2021海外房产投资论坛会议纪要_2021海外房产投资论坛会议

1.现在有什么好的投资项目

2.葡萄牙投资移民条件2021年有发生什么样的变化吗？

3.有房企积极拿地,有房企转型求生 未来整体楼市成交将可能放缓

4.中国人可以随便去国外买房吗

5.2021年葡萄牙移民投资条件有哪些变化吗，可以具体举例说一下吗？

6.在柬埔寨投资土地需要注意哪些细节

美的集团正在经历自己 历史 上的第二次“大规模裁员”。

美的集团董事长方洪波在5月6日的电话会议中表示，“未来三年，行业将面临巨大困难，这是一个前所未有的冬天”。面对老员工在内部论坛上长篇大论的辞职言论，他只能表示“深深的羞愧”。

与之形成鲜明对比的是，5月26日，董明珠出现在格力官方认证的Tik Tok账号上，向全体格力员工承诺“无论遇到什么困难，我们都绝不裁员。在非常困难的情况下，我们宁愿降低工资，让每个人都有简单可靠的保障”。

为什么裁员来自家电龙头企业美的集团？这是很多人的疑问。

从财务数据来看，美的集团并不是一个“差生”。2021年，美的集团营业总收入3433.61亿元，首次突破3000亿元大关。公司归母净利润285.74亿元，也创造了 历史 新高。此外，5月23日，a股上市公司科陆电子发布公告称，美的集团将斥资不低于22亿元晋升为公司控股股东。

争议声中，美的成为裁员力度最大的一家。

01 10年后的“大裁员”

2022年5月18日，热搜榜第四，是关于美的集团裁员的。

多平台信息拼凑的整体画面显示，美的集团正在进行大规模裁员，目前是第二轮，6月18日之后还会有第三轮。各部门裁员情况不一，整体裁员可能在30%左右。

5月19日，美团官方回应称，“鉴于对内外部环境的判断，公司有序收缩非核心业务，暂停非经营性投资，多措并举进一步巩固增长潜力，提升经营业绩。”

5月20日，在美国集团召开的2021年度股东大会上，方洪波对传闻中的裁员50%做出了“无中生有”的回应。

据悉，美的ToC业务将保留家电核心品类，优化母婴、宠物家电等品类。，实现转型升级、结构优化和海外整体做强；ToB业务保留“四大四小”(四大:机器人及工业自动化、建筑技术、新能源 汽车 零部件、储能，四小:万东医疗、安得智利、美云智数码、美智光电)，其他关停并转。

整体来看，美的集团更加注重ToC业务的“优化”和ToB业务的投入。

美的集团CFO兼首席财务官钟政表示，母婴、宠物家电、部分SKU等优化后的业务(单品收入不超过1000万元，复合增长下滑)对美的整体收入没有影响，反而有利于利润的提升。

截至目前，公司实际控制人何享健直接和间接持有美的集团29.76%的股权，以目前3766亿元的市值计算，对应的股权价值为1120.8亿元。

事实上，正是在10年前的2012年，也就是方洪波刚刚接任美的集团董事长的那一年，美的经历了更大范围的裁员。

1993年至2009年高速扩张期间，美的取了相对独立的事业部发展模式，各事业部拥有较高的自主权。2010年，虽然集团销售额突破1000亿元，但公司盘点发现，在这种全方位出击的模式下，美的的净利润还不如行业内制造单品的企业。

于是美的开始“做减法”。通过各维度的考核指标，淘汰了缺乏核心竞争力、长期亏损的业务和产品，以及规模过小、利润微薄的业务和产品。本集团的SKU(产品类别)从2011年的约22，000下降至2，000以上。

与此同时，美的集团员工人数从2011年最高峰的19.6万人减少到2015年早期的11万人，裁员幅度超过40%。方洪波当时的目标是“到2017年销售金额达到2000亿元时，员工总数控制在10万人以内”。

由此，业务优化和裁员确实带来了美的集团的持续增长，10年间从1000亿元增长到3000亿元，净利润从2019年开始终于连续三年超过格力。

然而，员工的规模并没有像方洪波希望的那样发展。虽然2017年收入达到2419.19亿元，但在连续收购东芝家电和库卡后，员工人数重回增长轨道，达到13.68万人，随后在2021年底增至16.58万人，基本回到上一轮裁员前的水平。

10年来，方洪波和美的在裁员这件事上似乎陷入了一个“怪圈”。

0KUKA增加薪资压力。

事实上，收购库卡是美的回归扩张路上的一个关键——人员的明显增加、人均薪酬的大幅提高、业绩的不理想，都可以看作是裁员背后的一个“推手”。

2015年，美的集团人员结构调整基本完成，但又碰上家电市场下行周期，因此首次在年报中提出“智能家居+智能制造”战略，并将工业机器人业务作为第二条增长曲线。

在全球范围内，德国库卡、瑞士ABB、日本发那科、日本安川电机被称为工业机器人“四大家族”，其中库卡是全球首家将感光机器人带入生产车间的机器人制造商。

于是美的在2015年首次增持库卡德国股份，同时与日本安川成立合资公司，深入工业自动化领域。

2017年1月，美的集团进一步完成了对库卡37亿欧元(约合271亿元人民币)的收购，共持有其94.55%的股权。

收购完成后，美的集团全球员工人数从11.24万人增至13.68万人，增幅为21.71%，为上市以来的最高增幅。

更重要的是，收购库卡直接提升了美的集团整体人均年薪——从2016年的10.34万元提升至2017年的17.84万元，增幅高达72.47%。

同样从2017年开始，美的集团大大拉大了与格力电器的人均薪酬差距。到2021年，美的和格力的人均薪酬分别为19.01万元和12.59万元。

除了高昂的人力成本，收购库卡也给美的集团带来了可观的商誉。2021年末，美的集团商誉总额为278.75亿元，在4000多家a股上市公司中排名第二，相当于美的集团2021年净利润总额。

