海外房产新动向分析_海外房产新动向分析论文
1.房地产方面的论文有什么题材好建议可选？怎么写才写得好？
2.关于未来专业选择!
3.论当代世界经济形势对我国的影响
4.房地产有哪些营销模式
5.求：房地产校外实习报告
6.“东京奥运会”空场办赛，对日本房市有什么影响？
1、我国的房产中介公司有哪些2、什么叫房屋中介?3、房地产中介怎么做4、房屋中介是什么意思?我国的房产中介公司有哪些
算一算你家装修要花多少钱
我国的房地产市场发展迅猛，房价与普通老百姓承受能力愈行愈远，除了房地产开发企业营销策略搞得好，也离不开房产中介公司的大力推广。那么，我国的房产中介公司有哪些呢?下面就请跟随小编一起来了解一下吧。
1、中原CENTALINE(中原集团有限公司)
中原集团有限公司创立于18年，是来至于我国香港的服务品牌，房地产代理行业领先企业，规模比较大。
2、链家LianJia(北京链家房地产经纪有限公司)
北京链家房地产经纪有限公司是中国十大房产中介机构，使用数据驱动价值链房产服务平台，提供二手房、新房、租房、海外房产和旅居房产等等业务。
3、我爱我家(北京我爱我家房地产经纪有限公司)
北京我爱我家房地产经纪有限公司是我国著名的房地产综合服务机构，是房地产代理行业领先品牌，还是中介经纪创新企业。
4、Q房网(深圳市云房网络科技有限公司)
深圳市云房网络科技有限公司是国内房地产经纪行业O2O开创者，也是房地产行业互联网平台的领先品牌。
5、21世纪不动产(北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司)
埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司创立于11年，来至于美国，是跨国房地产综合服务机构，企业致力于房产全链条服务业务。
6、信义房屋(上海信义房屋中介咨询有限公司)
上海信义房屋中介咨询有限公司创立于1981年，来至于我国的宝岛台湾，是一家比较有影响力的房产中介连锁品牌公司，还是上海优秀服务品牌。
文章小结：其实，房地产中介公司大大小小的还有非常多，数不胜数，近年来随着网络科技的发展，还开拓发展到了线上服务，受到很多年轻人的欢迎。想要了解更多的资讯内容，也可以到大型房产综合平台去看看。
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什么叫房屋中介?房地产中介又名房地产经纪，是指在房地产交易环节中提供中间服务并收取佣金的商人。（佣金是地产中介他们唯一的收入来源）,在交易环节，即不是业主的代理人。也不是客户的代理人。
房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。 房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
谁有资格从事房地产中介地产中介？
对中介服务机构中的专业人员进行资格认证是国际上通行的做法。我国《房地产管理法》第58条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。因此，房地产价格评估人员必须经房地产行政主管部门对其专业技能、职业道德和从业情况进行客观的考核，经批准发给房地产价格评估资格证书后，才能持证上岗承担评估工作。没有取得这种资格的人就是非房地产价格评估人员，而非房地产价格评估人员是没有资格进行房地产价格评估的，即使有些人违反规定对某些房地产进行了评估，这种评估也是无效的。
房地产价格评估人员包括房地产估价师和房地产估价员。房地产估价师必须是经国家统一考试和执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》的人员。知道了这些情况，如有一天您也需要进行房产评估，可以先要求看看评估人员的相关证件。 经考试合格并注册登记取得估价师资格的人员，享有下列权利：（1 ）有执行房地产估价业务的权利；（2 ）有在房地产估价报告上签字的权利；（3 ）有使用房地产估价师名称的权利。 同时应当履行下列义务：（1 ）遵守房地产评估法规、技术规范和规程；（2 ）保证估价结果的客观公正；（3 ）遵守行业管理规定和职业道德教育，不断提高业务水平；（5）为委托人保守商业秘密。
《房地产管理法》只规定了对房地产价格评估人员实行资格认证，但没有规定对房地产咨询人员和经纪人实行资格认证制度，这是因为价格评估业是中介服务中专业性、技术性最强的业务，且与国家税收和房地产交易当事人的利益密切相关。但是，房地产咨询人员和经纪人的从业资格也有一定的要求。
对此，建设部《城市房地产中介服务管理规定》对房地产咨询人员提出了三项条件：一是必须具有房地产的相关专业中等以上学历，二是具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称，三是要取得房地产咨询人员考试合格证书。房地产咨询人员的考试办法，授权省、自治区人民建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制定。
由于房地产经纪人承办事务比较具体，工作效果主要是靠经纪人的实践经验和服务态度，而且目前经纪人的组成情况比较复杂，许多人员虽然没有较高学历和职称，但熟悉业务，工作经验丰富，能够胜任经济人工作。因此该规定没有对经纪人的学历和职称提出要求，只规定必须经过房地产经纪人的考试和注册，取得《房地产经纪人资格证书》后方可从事房地产经纪业务。房地产经纪人的考试和注册办法，由省、自治区人民建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制定。
房地产中介服务的费用如何收取地产中介？
房地产中介服务费用要由房地产中介服务机构按收费标准统一收取，并开具，依法纳税。房地产中介服务收费实行明码标价制度，中介服务机构应当在其经营场所或交费地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。
房地产咨询收费按服务形式，分为口头咨询费和书面咨询费两种。口头咨询费，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。书面咨询费，按照咨询报告的技术难度，工作繁简结合标的额大小计收。普通咨询报告，每份收费300—1000元；技术难度大，情况复杂、耗用人力和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，但不超过咨询标的额的0．5%。
房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。房屋租赁代理收费，尤论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%—2．5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。
房地产价格评估收费，由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。以房产为主的房地产价格评估和一般宗地评估取差额定率分档累进计费，即按房地产价格总额大小划分费率档次，分档计算各档的收费，各档收费额累计之和为收费总额。具体收费标准见附表。
城镇基准地价评估收费，由评估机构与委托城镇参照《基准地价评估收费标准》(附表)协商确定，为土地使用权抵押而进行的土地价格评估评估机构按一般宗地评估费标准的50%收费，每宗地评估费不足300元的按300元收 取。清产核资中的土地价格评估，按一般宗地评估费标准的30%计费，每宗地评估费不足300元的按300元收取。
相关法规：
1、《城市房地产中介服务管理规定》；
2、《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》。
房地产中介怎么做算一算地产中介你家装修要花多少钱
房地产中介一直是比较吃香的行业地产中介，因此地产中介，越来越多的人加入，那么房地产中介要怎么做呢?下面就随小编一起来了解下吧!
房地产中介怎么做?
1、用房源吸引顾客
要约顾客出来看房，需借助房源来吸引他们的目光。介绍房源时应说明房屋的亮点，推荐它的理由，顾客购买之后能够有哪些优惠等，这样顾客才能关注你发布的房源。
2、与顾客建立信任
顾客能否上门光顾你，就看你与顾客怎么拉近关系了。让顾客放心才能与你达成合作，如果顾客觉得能将事情交给你，就说明成功一半了。
3、脸皮一定要厚
不管做什么事情都会遇到各种各样的顾客，做房产中介也一样。如果要先与顾客打成一片，就要胆大心细些，在于顾客交谈时，你脸皮不够厚，可能坚持了一段时间之后就做不来了。所以做中介这一行的，还是需要有一定条件的。
4、掌握更多的动向
想做好房产中介，首先要对自己手中掌握的房屋进行了解，如房屋的面积、户型、周边环境等，了解的信息越多，才能更游刃有余的回答顾客的问题。顾客在看房子的时候肯定会提出各种各样的问题，只有提前做好准备，才能对答如流。
5、懂得谈判的技巧
