海外房产销售方案_海外房产销售流程

1.请问尼凯地产是一个什么性质的公司？

2.马来西亚产权是永久吗？马来西亚房产到期还能住吗？

3.澳洲的法律体系是比较完善的，澳洲房产投资有哪些新政策？

4.新西兰房产形势怎么样?新西兰买房好吗?

由于境外投资可以为企业带来很多竞争优势，例如可以提升企业品牌，强化竞争优势，扩展利润空间；可以进行投资重组、转移生产基地，或者进行转口贸易，规避欧美贸易及非贸易壁垒；可以合理调节企业营收，充分利用不同国家、不同地区的税收差别合理避税。现在越来越多的境内企业选择到境外投资。

境外投资通常有两种方式，一种是设立所谓海外离岸公司，一种是进行实体投资。我国目前对设立离岸公司尚无法律规定，因而也并不涉及审批或者管理问题，相应地投资者也因此不能合法地汇出外汇或者将境内资产投资到境外。如果要合法地汇出外汇或者将境内资产投资到境外，则必须按国家相关规定履行相应的核准手续，即本文所要论述的境外实体投资问题。

一般来说，一个企业要想到境外投资大致需要以下几个步骤：

1、 对投资所在地的有关情况进行调查；

2、 对我国有关对外投资法律法规及相关政策进行了解；

3、 在上述调查的基础上制定有关投资方案；

4、 起草有关文件、办理国内核准手续；

5、 在投资所在地办理有关登记手续，直至该投资项目成立。

以下将对上述步骤分别予以论述：

一、对投资所在地的调查

对投资所在地进行调研和考察，应该是境内企业实施“走出去”战略的第一步，也是最关键和最重要的一步，调研和考察的结果，将直接影响投资的成败。一般来说企业对投资地区进行调查，大致应该分以下几个方面：

1、 宏观环境调查：包括政治局势、自然环境、人文环境、贸易物流环境等几个方面。

2、 市场调查：包括商品的价格水平、商品的需求情况、商品购买力情况、产品认证和质量保证要求、商品进口情况的调查、地区性自由贸易区的情况、商品的出口情况、该国市场的销售体系和销售方式等。

3、投资环境调查：包括注册成立公司的手续和费用、投资法律保护、对外来投资的优惠条件和鼓励措拖、投资指导性目录、生产资料的供给及价格水平、生产原材辅料的可供性及价格水平、税收、出入境管制和居留、社会治安、国民待遇原则、当地合作伙伴情况的调查、一般日常生活费用等。

4、金融环境和外汇管理：包括该国流通货币的币别以及该货币与国际主要硬通货币的汇率水平、外汇管制、银行管制、银行系统、流动资金的、与国际金融组织间的关系企业一般可以通过各种媒体对上述情况予以了解，当然也可以委托投资所在地的律师或相关代理机构代为调查。值得一提的是商务部在近日刚刚建立了《国别投资经营障碍报告制度》，该制度是指我驻外使（领）馆经商机构、境外中资企业等，以年度报告和不定期报告的形式，集中反映境外中资企业在东道国（地区）投资经营中遇到的各类问题、障碍和壁垒，供国内各有关部门和企业参考，以便有关部门在全面跟踪了解我国企业境外投资经营遇到的各类问题基础上，通过多双边机制，维护我国企业合法权益的一项制度。该项制度给中国企业提供了一个向我国部门反映投资所在国（地区）投资环境和有关问题的平台，如不利于外国投资的法律法规，在公共治安和安合、企业诚信、廉政、基础设施等方面存在的问题及其它涉及到其投资环境的问题。也为欲到境外投资的企业提供一个方便的了解渠道。

二、我国有关对外投资政策及相关规定

根据目前我国有关法律、法规的规定，境内企业在境外进行投资，需要同时获得发展和改革委员会、商务部、外汇管理部门等至少三个不同部门的核准，具体有关规定为：

1、2004年10月国家发展和改革委员会出台的《境外投资项目核准暂行管理办法》。根据该规定，境内各类法人及其通过在境外控股的企业或机构，在境外进行的投资（含新建、购并、参股、增资、再投资）项目均需向国家发展改革委或者省级发展改革部门办理核准或者备案手续，而前往台湾地区投资的项目和前往未建交国家投资的项目，不分限额，由国家发展改革委核准或经国家发展改革委审核后报院核准。境内自然人和其他组织在境外进行的投资项目的核准，参照该办法执行。

