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1.作为房地产的销售人员怎样可以更好的向客户索要联络方式?

2.北京房展会在哪里举办？流量策略？北京房展活动安排

3.国外注重保护历史文化建筑意味着什么？

黑龙江海外房地产开发集团有限公司

黑龙江海外房地产开发集团有限公司成立于1996年，是黑龙江省综合实力较强、规模较大的房地产开发企业之一。

公司自成立以来，本着“立足龙江、向外拓展”的战略布局和“打造精品社区、引领住宅潮流”的市场定位，先后开发或参建了哈尔滨市民安、共乐、达江、通站、康安、等十几个商品住宅小区建设工程；公司还走出国门、积极向外拓展业务，2005年起开发建设了俄罗斯海参崴市十几万平方米的商业地产项目，受到国内外用户的好评。2008年公司开发的“海外嘉园”项目，以其优美的小区环境、完备的配套设施、上乘的物业管理成为高品质社区的典范。作为房地产开发的样板工程，省、哈尔滨市有关部门领导多次来参观视察，均给予很高评价。十几年来，公司所开发的项目多次被评为省、市优质工程；2009年公司还被评为黑龙江省非公有企业纳税百强。

公司始终秉承“品质第一，诚信经营”的开发宗旨，坚持“以人为本、人与自然和谐共生”的开发理念，把“建一个工程，创一个精品，树一个丰碑”作为公司永远不懈的追求。正因如此，我们才敢于站立在竞争激烈、风起云涌、变化莫测的房地产市场的风口浪尖之上，站稳行业席位，不断扩大行业份额。我们的目标是为老百姓建造更多、更美、更舒适、更优雅的花园式居住小区，为提高城镇居民的生活品质、改善居民的居住条件做出我们应尽的努力。我们坚信，只要我们以开拓创新精神寻求发展，以诚实守信立足市场，以品质风格赢得客户，就一定能够发展成为国内一流的、最具竞争力的房地产企业之一。

黑龙江海外进出口有限责任公司

黑龙江海外进出口有限责任公司成立于1992年，是集团组建前成立的一家公司，早在公司成立初期，公司就以敢为天下先的精神，打破地方性传统易货贸易模式，1992年做成对前苏联第一笔现汇贸易，成为我国易货贸易转为现汇贸易的开拓者而响誉华夏商界，受到国家及黑龙江省有关领导的高度评价。

经过多年发展，公司现已成为集进出口贸易、经济技术合作为一体的，以经营化工、机械、轻工、农副产品和建材进出口为核心业务的综合性企业。公司拥有一支经验足、专业强、业务精的高素质员工队伍。

长期以来，公司积极开展对外业务交流与合作，曾相继在俄罗斯、欧美、南非等国家和地区开展了多种项目开发合作与商品贸易活动，并以良好的信誉和完善的服务，赢得了国内外广大客户的赞誉和信赖。特别是近几年来，公司充分发挥对俄等市场的运作优势，进一步向纵深发展，形成了开发、市场营销和进出口贸易优势互补的经营发展格局，推动了公司规模不断发展壮大，使进出口贸易额节节攀升。目前，公司是国内唯一一家获得原国防科工委授予的硝酸铵进口资格的企业。

公司将继续秉承互利互惠、竭诚合作、增进友谊、共谋发展的宗旨，遵循重质量、守信誉的原则，愿与国内外各界人士携手并进，共创美好未来。

七台河海外化工有限公司

七台河海外化工有限公司是经国家工信部批准的民爆器材定点生产企业，位于黑龙江省七台河市，其占地面积为30多万平方米，主导产品为各种型号和用途的工业用乳化、膨化。公司前身是一家国有企业，因经营不善濒临倒闭。2001年,应七台河市委、市的邀请，海外集团对该企业进行改制重组，成立了七台河市海外化工有限公司，2006年末更名为黑龙江海外民爆化工有限公司（简称七台河海外化工），并在木兰和依兰分别设有分公司。

改制后的公司在集团的正确领导下取得了长足发展。目前，拥有3条先进民爆器材生产线，主营业务为研制、生产民用爆破器材，年生产各类工业27000吨。近年来，产品在省内民爆市场上的份额不断加大，产品销售辐射全省各地，其产销量、纳税和利润总额一直雄居黑龙江省同行业前列。

集团不断加大对企业的技改投入，2006年投入巨资在木兰县新建了一条10000吨膨化硝铵生产线；2007年在依兰县新建了一座年产5000吨的乳化生产地面制备站；2008年新建了年产12000吨胶状乳化生产线，并在七台河、木兰新建了两座高标准的储备库，使企业产能和本质安全水平都有明显提高。目前，公司已发展成为省内同行业劳动生产率较高、生产安全、质量上乘、管理规范、环境优美的花园式企业，成为改制重组的典型示范单位。仅去年就有20多位国家及省、市、区有关部门领导前来视察，受到各级领导的好评。

几年来，公司曾先后获得省国防工办安全工作标兵单位、省治安保卫工作先进集体、七台河市非公有制十强企业、市突出贡献企业、市纳税功勋企业、市A级信用单位、市先进基层党组织、市先进职工之家、市工人先锋号、所在区最佳民营企业等几十项荣誉，2010年又被授予全省“五一”劳动奖状单位荣誉称号。

哈尔滨木兰海外化工有限公司

哈尔滨木兰海外化工有限公司位于哈尔滨市木兰县，是哈市所辖8区10县中唯一一家民爆器材生产企业。公司占地面积45万平方米，主要生产各种型号的膨化硝铵和乳化，并在依兰县建有年产量5000吨的现场混装车地面站。

公司的前身是一家有近40年历史的老国企。2004年，受木兰县委、县之邀，由海外集团投资对其进行了整体改制。经过多年的潜心经营，使该厂焕发出勃勃生机，将原来濒临破产的小型化工厂发展成为一家大型化工企业，并成为全省民爆行业的骨干企业之一。几年来产值、效益、员工收入逐年大幅增长，并连续三年成为木兰县纳税之首。