房产中介要懂得与顾客沟通，卖方肯定是想与高价出售的，而身为买方肯定是希望能以最低的价格将房子购买下来。这中间房产中介就起到很大的调停工作，如果成功了，生意才能做起来，所以一定要懂得谈判技巧。
6、较高的承压能力
房产总结承受的压力比较大，竞争也激烈，如果要想做好房产中介，那就要多学习，多努力，并且需要有一定的承压能力，让自己有个好的工作状态。
小编总结：以上就是关于房地产中介怎么做的相关内容，希望对大家有所帮助。
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房屋中介是什么意思?房屋中介，又称房地产中介。房地产中介是为消费市场提供房地产评估、经纪、咨询等服务的机构。
中介作用：
房屋中介的地位和作用是通过加强行业管理、规范行为和职业操守道德，提高从业人员素质，一丝不苟、百询不厌的服务精神，来建立和发挥的。
完善的房屋中介体系包括有房屋交易、融资按揭、物业管理等为房屋交易而提供相关咨询服务。深圳房地产交易评估公司提供的中介服务，大致有房地产买卖、租赁、互换代理业务；房地产策划、广告推销、楼宇按揭、融资、物业评估、物业管理等方面所提供的咨询服务。
房屋中介在上述领域中地位与作用，主要是为买者与卖者之间提供合理、公正、公平的交易及善后的咨询服务。当然，这种服务是需要合理计酬的。
扩展资料：
做中介要掌握的技巧和房产知识很多，稍有一点疏忽就会被客户认定为不专业，在跟客户谈判签单的过程就会比较的艰难，所以需要掌握以下几点：
1.熟悉了解房源，该背下来的，先可以记在本子上，但是更重的是一定要记脑子里，要掌握自己负责的片区房源、跟物业打好关系。
2.学会跑盘、精耕房源、带看技巧、客户谈判技巧、报价议价技巧、签单流程、最新房产热点、房产知识、会制作简单的平面图、会看户型图、建筑图、会打电话拓客等。
3.多跟资深的老中介学习经验和技巧。
4.没有坚持，之前多辛苦的努力都白搭。没有努力，就算多贫穷也无法改变现状。
参考资料：
百度百科-房屋中介
房地产方面的论文有什么题材好建议可选？怎么写才写得好？
尽管在中国房地产领域，雷曼的投资并不多，但恰逢国内房地产的微妙时期，雷曼倒下,美国次贷危机,对中国房地产的影响不可小觑。
2004年雷曼联手摩根士丹利房地产基金，共同参与上海永业集团开发的上海永业公寓二期，各自入股25%。雷曼首次试水中国房地产市场。
2004年底，雷曼开始与中海房地产合作，成立了一个小规模的房产发展基金。双方各自出资5000万美元，开发了深圳龙岗一个10万平方米的小项目。
2006年11月，雷曼联手香港上市公司资本策略投资成立的公司，以4.16亿元人民币的价格拍下了位于上海市虹口区的福海商厦大楼。这是一座烂尾近10年、曾遭3次流拍的项目。
雷曼在2007年12月向天津融创集团注资2亿美元，拟取得后者35%的股份。为此，融创也制定了3年上市。
雷曼最近的一次房地产投资是在2008年5月，雷曼关联企业alam与A股上市公司中铁二局联手，在成都设立合资公司，雷曼出资约1.5亿元人民币，占该合资企业49%的股份。
业界普遍认为，雷曼在中国投资的房地产项目肯定会被卖掉。雷曼倒闭后，融创和中铁二局都声称没有受到任何影响。
融创集团副总裁陈恒六表示：“我们完全没有受到影响，问题只是他们的债务由谁来接的问题。”但是，在雷曼诸多的项目中，可能受到影响最大的就是融创。因为融创本来希望傍上雷曼的大树，于2008年年底前在香港首次公开发行IPO，融资2亿美元。但是现在这一上市可能会被推迟。中铁二局则表示，雷曼的钱已经到账。alam公司只是雷曼下属的关联公司。因此，雷曼破产并不意味着alam破产。加之alam公司是以现金出资的方式入股合资公司，具体管理、发展都是由中铁二局来运作，所以雷曼破产，双方的合资公司受影响不大。
绿城中国的常务副兼行政总裁寿柏年解释道，雷曼申请破产事发突然，其对绿城中国的具体影响尚无法估测。
9月18日，在深圳起家、香港上市的房企鸿隆控股连续发布两则公告确认雷曼持有公司股份事实，但持股量较舆论传言的13%为少，约6000多万股，占公司发行股份的5.83%。公告称，公司目前经营运作及财务状况正常，正在启动包括深圳艺丰广场在内的六个项目。
分析人士指出，作为股东之一，雷曼破产对鸿隆控股的实体经营不会造成太大影响。接下来雷曼兄弟所持有的股份会寻求出售，对鸿隆控股而言只是完成一次股东变更。但短期内，雷曼的破产对鸿隆控股股价会造成不小影响。
业内人士认为，整体世界大环境不景气，导致海外投资机构抛售在华项目，而抛售最终将影响到国内的房地产市场，特别是写字楼市场。
据称，美国金融危机将使国内写字楼需求暂时放缓。如果金融危机继续恶化，这种影响还会从金融业传导到其他行业，随之而来的可能就是企业业绩下降、裁员，企业进一步扩张的步伐放缓，办公场所的新增需求将受到较大冲击。
中原房地产华北区董事总经理李文杰透露，近日反馈回来的信息是客户的写字楼需求正在放缓。而需求放缓，就意味着空置率上升，未来写字楼有可能减租减价。
一位业内人士分析，雷曼的轰然倒塌对中国房地产的影响还不那么直接，但由此引发的连锁反应以及对市场信心或会产生影响。
一直“做多”中国房地产市场的外资近期发生异动，多家海外投资机构欲转让手中物业的消息令市场臆测纷纷。对于在低迷中艰难前行的中国房地产而言，外资抛售的影响还不至于太严重，但市场信心可能会受到干扰。
投行抛售在华房地产物业
3、4月的时候，海外投行欲借内地房地产低迷之际四处寻觅优质项目，买入意愿十分强烈。近日，几大海外投资机构在楼市急于“出货”的消息引人注目。
自雷曼兄弟宣布申请破产保护后，在外资投资中国的主战场——房地产市场上，便接连传出各大海外投资机构出售在华物业的消息。
就在雷曼申请破产不久，坊间曾传闻雷曼意欲转让其拥有的上海四川北路商务楼福海商厦的股权。 美国经济危机对中国的影响
2007年2月，雷曼联手资本策略，斥资4.5亿元人民币，通过拍卖拿下上海虹口福海商厦。后来经过重新装修，该大厦目前以盛邦国际大厦的推广名义再次对外招租。
在中国房地产领域，雷曼的投资刚起步不久。去年12月，雷曼向天津融创集团注资2亿美元，拟取得后者35%的股份。今年5月，雷曼与A股上市公司中铁二局联手，拟在成都设立合资公司，雷曼出资约1.5亿元人民币，占该合资公司49%的股份。
此外，雷曼还曾持有香港上市公司鸿隆控股约13%的股份，后者主要在广东省从事中档房地产项目的开发和租赁。
绿城中国的中期业绩公布显示，雷曼持有绿城中国的普通股数量分别为114118242(L)、38462275(S)，占绿城中国股权百分比为7.44%和2.51%。(L)字母代表好仓、(S)字母代表淡仓。
绿城中国公布2008年中期业绩之后至今，雷曼持股比例已经下降。根据香港数据，雷曼目前持有绿城中国权益为6.65%。
值得一提的是，眼下看空中国房地产市场的海外投资机构不仅限于身陷危机的雷曼，而摩根士丹利似乎也是甩卖的主力。
摩根士丹利在2003年至2006年间收购的改造为酒店式公寓对外出租的住宅楼，如上海的锦麟天地、陆家嘴中央公寓、华山夏都苑等，都在待价而沽；摩根士丹利旗下的房地产基金据称还已开始出售香港物业，包括五个酒店式公寓和中环盈置大厦；对世界第一高楼上海环球金融中心9%的股份似乎也不再感兴趣。
近段时间以来，多家外资投资基金开始通过中介寻找买家，准备出售此前在上海购买的物业资产。其中包括花旗银行拟出售闵行漕河景苑其中两幢高层小户型公寓；美林名下包括南京西路开发项目在内的项目正在寻找买家；全球最大的服务式公寓营运商新加坡雅诗阁集团正打算出售一些此前收购的项目；澳大利亚麦格理集团也有意出售其在上海的一些公寓项目……
据不完全统计，有数家海外投资机构自2003年开始进入中国的房地产市场，四处出手收罗优质项目，购入金额在350亿元人民币以上。市场人士估计，由于近年房价连续上涨，至今市值已经上涨数倍，估计总市值在1000亿元人民币左右。
业内人士指出，对华尔街的国际投资机构而言，出售物业回笼资金、把握现金等待未来投资时机必然是当务之急。问题是，海外投资机构的集体出售举动反过来进一步影响市场的信心，在信心进一步深跌的情况下，其撤退将异常艰难。
事实上，海外投资机构出售物业的尝试并不顺利。如今年上半年摩根士丹利有意出售其拥有的上海锦麟天地，但三个多月过去了，依然没有合适的买家接盘。
至于影响中国楼市内的海外投资机构开始出货的主要原因，无非集中于两点：对中国房地产的预期消极，所以寻求；以及因金融危机自身难保，所以希望收回资金回自家救火。
仲量联行中国业务发展总监陈立民表示，个别海外投资机构主要是出于解决自身困难的考虑，而另一些则主要是看到市场基本面不如以往，因而急于。海外投资机构投资物业都是利益驱动的，在物业已经升值的情况下，选择落袋为安也很正常。
值得一提的是，海外投资机构在中国经济最活跃地区上海的一些动向已引起高层关注。据悉，住房和城乡建设部相关人士近日赴沪调研，此次调研主要针对目前外资对房地产市场的投资动向。
业内人士表示，这一调研方面是基于目前包括摩根士丹利、花旗等海外投资机构开始在上海出售物业；而另一方面，由于中国楼市价格下跌，同时又有外资抄底房地产的论调不时传出。为了解外资运作的实际情况，住房和城乡建设部开始对境外资本最为活跃的上海地区进行调研。影响
中国投资理财网2008-10-11 22:22:17报导
关于未来专业选择!
