澳洲海外房产投资_澳洲海外购房
1.如何投资澳洲房产?购买澳大利亚房产手续怎么办理?
2.澳洲昆士兰州海外人士房产置业风险
3.现在做海外地产投资前景如何?海外地产现在走势好吗?怎样才能投资海外房地产?海外房产投资有多大风险?
为什么投资海外房产:随着人民币估值的起伏波动,人们开始认识到单一市场的局限。相比较于国内“如火如荼”的房地产市场,据胡润百富研究院调查发现,有接近一半的中国高净值人群将海外房地产作为主要目标,他们平均拥有2.3套海外房产,且拥有4套及以上海外房产的人群占比为15.6%。
海外市场已经为大家所熟悉,越来越多的人开始走出国门,去海外房产市场寻找新的财富增长点。其中,澳洲房产市场近几年尤其受国内消费者欢迎,就连房产大咖也将目光投向了澳洲。去年,在国内大范围扩展文旅版图的王健林,就在澳洲黄金海岸打造一个能比肩迪斯尼乐园和环球影城的大型主题公园,据称该项目造价将超10亿元。除此之外,保利地产、中国平安、恒大地产、碧桂园、绿地等都早就布局澳洲房地产……
说到具体,那就是不要根据个人喜好,不要仅仅看中生活环境、社会等边缘因素。决定一个市场是否值得介入,关键要看经济发展指标。澳洲过去连续21年GDP正增长,这为房地产市场持续稳定发展奠定了坚实的经济基础。即使是金融危机和次贷危机对全球市场都造成了巨大冲击的时候,澳洲本土市场受到的影响也是非常小的。
因此,其房地产市场的发展一直处于稳步上升的态势。为什么澳洲房产市场可以具有如此良好的发展势头和抗击市场下行压力的能力呢?我们可以从以下三个方面进行分析:对于就业机会而言,让人首先想到的是人口过百万的著名的两个首府城市——悉尼和墨尔本。悉尼是澳大利亚经济、交通、贸易和文化的中心,有数一数二的海港,工业以石油提炼、机械制造、化学和纺织为主,有发达的铁路网和公路网与广大内地相连。巨大的就业机会和人才市场吸引了全球和国内其他城市的移民,截至2015年底,悉尼市人口已经达到480多万人。墨尔本有440多万居民,澳洲本地人口增长率已经是全球20强国之首;随着人口的增加,住房的强劲需求,带动了住宅市场价格的攀升。
对于房产交易活跃程度而言,一方面是本土需求强劲;另一方面,移民的不断涌入,极大地增大了住房需求。由于新房的年供应有限,且年度新建商品住宅赶不上有效需求增长,上述缺口呈现不断扩大之势,长期的住宅供应不足,造成房市交易非常活跃;同时,的住宅政策非常鼓励人们投资和提前消费,房价上涨自然在情理之中。对于资金杠杆而言,银行利率创新低,让投资者的可负担能力大大提升。澳洲各个金融机构和银行的利率已经创下澳洲过去历史60年的新低,有些银行推出的2年期固定的超低按揭利率,极大地刺激了购房者的入市热情。
综合以上三个方面来看,澳洲房产市场能在目前全球市场低迷的情况下依旧保持一个比较合理的价值区间,也是情理之中的事情了。此外,从购置房产类型来看,公寓和别墅以明显成为高净值人群喜欢的海外房产类型。而商业型地产因受投资门槛、政策风险、回报波动大以及买家对当地的经济环境不熟悉等原因的影响,在海外置业房产类型所占比例较低。可见,住宅型地产以其稳定性,更受高净值人群的青睐。
如何投资澳洲房产?购买澳大利亚房产手续怎么办理?