这样的价格背后，美的收购库卡其实是有争议的。

在斥巨资收购库卡之前，双方于2016年6月签署了一份投资协议，有效期为7年半。约定美的在很多方面保持库卡的独立性，不改变现有员工数量，不督促库卡退出市场，订立隔离防范协议，维护库卡的商业秘密和客户数据，等等。

当时有库卡高管对媒体表示，在协议到期前，美的无法获得库卡数据，“企业管理层的决定将继续由德国做出”。

从业绩水平来看，美的曾在要约文件中表示，“到2020年，库卡可能会超过其设定的40-45亿欧元(约合286-321亿元人民币)的营收，其中10亿欧元来自中国市场”。

但现实远非如此——自2017年合并报表以来，库卡的收入一直在下降，从2017年的34.79亿欧元下降到2020年的27.92亿欧元，2021年才上升到35.65亿欧元，但只有6.81亿欧元来自中国。

与其他三家“四大家族”相比，库卡的收入规模始终处于第二梯队，毛利率和净利润率始终处于最低水平。2020年有4%的亏损。即使2021年情况有所好转，仍是“四大家族”中盈利能力最弱的。

尽管美的集团现任首席财务官钟政明确表示，库卡2021年业绩有所增长，不存在减值，但鉴于过去几年库卡业绩远不及预期，未来减值风险仍是悬在库卡头上的一把“利剑”。

上市之初，美的集团的财务总监是袁立群。2016年，库卡被收购，袁立群离开美的集团，带走9075万股限制性股票。连续减持后，他仍持有3932万股，目前市值22.41亿元。

之后，从2016年到2021年，美的集团先后换了三任财务总监/财务总监。其中，2019年10月上任的HelmutZodl曾任IBM区域财务总监，2005年至2017年担任联想财务总监兼首席财务官。然而，HelmutZodl在担任美的集团首席财务官仅15个月后就离开了，并从上市公司领取了近千万元的薪酬。

2021年11月23日，美的宣布拟收购库卡剩余5%股权，完成私有化。交易完成后，库卡将成为美的海外全资子公司，并从法兰克福证券退市。

这意味着原本约定2023年到期的投资协议被美的提前毁约。

有业内人士对《 财经 》表示，美的希望此举能让库卡更好地适应中国的发展需求，在研发、生产、营销等方面实现深度协同。

有迹可循。

除了库卡带来的压力，美的集团原有的家电业务也面临着前所未有的挑战。

作为美的消费家电业主主要原材料的钢、铜、铝在2021年都将面临大幅涨价——与2020年3月底相对较低的价格相比，2021年10月三种材料的价格将分别上涨119%、114%和62%。

此外，运费上涨、芯片短缺、供电紧张等多重负面因素正在挤压美的业绩。

同时，虽然多年来努力发展小家电业务，但冰箱、空调、洗衣机仍是美的核心收入和利润来源，房地产行业将对家电业务产生重要影响。

2021年下半年以来，房地产行业的持续调整肉眼可见。统计局数据显示，2022年1-4月国内商品房销售面积39.77亿平方米，同比下降20.9%，与一季度相比继续放缓。

截至5月26日，美的集团最新市值为3765.81亿元，较最高市值7348亿元下跌近五成。

在新老业务的双重压力下，美的集团的很多指标其实都有隐忧。

数据显示，2018年以来美的集团营收增速放缓，主要原因是2017年收购的库卡机器人业务负增长，以及在房地产低迷背景下，暖通空调和消费电子业务增长乏力。2021年收入回升很大程度上是因为上游原材料价格上涨，美的产品价格上涨。

更直观的是净利润指标——2015年至2019年，其净利润增速一直维持在16%-17%左右，但在2020年和2021年突然分别降至8.82%和5.49%，大大偏离了原有的增长轨迹。

在大公司把预算放在第一位的财务制度下，这样的偏差意味着出现了不可控的情况。

疫情以来，商品涨价、航运物流涨价、能源供应涨价等一系列负面因素挤压了美的集团的利润。由此，其毛利率终于在2019年攀升至28.86%，随后从2020年开始回落至2021年底的22.48%，已经低于10年前的水平。

资金方面，虽然2022年一季度末美的集团账面上698.47亿元的货币资金仍能覆盖长短期有息债务合计627.72亿元，但货币资金与短期有息债务之间的“安全边际”已从2019年的637.55亿元降至2022年3月末的294.59亿元。

与此同时，在美的集团应收账款保持相对稳定的同时，应付票据和应付账款不断攀升，2021年末达到987.36亿元，为上市以来的最高水平，比应收账款和票据高出693亿元。

这种占据上游资金的能力可以解读为在产业链中处于相对强势的地位，但客观上也带来了更大的流动性压力——2021年末，美的集团的速动比率和现金到期负债率分别为91%和52.31%，均为2014年以来的最低水平。

时至今日，美的无疑是家电行业多元化、出海的成功代表。

在好年景，多元化发展让美的享受多轨红利，但人员扩张不可避免。2016年高光期，美的集团人均收入165.78万元，在a股79家电商中排名第三，高于海信、海尔智家、格力电器、老板电器。