房地产方面的论文题材有： 1。 利率上升对 房地产业的影响， 2。对**地区 房地产泡沫的分析， 3。浅谈 房地产与全民居住， 4。对住宅性能认定方法的探讨， 5。对现今房地产业问题的分析及建议，等等。。。。。。 怎么写才写得好呢？举例说明： 利率上升对房地产价格的直接影响与间接影响 摘要央行取连续的提升利率举措后，引起了人们对房地产市场的极大关注。文章以利率上升与房地产价格的关系为出发点，从房地产投资、开发商的行为选择、外汇市场、证券市场等方面，深入分析了利率上升对房地产价格的直接影响与间接影响。
关键词利率上升 房地产价格 直接影响 间接影响
2010年10月20日，中国人民银行将金融机构一年期及以上存利率全部上调0.25个百分点，至此，一年期存、利率分别升至2.50%、5.56%，五年以上基准利率达到6.14%。对于央行连续的提高利率的举措，有人说是针对房地产市场，有人说其初衷并不是针对房地产市场，其实对广大购房自用者、投机者、房产商而言，初衷并不重要，重要的是利率提高后对房地产价格有何影响，如何影响以及可能影响的程度。
一、利率上升对房地产价格的直接影响
房地产价格是房地产市场运行情况的集中表现，用于房地产开发的主要资金多数来源于银行，利率的高低直接影响房地产开发的成本及其利润。而利率的变动作为外部因素，势必对资金投入巨大的房地产投资的影响很大，因此，利率的变动可以对房地产价格起到一定的调节作用。
1、利率上升通过抑制房地产投资影响房价。（1）导致房地产投资的机会成本加大。利率的高低反映房地产投资的机会成本水平。利率上升，加大了房地产投资的机会成本，因而在存、利率均上升的情况下会对房地产投资起到一定的抑制作用。与此相反，如果银行利率越低，则表明房地产投资的机会成本越小，进而刺激了对房地产的投资。因此，此次银行利率上升加大了房地产投资的机会成本，从而最终抑制房地产投资。（2）抑制房地产投资主体的投资。对一般购房者而言，他们购房的主要目的是为改善居住条件的需求，利率上升后，这类购房者的还贷数额肯定会有所增加，但增加的数额非常有限，就当前的利率水平而言，对购房者几乎不构成实质性影响，也不足以影响购房自用的主流购买力。那些迫切需要改善住房条件提高生活质量的人还会到市场上寻求经济适用房，利率上升对其的抑制作用较小。对买房投机者而言，利率上升后，其融资成本提高，使买房投机者对房地产价格的预期发生改变，房价的涨幅必须极高才能确保其收回投资本金。更甚者，由于持续加息的预期对房地产泡沫有抑制作用，投机者极易改变其对房价走势的预期，进而改变他们的资金投向。如果他们因为房价下跌预期而大量撤出房地产投资的话，会导致房地产的大量空置，影响房地产的供求关系变化，进而导致房价的变动。对开发商而言，利率的上升使开发商面临市场风险。首先，对投资者而言，利率的上升致使房地产投资的融资成本提高，相当于投资利润的下降。这样很可能导致投资者转移投资方向，减少其对房地产的投资。其次，利率上升导致民众对房地产的购买力下降，使得房地产市场的有效需求下降，进而引发房地产价格的下跌，导致房地产开发企业无法及时回笼资金，增加其开发成本，使其盈利减少甚至亏损，将使房地产行业开始新一轮的结构改革和调整。
2、利率上升通过房地产开发商行为选择影响房价。受房地产开发商行为选择的影响，利率上升后会出现截然不同的局面。利率的上升，增加了房地产开发商的利息成本。而这些新增的利息成本的承担只有两种可能：一种是房地产开发商自己承担。这样，财务成本的增加可能迫使开发商考虑缩短房地产开发的周转期，通过增快房地产的变现速度来消化因利率上升而带来的增加成本。在开发商自己承担增加的成本的情况下，为了消化这部分成本，就要加快房产的周转速度，供给随之增加，若维持价格不变，则有效需求不足，房产闲置，开发商为了收回资金必然降价，消费者受益。但是，随之而来的是开发商利润降低，部分开发商退出该行业。另一种则是将新增的利息成本与风险转移给购房者，并通过提高房地产价格转移新增利息成本，进而弥补利率上升造成的利润损失。在这种情形下，房地产价格不但不会下降，反而会持续上涨。这与我们理论上推断的“利率的上升降低了购房者对房地产的购买需求，从而致使房地产价格下降”是相反的。2004年央行将利率提高了0.27个百分点，随着利率的上升，与房地产关联度高的企业——土地、建材行业等费用提高，房地产成本随之提高，成本的提高进一步推动了房价的上涨。
不难看出，国家通过提高银行利率，使房地产开发的融资成本上升，房地产开发商若“自我消化”新增成本，必然用“薄利多销”的数量型策略，将使房地产供给增加，影响房地产的供求关系变化，进而导致房价下降。在成熟或竞争的市场条件下，房价最终由供求关系而不是供给方的成本来决定，即上升的开发成本很难直接传导到房价上。但对中国现阶段的房地产市场来说，此种情形出现的可能性不大。相反，房地产开发商如果拒绝为新增成本“埋单”，为确保收回投资本金，必须推高房价的涨幅，加之地方出于某种利益也会为高房价推波助澜，因此，房价在一定时期内会持续上涨。二、利率上升对房地产价格的间接影响
利率是借贷资本的使用报酬，因此，利率的升降对金融资本具有较大的影响。在开放的金融市场上，利率的变动会改变资金在外汇市场和证券市场的流向，进而影响资金对实业界的流入。
1、利率上升通过外汇市场进而影响房价。在其他条件不变的前提下，一国货币利率上升会吸引外部金融资本流入，在外汇市场上形成对该国货币的需求，推动高利率货币的汇率上升。当代的国际金融市场上存在着大量的国际游资，这些资金对利率的变动极为敏感，这些国际资金的流入将推动人民币汇率的上升。人民币升值意味着我国经济状况好，能创造更多投资机会，且有较高的收益。国外投资者会预期人民币持续升值，大量短期投机性资金将涌入我国，而房地产市场无疑将成为这些资金的集中场所。特别是我国放松了外资进入房地产市场的限制后，大量国外资金会通过各种渠道涌入我国的房地产市场，加大了对房产的需求预期，使房产的需求曲线向外移动。有关资料表明，当房价上涨5%，人民币升值5%的情况下，国外投资者的投资收益就提高10.3%；当房价上涨15%，人民币升值5%的情况下，国外投资者的投资收益率提高20.8%；当房价上涨15%，人民币升值15%时，国外投资者收益率提高到32.3%。目前，最可能对国内房地产行业产生重要影响的是海外“热钱”，如果人民币继续升值或者保持升值的良好预期，按照资本逐利的本性，大量“热钱”将会进入中国房地产市场，推动我国房地产价格的上涨。
2、利率上升通过证券市场进而影响房价。利率上升通过证券投资进而影响房价主要有两方面的表现：一方面，证券价格与利率之间存在着一定的依存关系，利率上升会使证券价格上升，获利降低，从而使得房地产商的直接融资成本过高，不能得到直接融资的有效支持，从而制约房地产开发商从证券市场获取资金支持能力，使得房产供给减少。另一方面，随着利率的上升，从事证券投资的投资者获利日渐减少，他们会把闲置资金转投向有升值潜力的领域，房地产就是他们眼中的“潜力股”。作为不动产，房地产的价值相对稳定，一般不会贬值，特别是中国经济的快速发展，人们对房地产的价值预期只升不降，投资者会选择将资金投 房地产市场，此举将加强对房地产的投机，使得房产需求增加，间接推动了房地产价格的上涨。这两种力量通过作用于房地产市场的供、需双方进而影响房价。
央行提高利率从理论上讲可以使房地产价格下降，然而影响房地产市场价格的因素很多，利率仅是影响房地产价格的一个因素，在其他条件不变的情况下，利率上升可以使房产商成本提高，进而影响供给与需求，有可能引起房价的下降。但价格不完全由成本决定，而是由供求双方的力量决定的，所以利率上升能否抑制房地产价格上涨或能在多大程度上影响房地产市场价格尚不能断定。以上我们只讨论了央行提高利率对房地产价格的影响,对于其它因素对房地产需求价格的影响以及提高利率对房地产供给价格的影响并没有涉及。特别是在当前我国经济增长的速度、方式和区域发展战略的影响下，导致发达地区和城市的经济快速增长、人口的不断到如何城市空间的不断增长，最终会导致住房需求、住房存量的上升，所以对于央行提高利率是否能抑制房地产价格上涨很难得出比较全面的结论。
论当代世界经济形势对我国的影响
1.未来中国十大行业最赚钱 据经济专家预测，未来中国市场最有发展前途的十大行业依次是： 耐用消费品销售行业。随着国民收入的上升，未来的消费格局将向多元化发展。消费者对照相机、电脑、电视、VCD等产品的消费每年将以10％的速度递增。从事这些产品的销售，估计会有10％至35％的投资回报。 家用汽车行业。据预测，国内汽车市场的发展在今后10年内将会高速发展。与汽车行业相关的配件、维修、洗车业也同样会有利可图。 室内装饰业。近几年来，国内城市的居民大都热衷于装修自己的住房。而随着国家一系列房改措施的出台，个人买房已是大势所趋，因此室内装饰市场还会越来越火。据统计，现阶段城市居民为自己装饰房屋付出的金钱每户平均达2万元左右。 房地产业。随着个人买房热的兴起，单位再也不会无偿分房给职工居住，所以房地产业的发展前景十分看好。与此相关的房地产经纪、咨询、供楼业务也会大有可为。 邮电通信业。目前中国的电话装机率达4％，与世界10％的平均水平还相差很远。可以预见，这是未来中国最有利可图的行业之一。 快餐业。快餐业在现代中国都市已逐步受到上班族的青睐。还有与此相关的速食食品、食物半成品加工等行业也得到了大力发展。 “银色”行业。到“九五”末，我国老年人口将达1．3亿，逐步进入老龄社会。因此，开发适合老年人的保健食品、药品、服装、眼镜、助听器等产品具有广阔的市场前景。 旅游休闲文化业。随着生活水平的提高和双休日的推行，人们有更多的机会和能力去旅行和进行文体休闲活动。运动产品、体育场所、场所、旅行社等行业将会更加繁荣。 女。“爱美是女人的天性。”“女人的钱最好赚”。因此，凡是对女性容颜、身段有改善和保护作用的产品，一定会受到她们的欢迎。 保险业。随着保险业的兴盛，国外许多保险公司纷纷投资中国保险市场，这样就会使保险业更好地向规范化方向发展，可以预言，未来保险业会成为年轻人“白手起家”的最好选择之一。
参考资料：
