海外房产投资项目_海外房产投资趋势预测分析

1.国外房地产发展现状

2.现在做海外地产投资前景如何？海外地产现在走势好吗？怎样才能投资海外房地产？海外房产投资有多大风险？

19年10月，我买入了第一套属于自己的海外房产，自此开始研究关于海外房产投资相关的内容。

当时买入时，是跟着非常信任的朋友一起购买的，她自己在海外拥有十几套房产，股票和基金如果不是自己认真分析，不能随意跟投，但房产其实相对简单，我看好了，就入手了。

国内的房地产市场秉持 “房住不炒” 的政策下，对仅有小资金的我而言，是动弹不得的局面，三月份买了改善型的住房后，没有了任何想法，但没想到还有海外房产的市场，顿时产生了浓厚的兴趣。

投资海外房产，要注意一下几个指标：

一，当地的GDP水平

宏观的经济研究中，经济的增长一般是从人均GDP达到1000-2000美元开始，这预示着一个国家的财富的增长，就业机会的增长，人口随之涌入，带动着整个市场经济的繁荣，住宅的开发给予人们得以繁衍生息的基本条件。

二，人口的增长率

一个国家或城市的人口是呈现金字塔型，说明这个国家或城市的人口正向繁衍，人口基数不断增加的同时，也带动了房产市场的需求。

三，经济的增长

投资房产是投资这个国家或城市的经济增长面，这个国家或城市原本依赖的实体经济是什么？是什么带动了它此时的繁荣？有什么样的政策或利好消息在刺激它的经济？这个政策有没有可长远的发展性，决定了这个国家或城市的经济增长是否健康，能否带来更好的发展，更多的就业机会，带来更多的社会效益和经济效益，这都是吸引更多的人愿意来到这里置业和发展的因素所在。

四，税收

税收对房产的影响远比我们想象得要大，海外房产投资尤其要注意税收，其中交易税，财产税，增值税是影响我们持有房地产的重要因素，一定要弄清楚。

五，房产地段

海外房产的地段很重要，一定要去实地考察，地图上的概念是模糊的， 只有真实地了解过这个城市，才能够做出正确的判断，是否符合开发商所说的情况，周围环境如何，整个国家环境如何，这些都是重要的信息。

尔后选房的标准，和国内相差不多：CBD中心，地铁房，学区房。

写在最后：

谨慎选择海外房产，考察当地市场，做好功课，可以用小杠杆去撬动大财富，任何的事情，都是一个看见它，学习它的过程。

国外房地产发展现状

越南房产和泰国房产比较，投资前景都是不错的，可以简单分析一下：

越南：

在 2015 年 7 月，越南跨出了开放房地产的开拓性一步，新修订的《住房法》允许外国投资者购买越南房产，产权为 50 年。虽然对境外投资者有一些土地和房屋贩买数量的限制，但是这些限制对于个人投资者来说并无影响。这个政策的下达对于刺激资金流入，吸引亚洲投资者起了非常正面的积极影响。同时，这也对房地产市场带来新的催化剂。外国人可以购买、出租、抵押、交易和继承房产。这会增加在住宅市场里的资本流动性，并催化房地产的复苏。

泰国：

泰国房产热潮一年比一年受追捧。随着海外投资客人数递增，房价也一直呈上涨趋势。对于有着海外置业打算的人们而言，置业泰国将会是很好的资产配置渠道。除了外部多项利好条件，泰国房产所具有的“永久产权、不设房产税和遗产税、可世代沿袭等”特点也受到投资者们的青睐。

现在做海外地产投资前景如何？海外地产现在走势好吗？怎样才能投资海外房地产？海外房产投资有多大风险？

1、发展历史悠久，中介事业发达

国外的房地产中介已发展了近百年的历史，不论买卖存量还是增量房地产几乎都是通过中介进行交易，所有买房信息都通过经纪人协会传送。如果开发商自已不是经纪人，还要委托经纪人中介机构来办理，而自己专心致志开发生产。对于房地产预售，则必须通过经纪人办理，买房只付不超过房价1％的定金，房子建好后，如果买方不满意，可以退房。在美国，房地产交易有85％是通过中介服务交易而成，可见其民众对房地产中介业的信任，究其原因，主要是他们有一

套独具特色的房地产中介管理制度和运作手段。

2、法规健全

如美国自1917年就相继颁布了《州执照法》、《一般代理法规》、《契约法规》、《专业理论法则》，其中房地产《执业法》最严，作用最大。美国的房地产执照法规定了经纪人取得执照的条件、资格、标准等，并由州房地产委员会作为执行该法的机构，核发、拒发、扣留、吊销执照，出现纠纷视情节可进行诉讼。这些法规是美国房地产中介业长期健康发展的基础，是规范中介行为、保护各方权益的保证。

