2014年海外房产投资_海外房地产投资

1.马来西亚房产投资有什么政策

2.资本门：为什么说中国人需要海外资产配置

3.澳大利亚房产的澳大利亚房价稳健

4.海外买房不再那么容易了

5.直击国人海外置业现状资产全球化配置趋向合理

6.房地产值得长期投资吗？且听专家怎么说

不论国籍、不限身份、不限购，只要能证明购房人真实身份即可进行房产购买。中国人购买日本房产只需要三个证件： 护照、、公证书和委托书。

东京都内有 60%的人口租住租赁市场火爆， 2015年9月日本房产投资同比增长7.9%，投资回报率高达6%。

2014年日本房产交易额上涨16%，达到5.05万亿人名币，7年来首次突破5万亿。2014年海外企业及投资基金购入额达到 9817亿日元（约合642.8亿人民币）占日本国内房产市场的 2 成之多，增至上一年的 2.7倍。

日本最新签证政策：为了呼吁更多海外游客到日本旅游，只要资产（可包含房产）满足一定条件，可以申请在日本逗留时间从目前的 90 天申请延长到 1 年。在日本购房者，日本将以“相当高收入者”为对象，从2015年1月19日开始，对访日中国游客新发放的“多次签证”有效期放宽至 5 年，同时允许父母、子女以及配偶单独赴日。希望可以帮到你。

马来西亚房产投资有什么政策

移民西班牙，华人移民生活曝光 中国有不少投资者通过在西班牙购房而获得了居留，一年多来，这些新移民在西班牙生活得好吗?在巴塞罗那定居的中国投资移民，了解他们的投资初衷和生活状况。

　到底为什么移民?西班牙首批新移民的真实生活曝光!

　移民是为了孩子的将来

　刘女士一家来自广州，她现在带着九岁的女儿生活在巴塞罗那，她在这里买了房子，而老公平时都在国内负责自己公司的业务。每到期，一家人会在巴塞罗那团聚。

　据刘女士介绍，西班牙并不是她的第一个海外投资，她的第一次海外投资是国内曾经被炒得非常火的塞浦路斯房产。回想起第一次的海外投资经历，她只用了两个字?盲从?来形容。刘女士告诉记者，当时，除了在挑房子时是参照她国内购房的经验来选择外，其他都是被周围朋友和中介牵着鼻子走。塞浦路斯的房子虽然很好，可是她一天都没住过，当时也就为了拿个身份，房子只是作为投资保值。

　谈到为何选择西班牙投资移民时，刘女士说，这是从一次探望在西班牙朋友的旅行开始的。2014年的新年，她和家人来西班牙朋友家过年，两周的时间就让他们一家人都喜欢上了巴塞罗那这座城市。提起当时的感受，她仍然记忆犹新，她带着女儿去博物馆，去圣家堂参观，到老城区里散步，这里处处散发出的人文氛围，让她们就想待着不愿意离开。尤其是朋友孩子的学习生活，让她觉得应该来这里让自己的女儿摆脱没完没了的补课和考试，给女儿一个自由成长的空间。

　于是，他们家决定在西班牙购房移民，2014年6月他们顺利买到一套房子，如今定居在了巴塞罗那。

　现在，刘女士的孩子就读的是一所英语授课为主的私立学校，虽然和当地的公立学校比起来，孩子的课程压力很大，但是与孩子在广州的实验小学比起来，不知轻松了多少倍。虽然孩子的课业没以前多了，但刘女士发觉孩子比以前更加自信和爱说爱思考，每天下课回来都会主动教妈妈学西班牙语。有一次，班里讨论关于中国地理历史的问题，她一下子成了班里的?中国专家?，还自己准备了一些制作PPT，在课堂上，自豪地向同学们介绍自己的家乡。

　在谈话中，刘女士不止一次告诉记者，看到女儿现在的学习生活，她觉得自己所做的一切都是值得的。现在，她和丈夫还在考察当地的商业环境，将业务重心都转移到这边，这样他们的家庭生活将更加幸福圆满。