国家发展改革委在受理项目申请报告之日起20个工作日内，完成对项目申请报告的核准，或向院提出审核意见。如20个工作日不能作出核准决定或提出审核意见，由国家发展改革委负责人批准延长10个工作日，并将延长期限的理由告知项目申请人。境外竞标或收购项目，应在投标或对外正式开展商务活动前，向国家发展改革委报送书面信息报告。国家发展改革委在收到书面信息报告之日起7个工作日内出具有关确认函件。投资主体如需投入必要的项目前期费用涉及用汇数额的（含履约保证金、保函等），应向国家发展改革委申请核准。投资主体凭国家发展改革部门的核准文件，依法办理外汇、海关、出入境管理和税收等相关手续。

2、2004年9月商务部公布了《关于境外投资开办企业核准事项的规定》。《规定》明确了国内企业赴境外投资开办企业的核准机关、核准内容、核准程序、申请材料；明确了《中华人民共和国境外投资批准证书》的地位和作用；明确了商务部将运用电子政务手段实行网上申报和批准证书发放，进一步推进对外投资便利化。该规定规定商务部核准中央企业在境外投资开办企业以及其他企业在美国、日本等国家设立企业，地方企业在港澳地区投资开办企业为从事境外间接上市、开展投资性业务在港澳地区投资开办的企业也由商务部核准；其他企业在境外投资开办企业的，则由商务部委托各省、自治区、直辖市及单列市人民商务行政主管部门核准。经商务部批准的外商投资企业赴境外投资开办企业由商务部核准，其他外商投资企业赴境外投资开办企业由省级商务主管部门核准。

商务部和省级商务主管部门收到申请材料后，对于申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当在5个工作日内一次告知申请人需要补正的全部内容，同时征求我驻外使（领）馆经济商务参赞处（室）的意见，并在受理之日起15个工作日内做出是否予以核准的决定。予以核准的，发给《批准证书》，国内企业凭《批准证书》办理外汇、银行、海关、外事等相关事宜。境内企业提出核准申请，除应提交申请书（主要内容包括开办企业的名称、注册资本、投资金额、经营范围、经营期限、组织形式、股权结构等）、境外企业章程及相关协议或合同和国内企业营业执照以及法律法规要求具备的相关资格或资质证明外，需要购汇或从境内汇出外汇的，还需提交外汇主管部门出具的境外投资外汇资金来源审查意见。获得批准的国内企业，应按国家有关规定报送统计资料、参加境外投资联合年检和境外投资综合绩效评价；经批准开办的境外企业，在当地注册后，应将注册文件报商务部备案，并向我驻外经济商务参赞处（室）报到登记。

3、有关外汇管理方面的法律规定为：《中华人民共和国外汇管理条例》第二十一条：境内机构向境外投资，在向审批主管部门申请前，由外汇管理机关审查其外汇资金来源；经批准后，按照院关于境外投资外汇管理的规定办理有关资金汇出手续。另外，1989年发布的《境外投资外汇管理办法》、1990年发布的《境外投资外汇管理办法实施细则》、1995年国家外汇管理局发布《关于<境外投资外汇管理办法>的补充通知》等都对境外投资的外汇管理事宜进行了规定。2001年9月中国人民银行、国家外汇管理局《关于调整资本项下部分购汇管理措施的通知》放宽了对购汇进行境外投资的限制。2003年国家外汇管理局又相继出台了《关于简化境外投资外汇资金来源审查有关问题的通知》、《关于进一步深化境外投资外汇管理改革有关问题的通知》等规定，简化了有关批准手续。

据悉，国家外汇管理局正在积极起草《境外投资核准办法》等一系列文件以进一步放松外汇管制，推动国内企业实施“走出去”发展战略。同时外管局还在起草《跨国公司内部外汇资金运营管理办法》，允许跨国企业将内部多余外汇资金以债权的形式汇到境外，中国企业在境外开办公司时也适用这一办法。同时，针对境内企业私自划拨资产到海外上市，外管局与商务部也在合作起草相关的措施。特别是急需制定与“换股”兼并等股权投资有关的政策法规。

