美国房子condo_美国海外房产移民政策

1.怎么投资海外房产

2.美国12项新移民政策详细解读

3.移民美国后如何获得购房

4.移民海外的条件是什么？

美国购房不能移民。

美国移民签证类型分为：

1、 美国亲属移民 (IR1、F1、F2A、F2B、F3、F4)

2、 美国公民配偶移民 (CR1)

3、 美国公民长期居住中国，申请中国配偶移民 (CR1)

4、 美国未婚夫妻签证 (K1)

5、 美国杰出人才职业移民，包括跨国公司管理人员调派美国转绿卡申请 (EB-1)

6、 美国职业移民(由雇主申请劳工证书) (E3)

7、 美国非技术性劳工移民 (EW)

8、 美国投资移民 (EB-5)

根据2001年美国移民法规定，凡具有合法居留权的外国移民，都可以申请加入美国籍，但必须符合一定的条件，才能得到准许。入籍主要有以下条件：

1、 必须在取得永久居留权后，连续在美国居住5年。这是取得入籍的最低居住年限。在5年之中，不能连续超过半年的时间离开美国，如果超过半年以上，必须提供无意放弃美国住所的证明。因此，也要相应地延长申请入籍的时间，而重新计算在美国的居留时间。在美国实际居留的时间至少3年，起码要达到法定期限的一半，才能向美国移民局提出入籍的申请。

2、 与美国公民结婚的外籍公民必须在保持两年的婚姻生活之后，才能夫妻双方一同向移民局提出入籍的申请。新移民法规定，与美国公民或美国永久居民结婚的外国公民，因结婚而获得美国永久居民证后，应在符合申请美国公民条件时，尽快申请入籍，以便早日成为美国公民，享有完全的美国公民的权利。但前提条件必须是有持续两年以上的婚姻关系。

3、 在提出入籍申请时，必须是在美国已连续居住5年的最后半年里，并且是已在当地的州或城市里至少居留了6个月的时间。

4、 入籍的申请者必须年满18岁。在美国已具有永久居留资格的16岁以下的外籍人士，其父母已取得美国公民权，这时，可随同父母自动取得美国国籍。但16岁至18岁之间的子女，则必须独立申请入籍。如果未满18岁的孩童，其父母当中有一名是美国公民而一名是外国人时，有美国公民身份的一方可在其子女满18岁之前代其申请入籍。

5、必须具备初步的英语读、听、说和写的能力。入籍的申请人应对英语有一定程度的了解，具有一定的英语能力，审查入籍资格时移民局官员以口试方式，入籍申请者要用英语回答有关美国历史和美国方面的知识。以此来考查入籍申请者英语的实际表达能力。此种试题由美国印刷并公开出售。如果申请人在第一次口试时未能合格，允许申请者在一年以内还有两次补考机会。如果申请人年龄超过50岁，并在美国居留时间达20年以上的，可以免试英语，可由本国语言代替。移民法还对年龄已超过55岁，并已在美国取得永久居留权后又居留15年以上的申请人，也实行免考英语，并由本国语言代替。

参考百度经验：://jingyan.baidu/article/ed2a5d1f1055f009f6be17a4.html

怎么投资海外房产

现在很多人都想通过移民这种方式来移居海外，2008年在严重的次贷危机从美国爆发之后，为了振兴美国房地产的市场，一些国家以及地区先后的出台了一些鼓励外国人来买房的相关政策，在美国的两位国会的议员的一个关于给予那些在美国花了50万美元来买房子的外国人一个合法的居留身份的提案其实就是其中之一。

这些国家的移民门槛都不高

所谓的购房移民，其实可以简单额理解为是在海外买房入户。外国人只要按照规定来买房，本人以及配偶、子女都可以在买房的国家合法居住，并且享受当地的居民一样的待遇，而且还能在自己住满一段时间之后取得一个正式户口。

通过目前中国的中上实际的收入水平的来衡量，时下有一些国家的置业移民的门槛其实不算高，比如说西班牙、拉脱维亚、塞浦路斯、巴哈马群岛、韩国等。

西班牙：虽然现在西班牙的移民法并没有明确的规定买房就可以移民，但是有很多的人通过买房子的方式已经成功的移居西班牙。按照西班牙的规定，外国人只要在该国指定区域（诸如马尔贝拉和马拉加等城市）至少10万欧元购买房产，并且全家到西班牙定居，就能够在5年之后取得西班牙居民身份。

按照移民中介的说法，西班牙这个国家政局稳定、风光秀美、气候宜人，是上第二大旅游国家。该国房屋为私有产权，无遗产税，可以世代相传，拥有。外国人买房后，家人可在西班牙居住并享受当地人一切社会待遇，如免费医疗保险等。子女可以在西班牙和欧洲等国上大学（西班牙、和大学都免费）。从经商角度来讲，该国重收税，避税容易，还可享受其他，比如失业保险、工伤保险、病保险等。

拉脱维亚：拉脱维亚是一个位于东北欧的国家，于1991年独立。该国在2004年5月1日正式加入欧盟，自2007年12月21日起成为申根公约会员国。拉脱维亚2010年对其移民法进行了修改，于2010年7月1日生效。按照新规定，在拉脱维亚境内购买房产的外国人可以立即获得有效期达5年的申根居留许可。持有该许可的人，其配偶以及不超过18岁的子女可以自由出入申根国家，并在其境内停留。