但面对突如其来的逆境，萌芽中的新赛道显然不具备核心业务那样的抗风险能力，“扩张-试错-收缩-裁员”成为必然结果。2021年，美的集团人均收入207.09万元，在a股家电行业排名第12位，已经落后于上述企业。

崇尚多元化的美的正在经历大规模裁员，而承诺永不裁员的格力，实际上员工数量在不断减少——从2019年底的8.88万人，到2020年底的8.4万人，再到2021年底的8.19万人。

高赞网友评论，“一个师傅可以降工资，让员工自己走”“降工资相当于裁员”。从这个角度来说，两家公司只是取了不同的方式来应对行业和自身的变化。

美的2021年年报中的一句话，对这次裁员来说，还是挺贴切的。“大时代，没有一条路是平坦的，没有一条路是不可改变的。伟大的企业一定经历过轮回洗礼的循环。”

2012年的裁员可以说是方洪波接过何享健接力棒后面临的第一次大考。

如今10年过去了，美的员工规模重回高点，毛利率跌破 历史 低点。方洪波似乎又回到了一切开始的十字路口。

现在有什么好的投资项目

据美国地产经纪人协会（NAR）统计，2017年外国买家在美国置产总价值为1530亿美元，相比于去年同期1026亿美元增长了49%。中国人赴美置业的总金额高达317亿美元，比去年增加18.6%。

失业率达九年来新低4.3%，就业市场回暖等利好，加之美元近来贬值，不少投资人认为趁汇率低点买入美国资产是很好的时机。

作为最吸引海外投资者的地产市场，美国楼市会持续向好吗？哪些地方最值得投资？

1美国房地产市场目前概况

（1）市场持续复苏，房价继续上涨

按照中国人的习惯，买房时的第一个问题就是房价会否上涨，答案是“会”。

下图是Zillow今年第三季度对100多位经济学家和地产专家做的调查，对2017-2021年的美国房价做预测。

其中红虚线为悲观预测，认为美国未来5年房价将上涨6.7%；绿虚线是乐观预测，认为未来5年房价将上涨28.8%；两者之间的黑虚线，指预测的平均值，认为未来5年，美国房价将上涨18.4%。

美国房价预测2017-2021（来源：Zillow，制图：Pulsenomics）

另一家美国商业机构 Keeping Current Matters也进行了一次针对上百位经济学家的调查，均认为未来五年美国房地产依然会呈现上涨趋势，累计涨幅将超过15%。

美国房价已达到2007金融危机前的最高点，有些媒体报道泡沫正在酝酿。美国房价还有上涨空间吗？

下图是美国房价指数走势，蓝线为历年名义价格，红线为经过通胀水平调整后的房价，剔除物价上涨因素。可知2007年的房价显著高于2017年的水平，因此美国房价实际上离危机前的高位仍有距离，未来上涨空间依然存在。

美国现房销售中位价（来源：NAR、美国劳工部，制图：WSJ）

所以不要被表面数字蒙骗。举个例子，若算上通胀，10年前20万美元的房子，如今要27.6万。

（2）买房较容易获得

许多投资人买房时，希望了解当地房产市场的情况。

美国抵押银行家协会（MBA）的可获信贷指数，是衡量获得抵押难易程度的权威指标。指数越高，获得越容易，反之越难。

2017年8月，该指数已高达8年来最高值179，处在最容易获得抵押时期，许多大型金融机构也更愿意为借款者提供房屋抵押。

美国月度可获指数（来源：美国抵押银行家协会 MBA）

当然，对于外国买家来说也是一大利好，目前一些国家限制外国人买房，而美国却敞开了抵押的大门，无疑更利于投资者融资。

（3）抵押利率情况

房价会上涨、容易获得之外，另一重要问题就是月供。目前美国房贷利率如下表所示。即便是最长期的30年固定利率，也只有3.75%。要知道目前国内是4.9%，这还是近十多年来的最低利率。可见美国目前房贷利率是很低的。

由于通胀和非农业人口就业人口不及预期，美联储今年9月的加息概率下降至0，年底加息概率也大大下降。因此目前在美国通过买房，仍然较划算。

（4）房屋交易活跃，流动性增强

房产是否好卖，流动性如何，也是投资者关注的问题之一。

目前，美国房屋待售时间仅有37天，是近五年来最好水平。而西雅图、波士顿、丹佛等热门城市，甚至在10天以内就能售出房屋。

REDFIN房屋市场待售时间

对于房地产这一流动性较差的资产，这种流动性水平相当难得了。如果你的房产增值了，流动性越好，就越能保证房屋在最短时间内能转手卖出去。

（5）房屋库存紧张

美国房价飞速攀升、库存触及30年新低，今年二季度未售出库存占房屋总量比例仅为1.9%。楼市需求火爆的同时，目前美国新屋年化开工数仅为84.9万，远低于07年金融危机爆发前103.6万的水平。

新开工房屋减少，也与建筑工人短缺、建筑从业人员减少有关。目前仅有76.7万人受雇于美国住宅建筑行业，比十年前的数字低了整整20%。

NAR公布的数据显示，6月房地产销售数据为552万户，比5月环比下降1.8%。NAR首席经济学家Lawrence Yun称，住房供应面的短缺为住宅价格的攀升“火上浇油”。