房地产有哪些营销模式
一、当前世界经济增长中需要关注的“三高”风险
（一）石油价格高对世界经济增长构成损害
今年以来，国际市场原油价格节节上升，上半年石油价格已经从去年的平均每桶30美元上涨到40美元以上。6月初油价最高升至42美元，创出1983年以来的新高。油价高企受多种因素的影响。一是石油输出国组织(OPEC)反复调整生产。欧佩克决定自4月份起把日产原油的上限减少100万桶。这给市场带来了冲击，引致石油价格猛涨。石油输出国组织不得不于6月3日同意增加原油产量以满足市场需求，并从8月开始每天多生产50万桶，以对抗能源价格攀升，油价才稍稍回落至每桶38美元左右的水平。但全球能源研究中心预测下半年油价整体水平仍会居高不下。二是地缘政治风险所致。今年以来中东局势依然不稳，伊拉克油储占全球第一，但其国内战火不熄，市场担忧其移交后，内部政局很难平稳，结束动荡遥遥无期。以色列的沙龙及执政的利库德集团的强硬姿态使人们对巴勒斯坦形势的前途日益担心。在产油大国沙特，针对外国人和机构的恐怖接连发生，这也向世界表明了中东原油供给方面的潜在风险。估计因中东形势不稳导致的原油风险溢价达5-10美元。三是随着世界经济的升温，主要国家原油需求增加。国际能源组织预测，今年全球石油需求将创16年新高。从能源耗费角度来看，美国位居工业化国家之首，5-6月又是美国传统用油高峰。在亚洲，由于极高的经济增长率与经济的高能耗特征，对石油需求的增长率很高。中国已成为世界第二大石油进口国，去年每天的原油需求量为550万桶，超过日本。今年国际能源机构又上调了中国每天的石油需求增长。印度对石油的需求量也以年均10%的速度增长。亚洲占了全球石油需求增长量的90%。
油价上升将损害全球经济的增长。对发达国家和发展中国家的经济都会造成伤害。国际货币基金(IMF)报告指出，油价在一年内若上涨15美元，将直接减少世界经济增长1%。如果油价持续保持在每桶40美元左右的高位，美国的经济增长将降低0.3个百分点。国际能源机构发表的报告指出，油价每上升10美元，全球经济增长将减少0.5个百分点，亚洲整体经济增长率下降0.8个百分点。欧元区12国所需的石油70%以上依赖进口，油价上升导致企业生产成本上升，利润下降，同时还给欧元区带来了通胀压力，对于正处在经济复苏时期的欧元区来说，油价上涨也不是福音。随着油价的飞升，全球通胀压力正在增加。天然气和煤炭价格也随之上涨。这些动向也会直接影响化工产品的价格。
(二)世界初级产品价格高削弱经济复苏势头
随着世界经济进入快速复苏的轨道，原料和燃料等初级产品的市场需求大幅增加，价格明显上扬。这使得制造业的生产成本提高，同时带来通胀风险。根据世贸组织的统计，2003年，全球燃料的平均价格上涨了16%，非燃料初级产品价格上涨了7%，其中金属价格上涨了12%。由于制造业在亚洲国家和地区经济中占有重要的地位，初级产品价格上涨已经推动了物价上涨。原材料价格上升和美元贬值使美国2004年头三个月消费价格按年率计算上升了5.1%，大大高于2003年全年的1.9%。国际市场许多商品价格大幅攀升或转升，原因是多方面的。
一是由于受世界经济、特别是美国经济复苏加快影响，市场需求激增，加之一些产品库存下降，供应呈紧，世界有色金属价格多有飙升，一些商品如锡等价格甚至更升达其14年来的最高水平，有色金属价格的总体水平也升达9年来的新高。韩国、日本、中国等一些亚洲国家对钢材的需求猛增，特别是三国造船企业2004年的新船完工量都将创历史新高，对厚钢板的需求尤大，引起厚钢板价格飞速上涨，目前已升达1998年以来的最高价位，钢材的总体价格水平也已突破每吨500美元大关。
二是由于受气候不良影响，2003/04年度世界大豆的产量将较上年度减少4.8%，美国大豆产量更将剧减12.3%，世界大豆及豆油价格随之出现猛涨，目前甚至已分别涨达其历史最高水平和20年来的最高价位。因菲律宾、印尼产量减少，2004年上半年全球椰油市场预计也将出现约30万吨的供应缺口。
三是原料或上游产品价格的上涨，在一定程度上带动和支持了半成品、成品或下游产品价格的提高。如原油价格上涨带动一些石化产品如乙烯、石脑油、汽油和聚氯乙烯等价格上涨；天然橡胶价格上涨带动轮胎价格上涨；废钢、焦炭和铁砂等价格上涨，在一定程度上也加剧了钢材价格的上涨。
（三）调高利率增加世界经济复苏的成本
美国联邦储备局自2001年连续13次降息，短期利率从6.5%下降到目前的1%。随着美国经济的复苏和强劲增长连续三个季度的GDP增长在4%左右，4月份通胀水平达到4.4%，1%的利率水平已不适于美国。美联储在6月30目的货币政策会议上提高利率0.25个百分点。预计一年内美国联邦基金利率将由1%提升到3%，美国住房利率会由5.5%上升到7.5%。加息不仅对美国的投资、股市、消费及美元汇价产生影响，对世界经济和国际直接投资都会产生深远的影响。
首先，利率提高将增加企业的筹资成本，房地产和股票市场受损。在美国的超低利率背景下，购买其他国家股票的美国机构投资者开始回归美元，进而影响世界金融市场。由于预期美国加息，今年以来东京市场、日元汇率均急剧下跌。亚洲其他地区股市也在下跌（香港、台湾、韩国、新加坡的主要股票指数从年初以来都跌入低价范围。香港恒指跌17%，台湾加权指数跌16%，韩国综合指数下跌15%。）拉美股市和汇市也纷纷下挫。
其次，由于预测美国将提高利率，世界资金流向正在发生变化。日美利差的扩大也会加剧资金从日本转向美国的势头。由于担心利率上调，使筹措资金的成本增大，一部分资金开始撤回，新兴市场上债券也开始软化。2003年新兴市场国家获得1400亿美元的外国投资，利率上调将发展中国家和地区引资成本提高，因此可能加重发展中国家的债务负担。
第三，美国利率的上调从理论上分析应带动美元汇价的上升。但是从过去十几年的情况看，1988-1989年，美联邦基金利率从7%升至10%，1999年2000年，利率由5%升至6.5%，美元汇价是上升的；而1994年-1995年利率从3%升至6%，美元汇价却跌至历史低位。因此，单一利率趋势难以判断美元走势，主要是看贸易形势和其他经济指标。从目前的情况看，贸易逆差依然会拖累美元，若美国贸易逆差随着美国经济增长而扩大，而美国无法抵消赤字扩大，美元仍会存在贬值的压力。过去几个月美元的回升是基于对美国加息的预期。
第四，由于已经预见到美国将提高利率，且幅度不会很大，因此，提高利率对亚洲不会造成很大的威胁。不过，随着通胀的抬头，亚洲国家也有可能追随美国加息。这也会影响其经济和外资的流入。工业国利率上升和新兴市场国家债务的迅速上升带来的财政困难都将削弱全球经济的发展。
二、当前世界经济形势对中国的影响
（一）世界经济的好转和国际贸易的回升为中国出口提供了一个良好的外部环境今年以来，中国进出口贸易依然保持快速增长，头5个月出口增长33.4%。其中，中国对美欧日三大市场的出口同别增长33.3%、38.4%和22.0%。
1、随着美国经济的进一步复苏，国内投资需求进一步拉动，企业对生产资料购将大幅增加，从而给中国相关产品出口带来机遇。今年1-5月，我国对美国出口432.3亿美元，同比增长33.3%。其中，工业制成品增长了36.2%，机械和运输设备的出口增幅最大为47.9%。2004年1-5月中国对美国贸易顺差240.9亿美元，同比增长30%。
尽管美国经济尚好，但如何保障充分就业仍是一个重要的问题，目前制造业的失业人口达270万。为大选政治服务，争取制造业的支持显然成为美国民主党和共和两党最紧迫的需要。彩电、家具、纺织和服装等均属制造业行业，而中美双边贸易不平衡问题仍然突出，美国藉此对中国的反倾销诉讼案件随之不断发生，预计下半年围绕政治问题产生的贸易摩擦仍将延续。
2、1-5月中日双边贸易呈现快速增长的势头。日本向中国出口分别比上年同期增长了33.8%、14.8%、22.8%和18.8%。日本的国内需求重新焕发了活力，对进口需求也会逐步增大。而中国目前是日本第一大进口国，必然会从中受益。2004年1-5月日本从中国进口分别增长了9.6%、5.2%、25.5%和12.9%。日本从中国进口的最主要三种产品为：机械设备、纺织品和食品。其中占进口比重最大的机械设备（占比几乎为40%）增幅都在20%左右，3月份更是达到了41.9%。
3、一季度，中国对欧盟出口200.4亿美元，同比增长41.7%；欧盟成为中国第二大出口贸易伙伴，其中中国对德国、英国、法国、意大利和荷兰5国出口占中国对欧盟总出口的76.5%，同别增长38.9%，42.4%，67.4%，23.9%和40.5%。中国对欧出口面临的不利因素是，欧盟委员会2001年12月10日、2003年5月8日和12月23日三次对中国出口产品实施“普惠制”毕业，取消了16类中国对欧出口产品的普惠制待遇。而与此同时欧盟仍然给与其他国家的相关出口商品以普惠制待遇，中国有关对欧盟出口商品在与来自这些国家商品的竞争中将处于不利地位。
4、今年5月1日欧盟实现的东扩，为中国企业提供了更为广阔、统一和稳定的市场。如今，只要我产品进入欧盟任何一个成员国，就可以进人其他成员国市场，而中国企业在10个新入盟国的生意相对较多，东扩为我企业进入欧盟老成员国市场提供了机遇；且由于欧盟运作规则将实现统一，我企业对欧盟贸易在手续上也将趋于简化，从而为我国产品进入欧盟市场更提供了方便的条件。同时，由于东扩前10个新入盟国的工业制成品关税普遍高于欧盟的平均水平(3.6%)，欧盟东扩后要适用欧盟统一税率，将使中国出口产品包括钟表、玩具、游戏、体育用品和人造珠宝等可从对新入盟国家的贸易中获得相对较低的欧盟关税税率，减少我产品成本。此外，欧盟东扩后，随着新入盟成员国经济增长和居民收入的逐步提高，其劳动成本将有较快增长，也有利于我产品价格竞争力的保持和增强。当然，欧盟新增的10个成员国对老欧盟成员国的出口商品结构与中国对欧盟出口商品结构存在一定的相似性，不排除挤占我部分产品在欧盟（主要是德、法等欧元区国家）市场的份额的可能性。
（二）国际商品市场发展给我国企业出口带来了新商机
世界商品贸易的回升和增长，价格大幅上行，给我国企业出口发展带来了难得的机遇。