上述第1、2项应是境外投资管理中两个不同的管理环节。境外投资项目核准是发展改革部门对境外投资行为从维护经济安全、符合产业政策、保障公共利益、资本项目管理等公共管理方面进行核准。对外投资开办企业的核准由商务部门负责，主要是对境外企业合同、章程等进行核准。但我们也可以看出在对外投资的核准上，手续仍过于繁琐，希望有关部门能简化、合并核准手续，切实提高职能。

三、制定有关投资方案

企业究竟应该取何种方式进入外国市场？我们认为应该针对各个企业的不同情况及境外投资的整体发展策略作出具体的规定。如企业在境外的投资应选择独资还是合资？通常认为建立合资可以有利于企业获得当地的市场知识；有利于得到当地公司的关系网络，从而有利于同海关、税务、投资委员会等部门沟通；减少投资规模，从而有助于降低风险；有利于树立当地化形象，更容易得到当地人民的认同等。而独资建立企业可以使企业对工厂有完全的控制权，经营上有较大的灵活性，公司的战略更容易得到实施，利润也可以独享。其他诸如企业应选择新建还是并购、是全球化还是当地化等各种问题，对于每一个试图在对外直接投资中取得成功的企业，无疑都应该引起足够的重视。

四、起草有关法律文件

比较重要的法律文件有境外企业的章程、合同或协议等，企业一般应聘请专业律师进行起草，以免存在法律隐患。

五、办理有关境外企业的登记、注册事宜

根据投资所在地的不同，在境外开办企业的有关登记成立手续也不相同。该过程企业也可以聘请对当地情况比较熟悉的律师事务所或中介机构代为办理，当然企业成立后，还涉及一系列的建立企业规章制度等问题，直至该境外企业成常运转。

你可以资询蒙联华蒙古投资网看看，那里介绍的投资项目和资讯很全面。

请问尼凯地产是一个什么性质的公司？

一、强势网络平台

美国房产网是面向中国大众的房地产专业垂直纵深网站。

网站建设坚持“内容为主”、“服务为本”，主要包括新闻、房源、美国房产市场分析等栏目，涵盖了美国房地产主流网络媒体的绝大部分内容，针对房地产开发企业和购房用户，内容精细配置，为客户和用户提供良好的网络产品，具有很高的用户黏度和美誉度，是美国房产信息最全、专业度最高、最具人气的房地产网站之一，也是美国房地产网络成长最快最具发展前景的网站。

二、专业网络营销

1. 媒体化运作

与其他网站的IT定位不同，房产网从诞生之日起就将专业的房地产网络媒体作为网站的追求目标，从人员构架，组织机构、内容设置等各个方面全文位打造热线的媒体特色，并以媒体化的方式运作，以媒体化的手法做推广，以媒体化的方式向着武汉房地产网络第一媒体的目标不断迈进。

美国房产网是第一个有自己专业编队伍的网站，他们长期活跃在市场中，从自己的视角出发，表达思想、传递资讯，及时地报道了美国各发展商的最新商情和市场反应、最新、最全，准确、及时，首发、原创成为业内对美国房产网的共同评价。

2．专业化团队

美国房产网的核心团队，由来自于美国海归、美国本地开发商以及地产专业机构的各方面专业人士组成，他们熟悉美国房地产、媒体和互联网知识，具有丰富的实践经验和广阔的人际，为美国房产网专业化的媒体定位提供了人才上的强有力保证。

美国房产网是众多的房地产媒体中，第一个也是惟一家拥有自己专业化的营销策划中心网络媒体，中心下设策划、客服、等专业服务部门，完善的人员配置、强大的团队执行力，能为客户不同阶段的不同推广需求提供量身定做的个性化服务方案。

3.创新式营销

美国房产网顺应市场发展趋势，结合新闻、房源、市场分析、等网络手段，通过舆论引导、整合营销、定向推广等方式，为美国房地产开发企业提供个性化的专业服务。

三、特色推广服务

1.定向直投 --- 化被动为主动 目标用户点对点

在互联网广告市场的飞速发展中，广告主对网络广告的精准投放有了更深层次的需求，要求每一次广告投放都能直接有效的面对目标客户。定向广告这种更高级的网络传媒模式是以合纵连横之术对整个互联网市场的广告进行有效的利用，以实现广告的精准投放。广告主可自由选择网站、网页和关键字进行动态的主动行销，向目标受众点对点的投放其所需要的广告信息。广告投放方式主要有: 定向网址投放、全局投放和专线用户独立投放。