资本门：为什么说中国人需要海外资产配置

马来西亚房地产市场提供了许多优惠配套给海外投资者，马来西亚的住宅物业是亚太地区最便宜却也是回报率最高的，往返交易成本是最低的，大部分在马来西亚买房是为了投资。2008年起，海外投资者只需符合当地州的条件既可，无需再向海外投资委员会申请任何的批准，自2014年9月1日起，所有外国人永久居留身份。

马来西亚对于海外投资者唯一的规定是，海外投资者不可以购买RM1,000,000以下的房地产和保留给马来西亚原住民的房地产，最低房产销售价格因个别州属会有所不同。马来西亚允许海外投资者把所购买的房地产注册在自己的名下，这个条例不仅更自由更方便，也充分地保护了海外投资者的权益。这是其他国家所没有的，只要投资者购买的房屋是用于自居，大马的银行也会提供的便利。

大马的法律规定：海外投资者和大马人享有同等的保护。所有的买卖合约必须根据标准格式草拟，所有的开发商必须是合法的。条例规定，所有从购买者或银行收取的钱，必须存入马来西亚合法银行所开的特定户口，且所有的款项只可以用来支付营销宣传和完成该建筑。

在买卖合约里，有一个条例规定了所有开发商必须在24个月完成landed property或在36个月内完成strata

property，如开发商不能再规定的期限里完成，则必须做出相应的赔偿。许多国家都会经历高低潮，目前当权的马来西亚从1957年独立以来，一直执政至今，虽然经历了2008大选的威胁，可是依然屹立不倒。稳定的政治环境是许多海外投资者做决定的重要考量。

澳大利亚房产的澳大利亚房价稳健

从数据来看，发达国家家庭海外资产配置的比例大概是在15%左右，某些国家甚至更高。比如新加坡，自身市场太小，资本市场又发达，足不出户就可以在全世界投资，所以这个比例更高。高净值的家庭海外资产配置比例超过37%。这个比例在中国不足4%。绝大多数，甚至超过99%的中国家庭是没有海外资产的。中国经济如果继续发展，国民财富继续累积，高净值家庭和人群数量继续扩大，那么毋庸置疑，海外资产配置的比例还会持续攀升。

如果你只看土豪阶级，那么全世界范围都一样，没有人把资产只放在自己身份所在国。印尼的土豪，马来西亚的土豪，也有相当大比例的资产是在新加坡，即便是发达国家，美国、英国、日本的富豪人群，也都是全世界范围投资的。对于资本来讲，是没有也不应该有国界的，哪儿的回报率高，就流向哪里。投资的方式有很多，可能是房地产，也有可能是股票基金有价证券等。这是一个健康而正常的状态，没什么可非议的，只是我们打开国门不久，不适应这个情况而已，本质来讲，这个现象和爱国，责任感什么的扯不上丝毫关系，纯粹是资本的逐利行为。

家庭资产超过一亿美金的，通常会有family office来管理其家庭的投资组合，到了这个级别，一般来讲都会有稳定的收益和回报，这也是为什么世界上前1%富豪的资产能够一直累积和传承，不断地拉大和其余人的财富差距，马太效应就是这么产生的。而family office投资组合是全球性质的，无论是伦敦的房产、澳洲的酒庄、越南的股票、新加坡的基金、美国的保险，只要是风险收益评估达标，都会列在投资组合之内。

再说中国国内，其实如果关注市场时间够久，就会发现中国人的财富分配和投资模式也是在不断进化的。就拿房地产投资来讲，中国人投资房地产从最早期的只关注自身所居住的城市，到现在开始全国范围内投资，也是一种进步过程。早期的时候，比如我是哈尔滨人，我要买房，可能只会考虑哈尔滨的房产，到现在，各省市的土豪都汇集北上广深，海南三亚大量的房产被东北人尤其是哈尔滨人买了，这是随着市场逐步开放和信息传播，技术提升，壁垒降低，形成的必然趋势。这个趋势再发展下去，也必然会从全国买房，进步到全球买房。其实，这不是将来时，而是现在进行时。中国人现在海外投资房地产的增速是每年翻倍的，仅2014年就买了超过300亿美金的海外房产。