从具体申请条件来说，只需具备以下3条之一即可：

1．在首都里加和其他主要城市，购买房产金额不低于10万拉特（约合14.3万欧元、140万元人民币）；

2．在主要城市以外的地方，购买房产的金额不低于5万拉特（约合7.15万欧元，70万元人民币）；

3．在拉脱维亚银行存5年定期存款，金额为30万欧元或40万美元。

该国房地产被认为具有多重吸引力。首先，对申请人的财产背景没有限制，而且审批速度快，只需1至3个月。购房可以拿到5年申根居留签证，期满后可以申请延续，能够在25个申根国家任意停留。而且，拉脱维亚房地产市场空间广阔，人资产贬值的可能性很低。

塞浦路斯：塞浦路斯内务部2009年2月颁布了新的移民条例，规定非欧盟国家居民只要在塞浦路斯购置一定金额的房产，即可获得该国居留权。

具体来说，申请人必须年满18周岁，没有犯罪记录；在塞浦路斯购买30万欧元或以上的房产（房产必须通过当局认可并审核才可申请），也可以购买两三套房产，总额达到30万欧元即可。塞浦路斯为欧元区国家，法律制度沿袭英国，没有遗产继承税，物价也比较低廉，生活费用比英国30%，土地和房产可世代相传。

巴哈马群岛：这个加勒比海岛国风景优美，一向被美国人视作避税天堂和度胜地。该国规定，只要在当地购买50万美元以上的房产就可获得合法居留权。

韩国：该国旅游胜地济州岛素有韩国夏威夷之称。2010年2月，韩国出台买房移民项目，规定在济州岛50万美元买房的外国人即可获得居住权。2011年2月，将在主办冬奥会的平昌郡宣布，凡是在当地购买价值100万美元以上房屋的外国人，可以得到5年的居留签证。

这些可以通过买房移民的国家，移民的门栏都比较低。但是买房子始终不是一件容易的事，所以能够享受这些政策的人也多是我国的中产以上。

美国12项新移民政策详细解读

在境外投资中，房地产一直是中国高净值人群青睐的主要投资产品。一方面是由于国内住宅限购政策对投资性需求抑制，高净值人群希望能在海外市场寻求更多的投资机会；另一方面，人民币相对于投资国货币的升值和贬值预期，也带动了海外房地产的投资热潮，使其成为最佳的外汇储存和规避风险的方式。

中国人喜欢在什么地方购房呢？

美国：绝大部分州不限制外国人（公司）购买一般的居住和商业性房地产；交易成本占总房款1%左右；每月支付物业管理费、财产保险费以及房地产税总计为房价的2%-3%；美国已成为中国人投资海外房地产的首选之地。

加拿大：加拿大鼓励境外人投资房产，唯一区别就是在房贷首付比例上，加拿大本地人为25%，对于境外人士，首付款必须达到全部款项的35%，申请需要提供收入的纳税凭证。土地交易税约为1%左右，根据不同地区有所不同；业主有必要以物业估价每年向市交税，例如多伦多现行税率约为房屋价值1%-1.2%。

澳洲：欲在澳洲购房的非澳洲永久居民，在购房前必须获得澳洲投资委员会的批准（FIRB）； 目前海外人士仅可以购买全新住宅；交易成本费用约房价或者土地价值的3%-4%左右；购买的是公寓，日常需要支付的有：物业管理费（季度缴付）、市政费（季度缴付）、排污费（季度缴付）占购房价的1%-2%左右；澳洲投资购房的最大优势在于可以提供房屋的按揭抵押，通常为房价的70%；同时，银行的可以允许最长15年的只还息不还本的周期；购买的是独栋别墅，日常需要支付的有：市政费和排污费（季度缴付），占购买房价的0.5%左右。

英国：英国在2015年后对海外买家转售英国房产开始征收额外资本利得税。中介费用通常为总价的1%，房屋评估及勘测鉴定需耗时2-3周，通常收费在300英镑左右。律师费为总价的0.5-1%范围内；在英国买房，印花税是最为重要的税费，也是数额最大的费用支出。通常，必须在房产交易完成的30天内缴纳。印花税由英国税务部门征收，根据房屋的产权、用途不同，征收标准也有所区别。

新加坡：新加坡祖屋只能是公民和永久居民才可以购买，外国人去新加坡只能购买商品房；购房中介费为成交价格的1%；印花税为房价的3%减去5400新币的基础上额外征收10%；每年物业税为年评估租金的4%（自住）；如果用于投资用途，物业税为评估租金的10%，同时业主还需要缴纳租金的个人所得税。

对于国内的房产投资者而言，为什么购房呢？

一、投资型购房：

在海外购置房产大多数投资者是为了升值而购买原因有二：一是国内投资渠道十分有限，二是越来越多的国内投资者走出国门了解到更多的投资机会，而且在加上投资的实物类型，投资者更易于接受。在购置投资型海外房产时要对投资收益做一个清晰的核算包括：购房成本多少，装修、修缮的费用需要多少，涉及的税费有多少，一次性缴纳和每年缴纳的款项是多少；投资收益如租金收入如何，是以何种方式租赁，对房屋及内部设施的损耗有多少，包括房产本身的价值、该房产所处地区的不动产价格趋势、该地区受到的法律法规的限制等，都必须考虑到。而且偏重投资型的海外房产投资者，也需要清晰了解该房产所得收益的相关税收计算，房产出售涉及的税费以及对投资者的要求等。

