海外房产销售技巧_海外房产销售收入怎样

1.做房地产销售工作怎么样

2.澳洲的法律体系是比较完善的，澳洲房产投资有哪些新政策？

3.新西兰房产形势怎么样?新西兰买房好吗?

4.马来西亚沙巴房产政策是怎样的？马来西亚如何移民呢？

5.什么是跨国集团

6.一分钟看懂澳洲房产租金收益率如何计

英国不限制海外买家购买英国房产，也允许海外买家在英国买房。买家选好房后可以支付定金预留房屋，同时需要聘请持房产牌照的专业律师。律师会帮助买家完成之后购房流程，包括：调查房产、拟定合同及确认签约时间、做房产交割及房屋登记等。如果买家购房，就需要把握购房时间。

一、在英国全款买房的流程是什么？

买家需要在律师协助下，完成预留房屋、检验房屋、签约购房和交易过户四项流程。

1.预留房屋

选定房屋后，买家支付定金给开发商（卖家）以预留房屋。通常，定金会在签正式购买合同后直接抵扣房款。买家选中房屋后，应该通知律师。律师会在正式签署购买合同之前，与开发商（卖家）律师联系获取相关资料，同时对开发商（卖家）和房产进行深入调查，以保障买家的权益。

英国土地注册局

英国房产信息公开，律师需要在这个网站查询房源情况。日后买完房后，买家的所有权也会在此网站上登记

2.检验房屋

检验房屋是英国买房过程中必不可少的一个环节。一般在签订购房合同之前，买家需要委托专业机构或专业人士检验房屋。验房人员在完成检查后，会向买家提供一份验房报告，报告内容包括房屋的质量和对房产的估价。

验房一般需要一个月的时间，但具体时长会根据不同的验房机构而有所不同。

房屋检验项目示意图

图为房屋检查的项目，可以从图中看出检查涉及房屋主体的方方面面

3.签约购房

购房合同一般应在买家支付定金后28天内完成。签约时，买家应支付总房款的10%?30%作为首付款。

买家律师在确定开发商（卖家）及房产都没有问题后，会与开发商（卖家）律师一起起草合同，确定签约日期。买家律师有义务为买家详细解释合同的内容，包括买家的权利和义务。

在买家确认无误之后，就可以正式签订购房合同，签署后由双方律师负责交换合同。根据英国法律规定，合同一经签署，买家有义务购买该处房产。

英国购房合同范本

图为英国法律网站LAWDEPOT公示的购房合同范本截图

4.交易过户

合同签好后，买家律师会联系当地土地局进行房产登记，办理产权和土地证明，将该房产的所有权转移至买家名下。办理房产交割时，买家应缴纳余下房款，并按法律要求缴纳一定金额的印花税、土地注册费以及其他杂费。

英国印花税征收方式

英国购房印花税以阶梯式方式进行征收

二、买房和全款买房的区别是什么？

在英国，新房普遍为期房，人在交房前半年提交申请即可；而二手房为现房，英国二手房在出售时会存在竞价，卖家更愿意选择全款支付的，可能会来不及，所以需要买二手房的，要提前做好心理准备。

1.在英国买房需要满足什么条件？

一般年满18岁、有足够的收入和还款能力的海外人士就可以在英国买房。

但各家银行对人的额度、年限、利率等方面均有不同要求，例如中国银行（英国分行）规定申请人最多能贷8成，年限为15?30年，金额上限为500万英镑。

2.在英国如何办理？

（1）申请

人需要向银行提供个人的资产证明、收入情况证明、明等相关文件。银行收到资料后，会做出初步评估，确定人的额度。初步评估过程大概需要一周的时间能完成，如款人可以接受初步预估作出的可额度及其他条款，就可以开始看房验房。

中国银行（英国分行）对申请材料的要求

中国银行（英国分行）要求人提供护照、工资单、缴税证明等材料

（2）银行审核

银行会对人的身份、收入情况、还款能力，以及房产的合法性、估算价值等进行审核。银行会参考验房报告中的房产估值和人的财务情况，决定最终的额度。

（3）签约放款

人与银行在额度、利率及年限等方面达成一致后，就可以签署房贷合同。此后，人必须按照合同要求还贷。

中国银行（英国分行）利率参考

金额和比例不同，利率也不同，数据为2016年9月截图

在英国，银行放贷是直接打到开发商（卖家）律师的账户，这与国内银行直接付给开发商（卖家）有所差别。实际操作中，还要以各家银行的规定为准。

三、在英国买房有什么注意事项？

在英国买房要注意验房、交割时间及开立账户三方面问题。

1.在英国买房一定要验房吗？

如果买的是新房，验房机构检查的项目少、程度轻。主要检查门窗阳台等部分有无开裂、房屋门把手是否灵活、厨房卫生间的水管是否好用等基础的、表面的问题，毕竟房屋的设备都是新的，一般不会存在什么问题。

但如果买的是二手房，务必要请专业的验房机构仔细检查。包括管道是否通畅、房屋主体有无虫蛀、墙面是否渗水受潮等问题，买家需要对房屋结构，包括地表情况、地下水和矿物情况都做好相应了解，以免影响以后的入住。

验房人员工作图

图为伦敦一验房师正在检查一二手房厨房的状况

2.买房后多长时间能够拿到钥匙？

英国绝大部分新房都是期房，所以房产交割时间长，普遍在签合同后的一年左右；而二手房是现房，合同签署后就可以交割房产了，很快就可以拿到钥匙。

3.买房需要开立英国银行的账户吗？

如果是现金全款购房就不需要开立账户，如款买房，需要在签约前就开好账户。

打算在英国买房的买家，应注意提交申请的时间。建议买家在确认自身具有资质后，再进行其他交易流程。

资料来源：英国（GOV.UK）、中国银行（英国分行）

做房地产销售工作怎么样

房地产销售主管岗位职责（通用5篇）

在现在的社会生活中，我们可以接触到岗位职责的地方越来越多，岗位职责是组织考核的依据。拟起岗位职责来就毫无头绪？下面是我帮大家整理的房地产销售主管岗位职责，仅供参考，欢迎大家阅读。

