸引外资，有经济发展潜力；国家***经常访华的。

②当地房产买卖是否活跃：如果当地房产买卖非常活跃，证明这个房产市场的需求是稳定的，这样的话未来最起码是不愁出手的，但是如果当地房产买卖市场疲软，要么就是房量供给出现了问题，或者国家经济出现了问题。

③地段选择：要选择交通成熟便利的地方，一些很偏远的站点也尽量不要考虑。

④选择知名的房产开发商：海外选房，开发商很重要，一个好的大开发商，工程质量都会有保证，基于丰富的开发经验，房子的工程日期也会严格执行，售后服务有保障。

总结来说 海外投资主要从这几个方面做考虑：1.杂费税费2.首付多少3.付款方式/利率和还款方式4.租金收益5.后期维护成本6.物业的增值空间7.投资期限8.物业的流动性9.汇率风险

投资美国房产，需要关注哪些因素？

戴德梁行前半年发布的《中国对外投资市场报告》指出，在2016年的前五个月里，中国投资者在海外房地产市场投资额达到170亿美元，接近去年全年投资总额的三分之二。2016年前五个月中国已成为全球第二大跨境房地产投资来源国，较2015年上升了三位，超越了加拿大、香港和新加坡。在海外进行房产投资，主要分为哪几种类型，各有什么利弊？

第一、投资型海外房产

以投资为主要目的的投资人占有较大比重，一是由于国内投资渠道比较有限，二是越来越多的中国人走出国门了解到外国的投资机会，不动产又是投资实物类型，更易于接受。投资型海外房产在购房前需对投资收益有一个清晰的核算，购房的成本是哪些，装修、修缮的费用需要多少，涉及的税费有多少，一次性缴纳和每年缴纳的款项如何;投资收益如租金收入如何，是以何种方式租赁，对房屋及内部设施的损耗有多少，包括房产本身的价值、该房产所处地区的不动产价格趋势、该地区受到的法律法规的限制等，都必须考虑到。而且偏重投资型的海外房产投资者，也需要清晰了解该房产所得收益的相关税收计算，房产出售涉及的税费以及对投资者的要求等。

第二、教育型海外房产

教育型海外房产在近几年突显，主要为了子女的当前或是未来接受海外教育时生活的便利性考虑而置办，其中也包含很多投资的因素在内，不仅是国内的学区房受追捧，国外一些好的学校周边的房产价格也是更相对坚挺，而且近年来上涨幅度相对更大。教育型的海外房产多以孩子就读的学校相关，交通和生活的便利度是考虑的要素。

第三、养老型海外房产

正是由于国人对生活品质的不断追求，以及对环境、食品等安全的要求，也催生出了这一种对退休后生活享受闲适自在的房产投资需求。此类房产对环境要求较高，即有自然风光，也有人文关怀，并且对当地的医疗条件和便利度都有要求，生活是否方便，以及房屋设计等是否适合中老年人使用等。而且此类房产可能投资人居住时间会相对较多，在海外置业必须考虑到语言、文化、饮食、配套服务等是否适宜。

第四、度型海外房产

与养老型海外房产有一定的相似度，对环境要求较高，更偏好于气候温和和人口低密度的地区，不同的一点是度型房产居住的时间段较短，以期休闲为主，放松、享受家庭欢乐，而且投资人会将自己生活的喜好带入到此类房产的要求中，比如是靠山或靠海，有无其他配套运动设施如高尔夫、骑马、游艇等。

第五、移居型海外房产

此类房产通常与该国的投资移民政策挂钩，满足一定金额和条件即可获取居留权。移民型的海外房产关键在于该国对于房产和移民政策的匹配和完善程度，比如对房产类型的限定、对给予签证的类型、获得签证的条件等等，都需要投资人做好提前的了解和对比，选择适宜自己条件的房产及移民类型。移民型海外房产的最终目的为移民，房产作为投资和取得签证的条件之一，也是目前一些国家的投资移民、买房移民的方式，投资人一方面需要对移民政策细节有充分的认识，另一方面也需要对投资的房产做判断了解，此项房产受政策性影响较大。