二、教育型购房：

投资教育型房产是中国人的传统，也是最近几年热门的投资项目，国外一些好的学校周边的房产价格也是很高，而且近年来上涨幅度相对较大。因为多以孩子就读的学校相关，交通和生活的便利度是考虑的首要因素，另外，针对不同年龄的孩子，对社区和治安的配套要求也需要多方面了解。但切勿盲目迷信所谓的学区房投资，投资于学区房和在学区内上学有着本质的区别。

三、养老型购房：

随着生活品质的不断提升，这也催生出了对退休后生活享受的房产投资的需求。这类投资就会对环境要求较高，除了自认风光和人文关怀外，还应考察当地医疗条件和生活便利度，以及房屋设计等是否适合中老年人使用，以及因人而异的语言、文化、饮食等配套服务等是否适宜。

四、度型购房：

这类房产和养老型海外房产相差不大，对环境要求较高，更偏好于气候温和和人口低密度的地区，不同的一点是度型房产居住的时间段较短，以期休闲为主，放松、享受家庭欢乐，而且投资人会将自己生活的喜好带入到这类房产中要求，比如是靠山或靠海，有无其他配套运动设施如高尔夫、骑马、游艇等。

五、移民型购房：

移民型的海外房产通常受该国的投资移民政策影响，关键在于该国对于房产移民政策的匹配和完善程度，对房产类型限定、对给予签证的类型的要求条件等等相对应；这些都需要投资人做好提前的了解和对比。来自中国外国专家局、国内房产投资的专家说：“切勿为了移民而移民，也不要为了图省事而仅仅靠花钱或者购房来实现移民；而要切实和自己的移民规划、企业拓展、财富安置和传承方案向匹配。

六、综合型

投资人有多项购买需求动因，此类投资型房产需有复合型的考量，综合前五种海外投资房产的特点，结合个人实际情况加成考虑。同时国信美投也会依据客户的具体情况、目的和要求等，做出整合型的项目推荐和规划指导，按个性化的需求明晰各步骤方法。

不管是国人投资哪里，都需要对投资目的地的房地产市场有充分的了解，涌正提醒千万不要图便宜，因为购买的““再便宜，它依然还只是”“；也不要打肿脸充胖子去买所谓的“豪宅“，因为从现金流角度分析，购买的豪宅根本就不属于财富范畴，甚至成为了缴税机器；因此，根据自己的财富需求和投资目的，量体裁衣的制订可持续及稳定的投资策略和方案就显得尤为重要了。

移民美国后如何获得购房

　美国移民的新政策变化，对我们的移民和签证有哪些影响呢?跟着来一起详细了解一下美国12项新移民政策详细解读。

变化一：提高H1B门槛 (我们只要最优秀、最聪明的外国人!

　受影响人群：

　H1B工作签证持有者、正在申请H1B的人

　预计生效时间：2019年8月

　报告内容：

　国土安全局提议

　1、 修改专业职业(Specialty occupation)的定义 ，限制H1B的申请和发放，以确保将工作签证发放给“最聪明、最优秀的的外国人”。

　如果此提案最终实施，“将成为自1990年以来，对H1B的最大规模的改革!”

　2、改变H1B抽签规则。首先将所有申请人纳入6万5千个常规名额进行抽签，如果达到上限，再从剩下的硕士及以上学位申请人中抽取2万个名额， 这样会使得导致硕士及以上学历的H1B中签率提高15%。 (目前抽签方式是将会抽取硕士及以上学位的2万个名额。之后，没抽中的美国硕士或以上学位的申请，将会有再一次机会和常规申请一起参与抽签程序，抢占6万5个名额。)

　3、要求雇主向H1B持有者支付合理的工资。这一提议是希望将H1B授予更加专业的人才，避免H1B的滥用，并且，H1B只是作为美国缺失人才的一种补充，最应该受到保护的是美国工人的利益。

　这项提案预计将于明年开始正式执行，一旦实施，今后本科学历的中国留学生，想直接通过H1B留下来可能更难了。

　变化二：H4要被取消合法工作资格 (影响很多华人家庭的去留)

　受影响人群：

　H1B工作签证持有者及其配偶

　预计生效时间：2018年11月

　报告内容：

　2015年时，移民局发布通告称，当持有H1B工作签证的人满足一定条件时，他/她的配偶(持H4签证)，可以在美国合法工作并获得EAD卡。

　之前，通过工作签证留在美国也是一条辛苦的途径，但是好在，当夫妻两人其中一人抽中H1B，并且在提交绿卡申请或者H1B被批准延期的情况下，另一个持有H4签证的配偶也可以合法工作。2017年秋季章程中就已经提及要取消H4的合法工作资格，但迟迟没有执行。而这一次秋季章程中再一次被提及，极有可能在近期执行。

　报告指出，H4的合法工作极大地影响了美国人的工作机会。但是截止至2017财政年，来自中国大陆的H4 EAD持有人有多达4千余名，并且其中90%女性。还有不少华人家庭，通过这种方式，来提高合法留美并合法工作的几率。 H4 EAD取消将让很多家庭被迫面临分隔两岸的决定。

　变化三：F1签证重大改革 (限定在美国的最长停留时间)