房地产销售主管岗位职责1

职位描述：

1、针对新加坡海外房产，能独立开发客户本事。挖掘潜在客户。

2、负责客户的接待、咨询工作，为客户供给优秀的置业咨询服务。

3、准确把握客户需求，供给适合的房产项目并为客户制定投资。

4、负责业务跟进及配合团队其他销售同事等服务工作。

5、能够独立、全程掌控并完成销售工作。

6、参与、协助安排市场推广活动

岗位要求：

1、本科以上学历，有海外留学背景者优先。

2、1-2年以上销售经验，地产、金融、奢侈品行业。

3、有从事海外房产销售或涉外工作经验者优先。

4、对工作和生活富有活力，有强烈成功欲望、主动性、自信心。

5、有良好气质、亲和力，专业沟通、团队协作本事。

6、流利书写运用英文。

房地产销售主管岗位职责2

岗位职责：

1、负责年度、半年度、月度销售指标的执行工作；

2、负责协助案场策划完成楼盘案场的市场调研工作；

3、负责协助案场行政完成楼盘案场的客户档案工作；

4、负责协助项目管理人员完成楼盘置业顾问的带教工作；

5、负责协助项目管理人员完成楼盘案场销售突发及购房客户投诉的处理工作

任职要求：

1、房地产及经营管理、市场营销、管理类优先；

2、两年以上房地产项目销售管理经验；

3、对房地产行业、客户和媒体有较深刻的理解和控制本事，熟悉各种销售模式和售后服务管理，有商业地产、写字楼项目全程操盘及成功案例者优先；

4、具有组织、方案执行和团队协调本事，具备较强的人际沟通、谈判技巧、创新精神。

房地产销售主管岗位职责3

1、全面负责销售现场的业务管理工作。

2、负责销售人员言行举止规范化管理。

3、负责项目销售的订单签定、合同签定的审核工作，确保准确无误。

4、负责做好客户咨询、订单、合同签定过程中的疑难问题解释工作。

5、实时汇报销售中销售部无法应对的难点问题，上报公司领导或甲方予以解决。

6、就销售中出现的各种问题及时与销售人员和甲方相关人员沟通协调争取在最短的时间内得以顺利解决。

7、组织销售人员有地定期开展业务学习和培训工作，不断提高销售人员的综合业务素质和实战能力。

8、每天组织销售人员召开工作例会，进行当日工作总结。

9、每周、每月完成当周/月工作总结，并对其进行分析，提出改进提高方法。

10、在工作过程中注意工作方法，在完成工作目标的同时，能与甲方相关人员和公司其他人员和谐相处，保证良好的工作氛围，融洽与甲方的关系。

11、抓好项目外销人员的管理工作，着重培养相关人员的信心，提高工作认识、业务技巧和综合能力。注重外销工作的实效，打造一支精良的外销队伍。

12、就价格制定，营销广告推广方案和销售的制定提出合理化建议。

13、配合策划部组织促销活动。

14、保持好的性情，关心员工，使员工能有好的状态积极主动地投入工作。

15、加强自身学习，注意自身形象和综合业务管理能力的提高。

16、积极完成公司领导交给的其他工作。

房地产销售主管岗位职责4

1、完成项目主管下达的销售指标任务，工作上对现场销售主管负责，

2、按程序热情、积极、规范的'作好现场客户接待工作，通过良好的职业风范和周到的售前、售中、售后服务展示公司企业形象，树立企业良好的口碑；

3、销售成交，催收房款，完成销售收入指标；

4、对于客户提出的问题及时协调公司各相关部门给予处理解决，实行首问负责制；

5、对已经办理入住手续的客户定期进行回访，及时协调各相关部门存在的问题；

6、负责各自的销售统计及客户分析立档工作，配合策划部作好市场统计汇总及信息反馈工作；

7、本合客户服务部作好各项客户服务工作及成交客户上报归档上报工作；

8、负责销售合同的签定工作，签定之后及时会签并转交客户服务部；

房地产销售主管岗位职责5

1、负责现场考勤和销售人员的排班、值班工作；

2、负责监督、协调销售人员之间的关系，并指导销售员的销售工作并纠正销售人员在工作中出现的错误的工作；

3、负责处理销售人员和客户之间出现的纠纷；

4、对部门的市调结果进行汇总分析，及时提出合理有效的营销策略；按照公司批准的整体促销和方案，协助销售部经理组织和努力完成项目的销售工作；

5、协助督促完成部门各项业务(如合同抵押和备案、合同公证、款项催款、按揭进程、"三证"的办理等)；

6、协助销售部经理协调和处理客户和业主的各类投诉及反馈的有关信息，认真做好售前、售后的各项服务工作；

7、负责客户关系渠道的建立和维护的工作；

8、负责对销售上碰到的疑难问题，提出建设性的意见，及时整理上报部门经理并尽快研究处理；

9、定期向部门经理提交个人工作总结和工作目标；

10、负责销售部销售人员晨会的主持工作；

11、负责组织客户资料和信函发送的工作；

12、负责全面了解工程的施工进度的工作；

13、参与项目策划工作、售楼处样板房方案及装修标准方案的制定工作和协助销售部经理组织实施工作；

14、负责完成销售部经理交办的其它任务的工作。

澳洲的法律体系是比较完善的，澳洲房产投资有哪些新政策？

房地产销售目前看还是比较好做的。

入门门槛低，不需要太高的学历，只要你长得五官端正，口才好，擅长跟客户沟通，并且懂得销售技巧，及时参加公司的专业培训，那你做房地产销售应该是没有问题的。在销售房地产的时候，要跟顾客是面对面沟通的，要有诚意，要实事求是地介绍房子的具体情况。

不能欺骗顾客，要让顾客对你有信任感，为自己积累一些人脉，对你的销售工作是有好处的。很多朋友口才非常好，并且也非常擅长跟别人进行沟通，那么这种人就是做房地产销售的好苗子。但是你自己也要掌握销售技巧，同时也要对自家的楼盘有足够的了解。

新西兰房产形势怎么样?新西兰买房好吗?