美国库存紧张仍会是常态，将继续推高房价。CoreLogic副首席经济学家Sam Khater认为房价继续上行的主要原因，是供给有限和需求旺盛。

（6）建筑成本继续上涨，进一步推升房价

2016年，美国深受建筑工人短缺之痛，根据美国房屋建筑协会（NAHB）的数据，建筑行业现今约有20万个职位缺口，建筑工短缺的趋势仍将持续下去。

在此情况下，建筑商不得不支付给建筑工支付更高的工资，而增加的人工成本。可以想见，由此产生的成本上涨，会被转嫁给买家或投资者。

大家或许会联想到特朗普表态过的严苛移民政策。他虽然政绩乏善可陈，但反移民的态度堪称坚决，前两天又要废除DAMA法案。这只是一个侧面，未来将进一步导致建筑工人短期内大量缺口，提高房屋建造成本，间接抬高房价。

（7）千禧一代将变成有房者，提高住房自有率提升

美国的年轻人——“千禧一代”（1982-2000出生）将成为2017年房地产市场上不可忽视的力量。更多的初次购房人群，也将促进地产市场景气，推动房价上涨。

一方面，这一代人与父母同住的比例达到75年来最高的40%；另一方面，他们中年纪较大的人，也逐步达到32岁——全美首次购房的平均年龄。

他们中与父母居住比例虽高，短期内抑制了购房需求，但同样能在短期内迸发出大量的首次买房需求。因为“千禧一代”崇尚独立和自由，短期与父母同住只是过渡，最终他们还是会买房，并独立居住。

根据NAR统计，现在全美有1500万年轻人与父母同住，而十年前只有1000万。2016年，61%的首次够房人群为35岁以下的年轻人，“千禧一代”这批潜在的购房人群，将在2017年后逐步爆发。

2投资美国房产可关注的指标

（1）人口增长与净流入

首先，买房是人在买，所以“人”是最关键因素。一个地方人口增长如何，是否有人口净流入，有无持续、高质量的外地、外国移民进入，都值得关注。

若某地的人口持续迁出，没有外来人口愿意进入，那么当地的房产投资价值一定大打折扣。

以美国汽车城底特律来说，当地人口从15年开始，多年持续下跌。世界人口观察网预计，当地人口下降的趋势将持续到2020年。

底特律都市圈人口（数据来源：world population review）

相反，在跨国移民净流入的多伦多、悉尼、洛杉矶等城市，房屋成了新移民的刚需。在当地一无所有的外国人，抵达之后第一件事就是找住处，因此房价上涨、房价高是必然的。

这一标准在国内也适用。目前，许多三四线城市的年轻人口纷纷涌向省会、一二线城市，使得三四线城市房价承压。如果打算到这些城市投资房产，要谨慎了。

（2）失业率情况

有了足够的人，就要有相应的工作机会，否则不能养活自己，就更没钱买房。失业率低，也就成为房产投资的一个有利因素。

下图是市场预测机构MarketOracle对于美国房价与失业率相关性的研究。黑线代表房价，红线是失业率。而开头提到，目前美国失业率为4.3%，为近年来最低点，几乎实现充分就业。

美国房价与失业率呈反向相关（来源：MarketOracle）

可以看出，美国的房价和失业率呈较显著的负相关关系，此消彼长。失业率的下降会使房价保持稳定，并逐步上升。

除了全国失业率，还可以查到美国的州、城市、区、社区失业率，如下表的例子，纽约皇后区失业率更低，因此可以找当地较好街区，选择物业进行购买。

考察失业率未来变化趋势，能在一定程度上提前预知房价走势。

（3）汇率变动

前面也曾提到，今年美元走出了一轮弱势行情，这与美联储加息幅度不大有关，也与特朗普的“弱美元”期望有关，他希望促进美国的出口贸易。

今年以来，美元对人民币已下跌6.5%，现在已经跌至6.48左右。在美元汇率较低点买入资产，也算是汇率帮我们打了个折。同样情况的还有英镑，目前英镑也处于历史难得的低位。

（4）年租金回报率

年租金回报率，由每年租金净收入除以总房价（或总购房成本）得到。国外买房的毛租金收益率最好要到6%-7%左右，因为还可能要减去2%左右的持有成本。

投资海外地产时，仅有少数投资者用来自住。即使自住，有些也要等到小孩长大，到读中学、大学的时候，才会入住。因此，出租成必然选择。

许多西方人喜欢租房，而不一定要买房，使国外许多房产能租出较高的价格。

一般而言，租金回报率能达到5%，收益就算比较合理了，最好不要低于4%。当然，多多益善。相关数据和分析，在海外掘金（gold1849）和智谷趋势（zgtrend）公众号上有很多，欢迎大家回看往期文章。

（5）治安与犯罪率

在美国买房，不得不关注的就是所在社区的犯罪率了。无论在哪个城市，都可能有治安不太好的区域，这些地方应该要尽量避免。

美国有许多类似网站，如Familywatchdog、Trulia、CrimeReports等，可查询房屋地址所在社区的治安和犯罪率情况。

用纽约皇后区牙买加社区的一处别墅为例，地址是81-15 Wareham PL Jamaica Estates, NY11432。下图就是Trulia网站上该地址的治安状况，绿色表示安全，红色表示治安堪忧。

选择治安较好的区域购房，也能为所购房产增值提供保障。

（6）学区

华人最关心房屋所在学区好坏，也很在乎社区的综合情况之优劣。美国房产的学区信息很清楚，有专门的网站（如GreatSchools）可供查询，可以看到学生种族构成、学生考试分数等众多信息。

继续以上面纽约的别墅为例，其所在的学区很优质，分配的小学和初中都是10分（满分），生源主要以亚裔和拉丁裔为主。

学区内的小学Ps 131 Abigail Adams，评分为满分10，在全美分数测评中，遥遥领先于全国平均分。

而小学内的学生构成，以亚裔和拉丁裔居多。有亚洲人的学校，肯定考试分数高，成绩好。

（7）社区

美国的社区是重要的存在，社区文化盛行。因此，社区的人口、阶级、环境等状况如何，直接影响到自己的生活质量、未来房价增值潜力等。

上面那处纽约皇后区的别墅，是典型的中产以上社区，区内居民种族多元，大学生比例较高。社区家庭年均收入明显高于皇后区、纽约市以及全美平均水平，业主比例高，居住环境属于优等。