1、世界信息技术产业市场前景向好。2003年世界半导体的销售额全年增幅达18.3%，2004年则更将出现加速发展的势头，增幅可望大大高于上年，达到29%，销售额预计将可基本恢复到2000年网络泡沫高峰期的水平。随着市场的恢复和加速增长，半导体的价格也有明显上升。作为IT业两大增长引擎的电脑和手机市场，情况也大体如此。我国以工厂产品为主的高新技术产品出口，当有广阔的发展前景。
2、纺织品服装后配额时代的到来，将对我国纺织品服装贸易带来新的广阔空间。我国纺织品服装出口长期来虽不断有所增长，但国外相关配额限制仍不失为影响我出口扩大的一个主要因素。如据WTO统计，1995年至2002年7年间我国纺织品服装的出口增加了62.9%，在世界纺织品服装出口额中所占的比重自12.2%增至17.5%，即增长了5.3个百分点，但由于受纺织品服装配额限制，同期我纺织品服装在美国进口中所占的比重仅增长了0.9个百分点。WTO《纺织品服装协议》有关纺织品服装配额的规定将于2004年年底终止。为此，许多海外客商认为，对与中国企业做贸易的空间将会更大。据我今年春季广州交易会纺织商会统计，本届交易会到会的客商比往届有明显增加，许多还是首次到会，其中一个主要原因就是，明年配额取消后，一些国外购商看好中国的纺织品服装，希望到广交会进行考察，建立新的供货渠道。
3、在世界有色金属市场需求回升，价格不断上涨下，锡市场供应连年不足，铅、锌供应也呈短缺，2003年以来价格分别都有飙升，是我扩大出口的大好时机。世界有色金属价格总的说来在经2002年的小幅回升后，2003年乃至目前价格出现大幅走高。在此背景下，世界锡的价格2003年也有大幅度上行。如2003年12月，锡的价格为每吨6057.62美元，较上年同期猛升43%，2004年以来，截至4月份，较上年12月又再升47.8%。出现这种情况的原因主要是由于锡的消费不断增长，市场连年产不敷消，供应严重不足。如据统计，2001年世界锡的消费较上年增长0.3%，2002年为增3.8%，2003年增6.2%，2004年预计还将再增4.1%，而同期世界锡的生产平均年增约仅1.3%。在此情况下，锡市场生产不敷消费的数量2001年为500吨，2002年为2900吨。2003年陡增达24800吨，2004年预计更将增达30400吨。世界铅、锌市场也大体如此。继2001年至2002年或2003年供应明显过剩之后，2004年世界铅、锌市场据预计也将分别面临12.5万吨和10万吨的较大供应短缺。
（三）中国对世界经济的影响不断加强
据国际货币基金组织按购买力平价最新公布的计算结果，中国的经济总量已占世界生产总值的12.6%，排在美国和欧盟之后。美国和欧盟分别占世界生产总值的21.1%和19.9%。中国经济的快速增长为世界经济做出了贡献。特别是发达国家从廉价劳动力生产的进口产品中受益，同时对高科技产品和服务有了更大需求。其他的发展中国家将看到对中国出口机会的增加，包括初级产品和制成品。
去年中国进口增长34%。今年1-5中国进口增长41%，明显高于出口增长率（33.4%）。特别是从美欧日三大市场的进口增加明显。
中国经济实行宏观调控，将不仅影响中国本身，还影响世界其他地区。亚行报告显示，中国是全球钢材、锑、锌、白金、钢和铁矿最大的消费国；是铝和银第二大消费国，是镍的第三大消费国，中国目前是全球第二大的石油消费国（仅次于美国），并占2003年全球石油需要增长的35%。中国还生产全球50%的照相机，30%的空调机和电视机。中国已成为东南亚的主要贸易伙伴（去年从这一地区进口4130亿美元）。中国从韩国、新加坡和泰国的进口增长了50%，从菲律宾的进口增长了一倍。今年1-5月，中国从东盟进口增加了41.7%。2003年日本出口增长的80%源于中国。亚行估计，今年全世界15%的增长将来自中国。中国宣布紧缩的消息后，亚洲、欧洲和拉美的股市暴跌，农矿产品价格也大幅下跌。中国经济的急剧调整将对世界经济产生冲击。雷曼预计，如果中国经济硬着陆，其他亚洲新兴经济的GDP将下跌三个百分点。如果日本的GDO增长下跌半个百分点，足以破坏日本经济脆弱的复苏，通缩也会恶化。
求：房地产校外实习报告
一、对销售渠道理解
房地产销售服务的终端是客户，实现营销的过程就是渠道。
工业地产的客户群体的发掘与获得也是同样的道理，渠道扁平化，是营销的一大趋势，但不管用的是哪种模式，渠道建设都已远不是降低销售成本这么简单，以客户为中心，体现并迎合客户需求才是渠道建设的真谛所在。工业地产客户群体的职业（企业***，创建人，核心管理人）、年龄（多为35-65岁）、背景（具有丰富的生活阅历，较好的经济承受能力）、置业动机（实现企业的发展与公司形象的提升的目的，附带投资功能）等与普通购房者不同，那么针对这些群体特点，如何有针对性的建设自己的渠道，实现项目的营销就显得尤为重要。
二、对销售渠道的建议
（1）自建网站（建议中英文对照，吸引海外客户）
理由：网站覆盖率高；传播简单，速度快；提升形象宣传；英文版可吸引资金实力更强的海外客户；更受到高知客户的青睐；
（2）QQ弹出框广告
理由：传播率极高；对项目的形象宣传有提升；（配合活动营销，形成极强的传播效应）
（3）集团客户——大客户服务中心
阐述：通过工商（联）等部门（协会）获得大客户资料，组建大客户服务部，对这些客户进行个性化服务（比如更适合的面积与物流线路，更为科学的还款等）。
（4）信件直投
通过大客户服务中心获得的商业客户资料做信件直投介绍（对有意向的客户再由大客户服务中心回访，销售处理），也可做需求调查（对后期产品设置可做分析依据，前期能做最好）。
（5）参加工业行业峰会
除了参加本地的工业展会，在云、贵、川等地的工业行业峰会上也可设置独特的展台介绍项目情况并吸纳客户，并提供考察免费送机票等服务；广州，北京，上海等地在条件许可下也可涉足。
（6）活动营销——打破常规营销（工业地产也独特）现象
1：隆鑫帖子换房子活动赚取了大量眼球，让更多的人记住了隆鑫地产；
2：万达重庆项目的言子换房子活动也让人们记住了南坪的万达国际广场；
3：聚丰江山汇最近正在搞的“我的重庆我的城”活动一下提高了该项目的眼球；
4：伴随重庆评选城市形象代言人浪潮，曼哈顿城顺势展开50万元征集形象代言人活动，项目知名度一下飙升；
以上楼盘通过活动推广都形成了较为强烈的产品记忆，客户来访量进一步提升，其实，不光房地产，很多其他行业也是通过营销实现了企业及项目知名度的提升，我们熟悉的蒙牛企业，从成立到现在，每年的活动相当频繁；王老吉，更是将营销演绎到若极致。
（7）传统的媒体广告（报版+电台+步行街广告+户外）
报版上一定要突出项目形象与企业办公档次的提升；电台上除了传统的节目片头广告外，可合作开设专题节目；步行街广告选择中心区域投放；这些传统方式配合前面的方式若有有效组合更好。
（8）写字楼楼宇广告在中心商业区域写字楼投放楼宇广告（电视+平面）
（9）在工业园区设立展示点例如，附近工业园区租用门市设立展示点，便于异地客户的获取与积累。房地产网络营销方式探讨
1、通过门户网站、专业网站及自建网站在网上对开发项目进行宣传
网上广告是网络营销的最基本形式。互联网作为一种新的信息传播媒体，像电视广告一样可以开展营销活动。建立企业网站是企业上网宣传的有效途径；互联网让企业拥有一个属于自己、而又面向广大上网者的媒体，并且这一媒体是高效率、低成本的，这是超越传统媒体的一个特点。企业网站信息由企业制定，不受传统媒体的时间、版面等限制，也可伴随企业的发展适时更新；企业网站可应用虚拟现实等媒体手段吸引大众注意并与访问者双向交流，及时、有效地传递并获得有关信息。
2、可对客户进行项目产品的网上调研，接受意见反馈
网上市场调研可以承担的主要工作包括：市场分析、产品和服务研究、市场营销策略研究等。在网络上房地产企业可以开展低成本、高效、范围广泛的市场研究，为正确预测市场需求、做出市场决策打下扎实的基础。
调研市场信息，从中发现消费者需求动向，从而为企业细分市场提供依据，是企业开展市场营销的重要内容。网络为企业开展网上市场调研提供了便利场所，一般企业开展网上市场调研活动有两种方式：
a、借助isp网站进行调研。这对于市场名气不大、网站不太引人注意的企业是一种有效选择。企业制定调研内容及调研方式，比如客户喜欢的户型、能承受的单价、对项目位置区域的认同度等等，将以上调研的信息放入选定的网站，就可以实时的获取调研数据及动态信息。这种方法的弊端是：由于这些网站内容繁多，企业市场调研对上网者的吸引力可能会降低；同时，上网者如果想与企业交流，必须重新链接进入企业网站，增加了上网者的操作复杂性。
b、企业在自己的网站进行市场调研。对知名企业而言，其网站浏览者多是一些对该企业产品感兴趣或与企业业务有一定关系的上网者，他们对企业有更多的了解，有可能提供更多更有效的信息；同时也为调研过程的及时双向交流提供便利。
网上市场调研作为一种新的市场调查方式已受到企业重视，一些网络服务公司也已经开始为公司定制网上调研业务。但如何在大量信息的包围中吸引上网者参加调研并积极配合，仍需做出更多的探索。
3、可通过商品房网上竞拍给项目造势，提升项目人气网上拍卖是时兴的房地产销售方式
其通过市场需求来确定物业价格，具有公平的特性；同时又能为开发企业赢得尽可能多的利润。此外，由于网上拍卖形式的新颖性，可聚集足够人气，更多地对项目进行宣传，从而在直接追求物业利润最大化基础上，间接起到广告促销的效果，可谓一举两得。当然，在目前市场条件及网络水平下，网上拍卖技术还不是特别成熟，容易出现拍卖延迟、买卖不同步等问题；另外涉及到网上拍卖交易的有关法律法规不是特别健全，它要求房地产公司在执行之前在多方权利义务关系上做好约定。
4、三维动画及虚拟现实的应用
顾客能在建筑项目尚未完全建成之前,通过三维动画演示,能够看到其建成后的真实面貌,普遍反映良好。中国老百姓普遍收入并不高,买一套称心如意的房子是许多人一生中梦寐以求的事情。而房地产营销通过三维动画展示,使老百姓不须等到竣工,也不须亲自爬上工地各楼层,仅仅是在项目建设初期,就能清晰、完整、真实地看到项目竣工后的情景。从而有更充分的理由根据其实际情况,对自身的购楼进行调整。从这一点来说,房地产开发商本着“以人为本”的思想,通过高科技的应用,即使增加了部分设计成本,但确实是能够为老百姓多提供一种更新更好的择楼参考方式。