买房产实际上关键在于买土地

购买房产是一种交易行为，因而不但要重视房子的品质，更为重要土地其价值。因此无论是购买公寓、独院房子、连体衣公寓楼、铺面等不同种类的房地产，核心理念是买房产实际上关键在于买土地。从政治经济学见解去分析，地面的房子会因为时代而逐渐折旧费，真真正正会增值的部分为脚底下踩新土地。

俗话说得好，在比较好的地域买最烂的房子这个道理在于在房地产行业的总价钱里，地上房子增值比例相对性要低，土地增值比例会大。而地上工程建筑增值的比例是多少又因为不同种类房子来定，举例说，价格昂贵的公寓楼占有的面积实际上不大，真真正正赢利的反而是公寓楼承建商。

在澳洲购房不仅有房子又带土地，归属于永久性的房契能够代代相传，并不像中国的产权年限仅仅70年，因此备受国外投资人亲睐。特别是澳洲并没有遗产税，与美国征缴遗产税及其据了解中国深圳方案实施征缴45%的遗产税较为，显而易见对投资者更具有诱惑力。

国外投资者在澳洲选购房地产行业的现行政策

国外投资者在澳洲选购房地产业需要经过澳洲海外投资审核委员会准许，基本上的相关规定是国外投资者必须要在澳洲购买新房，而不得购买二手房，除非是此名投资者拥有一年以上的留学签证、或457外劳签证办理或投资美国移民签证，但仍然得向海外投资审核委员会申请办理准许。

如今在澳洲修建新公寓项目容许房地产商将在其中50%卖给国外投资者。一般地产开发商取得审批后向澳洲海外投资审核委员会申请办理批件，容许工程项目的50%出售给国外投资者，国外投资人也不用再独立申请办理。但是独立买一体式新房的国外投资者还需通过澳洲海外投资审核委员会的准许。

房产市场自然环境优良

提到购房那么一定要看房产市场的环境，在澳洲，部门一直关心房地产业，会出现一系列政策实施，目的是为了避免房地产业市场泡沫的产生。但从澳洲市场历史环境看来，超出100年健全靠谱的行业纪录，过去50年里房子价格均值每一年提高8%-10%的稳定增值水平，这都是买房者购房的保证。

相对稳定的租金收入

和国内房地产租赁销售市场对比，澳大利亚的房地产租赁期较短，而房地产业增值迅速，如墨尔本在以年平均9.1%速度提高。从澳洲整体上的租聘经济环境看来，澳洲房子整体上的入住率非常高，总体大概有98%以上入住率，极低的出租率也体现了房子要求一直处于需求量很高，以墨尔本为例子，据Domain集团新的资料显示，墨尔本房

永久产权且没有遗产税

针对产权年限而言，中国是70年，而澳洲除开堪培拉之外全是永久产权，或许就这一个标准就已吸引住了一大批买房者，但优点还不仅仅局限于此，虽是永久产权，可是继承房产是不是要交费？回应是不用，澳洲并没有遗产税，换句话说能够没有理由交给自己的儿女，所以也是一劳永逸的交易。

相较于中国房地产调控的错综复杂，澳洲有着最稳的房地产投资室内环境。从大自然环境方面来讲，最先澳洲有着最优异的气候条件和薪资。清新的空气，完备的社会形态和相对稳定的政治体系让澳洲避开争夺，并历年都被世界评选为最适合人类居住的国家之一。

马来西亚沙巴房产政策是怎样的？马来西亚如何移民呢？

新西兰房产形势怎么样?

优异的诊疗、经济发展等多种因素组成的居住条件提升了她们海外房产投资决心，与此同时，人均收入的提高奠定其海外房产投资的前提。

现阶段新西兰房产市场供货非常急缺，房子的硬性需求非常大，因此房地产业有辽阔的室内空间。境外人员买房也可得到本地金融机构60%~70%，也可以每月还款利息不还本金，在期限内还本金，提升资产使用率。但连续飙升的房价让新西兰高管不淡定了。在今年的5月14日，新西兰央行上线了新一轮房地产业调控政策，有着5套及以上房产租赁的业主，将被银行视作商业房产者，依照商贷利率交纳住房。

还在持续犹豫。但是，因为人口的强悍提高撑起住房需求，这些危害很有可能是短暂的，住房限定可能更改买家组员构造，而非抑止的整体要求，在顾客找到处理借款限制方式后，要求极有可能会修复。

新西兰买房好吗?

新西兰其它地区的房价却显现出极强的劲头!皇后镇、汉密尔顿、陶朗加，近些年这种地域性关键城市深受销售市场青睐，房价可以说一骑绝尘。现如今奥克兰可售库存量提升，但是这些地区的库存量却依然在降低，很多城市的房价依然在快速上涨。

在新西兰全部城市中，奥克兰毫无意外地高居榜首，皇后镇和基督城也略逊一筹，但让新西兰当地人看不懂的是，有一个城市远远超过了汉密尔顿和陶朗加等热门城市，位居第四位，它就是小企鹅镇上——奥玛鲁(Oamaru)。

还需要对自己所中意的地区进行系统调研，有时候必须在周末晚上去所中意的房子前走访，来确认是否安全和清静，由于周末的晚上有一些住宅区经常有些人在那儿跑车，或许看中的房子离可跑车的路段很远，但夜里好安静时，响声会散播较远，因此此项调研是最必须的。

此外，若不能明确此住宅区是否安全，需要公安局调一下本地发案率状况。买房每时每刻最好是有一个以上住宅区作候选。

奥克兰或是惠灵顿都需要具体看，不同类型的区、不一样要求的房子差距很大，应该考虑教学区、交通出行、将来城市规划里家里土地坐落于什么性质的经济开发区，也有房子自身的前提条件，房屋质量、设计方案这些。

新西兰的房子以别墅为重，并且绝大多数都是二手的，预售房和新房子非常少。也与国内有很大的不同，国内人更爱买房子和预售房，而且还是以住宅小区为基准看来房的。

什么是跨国集团

马来西亚沙巴房产政策是怎样的？

马来西亚房地产业带来了很多特惠配套设施给国外投资者，马来西亚的住宅物业是亚太地域最划算却又是收益率最高，来回交易费用是最低，绝大多数在马来西亚购房就是为了项目投资。自2008年起，国外投资者仅需合乎当地州部门的前提条件既可以，不需要再向海外投资委员会申请办理一丁点的准许。