改制后，集团不但把先进的管理模式和理念注入该厂，还对厂容厂貌等进行了改造，使其变成了厂房错落有致、绿树成荫、碧草成矩的花园式企业。2006年，投入巨资新建了一条年产10000吨膨化硝铵生产线。

经过几年的发展，公司现已成为全国民爆行业的知名企业，国家有关部委及省市等多位领导莅临视察，均给予充分肯定。公司先后被授予省民爆行业安全管理工作先进单位、省中小企业信用等级评价A+级企业、市环境保护先进单位、市工人先锋号等荣誉称号。

在新的历史时期，公司将继续秉承团结、敬业、和谐、进取的企业精神，为地方经济发展做出新的贡献。

七台河海外民用爆破器材专卖有限公司

七台河海外民用爆破器材专卖有限公司坐落在我省四大煤城之一的七台河市，是全省最大的民爆器材流通企业。主要经营业务为民用爆破器材的销售、存储及各项技术服务等。

公司前身七台河市民用爆破器材专卖公司，是一家国有企业。由于体制原因，加之经营管理不善，企业早已濒临破产边缘。2001年，海外集团投巨资对该企业进行改制重组。经过近十年的发展，公司的销售业绩、纳税额、员工的生活水平及精神面貌都发生了巨大变化，各项经济指标在同行业企业中名列前茅。改制后，集团一方面投巨资对其民爆器材储备库进行改造，从而在根本上改善了原有落后的仓储条件；另一方面购置十几台配置先进、安全性能高的运输车，提高了企业的本质安全水平。经过几年的发展，公司现已成为省内规模最大、仓储条件最好的民爆器材储存基地，企业的客户也由改制前的几家扩大到几十家，销售额较改制前增长了10倍，经销的产品已辐射全省各地。

公司始终坚持“安全第一，预防为主”的安全生产方针，制订了健全的安全管理制度和岗位责任制，将安全生产视为整个工作的中心，实现了安全无事故的良好业绩，为创造平安煤城作出了自己应尽的努力。

公司秉承以人为本、诚信经营、质量第一、用户至上的宗旨，以优质的产品、满意的服务回报广大客户，受到用户及社会各界的好评，曾先后被评为省安全工作先进单位、七台河市“先进职工之家”，被七台河市国税局授予A级信用单位。在国防科工委组织的民爆安全大检查中，公司多次荣获民爆流通企业全省第一名。

公司将继续发挥自身优势，抓住有利时机和发展机遇，充分利用现有的发展平台，引进、消化、吸收先进技术，提高核心竞争力，努力打造民爆行业品牌企业，继续把企业做大作强，为地方经济发展做出新的贡献。

勃利海外民用爆破器材专卖有限公司

勃利海外民用爆破器材专卖有限公司位于黑龙江省勃利县，是国家民用爆破器材定点经销企业。2007年，海外集团对其兼并重组，重组后的3年里，在县委、县的关怀下，企业得以迅猛发展，企业产品销量逐年增长、员工收入大幅提高，纳税额三年间翻了5倍，为地方经济发展做出了应有的贡献。

公司经营的民用爆破器材品种齐、规格全，与省内多家民爆器材定点生产企业保持良好的交流合作关系与业务往来，能够满足勘探、石、煤矿开等单位需要的各种民爆器材的供应，并能根据用户需求提供各种特殊规格、型号的民用爆破器材。

公司严格贯彻执行《国家民爆物品安全管理条例》、《安全生产法》等有关法律、法规，坚持安全第一、依法经营、服务用户的企业宗旨。实行规范化管理，建立健全了产品质量保证、安全储存、专业押运、售后服务等管理体系和安全防护措施，确保为用户提供优质的产品和优良的服务。

公司坚持以诚信为本、优质服务、质量第一、用户至上为宗旨，竭诚为广大用户服务。

方正海外民爆器材专卖有限公司

方正海外民爆器材专卖有限公司位于黑龙江省方正县，是国家民用爆破器材定点经销企业，主要经营销售各类民爆器材，产品辐射通河、巴彦、依兰、尚志等周边区县。

2006年，海外集团一次性注入资金兼并了该公司，并引入灵活的经营管理机制。公司在集团的指导和支持下，积极开发市场、拓宽销售渠道、强化服务意识，销售额激增，扭转了被动局面，使公司的各项工作步入了良性发展的轨道。

通过一系列的改革措施，公司的经营管理水平显著增强，市场营销范围逐步扩大，产品销售量不断增加，市场占有率有了较大幅度提高，取得了极为显著的经济效益。现今，公司已全面进入到发展上升阶段，正以全新的经营管理理念开创企业发展的美好未来。

公司坚持以诚信为本、优质服务、质量第一、用户至上为宗旨，竭诚为广大用户服务。

公司地址：哈尔滨市方正县中央大街16号

黑龙江海外民爆化工公司依兰分公司

黑龙江海外民爆化工公司依兰分公司座落在美丽富饶的依兰县达连河镇，是经国家工信部批准，专门从事乳化现场混装作业，其中5000吨地面工作站专门为中煤集团位于依兰县的大型煤田配套而建，它的建成为我省煤矿开增添了一项成本低、安全性好、效率高的爆破服务方式。

地面制备站与混装车配套使用，适用于露天矿山和石场等大规模的爆破作业，提高了爆破的机械化和自动化水平。其特点是灵活快捷，安装迅速，减少用地，转移方便，达到了一次性投入，随施工项目转移而多次使用，特别适用于工程地点分散、工期较短的工程项目爆破施工。

目前，地面制备站乳胶基质性能良好，质量稳定，生产设备、自动控制系统、计量系统等运转良好，装药车的装药效率、性能和爆破效果等均较高，显示出较强的适应能力，能够完全适应不同地区的气候和环境条件，具有广泛的应用前景。

