海外房屋_海外房产海外房产的区别

1.国外的房子都是永久产权吗?哪个国家的房价最便宜呢？

中国和澳洲的社会经济存在着巨大的差别，由此也带来了中国和澳洲房地产市场的诸多不同之处，了解这些区别，是我们进行澳洲房地产投资的知识基础。首先，澳洲房产不限海外人士购买，但是只能够买期房，不能买二手房，因为二手房只限持有一年以上澳洲签证的人士购买，而且没有永久居住权的居民只限购一套。

区别之一：产权拥有期

中国：70年产权

澳洲：永久产权

澳大利亚有财产私有制的经济基础，法律规定业主拥有永久土地所有权，而不是租赁权（国内的使用权，是把所有权和使用权剥离开来，这时的使用权就等同于是租赁权）。而实质上“永久产权”这一术语指的是您可以永远享有该土地的所有权。除非您拥有的土地是的军事用地或者文物遗产等，拥有时限才可能会受到限制，但这种情况通常都会在土地购买时加以说明。

如果是租赁权， 您只能在一定期限内拥有土地。在中国，目前这一期限是70年，国内最近对使用权的问题讨论热烈，估计70年的使用权可以续约，但是需缴纳一定费用，所以在房地产评估时，过了一定年限的房地产价值会降低。

但是，永久产权的房地产就不会存在这个问题。因此，永久产权对于投资来说更优越， 能够长久保值、增值。

区别之二：增值潜力

我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康致了富。听朋友说，上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番，只能让人后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱呢？

在澳洲，房价的走势却是相当稳定的，年增长7%—10%，大约7—10年翻一番。尤其是自九十年代开始，在全球经济宽松的大背景下，增长尤为迅猛。这主要是由白人文化导致的，外国人喜欢租房更胜于买房。澳洲居民中有近30%的人租房住。然而，近几十年源源不断的新增移民为澳洲带来大量的住房需求，也带来了购房安家的观念。每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需，刺激了经济。这些移民中，又以中国人做出的贡献最为巨大。

澳洲房价的涨幅虽然不如中国，但是这也正是成熟市场的表现。正是因为租房文化的盛行，澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康，风险相对较小。

区别之三：空置率和回报

空置率（VACANCY RATE）

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

下面是几组数据参考：

2014年2月末，上海商品房空置面积由2010年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米，空置面积扩大了近一倍，其中商品住宅空置554.07万平方米。从空置年限看，空置一年以下的商品房面积为652.55万平方米，占全部空置面积的53.9%;空置一年以下的商品住宅333.49万平方米，占全部商品住宅空置面积的60.2%。

北京市公安局人口管理总队发布的数据显示，截至目前，北京已基本建成全市房屋标准地址数据库。据悉，该数据库共集录入的房间量为1320.5万条，其中381.2万套空置，以此计算，北京空置房比例高达28.9%。

空置率在10%-20%便是空置危险区，上海的是60.2%,北京的压根就不敢按面积算，算的是空置房/总房数。官方统计，全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制，在42年内，房价就算不跌，也没有理由继续上涨了。以澳洲最大的城市悉尼为例，空置率是多少呢？ 1.6%—1.8%浮动。

上文提到，30%的澳洲人租房住。因此，在澳洲买房，完全不会担心租不出去。因为一百套房子里只有一两套房子没人住，也许还是极为偏僻的个例。

对于留学生而言，多数人都有过租房的经历。数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。人多房少，供小于求，这就是澳洲各个城市乡镇的真实情况。

租金回报率 ROI （RETURN ON INVESTMENT）

简而言之，租金回报率就是每年的房租除以房价。调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%。其中，北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率仅2%—3%。

与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼房产的租金回报率保持在在5.3%左右。布里斯本市中心因人炸式膨胀，回报率可达到6%—6.5%。墨尔本则保持city 7%左右。如果在Gladston、Townsville一类的矿区或军区，人多房少无高楼，租金回报率会是难以想象的11%—13%！

区别之四：难度

难度

在澳洲，房产投资者向银行申请的难度要比中国低的多。即使是留学生也可以申请。在经过BROKER的专业指导之后，一般都可以申请到80%的。不需要额外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。这足以说明银行业对澳洲房的地产市场具有充足的信心！试想，如果你的还款能力出现问题或者破产，银行只需收回这套房产，并以当时的价格对外竞拍。银行敢于这么做只能说它有把握回收之后的市场价格肯定高于它放贷时支付的价格，这可是赚钱买卖！要知道，悉尼平均每周有十套房产被银行收回再拍卖……房产泡沫的说法不攻自破。