稍微总结一下，有持续不断的人口流入、当地失业率合理、房子租得起价、较容易转手卖出、治安状况良好都齐全了，再找准汇率的相对低点入手，就基本能避免非理性的海外置业了。

3美国地产的机会与地狱之城

地产投资最终要落实到具体的城市。我们来说说普遍被看好的地产机会之城，供大家参考。

（1）美国房地产机会之城：三大新兴城市群居多

目前美国适合进行地产投资的城市有：西雅图、波特兰、达拉斯、奥斯汀、丹佛、罗利、坦帕、夏洛特、奥兰多、杰克逊维尔等。

西雅图和波特兰都是过去一年美国房地产市场无可争议的双子星。同时，这两大热门城市的供需仍不平衡，未来一年的表现仍会远超全美平均水平。

凯斯席勒20城房价指数

美国三大新兴都市圈表现仍将抢眼，包括德州、佛罗里达州、北卡罗来纳州。

美国三大新兴都市圈（来源：海外掘金10月12日文章《美国未来最大的投资机会在哪？》）

达拉斯是德州最大城市，美国当之无愧的“新一线城市”，也是大城市中增长最快的一个，在20城房价指数中排名第3。另外，德州首府奥斯汀由于有大量年轻人净流入和新兴产业进驻，也被认为是最有潜力的城市之一。

总体来看，德州拥有全美国第二多的全球500强企业总部（54家），也是人口净流入最多的州，经济发展强劲。

位于北卡罗来纳州的罗利、夏洛特，被称为“美国东部硅谷”，城市群内有很多高科技产业兴起，同样也是未来发展比较看好的区域。

佛罗里达州的坦帕、奥兰多、杰克逊维尔，也被许多机构列为未来几年房地产投资的最佳城市，这与海外掘金（gold1849）在2016年10月12日的文章判断一致。这些新兴都市圈，未来的投资机会值得大家关注。

此外，科罗拉多州首府丹佛也表现抢眼，在今年的房价涨幅榜排名第4，得益于该地便捷的空中航线、创业氛围、文化和旅游产业快速发展等，未来也是值得大家留意。

（2）美国房地产市场的地狱之城

在美国地产投资需要回避的城市方面，也选出了三个常被提到的城市，供大家自行判定：芝加哥、匹兹堡、底特律。

根据美国网站GOBankingRates的调查显示，芝加哥由于其就业增长率仅为1.3%，人口增长率也下降了0.11%，因而并不受大家看好。在上表凯斯席勒的统计中，芝加哥6月份的房价为20大城市中涨幅不大，仅3.2%，远低于全美平均的5.8%。

而匹兹堡、底特律两个城市，都与传统行业衰落，城市经历转型阵痛有关。其中，虽然底特律的租金回报率较高，但由于其房价没有很好的经济基本面支撑，依然属于冒险者的乐园。上述20城指数中，底特律房价虽然上涨7.6%，但也与其本身房价低有关。

若要投资这几个城市的地产，还需先行做好尽职调查。

数据来源：美国地产经纪人协会, 美国房屋建筑协会, Zilow, Redfin, Pulsenomics, Corelogic, 美国抵押银行家协会、加州地产经纪人协会、佛州地产经纪人协会，Real Estate Economy Watch, Housing Wire, The Mortgage Reports, Realtors、 美国人口普查局、圣路易斯联储局、纽约主计处、MLS、Zillow、Douglas Elliman、Trulia、Investing。

4问答环节

（1）纽约和德州哪个更适合投资？

（2）美国投资房产哪个城市收益最高？

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在这个专栏里，你看到的不仅仅有答案，还有答案背后的分析逻辑和研究方法。

美国，加拿大，澳洲，新西兰，日本，英国、泰国，越南，印度。9个国家，11节音频，400多分钟，全球房产投资技巧及区域分析，其中更是有越南的证券市场概况分析，资深财经记者深入印度体验调研的干货分享。

哪个国家的租售比最高？哪个国家的升值空间最大？

哪个国家利率最低？哪个国家买家税最吓人？

哪个国家法律制度最完善？哪个国家政治最不稳定？

如何解决这些问题，如何寻找这方面的信息？是踏上全球资产配置之旅的开始，也是非常关键的一步。

葡萄牙投资移民条件2021年有发生什么样的变化吗？

1、粗粮早餐

现在大家很注重养生，可以在小区，学校等一些人口比较多的地方租一间门店，经营各种粗粮，杂粮等为主的稀饭，面点，如玉米，黑豆，黄豆等，环境方面一定要干净卫生品种齐全，口味丰富。

2、代销店

目前，一些企业为了拓宽市场，减少费用支出，在销售方式上推出代理制。有条件的小伙伴可以和这些企业合作，开办一家代销店。代销店投资少，风险小，一般在确定营业场所之后，企业只向代理商收取一定的押金，并且以后也没有其他的成本投资。

代销店经营的商品由厂家负责送货上门，价格由厂家统一制订，售后服务费用也由厂家负责。创业者只要搞好销售，就可以得到企业固定的分成。

3、家庭托管

这主要就是针对双职工家庭孩子放学后无人接管的普遍现象提供相应服务，专门负责下午放学接孩子，并指导他们做作业，帮助他们复习功课，等待孩子父母下班回来后接走，解除他们的后顾之忧。