（以上回答发布于2016-12-16，当前相关购房政策请以实际为准）

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海外买房不再那么容易了

1、人口增长与净流入

首先，买房是人在买，所以“人”是最关键因素。一个地方人口增长如何，是否有人口净流入，有无持续、高质量的外地、外国移民进入，都值得关注。

若某地的人口持续迁出，没有外来人口愿意进入，那么当地的房产投资价值一定大打折扣。

以美国汽车城底特律来说，当地人口从15年开始，多年持续下跌。世界人口观察网预计，当地人口下降的趋势将持续到2020年。

底特律都市圈人口（数据来源：world population review）

相反，在跨国移民净流入的多伦多、悉尼、洛杉矶等城市，房屋成了新移民的刚需。在当地一无所有的外国人，抵达之后第一件事就是找住处，因此房价上涨、房价高是必然的。

这一标准在国内也适用。目前，许多三四线城市的年轻人口纷纷涌向省会、一二线城市，使得三四线城市房价承压。如果打算到这些城市投资房产，要谨慎了。

2、失业率

有了足够的人，就要有相应的工作机会，否则不能养活自己，就更没钱买房。失业率低，也就成为房产投资的一个有利因素。

下图是市场预测机构MarketOracle对于美国房价与失业率相关性的研究。黑线代表房价，红线是失业率。而开头提到，目前美国失业率为4.3%，为近年来最低点，几乎实现充分就业。

美国房价与失业率呈反向相关（来源：MarketOracle）

可以看出，美国的房价和失业率呈较显著的负相关关系，此消彼长。失业率的下降会使房价保持稳定，并逐步上升。

除了全国失业率，还可以查到美国的州、城市、区、社区失业率，如下表的例子，纽约皇后区失业率更低，因此可以找当地较好街区，选择物业进行购买。

考察失业率未来变化趋势，能在一定程度上提前预知房价走势。

3、汇率变动

前面也曾提到，今年美元走出了一轮弱势行情，这与美联储加息幅度不大有关，也与特朗普的“弱美元”期望有关，他希望促进美国的出口贸易。

今年以来，美元对人民币已下跌6.5%，现在已经跌至6.48左右。在美元汇率较低点买入资产，也算是汇率帮我们打了个折。同样情况的还有英镑，目前英镑也处于历史难得的低位。?

4、年租金回报率

年租金回报率，由每年租金净收入除以总房价（或总购房成本）得到。国外买房的毛租金收益率最好要到6%-7%左右，因为还可能要减去2%左右的持有成本。

投资海外地产时，仅有少数投资者用来自住。即使自住，有些也要等到小孩长大，到读中学、大学的时候，才会入住。因此，出租成必然选择。

许多西方人喜欢租房，而不一定要买房，使国外许多房产能租出较高的价格。

一般而言，租金回报率能达到5%，收益就算比较合理了，最好不要低于4%。当然，多多益善。

5、治安与犯罪率

在美国买房，不得不关注的就是所在社区的犯罪率了。无论在哪个城市，都可能有治安不太好的区域，这些地方应该要尽量避免。

美国有许多类似网站，如Familywatchdog、Trulia、CrimeReports等，可查询房屋地址所在社区的治安和犯罪率情况。

用纽约皇后区牙买加社区的一处别墅为例，地址是81-15 Wareham PL Jamaica Estates, NY11432。下图就是Trulia网站上该地址的治安状况，绿色表示安全，红色表示治安堪忧。

选择治安较好的区域购房，也能为所购房产增值提供保障。?

6、学区

华人最关心房屋所在学区好坏，也很在乎社区的综合情况之优劣。美国房产的学区信息很清楚，有专门的网站（如GreatSchools）可供查询，可以看到学生种族构成、学生考试分数等众多信息。

继续以上面纽约的别墅为例，其所在的学区很优质，分配的小学和初中都是10分（满分），生源主要以亚裔和拉丁裔为主。

学区内的小学Ps 131 Abigail Adams，评分为满分10，在全美分数测评中，遥遥领先于全国平均分。

而小学内的学生构成，以亚裔和拉丁裔居多。有亚洲人的学校，肯定考试分数高，成绩好。

7、社区

美国的社区是重要的存在，社区文化盛行。因此，社区的人口、阶级、环境等状况如何，直接影响到自己的生活质量、未来房价增值潜力等。

上面那处纽约皇后区的别墅，是典型的中产以上社区，区内居民种族多元，大学生比例较高。社区家庭年均收入明显高于皇后区、纽约市以及全美平均水平，业主比例高，居住环境属于优等。?