公司地址：哈尔滨市依兰县达连河镇

黑龙江海外山庄旅游度有限公司

黑龙江海外山庄旅游度有限公司是集旅游、餐饮、休闲度为一体的综合服务性企业，位于阿城区东南部金帝国家森林公园内，濒临西泉眼水库，从哈市驱车仅用一个多小时即可到达。

山庄依山傍水而建，占地面积1500亩，由综合楼、南山、西山和两栋欧式别墅组成，其风景别致、环境幽雅、景色宜人，曾多次接待过国家有关部委及省内领导和国内外大批游客。近年来，随着集团经济效益的不断提高，又投入巨资对山庄进行了重新修建。改造后的山庄内设有人工湖、休闲广场，可进行登山、划船、游泳、垂钓、举办篝火晚会等活动；还有室内舞厅、台球、乒乓球、、卡拉0K等项目任你选择。

餐饮方面以农家菜为主，山野菜品种颇丰，并有特色全鱼宴和烤全羊……质优味美、价格低廉，令人赞不绝口，回味无穷。

“此景只应天上有，人间能得几回游”。海外山庄坚持以人为本，游客至上的经营理念，为广大游客提供满意、周到、热情的服务。山庄将作为海外集团连接社会各界友人的桥梁和纽带，恭迎您的到来！

山庄地址：哈尔滨市阿城区哈阿高速小岭收费站出口右转15公里处

黑龙江海外物业管理有限公司

黑龙江海外物业管理有限公司成立于2009年，是随着集团房地产公司的发展而建立的企业。经过不断的探索和实践，凭借超前的管理理念、创造性的思维、精诚的服务精神在社会上赢得了良好的口碑。

公司以“服务业主，追求完美，锐意创新，管理规范”为目标，坚持“务实、求精、效益、创新”的质量管理方针，以人为本，奉行“以业主、住户为关注焦点”的服务宗旨，不断加强公司管理层和员工队伍建设。秉承万科的物业管理模式，以精益的服务质量、尊重环境和以人为本的管理理念，取物业公司专业管理和业主参与、业主自治相结合的共管模式，使管辖的海外嘉园成为当地物业管理优秀示范住宅小区，为业主、住户创造一个安全、舒适、宁静、优美的居住环境。

海外物业深信高品位、高档次、高质量的服务建立在高素质的人才团队基础之上，团队之和谐合作则是企业立足之本。全体海外物业人将以精英团队的姿态和百倍高昂的士气努力把握企业发展契机，向社会展示企业风，传播企业文化，竭诚为每一位客户提供卓越服务。

公司地址：哈尔滨市方正县中央大街16号

作为房地产的销售人员怎样可以更好的向客户索要联络方式?

简介：天玛仕国际集团（下属移民咨询分部），创办人是香港的专业律师邓君良，曾在香港移民部门工作过，从19已开始从事移民业务，经已累积十年以上的移民顾问经验，为来自世界各地客人提供各国移民服务及法律服务。专业服务包括：移民、留学；审计、会计及税务事宜；公司秘书、成立及注册；公司清盘及休眠；信托管理及代理；商标注册及咨询；商业顾问及咨询诉讼支持；海外房产和金融产品投资代理；香港基金、债券、股票、保险、资产管理、信托及移民后续服务。天玛仕国际集团多次受邀凤凰卫视的专题访报道，评为中华名人。

法定代表人：吴定龙

成立时间：2012-06-15

注册资本：100万人民币

工商注册号：440301106325460

企业类型：有限责任公司

公司地址：深圳市福田区福田街道福华一路大中际交易广场中区1801

北京房展会在哪里举办？流量策略？北京房展活动安排

作为房地产的销售人员怎样可以更好的向客户索要联络方式?

首先你得给他一个充分的理由，还有在你跟他介绍你们专案时，要专业这样他才能信任你。这是你迈向成功的第一步，接下来就是你的交谈要在一个比较愉快的氛围当中（适当的赞扬客户），客户心情好了，当然要电话号码就不再话下。

作为销售人员，最大的一点忌讳就是以貌取人。不要根据客人的衣着打扮来暗自揣测其是否能够有购买力，如果以势力的眼光和态度来对待客人，那么毫无疑问，你将会失去一个甚至他背后更多的潜在客户。

对所要销售房子的各个户型都有很透彻的了解，当客人问起任意一种户型时，都能够很快速地在脑子里调出相关资料，比如几室几厅，南北朝向，公摊面积等等。

记录客户的号，熟知客户家里具有能做主的人的生日（比如客户过来看房，是夫妻俩，但是你感觉是媳妇做主，老公当参谋，那么你要把握好他们的资讯，到客户生日的时候发个简讯或者打个电话）

定期回访已经邀约到现场的客户，回访内容聊天为主，产品为副。加微信多聊天，多发一些有关房屋涨价的资讯和本专案的优势。

作为房地产的销售人员怎样可以更好的向客户要回电话号码? 客户来访流程介绍一下给你。

起身迎客到门口，拉门并说出开头语：“您好欢迎光临！”

带看沙盘了解客户是否第一次到来决定是否继续接待或转前期接待过的人员。

熟练沙盘讲解说辞开始介绍，通过沙盘说辞三分钟消除彼此的陌生感和紧张感。

告知客户你的姓名同时询问客户姓名，开始了解客户并让客户放松。

重点部分介绍要带看现场等的时候多次介绍自己并跟客户登记，拿着登记本给客户让他填写或者是直接询问代其填写。

这都是基本功，朋友建议你多锻炼一对一；建议如下：每天读三遍羊皮卷成功誓言

每天换算置业50遍，每天画户型5个以上

每天陌生拜访电话20个。

坚持不停顿的做两个月，不行你打我。

别再百度里找秘籍了，成功没有秘籍，成功一定属于重复次数最多的那个人。

房地产销售人员的工资如何计算，怎么才能更好的去推销

每个月有几百块的保底底薪，天通常房地产销售卖一套够活半年，半年卖一套呵呵，主要也要看你的楼盘好不好，如果是很火的楼盘，当然赚的也多多

作为一个销售人员（房地产），如果客户当中骂你、侮辱你，你该如果做？

遇到这样的客户，作为一个平常人，要是打得过他 就甩他两个耳光！但是，你在工作，你的一时意气可能会让你丢了饭碗。首先，这个客户为什么辱骂你，如果你错在先，那别人有气出气也是理所当然的事情。如果是因为公司的错，而客户的气撒在你身上，那么首先是不搭理他，不要产生正面冲突，双方冷静下来。这是保护自己饭碗的最理性的作法。如果你还很在意你的工作的话。