　受影响人群：

　F类学生签证、B类旅游签证、H1B、H4、J1、J2、M1、E1、E2、I类等所有非移民签证

　预计生效时间：2019年8月

　报告内容：

　美国海关ICE在2019财年出台新的规定：给包括F1学生签证在内的这些非移民签证， 设立一个在美国的最长停留时间。

时间截止前，可以申请延期，但必须要给出充足的理由，和比较具体的延长时间，否则会影响他们合法留美。

　目前现行法律下，持有F1、H1B、L类等签证的人进入美国时，海关会输入D / S(duration of status)表示逗留时间，不会给出一个具体结束时间，因为F类学生签证的停留时间往往是根据学校签发的I-20表上的时间来决定的。也就是说，尽管签证有效期为1年，只要你不离开美国，而且在美国待的时间是在学校的I-20表上的有效时间之内，那无需任何其他文件/或者申请，就可以在美国合法居留。目前总共可以停留在美国的时间为：在美国维持全职学生的时间+被容许留在美国实习(OPT)的时间+以及必须离开美国前的60天。

　明年开始这一做法将取消，目前不清楚ICE可能设定的停留期限有多长，但是可以肯定的是留学生未来进入美国就读后，如果需要转换学校、申请OPT、继续就读其它科系或求取更高的学位等，都必须提出延长停留在美国期限的申请。

　程序会麻烦很多，但是有助于降低非法居留的概率。

　预计这一政策会影响到30多万中国留学生的毕业后去留，以及OPT后能否留在美国。

变化四：明确划分B1、B2签证的区别 (对申请者标准透明)

　受影响人群：

　B1商业临时访客、B2旅游签证

　预计生效时间：2019年9月

　报告内容：

　新规要求区分B1签证和B-2申请入境美国的标准，标准更加透明便于海关在出入境检查时更公平的裁决和执行。

　B-1/B-2商务旅游签证，主要面向短期商务旅行(B1)/旅游观光(B2)/寻求医疗服务(B2)的申请人。但长期以来，划分界限模糊，往往合二为一，但其实我们申请最多的B2类旅游签证仅是纯旅游、或短期医疗咨询的签证，处置房产、洽谈合同、参加会议等需要申请B1签证。

　新政下会对两种签证有更明确的界定标准，也需要申请人在访美目的上更加明确。

变化五：EB5投资或指定区域( 创造就业条件被重新定义)

　受影响人群：

　EB5投资人

　预计生效时间：2019年9月

　报告内容：

国土安全局将重新定义“创造就业”的标准 ，并可能会在将来指定投资的区域中心以及运营条件。国土安全局会加强对于投资的管理和检查，并且鼓励将投资更多地放置到美国农村地区。

　变化六：加速绿卡处理时间

　受影响人群：

　绿卡申请者

　预计生效时间：2019年9月

　报告内容：

　国土安全局提出，要提高永久居住登记申请或调整状态(I-485)的处理效率， 减少签证倒退的可能性，去除积累的库存 ，并且阻止签证欺诈。

　另外，建议取消优先类别移民签证的申请人同时提交签证申请和I-485表格。

　变化七：出入境使用人脸识别 (准确追踪所有外国人出入境记录)

　受影响人群：

　所有人

　预计生效时间：2018年12月

　报告内容：

　国土安全局要求实施自动化进出数据系统： 例如人脸识别技术。 对进出美国的所有外国人和公民的数据以及生物识别，以避免外国恐怖分子进入美国。目前这些系统已经全部准备就绪，预计将会在今年12月开始执行。

　并且，为了能够更加准确和高效，国土安全局正在修改规定，要求所有外国人在出入境时拍照。海关还提议，将美国公民的生物识别收集进一步扩大，关于美国公民的这项提议将会在2019年2月公布。

　变化八：留学美国成本增加 (F1留学生的SEVIS费要涨)

　受影响人群：

　F类(留学生及其家属)、J类(交换访问者及其家属)、M类(培训类留学生及其家属)

　最后生效时间：2019年3月

　报告内容：

　根据美国海外学生和交流学者SEVP最新的研究，为了维护其运营，有必要调整个人和组织的费用。明年将增加SEVP认证的学校管理费，以及每一个留学生都需缴纳的 SEVIS费(目前为200美元)、学校证明费等。

　变化九：修改签证费、护照申请费

　受影响人群：

　所有人

　生效时间：2018年12月

　报告内容：

　美国院表示将修改某些非移民签证、移民签证、特殊签证和某些公民服务的服务费用，并且将会修改护照申请的费用。

　变化十：审查某些学校官员资格

　受影响人群：

　F类、M类以及交流访问学者

　最后生效时间：2019年3月

　报告内容：

　对于接受F类、M类以及交流访问学者的学校，国土安全局会指定一些学校官员访问学生数据的权利，在此之前，会加强对他们的审查，以避免潜在的欺诈犯罪活动或泄露国家机密信息。

　这是章程中的一条新规则，归根到底来说，是加强对美国学校某些官员的审查，对于学生的影响并不非常大。

变化十一：加强对实践培训学校的监督

　受影响人群：

　F类、M类学生

　生效时间：长期行动Long-Term Action

　报告内容：

　这一行动最主要的目的是加强对于实践培训以及学校机构的监督，防止滥用以及可能存在的欺诈行为。而最深层的目的是加强对于美国工人的保护，他们认为，F类和M类学生的就业实习培训可能会对美国工人产生负面影响。

　变化十二：外国医护人员的英语能力要求

　受影响人群：

　想要进入美国工作的外国医护人员

　生效时间：已进入最后决议流程

　报告内容：

　国土安全局支出，要为国外医护人员制定英语语言标准，并要制定考试标准和最低分数线，以便能够更好地与患者家属进行交流。

移民海外的条件是什么？

　移民美国后要买房，那么，中国人如何在美国顺利获得购房呢?下面为你解析!