稍微总结一下，有持续不断的人口流入、当地失业率合理、房子租得起价、较容易转手卖出、治安状况良好都齐全了，再找准汇率的相对低点入手，就基本能避免非理性的海外置业了。

移民拉脱维亚如何？

“在人民币贬值的背景下，香港保险、境外股票、海外置业等投资渠道在这一波浪潮中迅速崛起。尤其是海外置业，伴随着国内几家大型开发企业陆续出海，置业选择的范围几乎达到了从百万元到千万元甚至亿元的全覆盖。据世邦魏理仕公布的数据显示，2016年上半年，中国资本的跨国房地产投资约161亿美元，较去年同期增长了一倍，超过加拿大和新加坡，成为仅次于美国的世界第二大跨境房地产投资来源。

然而，海外置业的热潮能否持续似乎要打上疑问了。一方面，加拿大、澳大利亚等国都在税费上加大了对外国人投资的限制、美国的EB5项目也一直传言涨价。另一方面，国内监管层也开始从支付领域限制外汇流出，无论是个人投资还是企业投资都将引来更严格的监管。可以肯定的是，多重管控下，海外置业的环境将不再那么轻松。”

投资群体扩张

与国内房产市场的火热交相辉映，海外置业这个曾经离普通百姓比较遥远的词，似乎也逐渐成为人们习惯讨论的话题。

不仅是高净值人群，越来越多的中产开始认真地考虑海外置业。

所谓高净值人群，一般指资产净值在100万美元（约700万人民币）资产以上的个人。他们也是金融资产和投资性房产等可投资资产较高的社会群体。

根据招行和贝恩的《2015中国私人财富报告》，随着全球一体化的日益发展，各国间的贸易关系不断地深化。加之最近几年国内高净值人群的增长，单一形式的投资模式已经满足不了国人的需求，大部分高净值人群更是把投资的目光看向了国外。

“最近有一点趋势是很明显的，海外置业不再是所谓 土豪 的专利，在我们所接触的海外房产咨询的人当中，只能负担几十万首付款的中产阶层也越来越多。”?伟业我爱我家海外置业部总经理吴洪斌表示，在海外置业的问题上，海外有家打造了“全球房产直播平台”，能让更多的人直接了解海外房产。

“这个阶层对海外置业的重视，对拉动整个行业的爆发以及海外投资意识的普及，起到了很重要的作用。”吴洪斌表示。

伴随这一投资趋势，许多线下的二手房经纪公司及互联网房产公司都纷纷开辟了海外频道，如我爱我家集团打造的海外置业经纪人服务平台——海外有家，以及房 天下的海外房产频道等。

资产避险需求大于增值要求

虽然海外购房人群在增加，但由于海外房产市场与国内房产市场并不相同，对于投资者来说，保值心态的需要仍旧大于升值心态。

近日，胡润百富经过了多个月的问卷调查发布了《中国高净值人群出国需求与趋势白皮书》，该白皮书的统计中，在拥有海外金融投资背景的高净值人群中调查发现，“资产配置，分散风险”是他们在海外金融投资的最主要目的，考虑占比高达80%?；其次才是财富的“保值、增值”，占67%。

作为海外金融投资的最主要方式之一，海外置业对于多数人来说更重要的是资金避险需求而不是增值的要求。

所有早期在中国买房的人，几乎都经历过房价的翻倍，然而在国外，却鲜能遇见这种情况，特别是在美国、日本等国家发达城市，早已经历过房价大幅波动的历史，目前已经趋于稳定。

而对于租金来说，海外置业研究人士、北京房展国际部总监魏克非对北青报记者总结称：“伦敦、纽约、东京、上海（楼盘）等地租金收益率很低，原因就是房价太高。所以往往不是这样的大都市才会有好的租金收益率。一般发达国家的海外置业，净租金4%-5%是一个不错的投资选择。如果超过6%，就会非常抢手。”