所以可以得出一个结论，过去十五到二十年的时间，中国绝大多数家庭财富的累积，只和一个因素有关，就是房地产。越早投资，投资越多，那么家庭财富累积越快。中国房地产市场现在基本已经走到头了，除了北上广深四个城市，其他的绝大多数城市都处在资产换手阶段。那么未来十五到二十年，中国家庭财富也会和一个因素高度正相关，就是海外资产的比例。

中国宏观经济现在面临着许多的问题和挑战，这个不用多谈，谈大环境没什么用，升斗小民，需要把握的就是未来的走势对于自己的家庭和财产有什么影响。就好比李嘉诚这个档次的，一定要赶快清空中国大陆的资产，然后转移到欧洲，这就是所谓的资产换手。而对于普通老百姓，尤其是改革开放三十年来才累积下来一定财富的中产家庭，将资产全部留在中国是风险很高的行为。

中国家庭财富分布比例有很大的比例是沉淀在房地产上的，之前有个数据说北京的家庭财富当中，房产所占的比例超过83%，而这个比例在美国纽约不超过35%。所以中国家庭的财富和中国房地产市场是紧密相关的，国内的房地产市场泡沫破灭在即，之前十五年的疯涨是不可能再持续的，即便继续搞货币宽松，那也只能是以人民币计价的价格上涨，以外币计价的价格下跌，对应的就是人民币汇率下跌。

所以对于中国人来说，在这一个档口，把人民币资产兑换成海外资产，是一个非常明智也非常正确的决定。比如日元对美元跌了50%，人民币还坚挺，那么相当于现在去日本买房子打了个5折，现在你理解为什么这两年中国人去日本大买特买了吧。

关注财经新闻的可能注意到，最近中国对于外汇流出的管制越来越严格。严查严打地下钱庄，限制“蚂蚁搬家”式换汇，也就是近两个月的政策，银联卡境外提现受限……这一系列的动作和政策，都是要锁死人民币资产流出，强迫人民币资产留在国内，来承担接下来的资产贬值。这其中一定会有之前流入中国市场套利的国际资本，但更大多数，是普通中国人尤其是中国中产阶级的家庭财富。

在这样一个大背景下，就不难理解为什么越来越多的中国人选择把资产转移出中国，这基本是个不可逆的趋势，先跑得吃肉，后跑的喝汤，最后跑的挨打。随着资本管制的严格，人民币资产转移出国会越来越难，真正的聪明人，早就已经行动了。

海外买房不再那么容易了

截止到2014年3月底，悉尼房价在一年内中值增长了15.7 %，墨尔本房价中值增长了10.9 %，布里斯班房价中值增长了6.15%。Urbis经济学家指出，澳洲房价增长速度正在趋于稳定，房地产市场的交易活动仍处于较高水平。澳洲国民银行最近的一项调查则显示，房地产价格增长与对未来资本收益的预期相符，并在报告中预测，在未来的12个月中，房价有望进一步提高。

澳洲房产数据库RP Data数据显示，直至2014年2月，澳大利亚房产投资融资的总价值创下107亿澳元，达到了历史新高，实现4.4%月度增长和32.3%的年度增长。对此，海外房产权威机构澳信集团资深投资专家接受访时表示，基于当前国内投资渠道的狭窄以及风险波动，中国投资家越来越关注起海外的稳健型投资领域，每年稳定增值，风险系数小的澳洲房产成为中国投资家的心头好。他进一步介绍，澳洲房产的准入门槛相对较低，首付仅一成，比较最高可高达80%，但是物业拥有永久产权，豪华精装，没有物业税遗产税，并且租赁稳定，不少单位都可以以租抵供，对于投资者而言，是不可或缺的一块财富通道。