3、行业个人资格准入严格，机构准入市场化

美国房地产经纪人制度规定了两类资历不同的专业人员，一类是销售员，另一类是经纪人，他们必须通过房地产经纪人执照考试，方可取得执照开业。房地产经纪人取得执照的条件是： （1）销售员：年满18岁的自然人，修完《房地产原理》，考试合格后，在会计、商业、公证、专业法律、产业管理、房地产估价、房地产经纪人、房地产、办公室行政管理、房地产实务等10门课中任选6门，18个月内学完，并达到2门合格者，才能取得销售员执照。（2）房地产经纪人： 年满18岁的自然人或法人，大学学历，2年实务，修完房地产实务， 法律规章、财务、估价、会计共5门必修课，并在商业、法律、管理、公证等课程中再选3门，通过考试。一般能通过考试的人大约只有20％。为保证房地产经纪人的专业水准和服务质量，每年还要参加考试，接受再教育。执照每4年须申请重新换发， 要求申请者同时应提出证据证明执照持有人业已完成45小时有关不动产的最新教育原理课程、讨论或会议。

美国房地产估价员的专业资格也有资历不同的两种，一是高级住宅估价师，一是估价学会会员，后者较前者资质深。此外，日本、芬兰、比利时等其他各国和台湾、香港都有相应个人资格准入制度。如日本具有估价资格的是不动产鉴定士，英国为英国特许测量师，香港为产业测量师，德国为地产估价员。 中介机构组织形式通常是事务所合伙制，自由进入市场，自己创造质量、信誉和品牌，谁占领市场谁生存，优胜劣汰。

4、中介企业发展注重连锁经营和品牌效应

美国“威茨特”经纪人组织有6000人，有自己专门发行的房地产广告信息，组成了跨州的联销店。香港的“仲量行”在全球27个国家设有69个办事处，职工近4000人。为了加强实力，著名中介公司香港测量师行、戴玉祥产业咨询公司、 英国上市物业顾问公司DTZ联合成立戴德量行，进行房地产服务的跨国经营。

日本、台湾的房地产中介的组织方式都不是独立经营，主要3种形式是； 直营连锁经营、加盟连锁经营和加盟直营混合式。

5、充分集信息，利用网络信息技术

源于美国的MLS——“多重上市服务” 系统风行于欧美国家， 而美国各大州之间都成立有MLS协会。它是一种互联网上的房源数据库解决方案，提供经纪人专业管理运营工具及社区服务网络，含义是房地产业内房屋销售及行销的信息共享。 在几个国家或一个国家不同区域的房产中介可利用MLS这样一套专业软件以及Web形式进行房屋销售与房源信息的交流，并通过互联网直接管理MLS系统的数据库。

6、国外大型中介机构抢滩中国

由于普遍看好中国市场， 特别是中国加入WTO，将是未来10年世界上最大的房地产市场之一，许多国外中介公司意欲进驻中国。全球规模最大的特许经营房地产中介体系——美国“21世纪不动产”已在中国内地全面启动，继去年10月在北京设立总部之后，短短几个月内，触角已延伸到中国许

多省市地区，所到之处反响强烈。在“每家加盟店都独立拥有和运营”的原则下，“21世纪不动产”为各个合作商提供先进的经营系统以及专业的帮助和辅导，充当其房地产中介业务的长期顾问。它的合作商可以利用其强大的品牌，吸引国际、国内的更多客户，通过互联网共享系统内丰富的信息，以及靠体系的规模效应降低自身运营成本。 1、发展历史悠久，中介事业发达

国外的房地产中介已发展了近百年的历史，不论买卖存量还是增量房地产几乎都是通过中介进行交易，所有买房信息都通过经纪人协会传送。如果开发商自已不是经纪人，还要委托经纪人中介机构来办理，而自己专心致志开发生产。对于房地产预售，则必须通过经纪人办理，买房只付不超过房价1％的定金，房子建好后，如果买方不满意，可以退房。在美国，房地产交易有85％是通过中介服务交易而成，可见其民众对房地产中介业的信任，究其原因，主要是他们有一