另外，换做我的话，立刻对骂回去。扇他几个耳光也是很平常的事情！

哈哈，我的方法还是不可取的！理性一点是对的！

怎样能做好房地产的销售工作？想拜师

怎样能做好房地产的销售工作：

首先，是选择一个适合的销售中心。销售点应设在目标客源群常常容易出入的区域附近，同时又较易到达工地，便于客户看房。

第二，销售中心的设计，门面装修，也很重要。内部的布局最好有展示区、接待区及销控区，不要混杂，内部的色彩基调宜用暖色，使人产生暖洋洋的感觉。

第三，销售首具包括：

1.模型。包括规划沙盘，立面模型，剖面模型。2.效果图。包括立面效果，鸟瞰效果，中庭景观效果，单体效果。3.墨线图。包括小区规划墨线，楼层平面墨线，家俱配置墨线等。4.灯箱片。可以把效果图，家俱配置等翻拍成灯箱片，会形成良好的视觉 *** 效果。5.印刷品。包括楼书、平面图、小册子、海报等。6.裱板。可把楼盘最重要的优点用文字、图表的方式制成裱板，挂在销售中心的墙上，便于销售员解说。对于预售屋而言，道具是否齐备、精美将直接影响楼盘的销售，尤为重要。

以上说了硬体方面的工作，销售前软体方面的准备：

首先，楼盘周边环境的熟悉。附近有什么交通线路，交通规划，有何重大的市政工程，何时动工、何时完成。附近有何小学、中学和幼儿园，生活配套是否　齐全等。

第二，与本案产品竞争的有哪些楼盘，他们在哪里。只有做到知彼知己，方能百战百胜。

第三，对本楼盘的彻底透彻的了解。要深入到每一个环节，比如不仅仅要知道一套房子的房间、厅、厨、卫的面积，还要知道公共走道的宽度，电梯厅的面积，管道井的位置，房间内部管线的排布方式等。不仅要知道厨房、卫生间、室内装修标准，还要知道公共部分，外墙的建材及特性，电梯、中央空调、水泵的品牌及功能，有何特点，甚至每户的电量多少，有线电视的插孔有几个，在什么位置等都要去了解。尽量把自己设想成一个客户，从客户的立场和角度去研究楼盘，才能做到疏而不漏，才能心中有底，对答如流。

第四，统一的销售说词。设想客户可能会问的所有问题，全部列出来，进行统一解答，以免同一个问题会有不同的答案。

第五。销售员的统一模拟训练，一个充当客户，一个做业务员进行针对性的强化训练。

我是销售房地产的业务员，客户约不上来，怎么办

这个，原因很复杂啊，首先，是客户质量，客户质量高，自然邀约可能性就高，反之就低啊，当然客户质量是需要你培养的啊，第二，就是邀约内容，比如说现场搞活动的时候，就会好邀约客户，邀约客户要有理由，第三，就是个人语言技巧和客户掌控能力，这个要靠经验，知道怎么说吸引客户，能够成功邀约，主要是要知道客户的需要，和关注点

房地产的销售好不好，锻炼人吗

北上广深这些一线城市，可以说很锻炼人。各家公司相互竞争激烈，内部也在竞争。锻炼人是肯定的，我入行两年到现在，比之前与人交际和办事能力上可以说提升的比过去20多年学到的还要多得多！房地产销售是按业绩提成算的，干得好一年几十万都不是问题。

现在房地产需要会英语的销售人员吗

没必要，除非你做的是海外接业

不然还不如学本地化来的实在

怎样做好一个房地产的电话销售？

1、熟悉自己产品的优缺点，可在最短时间吸引客户

2、通过电话中对方的语气，判断对方的情绪、意向

3、打电话前做一个电话提纲、提前拟定好通话内容

4、提前准备客户提出的比较尖锐问题的结局方案

5、做到不被客户问倒，需要提前做很多准备，政策、法律、金融、贸易、汽车、高尔夫、等 等资讯，这些都是你的谈资，做到游刃有余、掌控全域性

希望帮到你。

国外注重保护历史文化建筑意味着什么？

北京的展览已经开始了。你打算参观这里吗？这次展览的活动非常丰富。来这里可以了解一下sojourn项目，主要是针对现代人的生活环境。这是一个非常有意义的活动！让我们来看看它将在哪里举行！

北京房展会活动安排

第71届北京房展期间，将组织数十场活动，精彩纷呈。欢迎参加！

第二届中国杨康文旅产业博览会暨第71届北京房地产展示交易会展示了“生态城市、健康养生、品牌集团、海外置业”四大主题，举办了“内蒙古乌兰察布置业节、云南置业节、海南置业节、海外房产置业嘉年华、青年中医杨康大讲堂、互联网医疗讲座现场咨询体验”等多项活动，满足置业需求。同时举办高峰论坛、推介会、专题讲座，如第二届中国杨康文旅产业发展高峰论坛、中国文旅期杨康房地产论坛、冬奥会房地产论坛，房地产投资大数据赋能多维度房地产投资分析技术发展趋势。欢迎届时参观！

北京房展会在哪里举办+交通攻略

北京房展会在哪里举办？

答：北京展览会将在全国农业展览馆举行。

北京展览交通：

公共交通

走特3，特8，美国运通107，31，43，113，115，117，300，302，350，402，405，406，416，420，421，499，503，516，627，630。09、954、957、957路2、4、984路公交车或电车至农展馆站、团结湖站、团结湖北口、亮马桥站；