马来西亚针对国外投资者唯一的要求是，国外投资者不能购买RM100万以内的房地产业和保存给马来西亚土著居民的房地产业，最少房地产销售价钱因某些州属会有不同。与其它国家不一样的是，马来西亚容许国外投资者把所购买的房地产业申请注册在自己户下，这一规章不但更自由比较方便，也全面地保障了国外投资者的利益。只需投资者购买的房子主要是用于自诩，在满足条件下马来西亚银行的也可以提供借款的便捷。

在马来西亚的法律法规下，国外投资者和马来西亚人具有相同的维护。每一个买-卖合同应该根据标准格式拟订，每一个房地产商务必是违法的。制度规定，全部从购买者或银行支付的钱，务必存进马来西亚合法银行所开特殊户籍，且每一个账款只可用于付款营销宣传和实现该工程建筑。

在购买-卖合同里，有一个制度规定了所有的房地产商必须要在24个月进行landedproperty或者在36个月内进行strataproperty，如房地产商不能规定的期限里进行，则需作出对应的赔付。很多国家总要经历高低谷，现阶段掌权的马来西亚部门从1957年单独至今，一直当政迄今仍然巍然屹立。相对稳定的政治环境是很多国外投资者做出决定的主要考虑。

马来西亚的法律条文和每一个沟通交流基本上都是用英语，并且马来西亚法律是根据英国法律法规所撰写，程序流程全透明，使国外投资者能够更加放心。

马来西亚如何移民呢？

马来西亚：我自己的第二家园”是马来西亚部门营销推广官方的，该项目投资居住特别适合这些必须居住或经常前去马来西亚的人群。因该一次申请办理十年合理，能够免除很多签证的时长费用和。其申请办理办理手续简易，无年龄要求，无英语要求等变成吸引住中国人的重要因素，除此之外，中马两国之间文化的特点类似，中国申请人参与此，很容易被本地社会发展接纳，可以很快融进本地社会发展。

据了解，依据该项目投资居住，国外中国公民持第二家园长期签证还可以在马来西亚定居、工作中、开办公司、入学或享有退休后的生活。此与其他一些国家的移民投资不一样，申请者不必购买移民投资股票基金或房地产，

只需要在马来西亚地区存在不得少于rmb30万元储蓄或提供个人收入证明即可领取马来西亚十年永居权(包含另一半及其未成年子女)，在享受存款利率的前提下，不受限制进出所在国，同时可免税政策购买或带到一辆汽车，也可以带一位家中打零工随身。此外，持第二家园长期签证的外国中国公民还无须受外籍人禁止在马来西亚购买的房产限定，不必审核就可以购买两个永久产权之房地产。

一分钟看懂澳洲房产租金收益率如何计

跨国公司（Multinational Firms）

目录

[隐藏]

1 跨国公司的定义与性质

2 跨国公司的产生与发展

3 跨国公司的经营特点

4 跨国公司的发展对国际贸易的影响

5 跨国公司用人策略

[编辑]跨国公司的定义与性质

跨国公司（Multinational Firms），又称多国公司（Multi-national Enterprise）、国际公司（International Firm）、超国家公司（Supernational Enterprise） 和宇宙公司（Cosmo-corporation）等。70年代初，联合国经济及社会理事会组成了由知名人士参加的小组，较为全面地考察了跨国公司的各种准则和定义后，于 14年作出决议，决定联合国统一用“跨国公司”这一名称。

跨国公司主要是指发达资本主义国家的垄断企业，以本国为基地，通过对外直接投资，在世界各地设立分支机构或子公司，从事国际化生产和经营活动的垄断企业。联合国跨国公司委员会认为跨国公司应具备以下三要素：第一，跨国公司是指一个工商企业，组成这个企业的实体在两个或两个以上的国家内经营业务，而不论其取何种法律形式经营，也不论其在哪一经济部门经营；第二，这种企业有一个中央决策体系，因而具有共同的政策，此等政策可能反映企业的全球战略目标；第三，这种企业的各个实体分享、信息以及分担责任。

[编辑]跨国公司的产生与发展

企业类型

按所有制

中央企业

地方企业

国有企业

集体所有制企业

新型国有企业

全民所有制企业

国有控股公司

民营企业

私营企业

个体企业

独资企业

公营企业

合伙企业

外资企业

商业企业

有限合伙企业

国有独资公司

国际独资企业

混合联合企业

混合所有制企业

中外合营企业

国营贸易企业

中外合资经营企业

国际合资经营企业

国际合作经营企业

特殊的普通合伙企业

按企业形式

企业集团

家族企业

监狱企业

房地产企业

中小企业

微型企业

跨国公司

一人公司

特殊目的公司

受控外国公司

按公司结构

控股公司

总公司

分公司

子公司

全资子公司

国外分公司

国外子公司

按公司性质

股份公司

人合公司

资合公司

人资兼合公司

无限公司

有限公司

两合公司

股份有限公司

股份两合公司

股份企业集团

按经营业务

工业公司

金融公司

工商公司

工贸公司

农工商联合公司

技术开发公司

信托公司

投资公司

咨询公司

[编辑]

跨国公司是垄断资本主义高度发展的产物。它的出现与资本输出密切相关。19世纪末20世纪初，资本主义进入垄断阶段，资本输出大展起来，这时才开始出现少数跨国公司。当时，发达资本主义国家的某些大型企业通过对外直接投资，在海外设立分支机构和子公司，开始跨国性经营。例如，美国的胜家缝纫机器公司、威斯汀豪斯电气公司、爱迪生电器公司、英国的帝国化学公司等都先后在国外活动。这些公司是现代跨国公司的先驱。在两次世界大战期间，跨国公司在数量上和规模上都有所发展。第二次世界大战后，跨国公司得到迅速发展。美国跨国公司的数目、规模、国外生产和销售额均居世界之首。据联合国贸易与发展会议公布的《1993年世界投资报告》中对全球跨国公司的排名，前十名依次是英荷壳牌集团（RoyaI Dutch Shell），美国的Ford、 GM、Exxon、 IBM，英国石油（British Petroleum），瑞典及瑞士合资的Asea Brown Boveri，瑞士的Nestle，荷兰的飞利浦，美国的 Mobil。前十名中美国占了五名。这是按公司海外资产进行的排名。若按销售额排列，美国依然居前列。 1987年按销售额排列的世界最大跨国公司的金字塔，在高踞塔尖的23家中，美国占了10家，平均每家年销售额高达250亿美元。在紧接塔尖之下的52家中，美国占了21家，平均每家年销售额达100亿美元。1987年600家世界最大跨国公司的销售总额高达4万亿美元，其中美国占42％，西欧占32％，日本占18％，发展中国家和地区仅占2％。