　首先我们先来了解一下，作为外国人，符合的条件吗?

　 外国人在美国申请房贷的条件要高些?

　在美国，按揭发放的核心原则是抵押品价值足够，申请人有良好的信誉和持续的收入来源，与申请人的身份国籍本身没有直接关联。

　作为海外人士，在美国银行取得房贷的要求相对较高。如果在该银行有相关的存款、投资或其它的活跃帐户往来，又或者是持有工作签证的人士有较长期的稳定金额的收支记录等这些，是对在美国有“加分”的!

　目前，在美国绝大对数州，外国人(无美国绿卡)可以通过购买美国房产，但是首付通常要在40-50%，并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明，机构会额外要求人支付高于市场水平1%-2%的利息。

　 绿卡持有者在美国申请房贷的条件低些?

　作为永久居民，也就是绿卡持有人，也是需要在该银行建立相关的个人信用记录之后才能够申请购房。不同银行的放贷政策与条件不一样，但只要符合要求，银行照样愿意放贷给综合资质较高的海外申请者。

　绿卡前后，更准确地说可能是第一次报税前后，买房的操作上区别很大。取得身份前，按外国人身份容易很多。一旦取得身份，对于新移民来说，想取得房贷几乎不可能，因为有些硬性要求根本达不到，比如报税记录，信用，收入等。

　 美国申请房贷流程

　首先了解一下在美国申请房贷的流程，过程与国内的房贷申请流程有相似之处，大致分为：

　选择机构——获取机构预先资格——机构审核申请人资质——房产评估——机构放贷。

　具体分为以下7步：

　(1)咨询能为您提供的放贷机构

　(2)比较利率和期限后确定能为您提供最适于您承受力的放贷机构

　(3)获得接受您的财务和明资料的放贷机构的预先资格

　(4)按放贷机构指示提供所有有关收入，身份和其它要求的信息进行审核

　(5)抵押公司进行房产评估以确定价值

　(6)与抵押职员成交

　(7)结算成交一揽子费用机构

　 美国房贷种类

　如果符合购房条件，那么您就可以考虑类型了。

　美国常见的期限是30年，您也可以根据您自身偿还能力，也可以选择5年、7年、10年、15年、20年、40年。

　目前美国的平均利率在4-5%左右，主要有两种类型，浮动利率和固定利率。

　(1)浮动利率(ARM)

　通常分为：3/1，5/1，7/1ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之后利率按Libor等指标进行浮动。

　例如，2011年11月16日，在加州洛杉矶购买30万美元的房屋，首付40%，申请5/1ARM，前五年利率为4.132%，从第六年起浮动。

　(2)固定利率

　常见固定利率有15年或30年的，年利率固定。

　例如，2011年11月16日，在加州洛杉矶购买30万美元的房屋，首付40%，申请30年期固定利率在4.799%-5.540%。

　短期(3-5年内)来看，浮动利率来看利率较固定，利率低0.5-1%左右，但长远来看浮动利率存在利率大幅提高的风险。因此，对于中短期投资者来说，浮动利率是比较值得考虑的选择。

　而对于追求稳妥，长期风险承受能力较低的买家来说，固定利率更加合适。两种类型均有其优势和劣势，买家可根据自己的资金状况进行。

外国人如何接洽美国机构

　(1)经纪人

　美国超过一半的房屋是通过经纪人来完成的，经纪人是撮合借方和贷方的中间人。经纪人可以直接与买家协商费用，可以为您实现最低利率和最少费用花费。所以对于不熟悉美国购房事务的人，找个“靠谱”的经纪人是个不错的选择。不过专业化的服务也会收取一定的费用，经纪人通常会收取额1%的费用。

　(2)商业银行

　商业银行如花旗银行、美国银行等提供的利率非常具有竞争性，如果您在这些商业拥有支票账户或存款账户，还可以享受到优惠。

　(3)抵押银行家

　抵押银行家可代表一家或多家银行为您提供，不过此类服务仅限于这些银行的客户。对于大多数中国投资者，咨询在国内有分支机构的美国商业银行是主要的途径。

　在接洽美国抵押放贷机构时，一定要和受过外国抵押培训的职员商谈。当您和美国不同银行的抵押职员接洽时，搞清楚适用于外国人的利率，资格要求和规定。要和多家放贷机构商谈以选定能为您提供您需要的最佳利率的银行。

　前的预备工作

　一旦找到了最好的放贷机构，下一步就是获得申请的预先资格。这是在程序开始之前，也就是在和他们首次接洽之后的第一步。

　1.准备材料

　美国房贷的申请，需要提供许多材料，包括最近的工资单，银行对帐单，税表，件等材料。将这些材料提前准备好，可以节省很多时间。

　2.