直击国人海外置业现状资产全球化配置趋向合理

“在人民币贬值的背景下，香港保险、境外股票、海外置业等投资渠道在这一波浪潮中迅速崛起。尤其是海外置业，伴随着国内几家大型开发企业陆续出海，置业选择的范围几乎达到了从百万元到千万元甚至亿元的全覆盖。据世邦魏理仕公布的数据显示，2016年上半年，中国资本的跨国房地产投资约161亿美元，较去年同期增长了一倍，超过加拿大和新加坡，成为仅次于美国的世界第二大跨境房地产投资来源。

然而，海外置业的热潮能否持续似乎要打上疑问了。一方面，加拿大、澳大利亚等国都在税费上加大了对外国人投资的限制、美国的EB5项目也一直传言涨价。另一方面，国内监管层也开始从支付领域限制外汇流出，无论是个人投资还是企业投资都将引来更严格的监管。可以肯定的是，多重管控下，海外置业的环境将不再那么轻松。”

投资群体扩张

与国内房产市场的火热交相辉映，海外置业这个曾经离普通百姓比较遥远的词，似乎也逐渐成为人们习惯讨论的话题。

不仅是高净值人群，越来越多的中产开始认真地考虑海外置业。

所谓高净值人群，一般指资产净值在100万美元（约700万人民币）资产以上的个人。他们也是金融资产和投资性房产等可投资资产较高的社会群体。

根据招行和贝恩的《2015中国私人财富报告》，随着全球一体化的日益发展，各国间的贸易关系不断地深化。加之最近几年国内高净值人群的增长，单一形式的投资模式已经满足不了国人的需求，大部分高净值人群更是把投资的目光看向了国外。

“最近有一点趋势是很明显的，海外置业不再是所谓 土豪 的专利，在我们所接触的海外房产咨询的人当中，只能负担几十万首付款的中产阶层也越来越多。”?伟业我爱我家海外置业部总经理吴洪斌表示，在海外置业的问题上，海外有家打造了“全球房产直播平台”，能让更多的人直接了解海外房产。

“这个阶层对海外置业的重视，对拉动整个行业的爆发以及海外投资意识的普及，起到了很重要的作用。”吴洪斌表示。

伴随这一投资趋势，许多线下的二手房经纪公司及互联网房产公司都纷纷开辟了海外频道，如我爱我家集团打造的海外置业经纪人服务平台——海外有家，以及房 天下的海外房产频道等。

资产避险需求大于增值要求

虽然海外购房人群在增加，但由于海外房产市场与国内房产市场并不相同，对于投资者来说，保值心态的需要仍旧大于升值心态。

近日，胡润百富经过了多个月的问卷调查发布了《中国高净值人群出国需求与趋势白皮书》，该白皮书的统计中，在拥有海外金融投资背景的高净值人群中调查发现，“资产配置，分散风险”是他们在海外金融投资的最主要目的，考虑占比高达80%?；其次才是财富的“保值、增值”，占67%。

作为海外金融投资的最主要方式之一，海外置业对于多数人来说更重要的是资金避险需求而不是增值的要求。

所有早期在中国买房的人，几乎都经历过房价的翻倍，然而在国外，却鲜能遇见这种情况，特别是在美国、日本等国家发达城市，早已经历过房价大幅波动的历史，目前已经趋于稳定。

而对于租金来说，海外置业研究人士、北京房展国际部总监魏克非对北青报记者总结称：“伦敦、纽约、东京、上海（楼盘）等地租金收益率很低，原因就是房价太高。所以往往不是这样的大都市才会有好的租金收益率。一般发达国家的海外置业，净租金4%-5%是一个不错的投资选择。如果超过6%，就会非常抢手。”

国企偏爱美、澳?民企扎堆东南亚

海外置业的热潮也催热了国内房企出海的脚步。一个有趣的现象是，万科、绿地、首创等有国企参与股份或本身就是国资委管理的企业，在选择海外投资时，偏爱美国、澳大利亚、英国等传统发达国家。主打的产品也多是核心区域的高层公寓，而碧桂园、富力等广东发家的民营房企，则将主要的投资放在了闽、粤华人较多的东南亚区域，如马来西亚、泰国等。开发的项目也多是大体量的社区，产品覆盖也从酒店式公寓到洋房、别墅等一应俱全。