国企偏爱美、澳?民企扎堆东南亚

海外置业的热潮也催热了国内房企出海的脚步。一个有趣的现象是，万科、绿地、首创等有国企参与股份或本身就是国资委管理的企业，在选择海外投资时，偏爱美国、澳大利亚、英国等传统发达国家。主打的产品也多是核心区域的高层公寓，而碧桂园、富力等广东发家的民营房企，则将主要的投资放在了闽、粤华人较多的东南亚区域，如马来西亚、泰国等。开发的项目也多是大体量的社区，产品覆盖也从酒店式公寓到洋房、别墅等一应俱全。

对于这样的选择，早在2014年就开始探索海外投资的首创置业认为，同属发达国家的澳大利亚，对比欧美一线城市虚高的房价，以“更低的置业门槛、更稳健的市场发展”接收着包括中国买家在内的世界投资客的青睐。

首创置业设计营销中心总经理高广汉表示，首创置业从来不会贸然凭借开发经验和资金优势到海外盲目开发，而通常选择与当地TOP3开发商进行合作。

（以上回答发布于2016-12-29，当前相关购房政策请以实际为准）

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相比国内房产，投资泰国房产有啥优势？

亲身体验说说拉脱维亚的移民中介如何设陷阱和忽悠的

去年11月初因为朋友的介绍说拉脱维亚购房移民很值得，说是买房还可以获得一个居留的身份。。于是在她的鼓动下找了一个收费价格很低中介，基础的收费只要5万元人民币，嗯，比起其它的中介确实便宜，但是就是因为贪图便宜。后面弄得很狼狈。（名字就不说了，以免给他们做广告）。谈好价格和条件，签了合同，预订机票和各种签证的准备。在12月的寒冬中飞往东欧拉脱维亚的首都里加。中间在莫斯科转机。细节就不描述，就是一路睡着，然后几个小时的转机等待。终于到了里加。一下飞机，下雪了。等了很长时间。终于看到一个人过来接机的，说是有事情耽搁了，这算什么服务啊，我心里骂到。不过一路车倒不多，我们很快到住的酒店。酒店条件还行。

先说明一下：拉脱维亚购房移民分两个标准。一个是大城市购房，需要120万人民币吧，一个就是除了大城市之外的，需要60万人民币。我们的目的是为了拿到居留，所以首选是买60万的，至少资金压力少。风险也小一点。

我们是傍晚的飞机到里加的，于是剩余时间就是在酒店休息，不过倒时差，也没休息好。第二天，酒店有早餐，第一天说好早上先去里加转转。等他们来开车带我们参观一下，结果等了快10点多了，才来人带我们去转。这个人就是接飞机的（之后才知道所以的事情都是这一个人服务，几个人服务没有关系，毕竟收的钱少，全部才5万人民币，确实比那些20万的便宜很多，但是但是你不能中间来一个客户，把我们就撂倒一边不管了。这个是后话。于是此人开了车不到5分钟，就把我们放在老城区，说有事情要去房产公司。让我们自己玩，说打电话给他，他会来接我们。有事情我们理解，我们几个英语也不好，拉脱维亚语更是从小就没见过。自己在里加溜达，有点无聊。快到中午了，我们打电话，国际长途漫游有木有，结果打了至少6个电话，那边没人接。于是我们只好在一个快餐店自己点了吃的，中午很快就过了，有打了几个电话，终于接通了，说是车有些毛病，在修理。等了点了，天也快黑了，尼玛，这个是啥情况，天黑的也太早了吧。终于来车了。问：玩的如何。尼玛每天收不少钱，就这个服务？不过我们都没有说出来，毕竟在外。有的不可能很顺意的。于是我们又回到酒店了，天已经黑了，吃了晚饭，一天就没了。这个就是考察

第二天问我们要不要去银行办理，我们的意思说先看房子，房子是这次的主要目的。于是此人就说好带你们去看房吧，我们要的是5万的房源，于是我们先到一个房产公司，因为之前他们给了一些房源，我们在国内已经挑选好了，结果我们挑选的5套房子，房产公司帮我们查了也和房子的所有人打电话，房产公司一个高个老头摇头说，有2套已经卖了，2套已经和别人订合同了。只有一套还在。

