海外房产销售技巧_海外房产销售怎么找客户的

1.在国内购买海外房产和在国外买价格一样吗？

在美国卖房流程非常多，也有很多窍门，你可以自己卖，也可以委托地产经纪帮你卖，这样的话需要支付一笔不小的佣金，不过，如果不太了解美国的房产法律的话，建议还是不要自己的操作，以免得不偿失。那么美国卖房到底有哪些流程呢，听听专业的地产经纪怎么说。

第一步：委托房屋经纪人

当屋主要卖房时, 可以先找一位房产经纪人代表卖方的利益，这位房产经纪人可以称为Listing Agent，经纪人会将房子放到市场上出售。

各个公司的收费可能不同，买方经纪人会得到一半。举例来说，如果房产经纪人收费是6%的话，那么他要分出一半(3%)给买主经纪人(Buyer Agent, 又称Selling Agent)。 因为当一个房子上市以后, 有很多经纪人带买主来看房, 这些经纪人就是买方经纪人。

第二步：装扮房子

要把房子打扮得比较漂亮一点。

首先要把房屋清洁干净：窗户擦干净、有坏掉的灯泡要换成新的，让房屋显得更加明亮、墙壁需要的话重新漆。

还要把房屋内的家具简单的归纳一下，大家具搬到车库，换上小家具，比如原来的大餐桌可以改成4人的圆桌，大的床、写字台收一下，什么餐具，壁橱里面的衣服鞋子，孩子的玩具书，都统统装箱放到车库里，如果没觉得家里东西多的人，多看看专业卖房的布置照片就能有个概念。

有的情况是屋主已经搬走了，家具也都搬走了，房子是空的，这时有人来看房子，看到整个空房是很难想象各个地方是做什么用的。这时最好是做个或者租个storage放起来，简洁的风格，把家居的一面收起来，要看起来像样板间，屋子怎么显大怎么来。

第三步：合理定价

我们想把房子快速地卖出去，首先定价要合理。

可以查询类似条件的房屋的销售记录，看看是以什么样的价格卖出去的。以同样学区、类似条件最近卖房的价格为基准。

可以先有一个心理预期，然后和房产经纪一起讨论制定价格。在出售时可以先放一个价格，然后根据现行市场情况，反映好可以加价、反映不好可以酌情适当地降低价钱。

第四步：发布房源

1.拍摄照片，把房子的各个房间，还有前院后院都拍些漂亮的照片；

2.写广告词，写一个比较好的广告词来介绍房子；

3.上传发布到网上，如果是通过房产经纪人卖，他会帮你上传到相应网站，能让所有的房产经纪都看到所卖房子的照片、数据和售价；

另外也可以选择自己将房子信息放到相应网站，比如：Zillow等，这样有的客户在网上看到信息就会主动联系了；

4.发布媒体广告，还可以将房屋出售信息放到当地的报纸上，华人媒体报纸或是主流媒体的英文报纸上。这样发布到受众越广的媒体上，看到的人也就越多；

5.房产经纪人会做宣传页摆放在房子门口，这样邻居或是路过的人都会看到拿一页。在做open house也会在屋内放上这个宣传页，这样使得潜在客户也可以通过宣传页了解房子，和家人研究，不会看过房子就忘记了。

第五步：open house

这点非常重要，因为不管照片多漂亮、广告词多好，买家还是要亲眼看到房子才放心。

做open house有几个要注意：

夏天要保持屋内清凉，凉快的地方也要开空调，让看房人感觉舒服，也会让他们对房子留下个好印象；

所有灯要打开，进门处放上签到的本子和彩色广告，让来的人把电话都留下，桌子上摆上花。屋里喷点清新剂或者冬天烤个肉桂苹果派；

open house可以安排看房时间段，尽量安排集中看房，来的人越多越好，这样给买家一种房子很抢手的感觉。同时也利于卖家安排自己的时间，大多在六日两天，集中看房批看房效果更好。

第六步：仔细挑买家

open house之后的一两天，一般卖方经纪就会收到买方经纪的电话或邮件来询问房子情况。买方经纪会给卖方经纪一份报价书，是他们心中的报价。这时一定要看对方是不是真心买且有能力购买房子，有诚意的买家一定要提供银行pre-roval letter(银行预批准证明)或银行现金存款证明。

比较抢手的房子收到三五十封的offer都是有可能的，卖方经纪要和卖主一起讨论选择合适的买家。

第七步 收定金 签合约

签合约时作为卖家可以有自己的要求，可以与买家一起商量选择哪个过户公司、何时做房屋检查、何时可以拿到全款（现金和拿到钱的时间是不一样的）、推迟过户是否有违约金，要把这些细则都规定下来。