4、汽车保养和维护

随着社会的快速发展，汽车几乎成为了每个家庭必备的出行工具，这两年以来有车家庭的数量在不断的增加，因此和汽车有关的很多行业都出现了较好的发展趋势。

其中汽车维护行业的发展前景在不断的增加，就拿洗车项目来说，能够获得利润空间也是很不错的，但如果想要去赚更多的钱，那还是需要我们去学习一些必要的技术，这样就可以全方面发展，从而更好地占领市场。

5、母婴用品

随着人们经济水平的提高，二胎政策的开放，很多家庭都生了二胎，从2016年到现在不断的发展，我国的新生婴儿数量有着显著的变化。

由此可见，母婴用品的市场前景广阔，不少宝妈都会给孩子购买相关的产品，最近一段时间，进口的母婴用品比较受到欢迎，想创业的朋友们可以开一家国际性的母婴店，经营一些国内外比较有口碑的母婴用品。

有房企积极拿地,有房企转型求生 未来整体楼市成交将可能放缓

你好:

葡萄牙在2021年并没有发生改变，投资者还是可以选择35万欧或者50万欧的房产投资移民方式，或者35万欧元的基金方式，不需要投资的葡萄牙的D7签证方式，20万欧修复文化遗产捐赠方式，来获得葡萄牙的黄金居留卡。

2021年政策又改变的地方是，第一次发放的签证时间有效期1年期的签证改为直接2年期的签证，改成模式为2加2加2，这样更方便葡萄牙申请续签的灵活性了。其次确定拥有葡萄牙黄金签证的非欧洲公民持有人持有黄金签证满1年后出生的子女可以直接入籍，可以说在葡萄牙出生的子女直接就是欧盟公民，享受27个欧盟成员国的权利了。

葡萄牙值不值的投当然要从自己真切的需求去出发考虑，如果你是为了最低成本获得最有价值的回报，那么葡萄牙是你不二的选择，35万欧元5年后你可以选择入籍，成为欧盟公民，自由在德国法国等欧洲主流国家生活居住享受，如果你想为了孩子能上好的私立学校，你用35万欧元给在在主流英美学校的通道搭建了桥梁，葡萄牙有英国私立学校圣朱利安国际学校，美国私立学校卡鲁斯，他们的学费一年1.5万欧元左右，并且所得学分是可以直接被英国，美国当地名校所接受，为孩子以后上G5和PTO前10学校打下更好的基础，最后你只是为了旅游度养老，葡萄牙是有名的欧洲后花园，地中海气候常年气温温和，这里常年300多天的晴空万里，食物种类多元化，生活节奏慢，并且你有葡萄牙身份后可以自由通行申根国家26国，不需要任何繁琐的手续，自由居住2个月。做到最好的自由行！

对于移民葡萄牙值不值一定要确切的以自身目的为主要，看看自己想要得到什么而去选择好移民方式。

中国人可以随便去国外买房吗

近日,深圳5宗地出让引起市场高度关注,不少大房企表现积极,而同时中小房企断臂求生或转型的也在上演。事实上,继年初以来,多个城市调控政策力度有所调整,房地产市场出现局部小幅回暖,但近两个月针对局部楼市的销售市场以及土地市场快速升温,部分城市重新收紧了楼市政策。仲量联行认为,前期的楼市“小阳春”只是局部和小幅回暖,在没有进一步政策支持的情况下,未来整体楼市成交将可能放缓。

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规模房企拿地积极 行业集中度明显

从1-5月的拿地金额来看,碧桂园、融创、新城占据拿地金额前三位。据中指研究院数据,碧桂园5月拿地发力,1-5月累计拿地658亿元,占据拿地榜榜首;融创凭借前4月优势,1-5月以总额653亿元占据榜单第二位;新城继续保持第三名,拿地总额461亿元。TOP10 企业1-5月拿地总额 4148 亿元,占TOP100企业的35.8%;TOP30企业1-5月拿地总额7744 亿元,占TOP100企业的66.8%,龙头房企获取土地优势不减,行业集中度明显。1-5月,TOP10企业拿地门槛为281亿元。5 月,碧桂园继续保持较大的拿地力度,单月拿地262 亿元,同比增长 28.4%,环比下降 25.7%。碧桂园5月高溢价补充土地,分别在洛阳、嘉兴、扬州等城市拿地,溢价率均超过100%,其补仓意愿可见一斑。

近期土地市场比较受关注的是,进入6月以来,万科在土地市场动作频繁,甚至不惜高溢价拿地。据乐居财经不完全统计,6月17日-21日一周万科共拿地8宗以上,总拿地金额超过106.67亿元,拿地区域主要集中在南方地区,其中5宗位于重庆。另外,6月21日,雅居乐首次拿下京城宅地,雅居乐以31.8亿元将北京经济技术开发区河西区地块收入囊中,楼面价39625元/平方米,溢价率41.3%;6月24日,越秀以总价590800万元、楼面价56128元/平方米拿下深圳宝安区尖岗山地块,越秀首次进入深圳。

对此,克而瑞分析称,目前土地市场分化明显,虽然个别城市土拍火热,“高溢价地块”频出,但并不具备普遍性,规模房企也并未出现2016年“疯抢地王”的情况。尤其在补仓需求得到满足以及未来拿地当年开盘难度增大的情况下,百强 房企的投资节奏会进一步放缓。且从近期土拍热点城市政策调控力度来看,未来拿地仍需保持谨慎,盲目获取高价地并不可取。