我们有点着急了，一套哪有选择余地，于是求助陪同的那个人，没想到那个人好像表情很轻松，感觉是早知道是这个结果。于是他说拉脱维亚的房子每天都在变化，所以我们之前看好的房子现在没有了，我感觉到他好像是拿好的房子诱惑我们来拉脱维亚了。其实这个房子根本就已经卖掉了。于是这个时候中介公司开始给我们推荐其它的房源，尼玛，不是价格高就是位置差，要不就是破房子。

于是此人又说，那我们在这里干看也没啥用，先去看看实际的房子吧。于是不管我们是不是乐意，开了估计半个小时，到了一个乡村，去看那个剩下的房子，不过确实承认，房子的院子很大很大。房子也还行，但是里面需要装修。布局比较差，怪不得这个房子一直没有人买。我们也不想当冤大头。也不清楚他们是否已经说好房价了。坑我们的事情我能看出来。特别是和他一起来的那个房产中介，满脸的坏笑。

　后来又在这个地方附近看了一下，有个竟然房东没有说好，去了关门了。这算什么专业中介？你们的时间不值钱，我们9天后就要回去的。看来2天就快要泡汤了。中午就在一个小西餐店里吃了点面包，就算是午餐吧。付费就是AA制。不过我仔细观察了，房产中介给此人付了饭钱。看来他们之间有“隐情”。好处肯定是有的。不过想想给中介介绍了业务，请吃个便餐也是正常的哦。下午接着又看了几套，没有合适的，我们还都以为确实没有好房源，其实第三天下午我们就知道为何他们没有特别合适的房源。原因是他们想让我们买他们自己设计的产品：入股公司和生意！所以现在才明白，他收取这么低的价格。其实不是真想帮你买房子，因为那个买房他除了赚钱5万中介费和一些房子中介佣金外，没有其它的大额收入。所以入股他们的产品是重头戏。比如有个30万人民币入股一个超市，就可以获得5年居留身份。一开始说的我们有点心动，30万比买房还便宜，还有股份。但是这么好的事情让我想起骗子的伎俩，就是让你觉的得到一个天大的便宜：细节就是你花30万入股一个超市，（超市我们去看了，本来还以为是个大的股份制超市，结果是个中国人开的小卖部，还以为是大企业。其是就相当是个体户）。说的天花乱坠，说是30万人民币投入5年，每年5%的分红。5年后你可以获得永居，同时可以拿到本金和每年5%的鸿利。尼玛。这么好的事情谁不愿意干啊。太值得了。但是我们回来后分析了一番，总是觉得不对头。于是问了本地一个律所，这个律所也是之前找中介的时候有联系的（题外话：没选他们是收费高了，我们的钱也不是天下掉的）。

律师说了没有这么好的事情。有很多条件。总结的结果是这样的：一，这种入股的企业每年要缴税至少23万人民币吧（我看那个小超市一年能赚这么多就很不错了，纳税是不可能达到的）。二，这种拿永居的公司最多只能申请两个人移民（我们算了，如果我们两家入股，他们收到我们60万，但是缴税每年23万，5年120万没有了，他们还要给我们本利返回75万，我看他们这种小超市肯定做不到。5年后恐怕本金都没有了。我们后来又问了这个情况，为了打消我们的疑虑，他们又说中国有公司做担保，在上海。公司第四年注销了或者更换了法人代表，我们找谁去啊，我们可不是吃素的，明白其中的道理呢。

我们后来又和他们算了一笔钱，说这个超市这么一个冷清的生意。恐怕利息都赚不到，没想到他说这个钱其实要用在房地产开发的，妈呀，原来是融资圈钱了，当我们是傻子，立马说不考虑这个项目，太不靠谱了。

看我们这个没有兴趣，他又开始鼓动让我们投资什么厂房商业地产，说是钱20年不能动，20年后大家还在不在世界是个问号呢。我~~我脑子进水了，哎呀，图便宜找到这么一个为了弄笔大钱的人愚蠢的人啊，还以为大家和他一样愚蠢。但是钱都交了一些了，幸好是只收5000元。他看我们不吃他们自己设计的移民产品。有点不太高兴，但是我了赚我们5万的钱，他还是说陪我们继续看房，不过看动力和兴致是没有以前好了，因为干这个他赚不了多少钱。后来几天就是到处坐车来回看，都是不入流的房子。只有两套看起来不错的。