“定向”就是有针对性的而不是盲目的，“直投”就是直接投放到目标客户，定向广告就是把定向和直投这两种策略结合起来，根据用户的网络行为，对用户进行识别与甄选，针对与广告客户的产品存在潜在需求的用户，进行策略性广告信息投放；可覆盖武汉90%以上的宽带用户，通过匹配关键字、网址等，根据用户的爱好和所关注的内容，投放与之相匹配的广告信息；广告投放面广，不受广告展现形式和类型的限制；广告投放成功率高达93%以上。

电信作为基础电信运营商，独家推出定向直投的广告模式，必将为广告主的网络投放带来巨大的帮助。

2.植入 --- 寓广告于 植入面对面

植入式广告，因其鲜明而突出的植入特点，将广告信息从硬性接收变为双向互动和潜移默化的潜意识影响，从而成功地将广告信息的有效性和印象度大大提高。作为个性化的广告表现，植入广告切合了广告产品的功能特点，实现了小众传播与大众传播的结合。比起其它形式，和广告的融合能激发出更多的品牌回顾率。

美国房产网拥有一支队伍齐全的团队，专业的制作队伍与创意团队不仅能根据武汉房地产市场的动态和变化，满足客户对宣传手段常规需求，还能结合时下流行的各种元素为客户量身定做植入或整合式的短片，为客户创造超越常规的广告价值。

3.美国开发商直接合作伙伴，国内海外中介合作的平台

美国房产网与美国本土开发商直接性合作，开发商直接销售，与美国房产项目同步上线。结合国内各大海外房产中介的信息，为国内外华人提供最新最全的美国房产信息。为客户提供最专业最热情的咨询服务。

美国房产网作为最全面的房产网络服务平台，在互联网上推广的多项指标的排名居领导地位，在房产类网站中拥有较高访问量、较高知名品牌、最好的服务，并努力做得更好！良好的定位，稳固的结构，优秀的服务是我们的宗旨。

马来西亚产权是永久吗？马来西亚房产到期还能住吗？

我们尼凯地产是NIKHI developers房产开发公司在中国大陆的全资子公司。专门负责公司开发的海外房产项目在中国大陆的宣传，销售及后期移民等服务的直属机构。所有的房产项目都是我们专业开发建造，直接对外发售的。价格比外面市场要优惠很多。

另外，我们还对外庄严承诺，凡是购买我公司海外房产，我们将全程免费提供全面、便捷、体贴的“一站式” 签证服务。

因为我们拥有一支经验丰富的专业化签证服务团队，深谙签证的政策原则以及最新动向。由资深签证顾问根据申请人自身情况为客户策划详尽有效的签证申请方案，提供签证申请流程的全程指导，协助申请人准备签证申请材料和文件，提供专业化的模拟面试培训，快速为客户提供签证代办、代取、代送业务。

在您全家获得移民签证后，我们海外服务团队的专家会为您安排行前辅导我们将为您与家人精心制定行前辅导规划，包括登陆安排、身份延续和入籍规划等具体内容事项。为即将成行的您提供可靠的安家服务，让您与家人尽快适应并融入海外的生活环境，开展新事业。

塞浦路斯投资移民

澳洲的法律体系是比较完善的，澳洲房产投资有哪些新政策？

马来西亚产权是永久吗？

马来西亚购房是永久产权，还有一部分是是非非永久性的，这已经是和你所选择的房子种类和购买价钱相关。马来西亚购房分成99年至999年，999年也就是常说的永久产权，区要求要想永久产权的，房屋价值不能低于100万令吉。

马来西亚流行房地产大多是永久产权，可是还有其他产权方法存有，在买房的时候一定要注意下，马来西亚有几款房子基本上都是永久产权，例如联排别墅和别墅区，但部门要求老外不能购买。