套独具特色的房地产中介管理制度和运作手段。

2、法规健全

如美国自1917年就相继颁布了《州执照法》、《一般代理法规》、《契约法规》、《专业理论法则》，其中房地产《执业法》最严，作用最大。美国的房地产执照法规定了经纪人取得执照的条件、资格、标准等，并由州房地产委员会作为执行该法的机构，核发、拒发、扣留、吊销执照，出现纠纷视情节可进行诉讼。这些法规是美国房地产中介业长期健康发展的基础，是规范中介行为、保护各方权益的保证。

3、行业个人资格准入严格，机构准入市场化

美国房地产经纪人制度规定了两类资历不同的专业人员，一类是销售员，另一类是经纪人，他们必须通过房地产经纪人执照考试，方可取得执照开业。房地产经纪人取得执照的条件是： （1）销售员：年满18岁的自然人，修完《房地产原理》，考试合格后，在会计、商业、公证、专业法律、产业管理、房地产估价、房地产经纪人、房地产、办公室行政管理、房地产实务等10门课中任选6门，18个月内学完，并达到2门合格者，才能取得销售员执照。（2）房地产经纪人： 年满18岁的自然人或法人，大学学历，2年实务，修完房地产实务， 法律规章、财务、估价、会计共5门必修课，并在商业、法律、管理、公证等课程中再选3门，通过考试。一般能通过考试的人大约只有20％。为保证房地产经纪人的专业水准和服务质量，每年还要参加考试，接受再教育。执照每4年须申请重新换发， 要求申请者同时应提出证据证明执照持有人业已完成45小时有关不动产的最新教育原理课程、讨论或会议。

美国房地产估价员的专业资格也有资历不同的两种，一是高级住宅估价师，一是估价学会会员，后者较前者资质深。此外，日本、芬兰、比利时等其他各国和台湾、香港都有相应个人资格准入制度。如日本具有估价资格的是不动产鉴定士，英国为英国特许测量师，香港为产业测量师，德国为地产估价员。 中介机构组织形式通常是事务所合伙制，自由进入市场，自己创造质量、信誉和品牌，谁占领市场谁生存，优胜劣汰。

4、中介企业发展注重连锁经营和品牌效应

美国“威茨特”经纪人组织有6000人，有自己专门发行的房地产广告信息，组成了跨州的联销店。香港的“仲量行”在全球27个国家设有69个办事处，职工近4000人。为了加强实力，著名中介公司香港测量师行、戴玉祥产业咨询公司、 英国上市物业顾问公司DTZ联合成立戴德量行，进行房地产服务的跨国经营。

日本、台湾的房地产中介的组织方式都不是独立经营，主要3种形式是； 直营连锁经营、加盟连锁经营和加盟直营混合式。

5、充分集信息，利用网络信息技术

源于美国的MLS——“多重上市服务” 系统风行于欧美国家， 而美国各大州之间都成立有MLS协会。它是一种互联网上的房源数据库解决方案，提供经纪人专业管理运营工具及社区服务网络，含义是房地产业内房屋销售及行销的信息共享。 在几个国家或一个国家不同区域的房产中介可利用MLS这样一套专业软件以及Web形式进行房屋销售与房源信息的交流，并通过互联网直接管理MLS系统的数据库。

6、国外大型中介机构抢滩中国

由于普遍看好中国市场， 特别是中国加入WTO，将是未来10年世界上最大的房地产市场之一，许多国外中介公司意欲进驻中国。全球规模最大的特许经营房地产中介体系——美国“21世纪不动产”已在中国内地全面启动，继去年10月在北京设立总部之后，短短几个月内，触角已延伸到中国许

多省市地区，所到之处反响强烈。在“每家加盟店都独立拥有和运营”的原则下，“21世纪不动产”为各个合作商提供先进的经营系统以及专业的帮助和辅导，充当其房地产中介业务的长期顾问。它的合作商可以利用其强大的品牌，吸引国际、国内的更多客户，通过互联网共享系统内丰富的信息，以及靠体系的规模效应降低自身运营成本。

澳洲的房产投资前景最好 澳洲到目前为止 根本不受金融危机和次贷危机影响

六大理由：

1、房价和人均收入比

澳大利亚 6：1

中国 27：1

2、现房的租金回报

澳大利亚 5%—12% （房贷利率6.3%）

中国 2%—3% （房贷利率6.8%）

3、空置率

澳大利亚 2.5%（个别地区如黄金海岸0%）

中国 25%（个别地区如北京35%）

1、 澳大利亚获选全球最佳宜居的国家。

2、 澳大利亚拥有世界第一的高度透明的房产市场。

3、 永久产权，土地私有，年增值10%-20%，五至七年翻番。

4、 首付一成，80%，租金抵月供，还息不还本，房产对冲账户，房产增值部分 银行信用额度账户。