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部分中小房企断臂求生或转型

在规模房企积极拿地的同时,一部分中小企业却面临资金紧张的问题,有些申请破产,有些为缓解流动性问题转让一些项目股权以求生存。

近日,宁波最大的房地产企业——银亿集团宣告破产,申请破产清算,负债500亿元。银亿在公告中指出,今年以来,银亿集团、银亿控股持续面临流动性危机,虽竭力制定相关方案、通过多种途径化解债务风险,但仍不能彻底摆脱其流动性危机。

另外一家通过积极地去杠杆、降负债断臂求生的泰禾,在转让杭州蒋村、南昌茵梦湖、泰禾广州院子等项目股权后,泰禾集团执行副总裁葛勇近日表示,目前,泰禾整体的有息负债金额已经比2018年底有了非常显著的下降,2018年底时泰禾集团的有息负债在1370亿元。

在资金流动性危机下“又活过来”的粤泰集团近日召开新闻发布会,集团董事长杨树坪表示,粤泰集团向世茂集团转让旗下部分项目的部分股权,这种转让属于当下地产行业市场常态,未来将以此次与世茂合作为契机,全面探索转型升级,在养老、健康和产业地产等特色地产领域。不过,粤泰集团在转让旗下5个地产项目的不同份额股权给世茂集团后,目前国内外仍有多个项目处于在建在售状态,在北京、广州、深圳等重点城市以及柬埔寨还持有大量待开发的土地储备。“在当前房地产调控趋严,融资渠道趋紧的环境下,中小型房企面临极大的挑战。粤泰集团将扬长避短,积极转型,发挥中小型企业‘船小好调头’的转型优势,选择在健康、养老、产业地产等特色地产领域精耕细作,把地产开发经验与新兴的产业相结合,以新型的合作开发模式开拓市场。”

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融资或进一步收紧,房企转战海外发债

融资渠道趋紧,今年5月,银保监会明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资,此后6月初更是有消息传出,监管层已经将一些拿地激进、制造高溢价地块的企业纳入监管,并准备暂停地王企业的债券与ABS发行。6月13日,银保监会郭树清在陆家嘴论坛上直接指出了防止房地产的投资行为。这也预示了未来房地产调控仍将不放松,融资可能进一步收紧的信号。据克而瑞不完全统计,截至6月17日就已有十余家房企发行及拟发行海外债,预计发行规模将超30亿美元,其中如中南建设于6月11日就宣布了其境外全资子公司已完成了3.5亿美元的高级无抵押定息债券发行,此后6月12日,华南城也宣布成功发行于2021年到期的6000万美元优先票据。除此之外,雅居乐、蓝光发展、新湖中宝、融信中国等也都宣布完成发行美元债。

克而瑞分析认为,2019年下半年,房地产信贷政策或将继续收紧。而对于房企而言,境外债虽然具有较高融资利率,但在境内融资不断收紧的当下,发行海外债仍是维持规模增长的必要途径。未来如何在融资渠道上寻求进一步的突破,如何有效地降杠杆、降负债,将会是未来房企们进一步发展的主要挑战。

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未来区域一体化“城市群”将加速发展

一二线城市仍是房企投资拿地的重点,但已经回归理性。从近期广州土地市场来看,在经历了此前连续多轮的高光表现之后,从番禺东环街宅地流拍开始,又出现了从化一宗地中止出让、一宗地底价成交的“冷门”,克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为,这反映了在有保有压的调控政策之下,开发商的拿地策略亦是有所取舍,即便在热门城市也不会一味追高。实际上,从一手住宅的成交数据来看,广州市场今年的“回暖之路”仍有不确定性,最明显的证据就是5月和6月上半月的一手住宅成交量同比由正转负,结束了此前三个月“三连阳”的表现。上半年,广州住宅用地供应527.94万㎡,成交437万㎡,同别增加250万㎡和135万㎡。根据2019年土地供应,下半年广州还有相当大量的土地入市,这也让有意进入广州的房企有了选择的理由。

继年初以来,多个城市调控政策力度有所调整,房地产市场出现局部小幅回暖。但近两月,针对局部楼市的销售市场以及土地市场快速升温,以苏州为代表的部分城市重新收紧了楼市政策。在“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调下,全国住宅市场整体保持平稳。仲量联行中国区研究部总监姚耀表示:“短期来看,货币供应增速保持稳定,楼市政策放松力度有限,住宅市场整体成交量持续增长的可能性较小。从长期来看,拥有产业升级前景以及持续人口净流入的城市的住宅需求会得到有力支撑,尤其是区域一体化的‘城市群’将加速发展。”

2021年葡萄牙移民投资条件有哪些变化吗，可以具体举例说一下吗？

中国人不可以在国外买房：

中国人要在国外购房，要办理移民，才可以在国外购房；

中国居民不可以到海外买房。在海外买房被外汇局界定为境外投资，而不是消费；

境外投资属于项下，在中国，非常严格。根据外汇局的政策，境内企业可以在境外投资，如设厂、并购、参股、设子公司等；

这些业务的流程、操作都有明确的规定；

但境内居民个人在境外投资，除了与特殊目的公司有关的政策，就没有其余的政策了；

境内居民个人可以通过外汇局办理的外汇业务，只有移民转移、继承转下的业务，还有最新推出的参与境外上市公司等，并没有对在境外投资、买房做出过什么规定。

在柬埔寨投资土地需要注意哪些细节

目前来说2021年的葡萄牙投资移民并没有什么变化还是35万欧和50万欧元的房产投资，35万欧元的基金投资，还有不需要投资的葡萄牙D7签证。房产投资依旧是目前市场客户选择的首要的投资移民项目方式。