三维动画及虚拟现实是目前最先进的营销手段。
在房地产销售当中,传统的做法是制作沙盘模型。由于沙盘要经过大比例缩小,因此只能获得小区的鸟瞰形象,无法以正常人的视角来感受小区的建筑空间,更无法获得人在其中走动的真正感觉。同时,在模型制作完后,修改的成本很高,有着很大的局限性。
近年来效果图及三维动画已得到普遍应用。然而,效果图只能提供静态局部的视觉体验。三维动画虽有较强的动态三维表现力,但不具备实时的交互性,是一个静态的世界。观察者只能按事先规定好的路线和角度浏览,很被动,信息也不可能全面。
应用虚拟现实技术,目标客户可以在虚拟现实系统中自由行走、任意观看,突破了传统三维动画被动观察无法互动的瓶颈,给目标客户带来难以比拟的真实感与现场感,使他们获得身临其境的真实感受,更快更准地做出定购决定,大大加快商品销售的速度。同时虚拟现实技术还可以应用在网络和多媒体中,更方便、快捷地传播产品信息。
当前vr在房地产中的成熟应用有:让购房者看到直观的样板房形象；在销售处放上电脑运用vr技术能让购房者在电脑上亲眼看到几年后才建成的小区，观赏到优美的小区环境设计；走进虚拟现实样板房,亲身感受居室空间的温暖；在电脑上选户型。
房地产销售中各种营销手段的功能对比见下表:
由于虚拟现实技术的上述特性,它在房地产业的应用,可以大大提高项目规划设计的质量,降低成本与风险,加快项目实施进度,加强各相关部门对于项目的认知、了解和管理,极大地提升房地产开发商的品位和档次,也必然会带来最终的效益。
“东京奥运会”空场办赛，对日本房市有什么影响？
君悦豪景苑报告
一、无锡住宅市场现状
1．2005年上半年房地产市场风云突变，中央宏观调控意志坚决，出台了一系列楼市调控政策。开发商，购房者，中介在胶着中比拼着。期房及二手房交易量全面萎缩，购房者观望气氛渐浓。先前火爆的楼市遇到了销售困境，第三季度市区住宅均值为每平方米4136元，比去年同期上涨18.93%，比今年二季度增长0.98%，涨幅环比下降1.09%，增幅为三年以来同期最低。
2．市场供应充足，供给结构优化。监测信息显示，今年前三季度无锡市区新增上市预售商品房348.62万平方米，其中住宅269.12万平方米。预计今年第四季度商品房上市总量约100万平方米至150万平方米。商品住宅供应品种、户型结构呈现优化趋势，今年第三季度市区150平方米以下的商品住宅供应比例达85.18%，其中80平方米以下的商品住宅供应比例达11.44%。有关专家预计今年年底将上市的楼盘中，中低价位楼盘供应数量比例将进一步加大。
3．二手房市场同样上演了一起跌宕起伏的行情：国家今年通过税收等经济手段抑制房地产投机炒作，交易量在6月份大幅下挫后市场出现观望现象，7月份出现回升，至9月份交易量基本持平。有关人士分析认为，在无锡房地产市场长期理性发展的大环境下，二手房市场仍保持平稳发展的局面，但住宅成交量有所下降。 房价相对平稳，涨幅继续回落。从今年前9个月全市住宅销售价格变动看，房价依然保持平稳态势。第三季度，市区住宅新盘有31个，加权平均单价为每平方米3840元，其中中低价位楼盘供应数量合理。
4．年关将近，新盘不断推出，众多开发商也面临年底资金回笼的压力，使得有相当的楼盘进行了促销，并取得了一些较为显著的效果。因为接近年关，购房者的购房意识不强，消费力减弱。近期会有更多的开发商进行降价促销活动。
二、05年秋季房展会
本次房交会是无锡经历6.1新政之后的第一个房交会，众多开发商在熬过惨淡的6-9月份后，全部把力量放在此次房交会上，已开盘的加上刚浮出水面的楼盘都期望能够在房交会上抢的满堂红。
在新政来临后，无锡市也着力托盘，从减少土地供应量到此次房交会增加一倍展位面积等措施
众多开发商也对市场预期也比前一段时期乐观一些，在本次房展会上也有几个楼盘因为价格的优势销售状况良好。但同时这部分刚性需求客户群数量不是太多，因此整个市场的吸纳量没有根本性的变化，也不足以支撑整个楼市的复苏。
1． 多个新案浮出水面，首次曝光在民众面前（king紫金门，圣芭芭拉，百大春城）。
King紫金门为2004－2地块，总建32万m2，号称市中心人民东路上个案，圣芭芭拉为香港风水隆在马山的个案，在现场为形象展示，产品没有曝光，只知道为T-H，独栋，花园洋房，公寓；百大春城为昆百大在惠山新城的个案，在站前步行街设立了市区接待处。
2． 惠山新城12个楼盘集体亮相，几乎可成立惠山新城专场房交会。
名园，凤翔馨城，加州洋房，百大春城，长安怡和花园，金都城中央，清华雅居，天一城，天力罗马日公寓，华厦清水湾，复地公园城，理想城市
惠山新城个案面临最大的问题就是区域经济发展与房地产开发规模严重脱节，惠山新城的企业数量和质量无法与新区的企业相提并论，但现在整个惠山新城的住宅供应量却远远超过新区近几年来土地供应量的总和。
3． 此次房交会参展楼盘数量为60个比春季房交会多10个，参会的各类房源总面积约475万平方米，可销售楼盘约40个，房源面积约215万平方米，参展数量已超过春季房交会。形象展示楼盘有近20个超越以往房交会。
有些楼盘还未开始动工，却花大笔费用购买展位前来参展。其目的不外乎，一、对市场走向不清楚，把案子早点曝光以尽可能抢夺意向客户，二、产品已经定位，前期工程已经完毕，即将进入施工阶段，想通过这次房交会把产品拿到现场来观测市场对其反应，试探价格。
4． 外地参展楼盘消失
在上次春季房交会上，还有多个外地楼盘前来无锡参展，而这次秋季房交会上，竟然一个都没有，其原因被新政打压掉的投资客有很大关系，再加上本身无锡民众的保守心态以致此次房交会上没有一个外地楼盘前来参展。
5． 参展商展位设计花俏，力求能吸引客人眼球。
年底将至，开发商面临还贷和还款压力，加上房产市场景气度比新政之前低了很多，众多开发商都已经着急了，所以在这次的房交会上竭尽所能用各种方法能够让自己的展位吸引大量眼球，以期望客户能够认可自身楼盘。象尚城特意邀请菲律宾乐队表演，紫金门请来魔术师现场表演，圣芭芭拉的婚纱秀与人体行为艺术表演等。
6． 新区参展楼盘数量达到8个，长江绿岛二期、新港国际、香溪美林、第一国际、吴越之星、星洲映象、新都会、新地日广场。在新区板块中，市场上销售较旺的楼盘在房展会上会也很明显的参观民众较多，而象吴越之星新都会等个案，显得较为冷清，没有民众在现场提问咨询。
7． 滨湖板块只见拍地，不见动静，在04-05年度，整个蠡湖新城，滨湖区域，太湖新城的土地供应量在无锡位列三甲（另两个为惠山新城与新区板块），但此三大区块同期拍下的土地有些早的已经拿到预售许可证，而象滨湖板块的楼盘在这次房交会上还是只有以前的几个老面孔（新梁溪人家，阳光城市花园、金色江南、奥林花园、天鹅湖、万科魅力之城）象南京栖霞地块，中国海外地块，江阴阳光的蠡湖一号地块等都没有现身房交会。现在滨湖区域房价最高的新梁溪人家在5380元，但这个价格现在已经很明显很难在滨湖区域站住脚跟，而象南京栖霞，中国海外，江阴阳光所拍地块的土地成本已经被拱高，开发商如果也只是简单价格跟风的话，肯定无法正常获利，所以开发商只能静观其变，等待时机。
8． 本次除了长安镇有一个楼盘参展外，并无其它乡镇楼盘参展。无锡市区人的购房意向还是以城区内楼盘为主，但是有大量乡镇客户选择市区房源。
三、安镇及周边楼盘概况
一、安镇
1、华夏-新时代
华夏-新时代有十数种户型，房型大、中、小相结合，部分住宅顶层用跃层退台式设计。一梯两户，餐厅和起居室注重南北通风良好，用“全明设计”，住宅内部公私分隔，居寝分离，浅进深设计，室内布置紧凑，重视厨房、餐厅设计，强调大厅活动空间，卧室均朝南，部分住宅设有双卫。公有楼梯间及活动空间远离入户口。阳台功能设置为复合阳台。主推户型为三室两厅两卫，其他户型还有三室两厅一卫,两室两厅一卫，两室两厅两卫，四室二厅二卫，叠加别墅等。多层平均价格为2400元/平方米左右（起价2300元），小高层平均价格为2600元/平方米，叠加别墅价格3500元/平方米，、车位售价未确定，但可租，地下停车位，面积20平方米/个。
华夏-新时代初期订金多层60000元/户，小高层80000元/户，预定顾客多为安镇当地居民。该案6月17日已开盘，开盘当天场面比较热烈，也有一部分投资客（一投资客订购了11套）的，现销售进度已售150多套。其中很大一部分是分流的本案客户。
华夏-新时代售楼处整体形象较好，该案目前在安镇有四块广告牌（其中两块大型宣传广告牌分别树于锡东大道与安国路交叉口，锡东大道与锡沪路交叉口）及安国路刀旗和锡沪路部分路段刀旗。随着该项目的开盘，已开始在报纸上做广告。其广告量及广告效果对本案保持着绝对的压迫力，这在人口本来就很少的乡镇对客户心里的影响也是无法想象的。
2、锦沪花园
锦沪花园目前只剩余1套（15层小高层的底层），价格在2749元/平方米，按锦沪花园层差价30元/平方米计算，目前该案小高层均价在2900元/平方米左右。
3、长江国际。机电五金城
位于锡沪路锡山区东部开发园区的长江国际机电五金城，由无锡杰利企业发展有限公司
开发，无锡市晟瑞房地产营销策划有限公司代理，总投资10亿元，占地577亩，已开工建设的一期工程占地222亩，建筑面积26万平方米；机电五金城大都为小面积商铺，价格大约5000元/平米左右。共1500户，地下停车位，1200多个。
华夏新时代建筑、户型、面积一览表：
层数 幢数 总户数 建筑配比 户型 户型户数 面积范围 面积户数
13+1 4 364 2幢每层4单元，2幢每层3单元 二室二厅一卫；二室二厅二卫；三室二厅一卫；三室二厅二卫；四室二厅二卫；叠加别墅 二室共198户；三室共450户；四室共122户；叠加别墅共12户 二室—117平方米 m2有22户；101m2有52户；111.9m2有26户；113.3m2有24户；117m2有74户
11+1 4 286 3幢每层3单元，1幢每层4单元 三室124-136平方米 124.9m2；126m2；127m2；128m2；128.4m2；130m2；136.58m2；共有450户