马来西亚的那一部分联排别墅和独幢，仅有60年产权，这都是提示大家一定要注意的，还有一种就是目前很多无良开发商，将烂尾开展外包装再次包装销售，这些都不是永久产权。地方针对购买永久产权外国人，带来了业务，绝大多数房地产商还会为大家提供比较大特惠，绝大多数房地产商也研发的是永久产权，终究相较于非永久产权，大伙儿还是喜欢永久性的，用一套房子把钱，买一套永久性的。

外国人在马来西亚能购买房产类型

依据马来西亚法律法规表明，非马来西亚中国公民可以自由在马来西亚购买一切种类房产，包含一体式花园洋房、高档公寓、有地物业管理和排屋等。

她们容许以个人名头或公司名义购买住房或写字楼物业，但以下房地产以外：

小于州属土地法案要求最低购买价房产（美国各州对于此事要求或许不一）

国家实行权威部门界定为成本低或中等水平成本物业管理

马来人及土著居民保存大地里修建房产

通过国家权威部门分给马来人物业管理

马来西亚绝大部分的农牧业土地。

马来西亚房产到期还能住吗？

在中国的房产权仅有几十年，有些购房者未走，房子已到期。而马来西亚房地产从产权上分成始终房契产权和99年地契产权。可是，不论是始终产权或是九九产权，法律上都明文规定，做为地上附着物的房子永远是性产权的。不论是部门还是其它企业如需要在99年产权到期时使用这方面土地，都要从房子使用者手里依照市场价购买该房屋，随后才可以动迁征收。

中国的国外买房者大多数喜爱购买海外房地产业，始终产权。这一点可能和大家在中国没有永远产权物业管理相关，此外，因为中国只有少数荣华富贵阶级才能买到带土地的独栋别墅，因而，海外置业就特别是在喜好购买这一种类房地产。现阶段，申请办理马来西亚第2佳园规划的中国家中看来，很多家庭有着购买始终地产的房子方案。

隶属土地上的植物群落山林的始终使用权，但是不包含野生动植物;拥有你隶属土地下边的生态包含煤炭石油的使用权。路面和地下资产能够切分流通转让，比如说你们家地下发觉煤矿业，也可以把地底煤矿转让给煤矿公司，自身仍保留区表面房屋的所有权。

马来西亚的屋主是自己家领域里的肯定主人家，别人未经许可随意进到私人领地归属于违纪行为。如部门铺路要占据你一部分土地，必须要先从我手里买下来要征收新土地，如你不愿卖，道路只有绕路。但是只要你有着房地产业，你就得给部门交纳房产税。你住房总有一天会付清，可是房产税永远都要付。

新西兰房产形势怎么样?新西兰买房好吗?

买房产实际上关键在于买土地

购买房产是一种交易行为，因而不但要重视房子的品质，更为重要土地其价值。因此无论是购买公寓、独院房子、连体衣公寓楼、铺面等不同种类的房地产，核心理念是买房产实际上关键在于买土地。从政治经济学见解去分析，地面的房子会因为时代而逐渐折旧费，真真正正会增值的部分为脚底下踩新土地。

俗话说得好，在比较好的地域买最烂的房子这个道理在于在房地产行业的总价钱里，地上房子增值比例相对性要低，土地增值比例会大。而地上工程建筑增值的比例是多少又因为不同种类房子来定，举例说，价格昂贵的公寓楼占有的面积实际上不大，真真正正赢利的反而是公寓楼承建商。

在澳洲购房不仅有房子又带土地，归属于永久性的房契能够代代相传，并不像中国的产权年限仅仅70年，因此备受国外投资人亲睐。特别是澳洲并没有遗产税，与美国征缴遗产税及其据了解中国深圳方案实施征缴45%的遗产税较为，显而易见对投资者更具有诱惑力。

国外投资者在澳洲选购房地产行业的现行政策

国外投资者在澳洲选购房地产业需要经过澳洲海外投资审核委员会准许，基本上的相关规定是国外投资者必须要在澳洲购买新房，而不得购买二手房，除非是此名投资者拥有一年以上的留学签证、或457外劳签证办理或投资美国移民签证，但仍然得向海外投资审核委员会申请办理准许。

如今在澳洲修建新公寓项目容许房地产商将在其中50%卖给国外投资者。一般地产开发商取得审批后向澳洲海外投资审核委员会申请办理批件，容许工程项目的50%出售给国外投资者，国外投资人也不用再独立申请办理。但是独立买一体式新房的国外投资者还需通过澳洲海外投资审核委员会的准许。