　通常可以委托您的房产经纪人，或者选择专业的经纪(Mortgage/Loan Broker)。由于自身的专业，他们与银行更加熟悉，方便顺利快速批复。

　3.申请

　选择好的房产经纪人是十分重要的，他会使你的买房经历轻松而愉快。好的房产经纪人不但经验丰富，了解目前市场行情，信息灵通，还可以为你把关。

　4.审阅

　在提交申请(Loan Application)时，推荐您尽量选择美国本土银行或者提供业务的国际银行，例如：汇丰银行、大华银行、国泰银行、华美银行等。无论您购买的是新房还是二手房，经纪人为买方的服务都是免费的，一般房产经纪人的佣金是由卖方来支付的。

　在以上步骤中，经纪人会要求提供您的个人信息，包括收入和债务。他们将按照其出贷标准(各家不同)决定您能承受的额。

　预先合格审核有助于搞清您是否有资格，以及您可以的额度。这个步骤同时也帮您了解放贷机构是否愿意给您提供。

　关于您的抵押要求，一定要对放贷机构诚实，包括您如何使用房产。如果您不诚实，即使通过了，放贷机构有权要求立时支付全款，或者通过法拍收走房产。

　银行一般会考虑以下七个主要因素，综合评定是否给予申贷人“预先合格”资格：

　(1)是否有稳定的收入来源;

　(2)过去两三年是否有稳定的工作;

　(3)目前的收入是否可靠;

　(4)付款记录是否良好;

　(5)长期借债是否不多，比如买车;

　(6)是否有一笔存款用于首期款的支付;

　(7)是否有能力每个月支付月供款以及所增加的成本。

　其中首付款需在各个银行的规定下，在购房者名下存够一定的时间，所以提早开通海外账户是很必要的!

　过程中的工作

　1.预约房屋估价(Appraisal)

　机构或银行需要派专门的估价师去申请人要的房屋内进行估价。估价师会提前打电话预约时间。

　2.锁定利率

　锁定利率(Locked Rate)，利率每天都会上下浮动，有所变化。利率一旦锁定，就不会变更，在锁定的期限内，利率就会有所保障。一般锁定的期限有1年、3年、5年、10年、15年、30年。锁定的期限越长，利率会越高。

　3.补充材料

　提供补充材料(Conditional Approval)，对提供的材料进行审批后，机构会对于客户提交的材料存在不完整或不符合规范的部分，要求其及时补齐或重新提供材料。

　在以上环节中，一旦抵押职员认可您的资格，下一步是审核。放贷机构需要审核：

　(1)收入证明：雇主信或者公司营业执照

　(2)存款证明：最近一个月银行月结单，需要看到首付款部份

　(3)明：有效的入境签证与护照

　(4)房屋购买合同

　(5)房贷申请书

　(6)资产证明：您的资产总额

　(7)信用记录

　 放贷过程中的工作

　如果一切顺利便可以批贷了。从接洽放贷机构到银行预审，再到资格审核直至最后放贷，每一个环节都需要非常仔细认真。

　1.签署文件 Sign Loan Documents

　签署银行最终正式条约及文件。

　2.银行放款 Funding

　当机构或银行的所有条件都满足后，就可以放款。

　3.完成交易 Closing

　海外购房者审批的时间会比较长，一般需要3个月以上。而且还要求首期款在美国的银行账户已经存满一定的时间。如有需要购房的客户，必须提前安排好这些事情，才能让海外置业顺利进行。

　购房的申请过程看起来很繁复，但真正操作起来其实未必十分复杂。只要按照银行的要求提供充分、有效、真实的资料，在美国买房也并不是一件非常难的事情。

美国投资移民条件1 、申请人必须年满 21 岁

美国投资移民条件2 、申请人不必有任何学历，经商或工作经验的背景

美国投资移民条件3 、申请人必须拥有一百万/五十万（特区移民方案）美金的资产证明（不须由申请人本身累积取得，赠与、继承等方式亦都可以，但必须是取自合法正当的途径。）

美国投资移民条件4 、申请人必须已经或正积极投入规定的投资金额

美国投资移民条件5 、此投资可直接/间接（特区移民方案）创造十个工作机会

美国投资移民条件6 、投资资金来源之说明，须证明投资款是取自正当来源，此可包括房产销售，债券股票，企业盈余，商业买卖，赠与和继承等。

美国投资移民条件7 、主申请人前五年之所得税单（英文版本）

美国投资移民申请资料：

1． 全家成员的、户口本复印件

2． 结婚证复印件

3． 具有大中专以上学历者，提供学历证书复印件

4． 申请人或配偶若有银行存款或股票，提供银行存款数额和股票市值数额

5． 申请人或配偶若有房产、地产，请提供房产所有权证、国有土地使用权证复 印件（若尚未办理房、地产权证，请提供购房合同和购房复印件）

6． 申请人或配偶若有私家汽车，提供机动车行驶证复印件

7． 作为公司管理人员或承包经营者，提供所在公司的营业执照复印件

8． 作为公司股东或个体经营业主，提供以下文件：

（1）公司营业执照复印件

（2）公司税务登记证（国税、地税）复印件

（3）公司企业法人代码证复印件（个体经营者不须提供）

（4）公司注册时的验资报告复印件（个体经营者不须提供）

（5）公司章程（个体经营者不须提供）

（6）公司本年度的资产负债表和损益表复印件

（7）公司若有纳税（国税或地税），提供几张税单样本复印件

（8）公司若有其他证书（如进出口企业资格证书、建筑企业资质证书、生产企业产品质量证书等），提供复印件。 移民美国，有两条途径，一是劳工移民，再者就是通过亲属移民。相比劳工移民，亲属移民在文件的准备和申请的程序上要简单的多，可以说是一种更加简便的途径，当然前提是你运气够好，有符合条件的亲属来为你申请。那么，哪些人可以通过亲属移民，哪些人则不能呢？亲属身在海外和人在美国境内申请程序上有没有区别呢？。