从利润收益来看，1980—1987 年美国跨国公司的利润在平均水平以上，而日本跨国公司则在平均水平以下。这可能与日本为了加强竞争，在这段时期内大量投资进行科研创新活动有关，而美国跨国公司的研究开发费用在销售额中的比重在这一时期都下降了。据联合国有关机构1993年的统计，目前世界上共有37000家跨国公司其海外附属公司总计达17万家。37000家母公司中，90％是西方国家的，90％中又约有一半属于美国、日本、德国、荷兰、意大利五国。属于发展国家和地区的跨国公司只有2700家。在跨国公司的发展中，美国占有绝对重要的地位和比重，而日本作为起之秀穷追不舍，亦不可小看。据权威杂志《幸福》评选的1993年全球最跨国公司排名以销售额为序，1993年全球500家最大工业企业中，美国独鳌头，有159家上榜，其中通用汽车、福特汽车和埃克森名列前三名；日紧随美国之后，有 133家企业入围。另外上榜的有：英国41家，德国32家法国26家，韩国12家，瑞典12家，澳大利亚10家，瑞士9家。在全球最大的500家服务公司中，美国占136家，英国和德国各43家，日本40家其三井公司名列榜首，法国29家，加拿大17家，意大利15家，西班牙14家.

[编辑]跨国公司的经营特点

一、跨国公司具有全球战略目标和高度集中统一的经营管理

跨国公司作为在国内外拥有较多分支机构、从事全球性生产经营活动的公司，与国内企业相比较，是有其一些区别的。这些区别表现在：

1.跨国公司的战略目标是以国际市场为导向的，目的是实现全球利润最大化，而国内企业是以国内市场为导向的。

2.跨国公司是通过控股的方式对国外的企业实行控制，而国内企业对其较少的涉外经济活动大多是以契约的方式来实行控制。

3.国内企业的涉外活动不涉及在国外建立经济实体问题，国内外经济活动的关系是松散的，有较大偶然性，其涉外经济活动往往在交易完成后就立即终止，不再参与以后的再生产过程；而跨国公司则在世界范围内的各个领域，全面进行资本、商品，人才、技术、管理和信息等交易活动，并且这种“一揽子”活动必须符合公司总体战略目标而处于母公司控制之下，其子公司也像外国企业一样参加当地的再生产过程。所以，跨国公司对其分支机构必然实行高度集中的统一管理。

二、跨国公司从事综合多种经营

(一)跨国公司搞综合多种经营的形式

1.横向型水平型多种经营。此类公司主要从事单一产品的生产经营，母公司和子公司很少有专业化分工，但公司内部转移生产技术、销售技能和商标专利等无形资产的数额较大。

2.垂直型多种经营。此类公司按其经营内容又可分为两种。一种是母公司和子公司生产和经营不同行业的、但却相互有关的产品。它们是跨行业的公司，主要涉及原材料、初级产品的生产和加工行业，如开种植→提炼→加工制造→销售等行业。另一种是母公司和子公司生产和经营同一行业不同加工程度或工艺阶段的产品，主要涉及汽车、电子等专业化分工水平较高的行业。如美国的美孚石油公司就是前一种垂直型的跨国公司，它在全球范围内从事石油和天然气的勘探、开，以管道、油槽和车船运输石油和天然气，经营大型炼油厂，从原油中精炼出最终产品，批发和零售几百种石油衍生产品。而法国的珀若一雪铁龙汽车公司则是后一种垂直型的跨国公司，公司内部实行专业化分工，它在国外的84个子公司和销售机构，分别从事铸模、铸造、发动机、齿轮、减速器、机械加工、组装和销售等各工序的业务，实现了垂直型的生产经营一体化。

3.混合型多种经营。此类公司经营多种产品，母公司和子公司生产不同的产品，经营不同的业务，而且它们之间互不衔接，没有必然联系。如日本的三菱重工业公司即是如此。它原是一家造船公司，后改为混合多种经营，经营范围包括：汽车、建筑机械、发电系统产品、造船和钢构件、化学工业、一般机械、飞机制造业等。

(二)跨国公司重视搞多种经营的原因

1.增强垄断企业总的经济潜力，防止“过剩”资本形成，确保跨国公司安全发展，有利于全球战略目标的实现。

2.有利于资金合理流动与分配，提高各种生产要素和副产品的利用率。

3.便于分散风险，稳定企业的经济收益。

4.可以充分利用生产余力，延长产品生命周期，增加利润。

5.能节省共同费用，增强企业机动性。

二、以开发新技术推动跨国公司的发展

战后以来，全世界的新技术、新生产工艺、新产品，基本上都掌握在跨国公司手中，这是跨国公司能够几十年不衰反而不断发展壮大的根本原因之一。通常跨国公司都投入大量人力物力开发新技术、新产品。例如，80年代中后期，美国电话电报公司研究与开发中心平均每年的研究经费高达 19亿美元，并聘用了1.5万名科研人员，其中2100人获博士学位，4人曾先后获得4 项诺贝尔物理奖。又如，著名的 3M公司， 1994 年夏季就新上市近400种半组合式五金类用品，其新产品层出不穷，其原因用3M加拿大分公司DIY产品部门行销经理的话解释为：该公司每年营业额的7％用在研制新产品上，业务宗旨是每年必须有 30％的销售收入来自 4 年前尚未上市的新产品。由此可见其研究的超前。跨国公司不仅注重开发新技术，而且非常善于通过对外转让技术获得高额利润及实行对分、子机构的控制。