地铁

10号线农业展览馆站

这么多内容，有没有你喜欢的？如果有，希望你这个周末能去看看，对你的未来有帮助！

经过长期的探索、实践与积累,国外有很多国家的历史文化遗产保护逐步形成颇具特色的模式,尤其像美国、英国、法国、意大利、澳大利亚、日本等主要发达国家的保护机制相对完备。无论是重视历史文化遗产的保护程度,还是文化遗产的保护理念,都是值得我们学习和借鉴的。在社会转型期,分析国外历史文化遗产的保护机制,研究和借鉴其保护历史文化遗产的成功经验,对推动我国历史文化遗产的可持续发展有着重要的现实意义。

一、国外历史文化遗产概念演变

保护城市中的历史文化遗产不是保护落后,完整地保护“昨天的文明”恰恰是现代文明高度发达的标志。因此,国外的历史文化遗产概念首先是从保护城市建筑开始的。尽管古城保护的思想很早就已出现,但是,一直到18世纪末才开始受到重视,并逐步发展完善,形成一系列的保护机制。

20世纪30年代,国际现代建筑协会在《雅典宪章》中明确提出“有价值的建筑和地区”的保护问题,确定了一些个体建筑保护基本原则及具体的保护措施,促进了保护历史文化遗产国际运动的展开。20世纪50年代以来,国外历史文化遗产的保护对象从个体的文物建筑扩大到历史地段。最早明确提出保护历史街区的是1964年5月通过的《宪章》,提出了文物古迹保护的基本概念、基本原则与方法。文件扩大了文物古迹的概念:“不仅包括单个建筑物,而且包括能够从中找出一种独特的文明,一种有一定意义的发展或一个历史见证的城市和乡村环境。”12年11月,联合国教科文组织第十七届大会在巴黎通过的《保护世界文化和自然公约》(简称《世界遗产公约》),确定文化遗产、自然遗产、文化与自然双重遗产的三种类型,扩大了历史文化遗产的范围,从此,历史文化遗产保护受到世界各国和公众的普遍关注和重视。1992年12月,在美国圣菲召开的联合国教科文组织世界遗产委员会第16届会议将文化景观作为文化遗产的类型,从而进一步丰富了历史文化遗产的内涵。19年11月,非物质文化遗产——“人类口头与非物质文化遗产代表作”,得到国际的认可。截至2005年7月,世界上有170多个国家成为《保护世界文化和自然公约》的缔约国,已有788处遗产列入《世界遗产名录》,47个列入非物质遗产名录。

由上可知,国际社会对历史文化遗产的认识经历了一个很长的过程,由城市建筑到城市历史保护区,由文化遗产到自然遗产,由物质文化遗产到非物质文化遗产,在此基础上,形成了科学、全面的历史文化遗产概念,尤其是在美国、法国、澳大利亚、日本等国家,文化遗产保护范围、对象、内容也在不断扩大。如1980年以后,日本在对历史文化遗产保护的同时,开始考虑对历史环境保护的问题,不仅反映在保护对象的扩大方面,而且还反映在对历史环境保护的物质价值认识,以及对历史环境在精神文化方面的价值的理解和评价上。历史环境保护工作已经不单是简单地保护文化遗产本身的问题,而是发展为发掘城镇魅力,进行社区营造的主要途径。传统建筑物群保存地区制度的创立,标志着文化遗存保护从崇古求美的单纯保护,走到了保护与再利用的新阶段。

二、国外历史文化遗产的保护机制

(一)合理的投入机制

国外历史文化遗产在资金投入上形成一套长效的机制,从而在保护历史文化遗产的过程中起到关键性的作用。众所周知,持续充足的资金投入和社会的广泛参与是历史文化遗产保护的重要保证。

在发达国家,历史文化遗产保护资金的来源主要是、非组织、社会团体、慈善机构和个人(志愿者)多方参与的运作机制。其中,起主导作用。美国对文化遗产的管理是国家公园制度。美国《国家公园管理手册》明确规定,国家公园是社会公益事业,根本不同于以赢利为目的的旅游开发区,国家公园的保护经费由联邦拨给国家公园管理局。这样,作为一项社会公益事业,每年联邦拨给20亿美元保护经费给国家公园管理局。与此同时,联邦还通过税费减免和降低门票价格等措施,鼓励社会各界对自然和文化遗产的投资。据统计,1999年来自社会捐助款达23亿美元。在英国,由国家和地方提供的财政专项拨款和,是保护资金最重要的来源,非组织的捐赠和志愿者个人的捐款也是经费的重要来源。除此之外,志愿人员的义务劳动、无偿提供房产和固定资产,也可纳入资助范围。在保护资金的具体投入与运作方面,英国授权各种团体负责实际运作。由于与关系的密切程度和承担责任不同,各保护团体获得的拨款也不同。同时,在英国,历史文化遗产保护不仅在官方,而且在民间也有相应的保护组织,主要有由环境部所规定的5大组织:古迹协会、不列颠考古委员会、古建筑保护协会、乔治小组和维多利亚协会。由于介入法定程序,每年英国给以上5个团体相当的资助。在日本,逐步形成以国家投资带动地方资金相配合,并辅以社会团体、慈善机构及个人的多方合作。国家和地方资金分担的份额,由保护对象及重要程度决定。日本规定对传统建筑群保护地区的补助费用,国家及地方各承担50%,对古都保护法所确定的保存地区,国家出资80%,地方负担20%,而由城市景观条例所确定的保护地区一般由地方自行解决。

一些发展中国家对遗产保护的投入也非常重视。如印度每年国家投入约合3.1亿元人民币;墨西哥每年国家投入约合14.2亿元人民币;埃及旅游点门票收入的90%上交国库,再返还给文化遗产部门,用于文化遗产保护,每年用于伊斯兰古建筑的保护经费约合5000万元人民币。