美国移民法规定，亲属移民分近亲亲属和优先亲属两类。前者不受移民法上每年的配额限制，而后者则要受配额限制。优先亲属又按其关系划分成四种优先类别。

1. 不受配额限制的近亲亲属 这里所说的近亲亲属仅指美国公民的近亲属，不包括绿卡持有人(永久居民)的近亲属。具体来说，包括美国公民的配偶和未满21岁的未婚子女，以及已满21岁的美国公民的父母。这里所说的“配偶”，是指合法的异性丈夫或妻子。美国移民法还不承认同性恋“配偶”。这里所说的“未满21岁的未婚子女”，并不仅限于 美国公民的亲生子女，还包括美国公民的配偶与其前妻或前夫所生的18岁以下的未婚子女，以及美国公民合法领养的16岁以下的未婚子女。所谓“未婚”，包括从未结过婚，或配偶死亡，离异，或由於其他法律上的原因造成婚姻无效的各种情况。凡是属於这一类别的美国公民的近亲属，可以在任何时候申请移民美国而毋须等待排期。

2. 受配额限制的优先亲属，包括以下四类：

(1) 第一优先：美国公民年满21岁的已婚子女；

(2) 第二优先A类：美国永久居民的配偶，或是不满21岁的未婚子女；第二优先B类：美国永久居民年满21岁或21岁以上的未婚子女；

(3) 第三优先：美国公民的已婚子女；

(4) 第四优先：美国公民的兄弟姐妹。这里所说的“兄弟姐妹”，包括同父同母的亲兄弟姐妹，同父异母/同母异父的继兄弟姐妹，以及被领养的养兄弟姐妹。

美国院每个月会公布一份签证排期表(Visa Bulletin)，公布各种优先类别的移民申请的优先日期。受配额限制的优先亲属移民必须等优先日期排到之后才能调整成移民身份或到领事馆面谈。总体来说，优先类别越靠后，需要排队等待的时间就越长。例如，第一优先的申请一般要等待4到5年，而第四优先则要等待长达12年之久！

此外，美国公民提交的申请一般要比永久居民(绿卡持有者)递交的申请要先得到绿卡。

从以上列出的类别可以看出，有几类亲属是不能通过亲属申请移民的：

第一是永久居民的父母；

第二是永久居民的已婚子女；

第三是永久居民的兄弟姐妹。

第四，美国公民和永久居民；

第五，美国公民和永久居民的孙子孙女辈；

第六，美国公民和永久居民的叔伯姑姑婶婶等。

此外，被别人领养的美国公民不能为自己的生父母和亲生兄弟姐妹申请移民。

还有，如果亲属已非法入境或逾期居留在美国，为他们提出移民申请时，应咨询专业移民律师。亲属移民申请程序因亲属所在地不同而异：一是亲属人在海外的情形，二是亲属人在美国境内的情形。无论是哪种情形，都需要美国公民或是永久居民先为其提交移民申请。申请批准后，亲属就可以通过向美国在海外的使领馆申请入境移民签证，或是在境内申请调整身份获得永久居民身份。

一是亲属人在 海外。

如果亲属身在海外，移民局在批准美国公民或永久居民为其提交的移民申请后，会将案件移交到院的国家签证中心。国家签证中心审理完毕后，如果该亲属不受移民配额的限制，或是虽然要受配额限制，但排期已经排到，案件将被转交该亲属所在国家或地区的美国使领馆，由该使领馆安排签证面谈。面谈通过后，亲属就可以以美国永久居民的身份进入美国了。

二是亲属人在美国境内。

如果亲属已经通过其他签证进入了美国并在身份有效期内，则应在境内向移民局提交转换身份的申请。如果该亲属不受配额的限制，那么其转换身份的申请可以与美国公民或永久居民为其提交的移民申请一并提交。实践中移民局对这类申请的处理方式也往往是移民申请与转换身份的申请同时批准，而不是先批准移民申请，再批准转换身份的申请。如果该亲属要受配额限制，那么只有在排期排到后，才可以提交转换身份的申请。需要说明的是，一旦排期排到，无论其移民申请是否已经批准还是仍在审理中，都可以提交转换身份的申请。如果亲属属于非法入境或逾期居留在美国，为他们提出转换身份申请时，应咨询专业移民律师。 上述介绍是谢律师为华人社区宣传介绍法律信息而作，

美国投资移民

在大多数情况下，通过亲属移民和职业移民的方式移居美国需要比较长的时间。相对而言，投资移民则简单而快速。按照美国院的规定，外国人只要在美国开办企业，为美国经济注入资金，为美国创造就业机会，就可以获得EB-5投资移民签证。

1990年通过的美国移民法方案规定，外国移民申请人在美国投资，收购或成立一家有利于美国经济发展的商业性企业，并创造至少十个全职就业机会，就可以获发有效期为两年的有条件EB-5移民签证，也就是临时绿卡。两年期满的前九十天，如果移民投资者继续投资，并且持续雇用至少十个全职员工，EB-5签证的限制条件就自动解除，投资者可以获得永久居留权。

美国移民法对投资移民的资格有六项规定。第一，申请人必须年满21周岁。第二，申请人不需要有任何学历，也不需要有经商经验和任何工作背景。第三，通常的投资金额应为一百万美元，如果是在高失业率地区和郊区投资，则投资金额为50万美元，投资必须到位。所谓“郊区”，是指大城市或人口总数达两万人的城市以外的地区。所谓“高失业率地区”，是指失业率超过全国失业率一倍半的地区。移民法实施细则还规定，即使在大都市或者人口总数两万以上的城市，在某些地理或政治的特殊情况下也符合高失业率的条件。