这里要重点提一下2022年1月1日有关葡萄牙的政策变化：一个字“涨”。两个字“取消”

葡萄牙投资中条件，葡萄牙发布了2021年第14法条，公布了2020年12月22日部长会议批准通过的黄金居留修正案将从2022年1月1日正式生效，明确了该国黄金签证倍受期待的新政细节，提高了基金投资门槛，缩小了购房移民的地理范围。

葡萄牙投资移民条件1.存款金额提至150万欧以上（之前为100万欧元）；

2.科研类投资金额提至50万以上（之前为35万欧元）；

3.购买基金金额提至50万欧以上（之前为35万欧元）；

4.成立公司金额提至50万欧以上（之前为35万欧元）；

5.50万欧以上住宅类房产或35万欧以上翻新住宅类房产，只能在内陆地区、马德拉群岛和亚速尔群岛购买。

综合来看，此次新政归纳起来就是一个字——“涨”！

其中，购买基金获得身份的投资门槛从原先的35万欧元一跃涨至50万欧元。

葡萄牙自2012年10月启动投资移民以来，一直在对政策进行调整，而且总的趋势是限制越来越多、门槛越来越高！投资成本水涨船高，热门投资地受限，新政落地后，这将意味着黄金签证在葡萄牙主要大城市的购房移民政策将结束。

购房移民地区限制? 两个字“取消”

葡萄牙黄金居留新政中，对中国投资人而言，影响较大的是房地产投资范围的缩减，50万欧以上住宅类房产或35万欧以上翻新住宅类房产，只能在内陆地区、马德拉群岛和亚速尔群岛购买。

新政正式执行日期为2022年1月1日，也就是说现有条件实施至2021年12月31日！

在2022年1月1日之前提交的投资移民申请仍按现行法案执行，之后主申请人的更新、家庭团聚的申请及更新都不受法案变动影响。

换句话说，备受中国投资人青睐的里斯本、波尔图购房移民正式进入了不足一年的“倒计时”。

1、海外人士应投资公寓

海外人士只能购买柬埔寨公寓或分契式产权类房屋。这表示有关土地产权属于开发商，而开发商在建筑有关房产之后，再把产权分成契式产权并销售。其实，这类型房产大致上都是新项目，主要是开放给海外投资，而通常这类型房产都集中在金边市中心或旅游地。

2、投资公寓也有一定的管制

投资者在选购公寓时，必须注意底层是不能售卖给海外人士的。除此，一栋公寓内也不能超过70%是海外投资者，而这些都必须公开让买家了解。开发商在达到70%海外买家之后，就会停止售卖，而这也表示海外买家应该取主动，以便可以得到更好的选择单位。

3、了解投资热点

普遍而言，投资者可留意金边地区的房产。投资者在购买房屋之前，应该先访问买房的地点，花时间了解该市每个地区的房产和该地方的文化与特色。

4、投资备有完善的保安项目

柬埔寨还在发展当中，若要保护你的财产和增加投资单位的吸引力，可以留意有完善保安设施的房产。例如，24小时全天候保安措施。

5、留意外币汇率

柬埔寨通用美金和瑞尔，虽然柬埔寨一直都降低美金的使用率，但在大部分的商店还是以美金作为交易货币。不过，房地产开发商或许会要求买家以瑞尔付款，但其他相关的费用，例如家具，会以美金付费。投资者应该在选购房产之前，计算好汇率的变化与所需成本。

6、选择国际有名的开发商

在发展中国家的市场，若有熟悉的开发商，对于投资者而言是加分的。其中一些项目是综合性发展项目，投资潜力非常大。

7、是否供过于求

由于开发商积极地发展房地产项目，当中许多项目单位价格都非常高，大部分当地人无法承担有关房价，所以有些分析师就担心在不久的将来，房市将供过于求。根据相关资料显示，公寓单位将在2018年前达到2万个单位，而2012年只有两千个单位左右。预计在未来数年会有数千个单位竣工，海外投资者长期持有房产单位，以便市场能够消化供过于求的局面。

8、勇于要求折扣

开发商为了吸引更多海外投资者，推出许多优惠的买房配套，例如：赠送家具、保证性回报、单位管理，当然还有首期折扣和回扣。因此，投资者应该跟开发商谈判，以获得更好的优惠，更低的成本，更高的租金回报。

9、了解房产拥有者所需负责的税务

海外投资者在柬埔寨所投资的房产需要支付数项税务，所以在购屋前必须先了解计算有关税务成本的方法。在租金回报方面，住宅单位需付10%税务，而商用单位需付14%税务。除此，投资者也需支付房地产税，有关税务的计算方法是从投资单位价值的80%中的0.1%为所需支付税务，大约2.5万美金。

10、了解售卖房产或转名所需支付的税务

在柬埔寨售卖房产或将房产转名都需支付一定的税务。售卖房产者需在资本增长或获利中抽取20%作为获利税。除此，柬埔寨也会从中抽取10%价值增长税。除此，买家也需要支付4%房产转让税。

11、租金回报可观

在金边的租金相比同区域内的国家，例如新加坡，有着较高的回报，大约5%—7%。不过，在把房子租出去时，也涉及其他成本，例如中介费用。

12、以多元方式让房产赚钱

根据柬埔寨旅游局的数据报告，去年大约470万海外游客到访柬埔寨。除了将房产长期租给当地人或海外专业人士，可尝试短期租赁方式。例如金边时代广场、The peak、钻石双星等房产可以发展为民宿，在最大程度上提升房产投资的最大价值！