并且，最近的种种经济指标和数据指明，澳洲房产泡沫的确很少。澳大利亚是目前为止仍然保持标普、惠誉和穆迪AAA主权评级的唯一发达国家。在这个国家信用风险愈演愈烈的时代里，澳大利亚2011-14财年预算赤字占GDP的比重大致仅为3%。与被称为避险天堂的日元资产比（2011-14财年预算赤字占GDP的比重为195%），澳元甚至已经具备了部分避险功能。即便是十年一遇的经济危机，对澳洲房产市场也并没有过可见的冲击，原因是房产市场占据了平衡澳洲经济发展的角色。每当对世界经济有不安定预期时，澳大利亚便会取一系列措施鼓励房产市场，刺激内需。这些政策包括降息、政策性补助等。

首付

房屋在投资上起了金融杠杆（Leverage）的作用，用较小的投入博取较大的投资收益。在租金与利息持平的澳洲，首付当然是越低越好。购买澳洲房产首付仅为10%。反观国内，05年开始院下令，个人住房首付提至30%，第二套房贷首付不低于50%。如果购买的第二套房用做投资用途及出租，那么在理论上已失去了投资价值。因为“单纯预期房屋增值获取收益是不理性的不正确的投资”。

目前已有对澳洲房市了解的留学生家长开始打起了“以房养学”的算盘。的确，以今年墨尔本房屋中位价两房60万为例，购买楼花的订金只需5%—10%,即3万—6万澳元，一个留学生不到一年的学费+生活费。两年后楼盘竣工，按照年增长7%计算，房屋已增长至68.4万，加上1万澳元的投资者补贴，获利将可能是两年的学费。

其后如果将此房用于自住，付的是和房租差不多的，得到的将是一套房子。如果将此房用于出租来抵消，找个房价高的年份卖掉，得到的将是大笔的capital gain。如果一边自住，一边将此房的Master room租出去，自己住小间，每年给租客涨房租（是不会随房价涨的），既节约了自己的房租，还将得到卖房时capital gain。当然了，在这样一个讲求专业的国家，一定要找个专业的投资顾问研究项目发展走势，专业的broker帮助实现，专业的律师维护最大权益，专业的会计会帮助避税。

只付利息

澳洲的银行是允许购房者只还利息（interest）不还本金（principle）的！为什么可以只还利息？参见前期产权的介绍，国内房屋使用权70年，所以当然要在房屋使用的期限内把钱付清。而澳洲的房屋是私有财产，无限期，那么你想什么时候还清就什么时候还清！

为什么要只还利息？第一，既然购买不动产是一种投资，那么利益最大化风险最小化就是我们的诉求。投资者有风险喜好和风险厌恶之分，及对投资项目的信心强弱不一。如果没信心，就少投钱，将多余的钱放自己口袋里。如果很有信心，那不如拿pay-off的钱在其他地区多买几处房产，既实现了利益最大化又分散了风险。第二，只还利息还能使每年的账面亏损最大化，退尽量多的税回来。反之，pay-off以后，租金收益超过了折旧depreciation了怎么办？不仅不能退税还得因为投资盈利而上税！

再融资

当房价涨了以后，例如60万的房子涨到了70万，那么，可以用这10万的涨幅向银行申请再融资。拿这“”的10万作为第二套房子的首付，“免费”购买第二套房产。以此类推，每隔几年便可以向银行申请Refinance，轻松走上投资理财的正确道路。这就是西方版的母鸡生蛋，蛋变母鸡的故事。在发达国家，想要一夜暴富的几率非常低，巨额的财富往往都是通过每个人的努力慢慢积累起来的。掌握了正确的投资理念，每个人都可以生活的很好。