对于这样的选择，早在2014年就开始探索海外投资的首创置业认为，同属发达国家的澳大利亚，对比欧美一线城市虚高的房价，以“更低的置业门槛、更稳健的市场发展”接收着包括中国买家在内的世界投资客的青睐。

首创置业设计营销中心总经理高广汉表示，首创置业从来不会贸然凭借开发经验和资金优势到海外盲目开发，而通常选择与当地TOP3开发商进行合作。

（以上回答发布于2016-12-29，当前相关购房政策请以实际为准）

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房地产值得长期投资吗？且听专家怎么说

国内投资渠道有限、楼市前景难以把握、股市波澜起伏、货币贬值使大量流动性货币在国内没有合适的宣泄出口，因此，海外置业受到国人关注，来实现更为合理的资产和风险全球化配置。14日，笔者来到历下区茂岭山路2号普利商务中心的浩华海外地产实地考察，以及连线华美优胜青岛分公司总经理杜修鹏，了解国人海外置业的现状。

三类国人倾向海外置业 看重稳定性、回报率

“海外房产在1996年开始进入香港周边的珠三角地区，大规模成群体气候是在2008年经济危机后，国人海外置业的目的是自住或者投资。”华美优胜青岛分公司总经理杜修鹏介绍，海外置业的人群基本分三类。首先是意欲通过海外置业获得稳定回报的人群，占据海外购房者的第一大比例；其次是受“以房养学”概念及资产配置理念普及的留学生和家长；还有具备移民潜在需求的客户群体。

浩华海外地产副总经理田雪女士分析：“国人海外置业最看重资产配置的稳定和安全。”通常来看，美、英、加、澳等国家房屋年均增值在6%至10%。对于长期投资者来讲，既有房产本身的稳定增值，还可细水长流，通过年均租金3%至6%的正常水平获取收益。

“美国地产处于危机后的复苏上升期，升值收益和租金收益都在稳步上升，用于出租的公寓还有缴税优惠，有利的汇率条件也吸引了很多中国潜在购房者。”她说，美加澳等国家以其健全的法律、完善的社会制度、先进的教育、医疗等吸引国人投资或者自住。

投资地域多元化 美国最受瞩目

据悉，中国海外置业呈现全球多元化趋势，购房者均把目光投向亚洲以外的地区，来实现自身资产的全球化配置。“欧洲成为的目的地，共吸引了超过55亿美元的投资，2014年伦敦二度荣登榜首；澳大利亚成为中国投资者青睐的新目标市场，流入资本超过30亿美元；有25亿美元资本流入美洲。落实到现实来说，华人海外置业的第一选择便是美国。”田雪女士介绍，从城市来看，悉尼投资额达到22亿美元，成为最吸引中国投资者的目的地之一。纽约、旧金山、洛杉矶、芝加哥、墨尔本、东京及新加坡等地也备受投资者追捧。

“美国、澳洲始终占据着华人海外置业区域的主流地位，而随着澳币、政策的吃紧，美国当仁不让地成为最吸引国人海外置业的国家。”杜修鹏分析，受金融危机影响，美国整体房产价格下跌达到45%，吸引我国购房者“抄底”买进。大致估算，国人花11万美金在美国就可购买联体别墅，17万美金就可购买独栋别墅，这在中国是想都不敢想的。而中国人比较青睐的纽约、洛杉矶等美国一线城市，其房价增长率每年都超过了20%，租金又比较可观，尤其近几年赴美的中国留学生已经连续7年增长，带动了住房需求，使美国房产更加炙手可热。

海外置业有风险 投资者须谨慎

杜修鹏认为，任何投资行为都伴随着市场风险，海外置业自然不例外。需要注意的是代理公司的实力应该是购房者重点考量的对象。因为海外房产不比国内购房，从手续流程到物业管理都与国内存在较大差异，所以选择大品牌的开发商和中介，能够更好地保障购房者的利益。