(二)完善的保护体系

完善的保护体系主要是指科学、高效、精简、完备的管理网络体系,在保护历史文化遗产中发挥主导作用。世界上最重视历史文化遗产保护的国家之一的意大利,建立了多层次的历史城市建筑保护和管理机构,并形成了保护机构网络。意大利历史城市和古建筑保护和管理机构主要由国家文化遗产部负责,各大区、市则设有相应的管理机构。如罗马,市下设有相关办公室对全市、历史城市区、发展区、文物古迹区和古建筑区分别规划管理,其中罗马市设有总体规划办公室,负责全市总体规划,重点是全市的生态环境、城市交通干线、地区城镇的发展。罗马市历史城区建筑保护办公室运用微机系统对历史城区的街区保护、建筑维修、私人住宅改建和居民生活环境改善进行 全面管理。罗马市郊区办公室组织管理郊区市政建设项目,规划管理郊区各小区的配套建设,负责重点小区改造规划的实施。除了国家各级机构外,意大利还有一些保护历史城市和古建筑的民间团体,如“我们的意大利”在全国有200多个分会,2000多个会员。该组织在推动建立法律、健全制度、保护遗产、社会宣传等方面发挥了巨大的作用。在法国除了国家和各城市设立有专门管理历史文化遗产的机构外,各类受保护的历史文化遗产所在地也分别设有专门的管理机构。

美国国家公园系统由联邦内政部下属的国家公园管理局直接管理,国家公园管理局将全国50个州划分为7个大区,分别管理全国200多个不同类型的国家公园,每个国家公园都是独立的管理单位,公园的管理人员都由总局直接任命、统一调配,直接对国家公园管理局负责。所有国家公园的规划设计统一由国家公园管理局下设的丹佛规划设计中心全权负责。澳大利亚对大堡礁的旅游管理包括一系列完整严密的,主要有分区、地点、管理和25年战略。这些从空间上覆盖了整个遗产区域,并对敏感地带和关键地点给予更细致和特别的管理。在时间上,除重视日常管理外,还注重战略管理,使大堡礁的保护和利用具有可持续性,而不仅仅看重眼前利益。这一系列的成为大堡礁旅游管理各项工作的指导,保证了整个旅游管理过程都贯穿了对世界遗产保护理念的实现。

作为我国近邻的日本,在保护历史文化体系中的成功做法颇值得我们借鉴。国家历史文化遗产保护由文物保护行政管理部门和城市规划行政管理部门这两个相对独立、平行的组织机构共同负责。与文物保护直接相关的事务归国家文部省文化厅,与城市规划相关的事务归国家建设省城市局。为了给决策提供高层次的参谋,使行政与学术有效地结合起来,地方机构中还设立法定的常设咨询机构——审议会,其作用是提供技术与监督。日本的国家公园由环境厅与都道府县、市以及国家公园内各类土地所有者密切合作、联合管理。国家公园的管理就是与公园的其他用途使用者达成某种程度的合作,通过合作管理体系来对自然环境进行保护。日本的国家公园建设往往是由与私人合作进行。一般情况下基础性工程如道路、自然小径、野餐地、停车场、野营地和厕所由负责建设,而能够收费的设施如客房和交通设施则由私人投资兴建。

　

(三)科学的保护理念

开发与保护、社会效益与经济效益等观念,都会对历史文化遗产保护产生重要影响。许多国家,从本国的实际情况出发,用分区管理和分级管理结合、地域文化和民族文化相结合、旅游开发与生态保护相结合,以实现历史文化遗产可持续发展。

从国际经验来看,分区的方法被证明是行之有效的保护和管理手段,并且得到了大多数国家的利用。在美国就有国家公园和州立公园之分,不过国家公园局与州立公园的联系很弱。但州立公园确实起到了减轻国家公园旅游发展压力的作用。日本则根据《自然保护法》划分为荒野区、自然保护区和地区自然保护区3种类型,根据《自然公园法》,又划分为国家公园、国定公园和地区性自然公园3类。q9澳大利亚的卡卡杜公园,就是根据保护的需要划分成4个开发区,第一区建有旅店、饭馆及良好的公路和停车条件;第二区仅有简单的旅店,停车场减少;第三区仅提供野外宿营地和简易公路;第四区仅有人行小道和简单的营址,这样极少数的游客才能到达第四区域,即需要重点加强保护的区域。同时各个区域的划分和管理措施也随时变化,不断调整,例如有的地区在开放一段时间后,又实行半封闭半开放。

分级手段也是各国加强保护和管理的常见手法之一。意大利把文物保护分成4个等级:第1级是具有重大历史价值的建筑艺术精品,称之为“重要文化价值建筑”,其保护方法和我国的重点文物保护单位类似,即一切按原样保存,保护原物不得改变;第2级指具有特色的建筑,对此稍松一些,室内外的可见部分不可改动,但结构可以更新;第3级是地方价值建筑,仅保存外观,室内可以改动,增加现代化的设施,以便更好地加以使用;第4级指上述文物建筑周围环境中的一般建筑,只保存其外形,只要原样不改可以重建。这样,国家根据文物的保护级别,制定相应的保护措施。

许多国家都取措施保护本国的传统文化,如法国、韩国等国都十分注重保护和弘扬本国的传统文化,增强人民的民族自豪感,在取得良好的社会效益和经济效益的同时,吸引公民自觉加入到保护历史文化遗产的行列。英国同样十分注重开发文化遗产,旅游业十分发达。伦敦两日一次的白金汉宫卫队换岗仪式,几乎每次都吸引数万至数十万游客。日本也一样,积极发掘民俗文化,吸引旅游,增加收入。日本一年一度的焰火大会,是日本人最有特色、最为普遍的传统活动之一,也是日本之夏的时令风物,仅东京的焰火大会,每年都有近百万人观看,吸引了大批外国游客。