三、竞争是跨国公司争夺和垄断国外市场的主要手段

在国际贸易中，传统的竞争手段是价格竞争。即指企业通过降低生产成本，以低于国际市场或其他企业同类商品的价格，在国外市场上打击和排挤竞争对于，扩大商品销路。而今，由于世界范围内尤其是发达国家生活水平的提高、耐用消费品支出占总支出比重的增大，及世界范围内的持续通货膨胀造成物价持续上涨，产品生命周期普遍缩短等因素影响，价格竞争己很难为跨国公司争取到最多的顾客，取而代之的是非价格竞争。事实证明，非价格竞争是当代跨国公司垄断和争夺市场的主要手段。非价格竞争是指通过提高产品质量和性能，增加花色品种，改进商品包装装潢及规格，改善售前售后服务，提供优惠的支付条件，更新商标牌号，加强广告宣传和保证及时交货等手段，来提高产品的素质、信誉和知名度，以增强商品的竞争能力，扩大商品的销路。目前，跨国公司主要从以下几方面提高商品非价格竞争能力：①提高产品质量，逾越贸易技术壁垒；②加强技术服务，提高商品性能，延长使用期限；③提供信贷；④加速产品升级换代，不断推出新产品，更新花色品种；⑤不断设计新颖和多样的包装装潢，注意包装装潢的“个性化”；⑥加强广告宣传，大力研究改进广告销售术。

四、跨国公司经营方式多样化

和一般的国内企业或一般的涉外公司相比较，跨国公司的全球性生产经营方式明显较多，包括进出口，许可证、技术转让、合作经营、管理合同和在海外建立子公司等。其中，尤以在海外建立子公司为主要形式开展和扩大其全球性业务。

[编辑]跨国公司的发展对国际贸易的影响

一、跨国公司的发展，促进了国际贸易和世界经济的增长

1993年，全球跨国公司已达37000家，其海外附属公司总计达17万家。自1982年以来，跨国公司成长非常迅速，至1992年底止，全球海外直接投资额累计达2兆美元，其中三分之一掌握在排名前100名的大的企业手中。1992年全球跨国公司海外销售额总计达5.5万亿美元，比商品出口额高出1.5万亿美元。由此可见，跨国公司的海外投资在世界经济中发挥着比国贸易更大的作用。事实上，跨国公司已成为当代国际经济、科学技术和国际贸易中最活跃最有影响力的力量。而这种力量随着跨国公司投资总体的呈上升趋势还会得到增强。

二、跨国公司对发达国家对外贸易的影响

跨国公司的发展对战后发达国家的对外贸易起了极大的推动作用。这些作用表现在，使发达国家的产品能够通过对外直接投资的方式在东道国生产并销售，从而绕过了贸易壁垒，提高了其产品的竞争力；从原材料、能量的角度看，减少了发达国家对发展中国家的依赖；也使得发达国家的产品较顺利地进入和利用东道国的对外贸易渠道并易于获得商业情报信息。

三、跨国公司对发展中国家对外贸易的影响

1.跨国公司对外直接投资和私人信贷，补充了发展中国家进口资金的短缺。

2.跨国公司的资本流入，加速了发展中国家对外贸易商品结构的变化。战后，发展中国家引进外国公司资本、技术和管理经验，大力发展出口加工工业，使某些工业部门实现了技术跳跃，促进了对外贸易商品结构的改变和国民经济的发展。

3.跨国公司的资本流入，促进了发展中国家工业化模式和与其相适应的贸易模式的形成和发展。战后，发展中国家利用外资，尤其是跨国公司的投资，实施工业化模式和与其相适应的贸易模式，大体上可分为：初级产品出口工业化、进口替代工业化和工业制成品出口替代工业化三个阶段。进口替代工业化是指一国取关税、进口数量限制和外汇管制等严格的限制进口措施，限制某些重要的工业品进口，扶植和保护本国有关工业部门发展的政策。实行这项政策的目的在于用国内生产的工业品代替进口产品，以减少本国对国外市场的依赖，促进民族工业的发展。出口替代工业化是指一国取各种措施促进面向出口工业的发展，用工业制成品和半制成品的出口代替传统的初级产品出口，促进出口产品的多样化和发展，以增加外汇收入，并带动工业体系的建立和经济的持续增长。

四、跨国公司控制了许多重要的制成品和原料贸易

目前，跨国公司控制了许多重要的制成品和原料的贸易。跨国公司40％以上的销售总额和49％的国外销售集中在化学工业、机器制造、电子工业和运输设备等四个部门。

五、跨国公司控制了国际技术贸易

在世界科技开发和技术贸易领域，跨国公司，特别是来自美国、日本、德国、英国等发达国家的跨国公司，发挥着举足轻重的作用。目前，跨国公司掌握了世界上80％左右的专利权，基本上垄断了国际技术贸易；在发达国家，大约有90％的生产技术和75％的技术贸易被这些国家最大的500家跨国公司所控制。许多专家学者认为：跨国公司是当代新技术的主要源泉，技术贸易的主要组织者和推动者。

西方跨国公司操纵技术转让，主要取以下三种方式：

1.由母公司向国外子公司进行技术转让。在这种转移方式下，关键技术仍控制在母公司手里，只是将部分技术转移给国外的子公司。这样，既可以保持母公司对技术的垄断权，又可以通过向子公司出售技术和工艺获得收益，增加利润。

2.公司通过技术许可贸易向外转让技术。国际贸易中技术许可贸易主要由三部分内容组成：一是技术专利使用权的转移；二是技术诀窍的转移；三是商标使用权的买卖，跨国公司通过技术许可贸易，有助于打入直接投资无法进入的市场和部门。

3.公司向合资经营企业转让技术。跨国公司也向其国外合营企业提供技术转让，这样既可获得技术使用费收入，还可从合营企业的盈利中获得分成，甚至可获得东道国的一些优待。有时，跨国公司与东道国组成的合资企业本身就是以技术折价入股的。

[编辑]跨国公司用人策略

一、用人标准：视人才为第一要素

美国知名学者托马斯·彼得斯认为，企业或事业唯一真正的是人，管理就是充分开发人力以作好工作。在美国，企业公司的人事副总裁已成为决策班子中举足轻重的成员，说明了企业对人才和人力管理的重视。为了挑选适合自身发展的可用之才，知名跨国公司往往在人才招聘和使用过程中颇具匠心，鲜招迭出，虽然形式与内容都各具特色，但他们的择才标准和用人哲学却大有相通之处。

诚信品质

这是名企用人的一个基本点和出发点，也是首要原则。名企在聘员工时，“诚信”是最被看中的东西，如果应聘者品行不符合公司要求，就算专业水平再高，工作能力再强，企业也不会录用。著名的宜家公司特别不能容忍欺骗，他们如果发现员工有存心欺骗公司的行为，就毫不留情地将其扫地出门，并且不会再给他们第二次机会。