国外的房子都是永久产权吗?哪个国家的房价最便宜呢？

各国的房产政策没有针对海外买家而限购，对国内外买家一视同仁，没有双重标准，不存在第二种价格，但如果是通过购买的买家，可能申请的比例略有不同。

一、新房和期房

大多数国外房产是开发商统一寻找合作渠道来分销房产的，开发商的返佣作为分销商的利益。当然开发商是不会接待散客的，海外房产行业明确规定不允许客户绕过分销商直接在开发商手里以低价买入，所以不见得有人会直接从开放商处购买，而且即使要卖定价也会与分销商一致，开发商不会破坏整个行业的商业规则和体系。

一般而言，各国的房产政策没有针对海外买家而限购，对国内外买家一视同仁，没有双重标准，不存在第二种价格，但如果是通过购买的买家，可能申请的比例略有不同。

从销售方式来说，国外的新房和期房通常与国内的销售方式类似，也会分期卖，比如XX一期，XX二期?通常情况下，后一期的开盘会比前一期贵。那对于国内买家来说，越早出手低价买入的几率越高，可选择的不房源和户型也越多。

二、二手房

海外的二手房市场目前成交量大，且价格相比较新房或者期房会有较大的偏差，受房子本身的材料、质量、年代、位置等因素影响；房东本人也存在不确定因素，包括卖房原因、心理价位、对买家的喜好等等；市场本身的波动也加大了二手房价的不确定性，所以是一个较复杂的定价体系。

但是从国家政策和法律法规角度讲，本地人和外国人没有被差别对待，所以价格基本没有差别。只是在国内购买二手房的时候，要找专业靠谱的中介公司，会让买家在购房过程中省钱、省心、省力。

简言之，无论购买新房还是二手房，同套房源在国内外购买价格是一样的。在国内购买二手房可能会因选择的中介公司不同，而需要支付的服务费不同，可以多家比较寻求优质服务。

该内容仅在北京适用。

国内外的房子是永久产权吗

海外房产投资相对性中国而言，海外房产投资具备永久产权、准入门槛低、收益率高优点。在其中，永久产权，是海外房产投资的最大优点。产权构造都是国外购房投资的过程当中十分核心的难题，都是文化艺术、法律法规、了解上矛盾更为显著的一部分。中国购房一般只有70年左右所有权，但在海外，绝大多数国家房地产具有永久产权，房子拥有人可永久性有着土地和房子的产权和所有权。

例如美国，买一套房，代表着上边的天空，的中间房子，下边的土地都永远是你的。也有一些国家，一部分房屋为永久产权，例如泰国公寓楼，绝大部分为永久产权，极个别为土地，仅有三十年产权。

而马来西亚房地产产权分成永久性房契产权和99年地契产权，不管哪一种，买房者都永久性有着房屋的所有权，永久性有着房子下边和周围特殊的面积土地权。海外房子有些是永久产权，有些是国家租贸产权，却也有些国家永久产权招数多，大家来了解下有关相关的知识。

1、柬埔寨是东南亚华侨华人的重要遍布国之一，现阶段大约是90多万元华侨华人，仅占全国总人口的6%，这一比率在东南亚国家中仅次新加坡和马来西亚。近些年，中国人很多涌进柬埔寨房地产市场。这儿只需花2万美金就能买到一套像样的三室度别墅。并且，一年只需2000美金，你们可以雇一个花匠和大管家来照顾你资产。

2、神秘南美洲国家--厄瓜多尔，那里有古印加帝国的文明、亚马孙的原始人部落、西班牙的殖民者文化与美妙的赤道风景。北京首都基多坐落于皮钦查活火山的山下，达到2，850米海拔高度，使该地变成全球第二强的北京首都（仅次玻利维亚北京首都拉巴斯）。在这儿五万美元能够买一套房子。

3、墨西哥合众国，通称墨西哥，是北美洲的一个联邦共和制国家。这儿曾培育出闻名世界的玛雅文化。墨西哥古印第安人培养出来的苞米，却让墨西哥拥有“苞米的家乡”的美称。在墨西哥每月700美金就能活得十分滋养了。

4、生存在这个时代的中国人，对国家、个人职业发展都满怀信心，可能难以想起也有阿根廷这类从比较发达国家后退回发展过程中国家的情况。在阿根廷买个非常大的房子其实就是13000美金，是否划算无比?

5、在国内的南方地区有一个国家称为越南，和我国广西、云南交界，占地约33万平方公里，等同于在我国，三个浙江省总面积尺寸。在越南旅游服务业是很兴盛的，在越南买一套房子大约需要，25000到5万美金中间。