此外,国外在保护历史文化遗产过程中,始终坚持可持续发展的理念。如旅游设施与生态系统相协调、引导健康旅游行为,避免对文化遗产的破坏。马来西亚的古那穆鲁国家公园和尼亚国家公园的接待设施都是二层的传统民居建筑,它们的高度都低于当地森林的高度,其色调大多是木色,用分散在森林中的布局。许多建筑是依生态环境有序而建,因此许多古树和名贵林木并没有因建设而受到破坏,在公园内没有建筑物是用水泥和石块构建的。在澳大利亚的大堡礁绿岛公园,游客不许带走任何自然物体(包括贝壳),违者将被处以高额罚款。在新西兰的卡巴提岛,游人在上岛观鸟前,必须经过一天的相关知识培训,然后洗澡消毒,不许自带食物和背包,上岛后的行为须举止文明,岛屿上也没有明显的建筑设施,当游客离开时,可见到这样的标识牌:“除了你的脚印,什么都别留下”。

(四)完备的法律保障

国外保护历史文化遗产的经验表明,遗产保护法律先行。国外普遍取的方法是不仅立法保护,而且法律保护体系和法律监督体系同样完善。

历史文化遗产保护法律中,法国针对相应的遗产概念,确定了一整套行政管理体系、资金保障体系、监督体系、公众参与体系等,使得保护制度法制化。早在1913年,法国就制定《保护历史古迹法》,成为世界上第一部保护文化遗产的现代法律。1962年,法国又制定了“历史性街区保存法”,亦称“马尔罗法”。1930年英国制定了《古建筑法》,对于保护古建筑做了具体规定。1967年英国制定了《城市环境适宜准则》。1943年,德国立法规定改变历史建筑周围500米环境要得到专门的批准。1962年,德国还进一步制定了保护历史性街区的法规。与此同时,俄罗斯、匈牙利、西班牙等国家都先后制定了有关法律。意大利专门立法对历史文化名城实施成片保护,房屋拆迁、维护必须依法,不得擅自修缮。俄罗斯立法规定世界遗产区域内不准乱拆乱建。①

1885年,加拿大联邦就颁布了国家公园行政法令,现已有6部与保护国家公园相关的国家立法。其中在体制方面的有《加拿大遗产部法》、《加拿大国家公园局法》;在自然遗产管理方面有《加拿大国家公园法》;在文化遗产管理方面有《遗产火车站保护法》。12年,我国台湾省也 通过了《国家公园法》。

澳大利亚非常重视立法的地位和作用,目前已建立起十分完善的遗产保护和旅游管理的法律法规体系。《大堡礁海洋公园法》(15)是关于海洋公园的基本法,其法规为海洋公园的建立、看护和管理提供了框架。昆士兰州制定的《昆士兰海洋公园法》(1990),对邻近海域的保护提出了补充规定。此外,还有一系列关于大堡礁的专项立法,如《大堡礁海洋公园法(环场管理消费税)》(1993),《大堡礁海洋公园法(一般环场管理费)》(1993)、《大堡礁地区(禁止矿)条例》(1999),《大堡礁海洋公园(水产业)条例》(2000),《环场保护和生物多样性保护法》(1999)等。澳大利亚关于大堡礁法律法规的条款很细,可操作性很强,避免了执法的随意性,减少了执法过程中的摩擦。

为了有效地保护和充分利用日本的自然风景区,日本颁布了以《自然保护法》、《自然公园法》、《都市法》、《文化财产保护法》等16项国家法律,以及《自然环境保护条例》、《景观保护条例》等法规文件,形成了日本自然保护和管理的法律制度体系。日本国家公园的保护和利用法规由国家环境厅制定,每5年修订一次;准国家公园适用的法规仿照国家公园的标准,由国家环境厅、都道府县制定。1960年韩国颁布了《无形文化财产保护法》。此外,在欧洲各国,诸如法、德、芬兰、挪威等国,在近半个世纪中,先后都颁布了相关的文化遗产保护法案,建立了严密的保护机制,形成了文化遗产保护的法制秩序和良好的人文环境。

三、对我国历史文化遗产可持续发展的启示

通过对国外历史文化遗产保护机制的历史考察,我们可以发现,历史文化遗产的可持续发展,科学的保护机制起到重要作用。国外文化遗产保护的成功经验,对于我国历史文化遗产的可持续发展,有重要的借鉴意义。

我国丰厚的历史文化遗产,从不同的侧面反映了我国各个历史时期人类的社会活动、社会关系、意识形态,以及利用自然、改造自然和当时生态环境的状况,这既是中国各族人民宝贵的历史文化遗产,也是全人类宝贵的历史文化遗产。它自身所具有的历史价值、艺术价值、科学价值和经济价值是不可替代的。仅世界遗产而言,1985年11月,我国加入《保护世界文化和自然遗产公约》,成为该公约的缔约国之一。1986年,我国开始申报世界遗产,现已拥有33项世界遗产,仅次于西班牙和意大利,位居世界第三位。中国境内的世界遗产包括:文化遗产24项,自然遗产4项,文化和自然双重遗产4项和文化景观1项。但是,与国外相比:美国国家公园系统占国土面积的3.5%,仅51个国家公园就占2.07%,日本28处国家公园占国土总面积的5.48%,泰国占6.6%,新西兰为7.7%,台湾省为省域面积的8.4%,而我国国家风景名胜区共119处,总面积4.7万平方公里,约占国土总面积的0.5%。从这些数字可以看出,我国历史文化遗产的相对数量不是很多。再加上近年来我国对世界遗产的保护不尽如人意,甚至出现建设性破坏等现象,土地的超容量开发和过度利用已经威胁到这些珍贵世界遗产的完整与真实。因此,当前,我们保护历史文化遗产的责任重大,很有必要借鉴国外成功的经验和做法。