6 2 120 2幢每层4单元，1幢每层2单元 四室142-152平方米 142m2有22户；147m2有22户；152m2有78户；
4（叠加） 2 12 每幢6户 叠加面积较大 每户200-300平方米
总计 13 782 782 -300平方米 782
面积户数配比 二室占25.3%；三室占57.5%；四室占15.6%；叠加别墅占1.5%
二、查桥
查桥距安镇约3公里，主要道路为锡沪路。
1、江南-清华坊一期
由远森房地产开发有限公司和大地房地产开发有限公司联合开发,由东方名流做全案企划。该案总占地30000平方米左右,由64座联栋别墅组成.已基本销售完毕:只剩一栋毛
坯房和一栋样板房.毛坯房价格为4300元/平方米,样板房价格为260万元左右。消费者所在区域主要为查桥镇以及一部分市区居民与上海人。
2、江南-清华坊二期
该案正在规划中，位于查桥镇中心位置，占地100000平方米,规划由小高层及联排别墅组成。
三、厚桥
厚桥距安镇约3.5公里，主要道路为锡东大道，交通畅通。
1、隆达苑
该案位于厚荡路以北，由隆达房地产开发有限公司开发，无代理公司，总建筑面积40596平方米，10幢多层（5层或6层），总共298户，建筑密度27.5%，绿化率38%，容积率1.48，机动车位156个（地下车位）。
该案均价1900元/平方米（顶层送阁楼，阳台算一半面积），70%以上的房子已售出，还剩约80套左右未售出（其中31套房子已预定）。户型有两室两厅一卫/两卫（90-110平方米）50套左右，三室两厅两卫150多套（120-135平方米），四室两厅两卫（140-150平方米）80多套。小区已全部是现房。小区实行24小时封闭式管理，应用先进的科技设备，如电子巡更系统、周界防范系统等。小区保安素质尚可，大楼入口为防盗玻璃门，但一楼和二楼窗户、阳台均无防盗设施。
售楼处狭小，由底商改造而成，售楼人员为开发公司内部人员，业务能力及综合素质较差，楼书资料制作粗糙（基本上就是户型介绍）。规划中的二期为在建的三栋楼。小区南面将开发为别墅，与该小区仅一条厚荡路之隔。
四、羊尖
羊尖镇距安镇7公里（约10分钟车程），主要道路为锡沪路。
1、羊尖中央公园（育才花苑）
该案东临羊勤路（拟建新街），南临育才东路，与羊尖高级重点中学仅隔一条育才东路，北临在建市民广场。该案占地30000平方米左右，由多层、高层、别墅组成，预计均价2200-2300元/平方米左右（别墅除外），40间商铺，预计均价在4000元/平米左右，户型预计有两室一厅/两厅一卫、三室两厅两卫、四室两厅两卫等。2007年底交房。
该案用双公园概念（市民广场及小区内部公园）、教育社区概念（羊尖高级重点中学）。
该案售楼处整体形象较好，户外广告为育才东路刀旗；目前尚未开盘。
2、羊尖安居房小区：总占地：69658平方米，容积率：1.33，总建：72770平方米，绿化：38。2%，建筑密度：24%，停车位：205个。
3、规划160亩商业用地，规划用途为别墅，住宅（暂定），价格暂时未确定，但预计多层2200元起，小高层2400元起。
五、八士
八士距离安镇直线距离7公里，无主干道直通。
1、华夏星辰（一期、二期）
该项目位于八文路与振兴路交叉口，由无锡市华夏房地产开发有限公司开发，由盛世地业行销企划。
该项目一期多层13幢（5层），小高层2幢（9层，包括2层底商）；二期多层3幢（5层），小高层1幢（9层，包括2层底商）。一期户型为两室两厅一卫（）、三室两厅一卫（110-125）、三室两厅两卫（140-150）、四室两厅两卫（145左右）；二期户型为两室两厅一卫（100）、三室两厅一卫（110-120）、三室两厅两卫（122—150）、四室两厅两卫（150左右）。
该项目价格为一期2200元/平方米左右，二期2350元/平方米。（多层比小高层稍贵）。销售情况：一期约70-80%已售出，二期中的两室两厅一卫基本售完。售楼处（一期和二期共同的售楼处）面积较大，装修好，有展示样板房，沙盘、资料齐全，但无户型模型，销售程序完善、人员素质较高。宣传方式：一期为沿路刀旗；无锡房地产信息网上的介绍；报纸广告以价格、八士首座小高层为卖点该；二期为只有户型图及由售楼员介绍，无其它广告宣传（刀旗、报纸还是一期广告）。项目离市区较近，有公交车；周围无工厂；价格较低；得房率较高（小高层86.5%）；广告宣传多（时间长），但八士镇市场、商业、金融、医疗、教育等配套离项目较远；东侧八文路上车辆噪音；小区智能化设施很少。
六、东亭
赛维拉位于锡沪路，红星美凯龙斜对面，由无锡赛维拉房地产开发有限公司开发，占地12万平米。是以厨卫，五金为主的商城，以售完现正招商中明年1月正式对外营业。商铺均价在7000元左右，形态为三层每层面积在平米左右，双开间。租金一年6万左右。
七、豪景苑周边主要楼盘综合分析
豪景苑周边主要楼盘情况1：
区域 楼盘名称 总建（平方米） 建筑类型 户型 均价（元/平方米）
安镇 华夏新时代 54941（占地） 多层、小高层、叠加 二室二厅一卫；二室二厅二卫；三室二厅一卫；三室二厅二卫；四室二厅二卫；叠加别墅 多层2400左右，小高层2600左右，叠加别墅3500左右；（车位约80000-100000元/个，20平方米/个）
查桥 江南清华坊二期（暂定） 10万（占地） 多层、小高层、别墅（暂定） 规划中（一期有64栋别墅） 未定（一期4300左右，只剩一套）
厚桥 隆达苑 40596 10幢多层（5层或6层）总共298户 两室一厅一卫、两室两厅一卫、三室两厅两卫、四室两厅两卫 1900
羊尖 羊尖中央公园 30000左右（占地） 多层、小高层、联排或叠加 售楼处无任何资料，具体不详 结合当地市场情况及该项目特点，预计在2200-2400左右，商铺4000元左右
八士 华夏星辰一期 多层13幢（5层），小高层2幢（9层，包括2层底商） 两室两厅一卫（）、三室两厅一卫（110-125）、三室两厅两卫（140-150）、四室两厅两卫（145左右） 2200左右
华夏星辰二期 多层3幢（5层），小高层1幢（9层，包括2层底商） 两室两厅一卫（100）、三室两厅一卫（110-120）、三室两厅两卫（122—150）、四室两厅两卫（150左右） 2350（多层比小高层稍贵）
君悦景苑周边主要楼盘情况2：
区域 楼盘名称 开盘/去化 售楼处 广告/宣传
安镇 华夏新时代 6月17日开盘，开盘现场比较热烈；预订订金多层6万元/户，小高层8万元/户 售楼处装修标准较好，整体形象较好；无户型模型，无样板房 锡东大道与安国路交叉口，锡东大道与锡沪路交叉口原有两块广告牌，锡沪路南侧及售楼处又新增两块广告牌；安国路及锡沪路部分路段新增刀旗；围墙广告；无锡房地产信息网上的介绍；报纸广告等
查桥 江南清华坊二期地块（案名未定） 目前正在规划，预计年底动工 该地块尚无售楼处，开发信息尚未公开 目前无任何广告宣传
厚桥 隆达苑 去化近75%，剩余约80套（其中30套左右已签约） 售楼处狭小，由底商改造而成，售楼人员为开发公司内部人员，业务能力及综合素质较差，楼书资料制作粗糙（基本上就是介绍户型的单张）；无样板房 无锡房地产信息网上的介绍；售楼处看板、模型；没有报纸广告
羊尖 羊尖中央公园 开盘日期未定（预计年底以后），目前还未接受预订 售楼处装修标准较好，无任何楼书、资料、宣传板、沙盘、模型等；无样板房 育才路沿路刀旗；围墙广告
八士 华夏星辰一期 去化约70-80% 一期、二期同一售楼处，面积较大，装修好，销售程序完善、人员素质较高；沙盘、资料齐全，但无户型模型；有展示样板房 沿路刀旗；无锡房地产信息网上的介绍；报纸广告以价格、八士首座小高层为卖点
华夏星辰二期 两室两厅一卫基本售完，其余在销 只有户型图及由售楼员介绍，无其它广告宣传（刀旗、报纸还是一期广告）
君悦景苑周边主要楼盘情况3：
区域 楼盘名称 优势 劣势
安镇 豪景苑 安静；离中学近；周边配套齐全；外部（胶山、安镇公园）景观较好；小区内部绿化、景观好；户型合理；周边道路较好；售楼处装修设计好，售楼员素质高，经验、能力足；安镇规划利好 与华夏新时代相比的后发劣势（包括）；旁边手套厂的噪音及空气污染较重；小区离安镇对外主干道较远，曝光率受影响；通往小区的锦安路较窄且路中间有两排背靠背店面，使从锦安路、锡沪路口看小区的视线受阻；目前安镇中心幼儿园、小学、医院离项目较远
华夏新时代 周围无工厂，锡东大道道路宽阔,车辆众多，小区的曝光率高；医院、小学将搬至该案附近；小区内各档次住宅均有；卧室均朝南，顶层送阁楼；先发优势，宣传较早；安镇规划利好 锡东大道车辆噪音；小区北侧河道如治理不好，会造成污染；旁边安居房小区住户整体素质不高；户型客厅餐厅东西朝向，光不好；主卧室基本无独立卫生间；收取的订金高；售楼员经验、能力不足
查桥 江南清华坊二期地块 离市区较近，有公交车；周围无工厂；周边生活、教育等配套较好；一期的宣传、口碑效应；吼山森林公园 一期售楼员整体素质不高；查桥离市区距离虽比安镇、厚桥、羊尖近，但隶属于安镇，其将来发展不如安镇，同时需和东亭、八士楼盘竞争
厚桥 隆达苑 价格；物业管理尚可；有一些智能化设施；周边配套较好；外立面都为面砖；小区周边安静；全部为现房（均可交房） 不通公交车；北侧外立面造型、形象不好；售楼处形象差、人员综合素质不高；楼书、资料不全、制作差；售楼处外无广告（包括刀旗、报纸等）；楼盘旁边无主要入口，售楼处曝光率低
羊尖 羊尖中央公园 双公园概念（北侧羊尖市民广场在建，小区内也有公园），景观环境较好；南侧为羊尖高级重点中学（省级重点），附近还有羊尖中心实验小学，教育配套很好；距离锡沪路较近且有市民广场相隔，不受锡沪路噪音影响；羊尖无其它竞争楼盘；羊尖工业发达，居民收入较高，需求及购买力较强 东侧羊勤路规划为羊尖新街，噪音不可避免；离羊尖目前商业街较远；离市区较远（羊尖东面即为苏州常熟）；售楼员整体素质有待提高；楼书、户型图、看板、沙盘/模型等资料都没有，售楼处空空荡荡
八士 华夏星辰（一期、二期） 离市区较近，有公交车；周围无工厂；价格较低；得房率较高（小高层86.5%）；广告宣传多（时间长） 八士镇市场、商业、金融、医疗、教育等配套离项目较远；东侧八文路上车辆噪音；小区智能化设施很少；