房产市场自然环境优良

提到购房那么一定要看房产市场的环境，在澳洲，部门一直关心房地产业，会出现一系列政策实施，目的是为了避免房地产业市场泡沫的产生。但从澳洲市场历史环境看来，超出100年健全靠谱的行业纪录，过去50年里房子价格均值每一年提高8%-10%的稳定增值水平，这都是买房者购房的保证。

相对稳定的租金收入

和国内房地产租赁销售市场对比，澳大利亚的房地产租赁期较短，而房地产业增值迅速，如墨尔本在以年平均9.1%速度提高。从澳洲整体上的租聘经济环境看来，澳洲房子整体上的入住率非常高，总体大概有98%以上入住率，极低的出租率也体现了房子要求一直处于需求量很高，以墨尔本为例子，据Domain集团新的资料显示，墨尔本房

永久产权且没有遗产税

针对产权年限而言，中国是70年，而澳洲除开堪培拉之外全是永久产权，或许就这一个标准就已吸引住了一大批买房者，但优点还不仅仅局限于此，虽是永久产权，可是继承房产是不是要交费？回应是不用，澳洲并没有遗产税，换句话说能够没有理由交给自己的儿女，所以也是一劳永逸的交易。

相较于中国房地产调控的错综复杂，澳洲有着最稳的房地产投资室内环境。从大自然环境方面来讲，最先澳洲有着最优异的气候条件和薪资。清新的空气，完备的社会形态和相对稳定的政治体系让澳洲避开争夺，并历年都被世界评选为最适合人类居住的国家之一。

新西兰房产形势怎么样?

优异的诊疗、经济发展等多种因素组成的居住条件提升了她们海外房产投资决心，与此同时，人均收入的提高奠定其海外房产投资的前提。

现阶段新西兰房产市场供货非常急缺，房子的硬性需求非常大，因此房地产业有辽阔的室内空间。境外人员买房也可得到本地金融机构60%~70%，也可以每月还款利息不还本金，在期限内还本金，提升资产使用率。但连续飙升的房价让新西兰高管不淡定了。在今年的5月14日，新西兰央行上线了新一轮房地产业调控政策，有着5套及以上房产租赁的业主，将被银行视作商业房产者，依照商贷利率交纳住房。

还在持续犹豫。但是，因为人口的强悍提高撑起住房需求，这些危害很有可能是短暂的，住房限定可能更改买家组员构造，而非抑止的整体要求，在顾客找到处理借款限制方式后，要求极有可能会修复。

新西兰买房好吗?

新西兰其它地区的房价却显现出极强的劲头!皇后镇、汉密尔顿、陶朗加，近些年这种地域性关键城市深受销售市场青睐，房价可以说一骑绝尘。现如今奥克兰可售库存量提升，但是这些地区的库存量却依然在降低，很多城市的房价依然在快速上涨。

在新西兰全部城市中，奥克兰毫无意外地高居榜首，皇后镇和基督城也略逊一筹，但让新西兰当地人看不懂的是，有一个城市远远超过了汉密尔顿和陶朗加等热门城市，位居第四位，它就是小企鹅镇上——奥玛鲁(Oamaru)。

还需要对自己所中意的地区进行系统调研，有时候必须在周末晚上去所中意的房子前走访，来确认是否安全和清静，由于周末的晚上有一些住宅区经常有些人在那儿跑车，或许看中的房子离可跑车的路段很远，但夜里好安静时，响声会散播较远，因此此项调研是最必须的。

此外，若不能明确此住宅区是否安全，需要公安局调一下本地发案率状况。买房每时每刻最好是有一个以上住宅区作候选。

奥克兰或是惠灵顿都需要具体看，不同类型的区、不一样要求的房子差距很大，应该考虑教学区、交通出行、将来城市规划里家里土地坐落于什么性质的经济开发区，也有房子自身的前提条件，房屋质量、设计方案这些。

新西兰的房子以别墅为重，并且绝大多数都是二手的，预售房和新房子非常少。也与国内有很大的不同，国内人更爱买房子和预售房，而且还是以住宅小区为基准看来房的。