澳洲房地产市场特点 Common Wealth Bank 澳洲的房地产市场在近几年有了迅速的发展,在外国投资者眼中很受青睐。在澳洲相关规定的许可下,外国投资者对土地建设、土地购买的热情很高涨。这在一定程度上帮助了澳洲房地产新的发展。 铂地CEO Tiffany Braisby 事实上,中国投资者对投资澳大利亚的有着巨大的兴趣,这一点也反过来支撑着澳大利亚的经济发展,这种青睐区别于(中国投资者)对美国市场,欧洲市场。 澳洲地广人稀,澳洲人口一千九百万,与一个上海的人口差不多,正因为这样,我们需要来自海外的市场。 澳中房地产 陈思霖:这要从几方面来看,第一方面澳大利亚是一个性国家,房产、农业包括各方面都是以出口为主的,因此说句简单点的话,他是不需要其他国家进口的国家,应该说各方面是很充足的。从经济来讲,因为我们投资房地产或者投资任何东西要考虑这个国家是不是很安全,经济稳定不稳定,是不是有些自然灾害各方面,澳洲在这方面应该是非常稳定的,第一经济能力很强,在金融危机之后是第一个加息的,而且澳币目前的经济走势也是非常坚挺,不受任何国家的约束,也不是战争国家。 麦克蓝投资 马菲菲:澳洲的优势就在于它的房子泡沫很小,因为澳洲的那个供需矛盾就是在悉尼或者墨尔本、布里斯本几个大城市,供需矛盾特别严重,基本上是一万套房子,每年大概是新增一万套房子,但是有五万多新移民,这房子是严重供不应求,但是说房子在那边不会有空置,你要是投资的话,你的租金是非常有保证的,就是你的现金流。因为悉尼来说吧,它的那个空置率基本上是1%到1.5%左右,就说一个星期一百套房子里面只有一套半是空着的。就说你这个,它长期的一个就是说租金会有保证的,现金流,那我觉得说投资的话,很多人也喜欢借银行的利益来投资,就是首付可能20%到30%,其余的话可能会选择澳洲银行的。 中国新政下的澳洲房地产投资 澳大利亚铂地CEO Tiffany Braisby 绝对会的,事实上,这已经在进行中了。许多来自中国的投资者已经开始出售他们在国内的产业,来进行对澳洲市场的投资。在对未来政策变化、市场变化不可预期的情况下,他们认为这是一个明智的选择。 所以我觉得越来越多的中国投资者将会改变他们的投资策略,(而澳洲的房地产市场)也将随之发生变化。但我认为这个改变的过程会很长,因为中国的人口基数大,当国内市场的“出售潮”形成规模之后资本才会进入海外市场。 澳中房地产 陈思霖:我觉得是这样来看的,很多像一些客人,可能现在购买房产分两种意图,一种是已经办了移民跟留学,在他的移民条件里面有这样的一个条件是要购买一套房产,作为他在澳洲总资产投资。但是另一方面,很多投资的客人可能暂时因为家庭的生意或者家里的一些情况还不能去澳洲,如果说在澳洲投资房地产的话,因为物产是保值的,包括澳洲本身土地是私有,而且是没有遗产税的,投资一套房产的话,作为客人来讲今后到澳洲是他圆梦的一个开始。 澳洲太平洋董事 沈利:你的钱你不能投股市,你不能投房市,存银行我又贬值,我总要找一个机会去把它释放掉,而且随着现在出去的人越来越多,他走向世界,看到很多地方,觉得发现机会的亮点也很多。海外置业我相信在未来五到十年会是一种趋势,甚至十年以后,我们大胆设,如果你不海外置业的话你就落伍了。 澳洲太平洋董事 沈利:澳大利亚投资跟中国是不一样的,中国可能你的钱给开发商,你的钱是可以用的,澳大利亚的开发商是不能用的,这笔钱是存在信托帐户里面或者是存在银行里面,是由法律保护的,因为在国外是讲究的,就算开发商破产,你的钱还是能拿得回来的,因为你的钱在没有交付之前,特别是公寓楼,普遍来说投资公寓楼的时候你的钱要么存在信托帐户里面,要么做银行担保在银行里面。投资别墅有点不一样,开发商可以收取一部分的钱,但是也是存在一个信托的帐户里面去。等过户的时候,等你拿到这个房子以后,钱才完全可以转给开发商。所以这部分,我觉得从澳洲来说还是一个比较好的优势,你不担心你的钱会被别人卷跑或者怎么样 麦克蓝投资 马菲菲:澳洲鼓励海外投资者,就是有些税务上的优惠,但是大家可能,中国的房产回报太好了,他们不注意。但是这样的一个政策一过来,就引得他们去关注这一方面了,所以说我们接待了蛮多从国内各个城市过去的投资者,他们有的是买期房,有的买现房,对,非常多。而且呢,在澳洲因为投资额相对还比较小,20%、30%的首付比例就可以了,甚至说买楼花,就是期房还没有盖好的,您两年以后盖完,基本上你是两年之内,你只要付个定金10%就可以,没有任何的费用。