“海外置业首先要对置业目的地的经济环境、楼市市场环境、发展周期以及当地购房的法律流程有具体细致的了解，这对于购房和后期收益都起到重要的作用。”田雪女士说，以美国为例，绝大多数情况下其房产市场对购房者并没有居民或者公民的身份要求，也没有签证方面的特别规定。不过少数州，如新墨西哥州、俄克拉何马州，要求只有公民或者居民身份才能购买当地的居住和商业性地产。而大多数州对宗教、矿产、军事等用地也有所限制，即使能购买房屋，获得的也未必是产权。

“最重要的一点是要明确海外置业的目的，不排除有购房者买房是为了移民。”她郑重地提醒购房者，西方经济较为稳定的主流国家如美国、加拿大、澳大利亚、英国等地，买房与移民是没有任何关系的，请投资者慎重考虑。

（以上回答发布于2015-10-16，当前相关购房政策请以实际为准）

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2015年9月，第五届中国价值地产年会论坛上，地产界人士钱建蓉表示，在美元持续上涨态势下，人民币贬值促使房企在转型时，目光投向投资海外房地产，房地产领域依旧值得长期投资。中国房地产协会原副会长朱中一先生表示，利好政策刺激下，今年房地产全年成交量要好于去年。

海外投资浪潮凶猛，地产领域值得长期投资

据地产咨询公司预判，到2020年，中国房企年均海外房地产投资总额可达500亿美元，与美国近两年的海外投资额相当。中锐控股集团董事长钱建蓉表示，房地产最近两年发生了翻天覆地的剧变，城市之间分化严重，投资房地产时，大家开始关注对投资地域的选择。

钱建蓉认为，土地供应会影响投资决策，土地供应掌握在地方手里，如果急功近利卖大量土地，容易造成开发商被套。而美元持续上涨，创新作为美国经济的动力，美国的招商大会带来制造业以及资金回流，在美元持续上升过程中，相信持有美元资产非常明智。何况，美国三四年前的一个项目，土地价格已翻一倍。不少开发商开始布局海外市场，平衡资产配置,不光是房地产行业的需求，也是基于市场变化。

钱建蓉还表示，在美元持续上涨态势下，人民币贬值促使房企在转型时，目光投向投资海外房地产，房地产领域依旧值得长期投资。中国房地产协会原副会长朱中一先生表示，利好政策刺激下，今年房地产全年成交量要好于去年。尽管房地产市场出现剧烈波动，但钱建蓉认为，全国房地产开发销售总量仍处在高位，中国仍是全球最大的房地产市场。这意味着，需求仍然存在，可以长期投资。

全国市场回暖，成交量好于去年

论坛上的话题除了谈到房地产投资以及海外市场，还关注到了国内的房地产回暖的态势。中国房地产协会原副会长朱中一先生表示，今年4月份以来，在一系列利好政策的推动下，全国的房地产市场呈现出了回暖的态势，特别是6月份，全国商品房的销售面积无论是环比还是同比都创历史新高，8月下旬以来，中央有关部门又出台了一些有利于房地产的政策，包括降准降息的政策、限购令的松绑政策。

朱中一认为，在这些利好政策影响下，房地产今年全年的成交量肯定会好于去年。从房价来说，除了一线城市，二线城市最近上涨也比较快，包括南京。朱中一称，南京8月份新房环比价格涨了1.2%，仅次于深圳、上海、北京，比广州还高。

他认为，南京的房价上涨主要跟供求关系，另外南京处于江苏的中心，南京跟安徽相隔也比较近，安徽也有不少人到南京来买房。就全年来说，稳定住房消费，稳定市场的目标是能够实现的。

对于“十三五”期间房地产发展的态势，朱中一认为，这是一个发展的机遇期，因为在2020年以前，我国要全面实现小康，这个对住房的需求是客观存在的。目前的城镇化率，2014年是54.77%，到2020年达到60%的目标，还有很大的需求量。

（以上回答发布于2015-09-30，当前相关购房政策请以实际为准）

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