第八步：进行房屋过户

过户公司在产权没有问题的情况下要到进行过户，正式过户之后才会把房屋钥匙交给买家。

在国内购买海外房产和在国外买价格一样吗？

如今有很多人们不仅仅在国内买了房子，更是在国外也拥有自己的房产，很多人对于在国内买房如何去进行查询的问题已经了解的差不多了，但是对于在国外房产的查询，也许还比较陌生吧。那么对于如何查海外房产以及海外房产如何代理的问题，就看看相关的文字介绍吧，希望能够给您带来帮助。

如何查海外房产

那么你就要在国内找一个比较权威的海外房产网站，这样才能够更加明确的保证给你提供准确的房源房产信息。目前国内海外房产网站做得最好的莫过于居外网。该网站所覆盖的面积非常广泛，除了美国以外，还有其他相关的国家，美国的房产信息以及房源的信息都是非常及时有效的，而且数据也是比较权威的。

海外房产如何代理

1、寻找客户首先要寻找到有效的客户，大多数的客户是通过开发商在报纸、电视网络上等做的宣传所打来电话，或是在房展会上、宣传活动中得到项目的资料，如果感觉符合自己的条件和要求，便会抽出时间亲自到现场售楼处参观。

2、介绍项目礼貌的寒喧之后，可做简单的项目讲解，按照销售现场事先规划好的销售动线，配合灯箱、模型、样板间等有利于销售的实体道具，自然大方并且又有着重点地介绍产品，是客户对产品有印象。并且在售楼处作完基本介绍，并参观样板间后，应带领客户参观项目现场。

3、谈判样板间及现场参观完毕后，可引导客户到谈判区进行初步洽谈。将销售海报等资料备齐一份给客户，让其仔细考虑

4、签约当客户决定购买并下定金时，利用销控对答来告诉现场经理。感谢客户选择我们开发的房屋。验对客户的原件，审核其购房资格。与客户商讨并确定所有内容，在职权范围内作适当让步。签约成交，并按合同规定收取首期房款，确认客户是否有足够资金购买房屋，如果客户有按揭需要，我们将帮助客户向合作银行申请房屋。

看过上面的文字内容之后，对于如何查海外房产以及海外房产如何代理的问题，看过之后是不是已经知道了呢。查询海外房产其实和查询国内房产也有着异曲同工之处，只要是找到了相关的部门或者是找到了相关的中介公司，都是能够进行查询的，有关海外房产的代理是需要了解到海外的购房政策以及房源信息。

各国的房产政策没有针对海外买家而限购，对国内外买家一视同仁，没有双重标准，不存在第二种价格，但如果是通过购买的买家，可能申请的比例略有不同。

一、新房和期房

大多数国外房产是开发商统一寻找合作渠道来分销房产的，开发商的返佣作为分销商的利益。当然开发商是不会接待散客的，海外房产行业明确规定不允许客户绕过分销商直接在开发商手里以低价买入，所以不见得有人会直接从开放商处购买，而且即使要卖定价也会与分销商一致，开发商不会破坏整个行业的商业规则和体系。

一般而言，各国的房产政策没有针对海外买家而限购，对国内外买家一视同仁，没有双重标准，不存在第二种价格，但如果是通过购买的买家，可能申请的比例略有不同。

从销售方式来说，国外的新房和期房通常与国内的销售方式类似，也会分期卖，比如XX一期，XX二期?通常情况下，后一期的开盘会比前一期贵。那对于国内买家来说，越早出手低价买入的几率越高，可选择的不房源和户型也越多。

二、二手房

海外的二手房市场目前成交量大，且价格相比较新房或者期房会有较大的偏差，受房子本身的材料、质量、年代、位置等因素影响；房东本人也存在不确定因素，包括卖房原因、心理价位、对买家的喜好等等；市场本身的波动也加大了二手房价的不确定性，所以是一个较复杂的定价体系。

但是从国家政策和法律法规角度讲，本地人和外国人没有被差别对待，所以价格基本没有差别。只是在国内购买二手房的时候，要找专业靠谱的中介公司，会让买家在购房过程中省钱、省心、省力。

简言之，无论购买新房还是二手房，同套房源在国内外购买价格是一样的。在国内购买二手房可能会因选择的中介公司不同，而需要支付的服务费不同，可以多家比较寻求优质服务。

该内容仅在北京适用。