有关投资移民的第四项规定是，投资资金必须来自合法渠道，投资人必须提交有关文件，证明投资人的资金是通过合法方式取得，而不是通过走私或非法经营赚取的。合法资金来源包括他人赠予、遗产继承、房地产销售、股票、承包企业留成、合法生意等。

第五项规定是，投资者的生意和公司必须有益于美国经济，并在通常情况下创造至少10个全职职位。所谓“全职职位”就是每星期工作时间在35小时以上。合格的受雇者包括美国公民、拥有永久居留权的外国人以及具有合法工作许可证的外国人，投资者及其配偶和子女不包括在内。

第六，投资申请人必须从事日常的经营管理工作。

申请的必要文件:

1. 申请书--投资移民人士在为自己申请移民美国时，须填移民局I-526表格，和全部数 据一起寄到美国加州或德克萨斯州的移民局服务中心。

2. 投资经商；

3. 投资地区说明；

4. 投资人的个人简历与商业背景文件；

5． 投资人的教育程度文件；

投资人毕业证书或其它相文件，投资人经营商业或投资经验文件，投资人经营商业的公司注册证,营业执照,公司广告宣传册，公司财务报表，个人及家属资料配偶及未满岁未婚子女等；

6. 关于投资人净资产及财产来源证明文件：

财产可包括现金、可变现股票、不动产（中国不动产估价值不易为美国移民局接受)，及生产设备等。

7. 关于证明资产「真实价值」性文件：专业会计师认证的股票价值；银行存款证明正本。

8. 关于资产「合法收入与来源」证明文件：

商业收入；变卖财产所得；股票或公司债券；礼物或遗产继承；文件证实此美国公司所购置之资产，包括、收据、和购买合约, 显示资产名称、购价、购买日期和单位。 文件证明购买股份（有表决或无表决权、普通或优先股份）资金已转入或即将转入公司。股份可不含公司购进所有股份的条件。若有，则需提供借款或合约、借据、财产估价、担保权议、或其它文件显示此投资人使其私人资产，而非所投资企业的资产，来担保。向银行、家人、或其它公司以投资人自己财产为抵押取得。银行报告显示在美国公司账户里的款额。有限公司、合营企业、或其它公司或个人在过去5年中的税务报表。包括所得税、特许税、财产税（地产、私人财产、和无形资产）、和其它在美国境内或境外投资人所申报的税表。显示其它资本来源的证据。在过去15年中，所有需投资人以金钱赔偿之或法院裁决的公证副本。

9. 关于所投资的美国公司的相关文件：

公司注册证、营业执照、及其它有关公司文书；

营业书；

其它律师根据投资要求申请人提出的证明文件。

公司条例、组织条例、公司合并证书、合营合约、有限合营证书、合资企业合约、商业信托合约、营业合约、组织记录和章程、租约、银行账户证明（显示公司资金已或将会到户）、及其它类同之公司文件。注明公司有权在本卅或城市开业之证书，包括一般国产税执照、公司手册、或财务报表。若其业务不需此类证书、或未要求此类证书，则依实注明即可。若投资在一间已成立之公司，需证实在1990年11月29日后之某日期，有依法将资本（一百万$1,000,000或五十万美元$500,000）投入此公司，且大幅的增加了公司的资产或雇员人数。文件应包括认股合约、投资合约、会计师验证之财务报表、薪资纪录、或其它类似文件或合约显示投资额及对公司所做之更改。

10. 证明10位合格员工的稳健包括：

有关税表；I-9表、及其它此类文件；列举员工雇用日期和职位名称、注明职位是否为全职（每周工作至少35小时）员工和投资人是否有亲属关系；员工组织结构表；卅立和联邦按季薪资扣税纪录。

11. 投资人之职位头衔和职务。

证据显示投资人为公司之高级职员或董事。若公司为一合营公司或有限责任公司，证据显示投资人参与日常作业或策划工作。投资人可依有限合营企业法规内所述之一般合伙人之权利与义务申请。 日本是非移民国家，不会发放如加拿大、澳大利亚等国的“投资移民”签证。所以，想直接赴日本移民是不可能的。

现在中国人留在日本的，绝大部分通过四个途径：

一、老华侨的后代。这些老华侨往往在日本已经生活了三、四代，最多的达七代。他们的祖先是在日本大正时代之前即从中国清朝或民国时期移居日本，因此自然具备在日本的永远居留权。

二、学成留日人员。中国近现代、特别是改革开放之后，大批中国人赴日本公费、自费留学。不少原留学人员毕业后，选择在日本就业，有了稳定工作数年之后，可以逐步申办日本永远居留资格。

三、日本人配偶。这也许是中国人移居日本最快的途径。如果你娶日本为妻或嫁给日本人，当办理了结婚法律手续之后，即可申请“日本人配偶”签证。

四、工作后留日。这与第二点有些不同，即你不一定先在日本留学。如果有日本高校或公司愿意聘请你担任一定职务，即可办理“教授”或“国际知识/人文业务”或“企业内转勤”签证。同样的，当你在日本工作达一定年限后，可以申办日本永远居留资格。

民的话,日本方面是不会接收的...

一定要有工作前提才会让你过去,另外要取得日本国籍的话需要在日本工作5年后方可申请,或者和日本公民有婚姻关系,保持3年以上并有子女才可申请..