四、安镇市场分析
1． 市场基本面：
①规划前景
虽然安镇规划中有安镇—羊尖组团规划，高速铁路站口规划等，但是这些都不可能在近
期来实现，这些基本利好消息很难在现阶段对本案起到直接作用。
②人口基数
相对于安镇目前常驻人口基数来看，安镇目前的商品房住宅供应量还是供大于求。而且
安镇外来人口也很少。因此本案的受众群体异常狭小。
③工业产值
相当于查桥，或者无锡的其它乡镇，安镇的经济实力明显偏低，这样就导致安镇的购买
力也相对较低，客户的购房能力也在一个很低的水准。
④安居房及直接竞争个案
华夏新时代为本案的直接竞争个案，它的存在直接分流了本案的准客户，原本就很狭小
的受众群体就更少了。而且安居房的存在也在打击着安镇人的购房欲望。
2．客户心里分析：
①经济实力不够强劲导致着客户就算有良好的购房意向也会再三的去考虑。
②从其它无锡乡镇个案情况来看：个别人的意见会影响到周围相当多的动向，我们称之
为意见领袖。
③作为安镇一部分有一定经济实力的人，他们近期的购房意向可能是更愿意忘东亭或者
更靠近市区的地区去、
④而作为年轻人，可能基本不愿意回镇上置业、购房、工作。
五、本案营销诊断：
诊断项目一：
1．病症
总体构思的偏差
2．病况
做任何事情都必须要有一个总体思路，也就是总体上的框架，这就是人们通常所说的谋
篇布局。对于本案及现有代理公司来说，因为对无锡市场的不充分了解，因此在本案的总体
构思上出现了一定的偏差；并且在出现问题的时候没有及时的调整，而是走一步算一步，这
样是非常危险的。
3．病因
代理公司的人才流失使得其实际操案能力名不副实。
工作缺乏系统性及前瞻性，出现问题不知道如何解决。
太拘泥于所谓台湾模式的规范化模式来现场运作，而无任何创新及改变。
4．影响
降低工作效率；代理公司在市场遇到冲击而没有达到预期目标的时候，工作显得散乱无
序，对工作中出现的许多问题无法快速的找到最佳的解决途径，遇到问题只能临渴掘井式的
解决一下，这样就势必影响工作效率，增加了开发商的开发成本，降低开发利润。
失去控制；出现问题而不能解决，人为的增加了许多不可控制因素及项目开发难度
5．处方
从新制定一个总体方案，指导开发行为。
诊断项目二
1．病症
本案卖点不突出，缺乏买家感兴趣的东西
2．病况
单从营销角度来说，差异化策略是创造出产品特色的唯一方法，也是取胜市场的唯一策
略。如今在业界十分重视差异化营销，如营销差异化、产品差异化等。有了差异就等于有了
特色，就更容易在市场中脱颖而出，更容易吸引买家视线。无论在竞争激烈的一级市场，还
是在竞争相对微弱的二批市场就更容易主导市场。
然而从目前本案所具备条件来看，基本没有任何可以打动买家的卖点存在。这就是本案
现在的要害之处，从目前销售状况来看，也就是一个尴尬的局面。
3．病因
代理公司乡镇代理个案经验欠缺及代理公司介入时间也相对较晚而无法充分挖掘出本案的卖点。
4．影响
无法提炼出卖点，而无人喝彩。
延长销售周期，原本二年可销售一空的案子，可能要长达三年甚至更久。
降低开发利润。营销难度的人为加大，营销周期的人为拉长，开发商的各项成本也急剧上升，这样会导致开发利润的大幅度下降。
5．处方
重新做市场调研。针对市场现状，挖掘出本案特色。
重新定位。根据市场调研资料，对本案进行新的定位。
重新包装。在包装上做文章，包装出一个新的楼盘特色
重新确定营销方略。更换现有营销模式，寻找更好的销售通路使得产品的快速去化。
诊断项目三
1．病症
包装不到位
2．病况
在无锡乡镇操作楼盘，包装还是起着非常主导的地位。包装分为软包装和硬包装两种。
3．病因
策划滞后。现在房地产市场非常激烈，对于代理公司的要求也非常的高，无论是其业务
水平还是介入时间，都会对案子产生重大的影响。
本案是到准备开盘才最终确定代理公司的，而新公司的介入时间比较晚，因此很多工作
都不可能做的非常细致，这就贻误了很多的商机。
包装缺乏系统性。本案原有的包装系统被搁置不用，而新的包装方案既没有影响力也没有杀伤力。包装的一个最大特点就是要具有整合效果。目前本案的包装没有系统性也没有专 业型。同时与楼盘本身也不相符合，现有的楼盘包装与竞争个案相比，差之甚远。
4．影响
弱化了市场攻势。包装是投向市场的“烟幕弹”包装没有到位，市场影响力就会减弱。
损害楼盘形象。包装是形象问题，包装不好就直接影响到了本案的形象。现在买家在选楼时候，会将楼盘形象作为重要应速，楼盘形象上不去，就会严重影响到销售效果。
5．处方
对本案进行重新包装。包括广告通路，工地包装等以提升本案的整体形象，增加楼盘的吸引力。
通过准确的市场分析，重新找出本案的最强卖点，为楼盘创造出一个兴奋点，重新吸引买家的关注
四．其它诊断项目
1．销售手段贫乏
现阶段房产营销除了策划包装外，最敏感的还是价格。合理的运用价格杠杆，会对楼盘
的销售起到决定性的作用。如团购，价格协商，分期付款等，都是可以考虑运用的方式。
2．缺乏危机感
随着房地产市场的过渡竞争及的宏观调控，现在房地产开发已经存在了相当大的风
险。可定期召开开发公司和代理公司碰头会，以提高危机处理能力及抗风险能力。
影响不算大也不算小。
首先，奥运会属于各个国家趁此捞钱一笔和各个国家经济上涨的一种方式。在奥运会举办后，奥运村附近会规划为重点规划区导致房价上涨。与此同时带动各个国家的旅游经济。
2013 年申奥成功后，东京楼市一片火热，盛况空前。看着一天比一天高的房价，无数人蠢蠢欲动，想借着 2020 年奥运会的契机，在东京房地产市场上进行投资。
本次东京奥运会用无观众模式，日本虽大受损失，但对投资者来说并无负面影响。此外，2025 年将在大阪举办世博会，届时将会建造一个目标超越澳门的亚洲最大，也将继续为日本的国际观光市场加码。
目前东京楼市一片空前盛况，大都市房价不断上涨，二手别墅均价更是同比上涨了约 25%。加上中央地区人口流动性大，而海外投资的门槛较低，通过房产投资活动能够获得日本高级经营管理签证从而在日本永居，获得永久产权，正可谓是最佳投资期。
根据日本国土交通省最新发布的《不动产市场动向》调查，2018 年东京房地产均价约为 5.43 万元 /㎡，直追北京，较 2013 年上涨了 23%，一举超过 1998 年到 2013 年这 15 年的涨幅。高涨的房价数字让投资者分外眼红。
除了房价上涨快、潜在增值空间大之外，由于东京房地产以小户型为主、总价相对低、出租率高、投资回报率高，且具备永久产权，外国人购置门槛低等特点，在东京买房投资成为热门选择。
不止东京，2017 年申奥成功后，巴黎（2024 年奥运会）和洛杉矶（2028 年奥运会）的房价也出现了不同程度的上涨，不少房地产投资者慕名而去，想要借着奥运红利在当地楼市中分一杯羹。
不说国外，2015 年北京联合张家口申奥成功后，张家口楼市迅速升温。根据百度的数据，申奥成功后的第二天，张家口的楼盘 IP 访问量达到日常均值的 3.1 倍，楼盘频道 IP 访问量是日常均值的 4.5 倍。说到这儿，插个题外话，在08年的时候，我国举办奥运会时正赶上金融危机，房价处于疲软状态，奥运会的推动只让我国的房景气指数回落，国家统计局公布的7月份国房景气指数为102.36，比6月份回落0.72个百分点。相比6月份0.26的环比回落幅度，7月份国房景气指数环比回落的幅度进一步加大。
之后张家口房价迅速暴涨，2016 年和 2017 年，同比增幅分别达 48% 和 39%。除了投资房地产的散客，冬奥的魅力还吸引了一大批品牌开发商前往张家口掘金，包括恒大、碧桂园、融创、远洋、金科等等。
不管是今天的张家口和东京，还是明天的巴黎和洛杉矶，吸引形形的人前扑后拥着前往购房的最根本因素，都是奥运会。
因为所有人都怀着同一个坚定不移的信念：奥运会必将为举办城市带来房价高涨的神话，跟着奥运步伐买房或炒房一定不赔。事实果真如此吗？或许可以从历史上奥运会和举办城市房价的关系中去寻找答案。
而在2018年巴黎房价将可能飙涨 9 %。法国首都巴黎市似重新受到美国、欧洲及海湾国家买主青睐，法国新住房价格去年上涨了9.3 %，这是法国房地产代书公证人报告指出的。报告并说，法国的全国新房建筑案例数量两年前一直不断增长，房屋建筑申请许可证签发案件每年增长15.2 %，季度增长率12.3 %。不过，房屋需求孔急，新建住房也无法救急。导致法国的购屋需求量大增，甚至连旧屋的价格也被带动上涨。
北京并不是第一个被奥运催高房价的城市，从 1988 年汉城奥运会、1992 年巴塞罗那奥运会，再到 2012 年伦敦奥运会、2016 年里约热内卢奥运会，几乎每个举办过奥运会的城市，申奥成功后房价都出现不同程度的上涨。
其中 1992 年举办第 25 届奥运会的巴塞罗那，在 1986 年申奥成功后的 7 年内，住宅价值增长幅度在 250%-300% 之间；2000 年举办第 27 届奥运会的悉尼，1993 年申奥成功之后每年房价涨幅均超过 10%；
2004 年举办第 28 届奥运会的雅典，在 1995 年申奥成功之后的 7 年里，房价涨幅达 65%，平均年涨幅约为 9.3%；2016 年举办第 31 届奥运会的里约热内卢，从 2008 年开始房价开始猛涨，到 2016 年，里约热内卢房价较 2008 年上涨 216% 左右……
东京奥运村选址在中央区的晴海，奥运会后将被改建为高层公寓，志在打造一个超大级社区。但整个奥运村的交通并不方便，与最近的车站距离一公里，目前也没有建成的学校，有日本民众评论奥运村 " 真的感觉跟陆地孤岛似的 "。
所以，奥运会对日本房价可能会有推动作用，但投资商们不会放弃这一挣钱的机会。所以，奥运会结束后日本的房价可能会水涨船高，而附近区域内的建设可能会可能会因此大大增加。在这次奥运会结束后，日本的体育馆，度村以及游泳馆可能会有大幅度的建设。但是，这次的空场外加疫情无法抵达日本的原因可能会导致其他外国观众无法直观的挑选，所以可能会因为这个损失一部分买家。
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