团队精神

许多名企都尊崇“员工就是合伙人”、“企业就是大家庭”的管理理念。他们并不强求员工个人能力都非常强，但必须有团队精神，服从团队利益，他们利用企业文化把员工紧紧拧成一股绳，抱成一团球，成为市场竞争中的锐利武器。世界快餐业巨子麦当劳招聘员工时，选择的就是相貌普通、教育程度一般的“中才”，经过企业全方位培训，融合麦当劳企业文化，使他们很快成为麦当劳坚定的一份子。

创新

企业发展必须要有创新精神。名企用人不仅看他是否能胜任现任工作，更重要的是要有创新精神。微软公司宁愿冒失败的危险，任用曾失败的人，也不愿要一个处处谨慎却毫无建树的人。正是凭借这种冒险精神和创新意识，使得微软能够成为计算机业中的“蓝色巨人”。

发展潜能

名企重视文凭，但不唯文凭，看重的是你未来的发展潜质。飞利浦公司对员工进行业务评估工作时，除业务评估外，还对员工做潜能评估，而后针对性地开展培训和选拔，使员工感受到在飞利浦更有热情和动力，工作效率大幅提高，个人能力进一步增强，真正实现了员工与企业的同步发展。

学习能力

许多知名企业十分重视应聘者是否具备良好的学习能力和强烈的求知欲。尤其在招聘应届毕业生时，企业往往将学习能力和求知欲作为考察的重点。很多跨国公司表示，公司不是很在乎应届生与公司要求之间的差距，因为他们对于自己的培训体系非常自信，只要有强烈的求知欲和学习能力一定可以通过系统培训脱颖而出，因此在面试中这两项考核十分关键。

融合程度

企业在招聘过程中常常会考虑到员工是否能够认可和适应该企业的价值观和企业文化，这将决定员工是否能够很好地为企业服务。例如SONY公司在招聘过程中把员工能否适应日本文化尤其是索尼的企业文化作为重点考核内容。通用电气有限公司在招聘中也要看学生是否喜欢、是否认同GE的价值观，即“坚持诚信、注重业绩、渴望变革”。

二、人才储备：***从内部提拔

许多大公司都把挖掘人才的工作提前到大学毕业生择业之前，甚至更早。这些公司大多建有自己的人才储备库，对新人才的成绩、能力和行为进行综合分析，以备将来使用。人才库吸纳了成千上万各类人才，且来自世界各国。比如阿尔卡特公司的人才库掌握着4000多人，其中包括***、潜在的接班人。

这些公司一般会早早地为一些关键性职位制定接班，以免在最后一刻才取行动，造成不必要的损失。如法国液气公司，每隔一年半就要对其“战略职位”进行综合考察，并会排列出6人作为接班人。

人才库瞄准的人才，特别是管理人才一般都必须具备业务好、能力强、有丰富的经验。所以，要想成为这些公司地区性的企业***、贸易部门的负责人，仅有专业才能是不够的，还要突出自己丰富的经验和人格魅力。英国一家知名公司的***说，“10年前，有一张巴黎综合工科学校的文凭是很重要的，而今天，首先是要有才干”。

在***选拔方面，很多大公司60％至90％的领导岗位都是通过内部晋升的人员担任的，并逐步摆脱对猎头公司的依赖。DRH公司的负责人说：“我们大多数领导干部都是从我们自己的人才储备库中挑选出来的”。一大批长期稳定的人才才能保持住和合作伙伴的关系。

随着企业不断发展、合并和收购，企业还会重新调整自己的组织机构，以便使自己的新***能够适应新的挑战。此外人才库对不合格人才的淘汰也是毫不留情的，不少人在竞争中败下阵来，因为公司称，它们需要新鲜血液。

三、招聘趋势：人才本地化策略

中国加入WTO以后，随着经济的发展和国民收入的提高，跨国公司的劳动力成本不可避免会出现大幅上升，再加上现在很多国内企业现在也开始重视给员工高工资和高待遇，对员工进行定期的培训等。面对这种趋势，跨国公司开始重新对自身的经营战略进行审视，即从利用中国低廉的劳动力转变为利用中国大量的技术人才和管理人才，从而将中国重新定位为研发基地和营销中心。

为了适应这样的战略，跨国公司内的人才需求重点将实现从简单的制造工人向研发人员和高级管理人员的转变。微软、诺基亚等跨国公司面对中国入世的第一反应便是加强在中国的研发力量和对技术和管理人才的争夺。目前，这些大公司到名牌高校抢优秀毕业生，免费提供机票到公司考察，承诺各种培训机会等做法就是这种意识的体现。

跨国公司的人才本地化战略，不仅包含对人才知识和能力的培训，而且包括员工对企业归属感和忠诚度的培养。而本土员工除了要求跨国公司提供优厚的薪资待遇外，更重视个人职业生涯的发展，即企业能否给他们提供一个施展自身才能的舞台。鉴于此，很多在华跨国公司已经开始向高校或是培训机构发出邀请，帮助他们培训高级人才、联办MBA班等，这都表明，跨国公司过去“高高在上”的用人心态，已越来越趋于平和。

四、跨国企业招聘三步曲

西方跨国企业招聘高级管理人员的工作，基本上是按下面三个程序进行。

首先进行初步面试。初步面试通常由公司的人力部主管主持进行，通过双向沟通，使公司方面获得有关应聘者学业成绩、相关培训、相关工作经历、兴趣偏好、对有关职责的期望等直观信息，同时，也使应聘人员对公司的目前情况及公司对应聘者的未来期望有个大致了解。面试结束后，人力部要对每位应聘人员进行评价，以确定下一轮应试人员的名单。

具体操作是：

1、就应聘者的外表、明显的兴趣、经验、合理的期望、职务能力、所受教育、是否马上能胜任、过去雇佣的稳定性等项目打分（1-10分）。

2、就职务应考虑的优缺点，如对以前职务的态度、对生涯或职业期望等作具体评议，应聘者提供的书面材料也供评价参考。

其次进行标准化心理测试。由公司外聘的心理学者主持进行。通过测试进一步了解应聘人员的基本能力素质和个性特征，包括其基本智力、认识思维方式、内在驱动力等，也包括管理意识、管理技能技巧。