就在我们第7天的时候，又来了可怜三家被忽悠来的同胞，估计也是看上他满嘴的承诺和便宜的中介费，他竟然把我们放在一边，一天都没有搭理，让我们自己合计看过的房子哪个好，去忙那边三家去，估计也是跟他们来那一套。我们后来也没啥兴趣，走了几个地方，也没有什么地方可玩的。后来房子到时看中了一套，说是等回国再说。不过也好他们只收取了5000元。算是意外惊喜吧。加上机票等等，尼玛花了我快2万大洋。

回来后，被闺密笑了一通，和你说那个国家经济一般，你不信，你一个女的去那里干嘛啊。这两万元不如给我马尔代夫玩。还有贪小便宜的习惯一直改不了，真是DOG改不了吃#*&。

经过这一次，我知道一个道理，一个特别诚恳的心（好像不是做生意，是真心真意帮你那种）、一个什么服务都能做但是是全世界全便宜的、一个可以把办理过的客户的电话全部给你让你去打电话的（暂不说这个电话有多少托不说，光是不注意客户隐私的做法那~~那，不过当时自私呗，觉得也是中介诚恳的姿态，没想过如果自己的电话有一天也会在那个名单里，然后有人不断骚扰）。那么他可能80%是要骗你入圈圈。

因为他给低价给承诺给别人给不了你的他能给你，让你觉得一切很美好。说明他要不爱上你，要不爱上你的口袋了。你认为是哪一种？

加一句，他说有几十家客户，后来我们一问知情人说也就是开张不到2-3个月，那些客户电话估计的多，托？估计价格低是继续拉客户充门脸吧。还有一个可气的事情，他对于办理的一些细节很不熟悉，比如我们说体检费是多少，他说要25拉特，结果去问了才几拉特。银行他说十几欧元，结果要100多欧元。我们怀疑我们是他的第一个实验品吧。所以后来没有找他往下做，就是怕后面买了房子，不清楚办理细节，移民不了就事情弄大了。所以现在还是在观察中，可怜我的2万大洋啊。哭~~~

1) 目前泰国当地人开始投资购买公寓，用于投资出租；目前公寓市场无论从需求还是供给方面都在持续增长。

2) 目前泰国正在大力修建交通基础设施，随着经济发展，投资者的增多，会带动房地产经济稳步增长。

3) 未来两年东盟10国开放，泰国作为东盟10国的中心轴国家，更是吸引着众多投资者到泰国投资，目前曼谷房价仍比他亚洲主要城市便宜；生活配套设施齐全，国际化程度高。

4) 泰国房价升值稳定，年均升值6-10%，作为旅游大国，其酒店公寓回报率非常稳定。在泰国，外国人可以合法持有永久产权的公寓，且无遗产税，可世代相传。泰国的公寓面积按照使用面积计算，没有公摊。再看看国内的房子，平均公摊面积大概在25%左右，购买泰国房产相当于打了25%的折扣。泰国的公寓、别墅交房时都带装修，并且大部分公寓产品都是精装修，配置齐全，极其适合外国投资者。

全球房地产投资管理及服务公司仲量联行（Jones Lang LaSalle）认为泰国国内政局问题对泰国房地产市场造成的影响很小，不会出现房价下跌趋势。原因国内政局问题没有对国家经济造成严重的冲击，房地产开发商的金融实力没有受到影响，无需降低房价以促销房地产。目前仍无法预期国内政局问题对房市带来的长期影响，需要观察国内的政局变化。

完全可以！整个泰国的租金水平各不相同，但曼谷，芭堤雅、华欣房产出租率非常高。在某些情况下，大城市的预估租金及回报从5%到超过10%不等。

曼谷，大部分高涨价空间和租赁回报较理想的房产地段在天铁沿线距离站台500米范围内，其次是地铁和机场快线沿线附近。曼谷同样是车辆拥堵严重的大都市, 出行的便捷性直接影响的住户和租户，也就直接影响房屋的价格。