澳洲昆士兰州海外人士房产置业风险
澳洲取的是鼓励海外投资的积极政策。但为了权衡海外投资对国内经济带来的影响,通过一定程度的审批程序来加以控制。 从购买房地产领域讲,如买方主体是海外人士,则需向提交审批。规定审批程序的目的是权衡房产的总量,从而保证国内稳定的房价和确保国民对房产价格的可承受性。 审核这些程序的机构为澳大利亚海外投资审核局( Australia ForeignInvestment Review Bureau) 简称:FIRB
海外人士是指:
非澳洲公民或不长期居住在澳洲的自然人。比如,获暂时居住权的163 签证持有人, 海外学生,持访问和过桥签证的人员均属海外人士。
中国公民可以通过申请澳大利亚FIRB,和澳洲当地人一样同等价格购买澳洲房地产。购房期间需要注意的是澳洲购房与国内程序有很大不同,所以最好有可靠的澳洲房产代理公司专业的房产顾问,协助客户办理买房手续。
1. 选择物业
2. 签署预留表格 (Reservation Form), 交付定金
3. 澳中联合帮助买家安排律师,合同首页 (Front Page of Contract) 寄给买家、买家在律师讲解后签署合同
4. 准备好物业的 10%的定金付给开发商的律师信托账户,澳中联合可以帮助买家办理
5. 如果是现房,在合同交换后 4 周内买家需要将余额转入澳洲,如果是要向当地银行借贷,需交付房价的 30%左右,其余可以向当地银行借贷,最后等待正式成交(Settlement)。
6. 如果是楼花 (期房 Off-the-plan), 买家将房价的 10%的钱转到开发商的信托账户。澳中联合会安排银行冻结这笔存款 1-2 年,合同交换后,定金还给买家。然后等待 1-2 年后成交,其间不涉及还房贷。
7. 房子成交后,如果作投资用,澳中联合会帮助买家寻找租客进行物业管理。每月所收租金将直接打入买家银行账户(现在澳洲租金回报非常不错,基本都在 5%左右)。
现在做海外地产投资前景如何?海外地产现在走势好吗?怎样才能投资海外房地产?海外房产投资有多大风险?
以下内容来自房美汇:
昆州海外人士购买房产在10月1号以后可能会受到影响,因为昆州已经决定,从10月1日起,昆州将对投资住宅房产的外国投资者征收3%的印花税,这笔税收的主要原因是首次置业者补助金将上升,价值低于75万澳元的新建房屋在12个月内的补助金从1.5万上升到2万澳元。
希望增加的经费能够促使受到衰退而房市崩溃的地区开发更多新建筑,而两年4000万澳元的花费将通过对外国投资者的征税获得弥补,方式就是想海外投资者征收3%的印花税。这对于海外与海外投资者来说,并不是一个好消息,增加了房产的投入和风险。
希望能够帮到您,望纳!
澳洲的房产投资前景最好 澳洲到目前为止 根本不受金融危机和次贷危机影响
六大理由:
1、房价和人均收入比
澳大利亚 6:1
中国 27:1
2、现房的租金回报
澳大利亚 5%—12% (房贷利率6.3%)
中国 2%—3% (房贷利率6.8%)
3、空置率
澳大利亚 2.5%(个别地区如黄金海岸0%)
中国 25%(个别地区如北京35%)
1、 澳大利亚获选全球最佳宜居的国家。
2、 澳大利亚拥有世界第一的高度透明的房产市场。
3、 永久产权,土地私有,年增值10%-20%,五至七年翻番。
4、 首付一成,80%,租金抵月供,还息不还本,房产对冲账户,房产增值部分 银行信用额度账户。
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