(一)创新投入机制

目前,我们国家对历史文化遗产保护的投入主要是投入为主体,还没有形成多方参与共同投入的机制。由于投入机制还不健全,加上国家财政投入不足。使历史文化遗产的可持续发展大打折扣。《中华人民共和国文物保护法实施条例》规定:国家重点文物保护专项补助经费和地方文物保护专项经费,由县级以上人民文物行政主管部门、投资主管部门、财政部门按照国家有关规定共同实施管理。有关数据显示,近10年来,美国每年投入在国家公园体系上的财政资金,平均折合人民币168.2亿元,中国风景名胜区却仅为0.1亿元,占美国的0.06%。也就是说,美国每年用于国家公园的财政投入为中国风景名胜区的1682倍。美国2003年比1995年财政投入增加了约42%,中国与此同时增加数为0。2000年,韩国20个国立公园的经费,相当于6亿人民币,其中一半是国家投资,其余是门票收入和团体捐助。而我国151个国家风景区,国家只投资1000万元人民币,有的地方每年还向其风景区索要几千万元人民币,从而迫使风景区提高门票价格并扩大景区开发规模。

历史文化遗产保护是一项公益业,是行为,是文化遗产保护的主要责任者,因此,国家要加大遗产保护资金的投入,建立以为主体。社会广泛参与的多元化的投入机制,吸收民间资本,从而保障历史文化遗产可持续发展有稳定的资金来源。在加大投入的同时,应该设立财政专项资金,用于文化遗产的保护、开发、人才培训、紧急救援、宣传、咨询、考察、教育、交流等一系列活动。国家要制定相关的社会资助政策,给提供资助的企业和个人在政策和税收方面的优惠。鼓励以个人名义设立基金,尤其欢迎港、澳、台及外国企业家为保护和开发文化遗产设立基金。还可以向旅游、交通运输、餐饮等部门征收一定的文化遗产税或以冠名权等形式,以扩大资金来源。

(二)改革保护管理体系

目前,按照《中华人民共和国文物保护法》、《风景名胜管理暂行条例实施办法》、《中华人民共和国自然保护区管理条例》的规定,中国的文物单位、自然保护区、风景名胜区都要接受上级多个主管部门的业务归口管理和地方各级的行政领导,业务的行政审批权在中央主管部门,财政的控制权在地方。关于我国历史文化遗产管理体系具体情况,可以参阅表一。∞口头和非物质文化遗产由中国文化部委托中国艺术研究院协同相关部门进行管理。目前,我国这种职能重叠,纵向分离的文化遗产的管理体系,很容易导致条块分割、多头管理的局面。

俄罗斯的世界遗产的专门保护机构是俄罗斯遗产委员会,墨西哥世界遗产的专门保护机构是国家人类学和历史局,意大利世界遗产的专门保护机构是文化遗产部。因此,为了实现历史文化遗产的可持续发展,我国应建立直属于院领导的国家历史文化遗产管理委员会,直接管理自然遗产、文化遗产、自然文化遗产及非物质文化遗产,管理委员会行使管理权、监督权,进行垂直管理。国家历史文化遗产管理委员会指导文化遗产地开展工作,并对保护和利用的重大问题做出科学的和最终的决策;同时理顺地方与遗产地管理机构的工作职责,确立的责任制度,提高官员依法管理与保护文化遗产的责任感。要给予文化遗产地管理机构对内和对外的统一管理权,特别是应赋予其必要的执法权。

(三)更新发展理念

面对严峻的历史文化遗产保护形势,不能因循守旧,为了保护而保护。只有积极转变观念,紧跟时代的步伐,在保护中求发展,发展中守特色,才能使保护工作落到实处,让历史文化遗产焕发出新的生机和活力。近几年来,中国出现了空前的世界遗产申报热潮,全国有近百个项目被宣布提出申报世界遗产。各地纷纷申报世界遗产的原因是多方面的,但其最重要的驱动力是将世界遗产 看作一个含金量很高的“金字招牌”,可以极大地促进当地旅游业的发展。山西平遥古城被列入《世界遗产名录》的第二年,旅游门票收入就从18万元增加到了500多万元;黄山成为世界遗产后,旅游收入由数百万元猛增到2亿元;苏州古典园林被列入《名录》五年来,海外旅游者年均增长18%,境内旅游者年均增长12%。这反而在一定意义上助长了一些人对历史文化遗产认识的错位,重开发、轻保护,重视经济效益,忽视文化遗产的保护和承受能力。

历史文化遗产的开发和保护既相互联系又相互矛盾,两者是辩证的矛盾统一体,并在辩证联系同改善其旅游与环境的关系,推动文化遗产的可持续发展。从可持续发展的观点看,保护是开发的前提,开发是保护的基础。开发必须遵循“统一规划、依法开发、合理利用、科学保护”的原则,要充分发挥其展示历史、弘扬民族优秀传统文化的独特功能,不能以损害遗产为代价,不能进行超负荷掠夺式的开发。因此,在历史文化遗产的可持续发展过程中,牢固树立“保护第一”的思想,一方面通过合理利用遗产获取利益,壮大经济实力;另一方面要在实践中,探索有效保护文化遗产的具体措施,促进文化遗产的科学利用,走“保护一开发一利用一发展一保护”的良性循环发展之路,并带动相邻周边区域发展,共同构筑保护屏障。

发展历史文化遗产旅游,要正确处理好社会效益与经济效益的关系,实现两个效益的统一。发展历史文化遗产旅游,按市场经济规律办事,但不能把经济价值作为惟一目标,更重要的是要把它作为先进文化建设的一项内容,立足于满足人们的精神文化需求,促进人的全面发展。要树立文化遗产旅游具有多方面的独特价值的正确观念,不仅关心其旅游观光价值和经济价值,还要注重文化价值、社会价值及遗产的保护,树立新的文化遗产旅游发展观,实现文化遗产旅游的可持续发展。

同时,借鉴国外文化遗产保护的经验,以保护为前提,按功能分区原则整治错位开发,以突出生态保护为重点,严格整治超载开发,做到分区定位建设。禁止在文化遗产核心区和保护区内建设宾馆、招待所、疗养院及各类培训中心等各类建筑,严禁在遗产所在区周围设立各类开发区、度区,以保护遗产的真实性和完整性。凡不符合总体规划的建筑物、构筑物和其他设施,应当限期拆除或改造。