目前，这类标准化的心理测试主要有《16种人格因素问卷》、《明尼苏达多项人格测验》、《适应能力测验》、《欧蒂斯心智能力自我管理测验》、《温得立人事测验》等等。心理测试的评价结果，只是供最后确定人选提供参考依据。

第三步进行“模拟测验”。这是决定应聘人员是否入选的关键。其具体做法是，应聘者以小组为单位，根据工作中常碰到的问题，由小组成员轮流担任不同角色以测试处理实际问题的能力。整个过程由专家和公司内部的高级主管组成专家小组来监督进行，一般历时两天左右，最后对每一个应试者作出综合评价，提出录用意见。“模拟测验”的最大特点是应聘者的“智商”和“情商”都能集中表现出来，它能客观反映应聘者的综合能力，使企业避免在选择管理人才时“感情用事”。

澳大利亚以其近乎完美的生活居住环境和完善的澳洲房产法律体系，一直在海外房产投资中备受瞩目。澳洲房产投资日益火爆的今天，也有越来越多相关的问题出现。精明的澳洲房产投资者在建立一个投资组合的时候，不只是关注房产价格，他们还通过寻找最佳的租金收益来获取最大利益。当然 或许你想知道的是 这个租金收益究竟是怎么算的呢？接下来我们就为您进行分析吧。

首先在某些方面来讲他们更重视一些数据。租金收益率是根据年租金收入和房产销售价格或市场价值计算而得的百分比。通常被称为毛租金收益率，是用来衡量出租房是否能盈利的最常用指标。

举个简单例子，设你在租房需求高的市郊以50万澳元购买了一套公寓，租金为每周550澳元，那么年度租金收入可达28,600澳元。28,600澳元的年租金收入与50万澳元的比率即为毛租金收益率，即不错的5.7%。但是，如果你的房产市场价值后来跃升至60万澳元，而租金收入保持不变，那么你的收益率将可能下降到4.8％，因此应使用当前的市场价值来计算收益率。

当然获取平衡最重要，对于投资者的最佳组合是房价和租金收入共同增长。来自澳洲购房网顾问资深称，人们应避免单纯追求资本增长的投资，因为这会是一场。举例来说，黄金海岸的公寓房价值在2008年2月至2013年3月间下降了17.9％，该地区的房产曾经被一些房地产公司推荐给投资者。

来自澳洲购房网资深顾问建议所有客户当你在购买投资房时主要关注租金回报率，并密切注意空置率。租房空置率是很有用的数据，因为它反应了租房需求与待租房数量之间的关系。

澳洲购房网资深顾问说：“我们建议客户不要指望资本的增长，而要考虑到澳洲的人口结构的根本性变化是不可持续的。”“我们也建议了80-20法则，即投资于这样的地区，80％的租客能负担得起租金，如果你想卖房，80％的人有能力购买。”

当然澳洲购房网资深顾问补充说：“本质上，20％是房地产市场中的媒体、比阔者、雅皮士、知名人士、崇拜者和晚宴将所有注意力集中的一部分。这是他们自己豪赌未来，有些会是赢家，很多也不是。”

可能影响租金回报率的因素租金回报率通常受到房产位置和类型，以及当前经济状况的影响。例如，通常租金不上涨，同时价格也上不去，因为价格是应买家的需求上涨，而不是租房者。这只是意味着更多的人都在特定区域寻找购买自己的房屋，尤其是在悉尼和墨尔本最热门的市郊。

各州租金回报率最佳城区 见表如下：

地区

房屋类型

房产中位价

租金收益率

维州

Anglesea

别墅

672,500

澳元

7.8％

南澳

Solomontown

别墅

150,000

澳元

7.41％

昆州

Kingston

别墅

303,000

澳元

6.01％

新州

Cringila

别墅

343,000

澳元

5.88％

北部行政区

Woodroffe

别墅

475,500

澳元

5.56％

塔州

Ranlelagh

别墅

317,500

澳元

5.55％

西澳

Wembley

公寓

328,000

澳元

5.44％

首都行政区

Lyons

公寓

310,500

澳元

5.41％

为此澳洲购房网资深顾问称，在你投资或购买房屋时一定要注意租金收益和资本增长之间的关系，因为他们通常位于趋势的两端。在低风险、稳定的地区几乎不可能找到一个高增长、高租金回报的房子。所以，当价格稳定，并有着更高水平的租房需求时，通常会获得更高的租金回报率。举个例子，今年2月份的数据表明，全国最好的毛租金收益率是8％或9％，其房子中位价低于200,000澳元，而不是那些房价一路飙升的市郊。

为此澳洲购房网资深顾问说：“如果心设计、光线充足、通风性能良好的仓库和停车场，你能最大限度提高投资回报”。额外的设施对获得更好的收益率非常重要。如果租客可以住在靠近咖啡馆、交通和融合当地文化的地方，通常房东能够获得良好的回报。为此我们建议投资于一个安全的市郊，拥有本地市场，收益率应该高于4％，尽可能接近5％。许多专家建议，4％至5％的租金回报率是选择投资房的最低限度。

用调查数据显示，一般情况的周围环境房东的成功很大程度上取决于房产所在市郊或地区。所以，当调查数据时，关键是要专注于特定市郊所提供的条件、街道的外观、甚至房子需求的类型。例如，昆州公寓房强劲的租房回报取决于购房成本和所在市郊的租房需求。例如黄金海岸的冲浪者天堂（Surfers Paradise）。

据Real Estate Investar数据，其单间公寓房和一居室公寓房的中位价为25.9万澳元，每周租金约为325澳元。这样的房产提供了6.5％的良好收益率。

然而，Manoora和Cairns类似的单间公寓房或一居室公寓房价格仅为95,000澳元，每周租金可达185澳元。这是一个巨大的10％的回报率。昆州房地产协会称，凯恩斯有着不断增长的经济，刺激了新的零售和旅游工作机会。

衡量澳洲房产投资回报价值的标准一般是“租金收益+房价增值＞持有成本”，此种情况则可视为此房产值得投资。所以对于投资者来讲，租金收益率的高低是衡量他们投资该城区与否的关键。对于悉尼和墨尔本这样的城市来讲，由于租房需求量大，空置率低，租金收益自然高，所以整体的房产投资回报是非常有保证的。