留学房产评估公司_海外房产评估师要考什么证件

1.高级经济师需要什么条件报考

2.2021年湖南房地产估价师职业资格考试考后人工核查公告

3.希腊购房好吗？海外购房有哪些好处？

4.海外买房（五）加拿大买房必须收藏的Tips！

5.香港优才的基本条件是什么？

6.如何准确认识房地产投资信托基金

中国房地产企业排名(2019年度TOP100强企业榜单揭晓)

中国房地产市场一直是世界上最为活跃和具有潜力的市场之一，自改革开放以来，中国房地产市场发展迅速，房地产企业也层出不穷。2019年度TOP100强企业榜单揭晓，让我们一起来看看这些企业的排名和背后的故事。

排名前十的房地产企业

首先，让我们来看看排名前十的房地产企业：

1.万科企业股份有限公司

2.中国平安保险（集团）股份有限公司

3.中国恒大集团有限公司

4.中国建筑股份有限公司

5.保利地产集团有限公司

6.华润置地有限公司

7.中国海外发展有限公司

8.碧桂园集团有限公司

9.中国华夏幸福基业股份有限公司

10.金地集团有限公司

从排名可以看出，万科、恒大、保利、华润置地、碧桂园、华夏幸福、金地等大型房地产企业仍然占据着行业的主导地位。

排名的评选标准

那么，这些企业的排名是如何评选出来的呢？据悉，该榜单是由中国房地产协会、中国房地产评估师协会、中国房地产研究院等单位共同评选出来的。评选标准主要包括企业规模、财务状况、品牌影响力、社会责任等多个方面。

企业的发展历程

接下来，让我们来看看这些企业的发展历程：

1.万科企业股份有限公司

万科企业股份有限公司成立于年，是中国最早的股份制房地产企业之一。自成立以来，万科一直致力于提供高品质的住宅和商业物业，成为了中国最有影响力的房地产企业之一。

2.中国平安保险（集团）股份有限公司

中国平安保险（集团）股份有限公司成立于1988年，是中国最大的保险公司之一。近年来，平安保险开始向房地产领域拓展，成为了中国房地产市场上的一股重要力量。

3.中国恒大集团有限公司

中国恒大集团有限公司成立于1996年，是中国最大的房地产开发商之一。恒大集团的成功得益于其强大的品牌影响力和高效的营销策略。

4.中国建筑股份有限公司

中国建筑股份有限公司成立于1958年，是中国最大的建筑企业之一。近年来，中国建筑开始向房地产领域拓展，成为了中国房地产市场上的一股重要力量。

5.保利地产集团有限公司

保利地产集团有限公司成立于1993年，是中国最大的房地产开发商之一。保利地产的成功得益于其强大的品牌影响力和高效的营销策略。

6.华润置地有限公司

华润置地有限公司成立于1994年，是中国最大的房地产开发商之一。华润置地的成功得益于其强大的品牌影响力和高效的营销策略。

7.中国海外发展有限公司

中国海外发展有限公司成立于19年，是中国最大的海外房地产开发商之一。近年来，中国海外发展开始向国内房地产市场拓展，成为了中国房地产市场上的一股重要力量。

8.碧桂园集团有限公司

碧桂园集团有限公司成立于1992年，是中国最大的房地产开发商之一。碧桂园的成功得益于其强大的品牌影响力和高效的营销策略。

9.中国华夏幸福基业股份有限公司

中国华夏幸福基业股份有限公司成立于1992年，是中国最大的房地产开发商之一。华夏幸福的成功得益于其强大的品牌影响力和高效的营销策略。

10.金地集团有限公司

金地集团有限公司成立于19年，是中国最大的房地产开发商之一。金地集团的成功得益于其强大的品牌影响力和高效的营销策略。

高级经济师需要什么条件报考

金融行业证书排名： TOP1：注册会计师(CPA)证书——神一样的存在 TOP2：中国精算师资格证书——金领中的贵族 TOP3：银行业专业人员职业资格证——高薪职业的起点 TOP4：基金从业资格证书——考不过也许能进圈 TOP5：期货从业资格证书——属于高智商人群的烧脑职业金融行业含金量高的证书有：从业资格：银行从业资格、证券从业资格、保险从业资格（分经纪、公估、代理三种，代理最容易），期货从业资格理财类：金融理财师AFP，国际金融理财师CFP（AFP的进阶版）保险类：寿险管理师、寿险理财规划师、员工规划师（这三个是同一考试的三个不同方向），保险精算师FIA，北美精算师FSA（高富帅）证券投资类：证券经纪人资格考试，注册金融分析师CFA，国际注册投资分析师CIIA，保荐人资格（后三者都是高富帅的同义词）风险类：风险管理师FRM（高富帅，还有个中文版CFRM）专业支持类：注册会计师CPA，国际注册会计师ACCA（高富帅），国际注册内部审计师CIA，法律职业资格证书（就是司法考试），注册资产评估师CPV，房地产估价师，土地估价师……

2021年湖南房地产估价师职业资格考试考后人工核查公告

高级经济师考试报名学历、资历要求必须具备下列条件之一：

一、博士研究生学历（博士学位），取得经济师（或相近专业中级专业技术资格，下同）资格后,从事本专业工作2年以上。

二、硕士研究生学历（硕士学位），取得经济师资格后，从事本专业工作4 年以上。

三、大学本科学历（学士学位），取得经济师资格后，从事本专业工作5年以上。

四、取得大学专科学历后从事本专业工作15年（或取得大学专科学历且累计从事本专业工作20年）以上，取得经济师资格后，从事本专业工作5年以上。

五、省（部）级科技进步三等奖 ( 及相应奖项 ) 以上获奖项目的主要完成人（以个人奖励证书为准）；或获市级以上有突出贡献的中青年专家称号；或获得省（部）级（包括全国性行业）以上优秀管理奖项。

扩展资料：

经济专业技术资格实行全国统一考试制度，由全国统一组织、统一大纲、统一试题、统一评分标准。资格考试设置两个级别：经济专业初级资格、经济专业中级资格。参加考试并成绩合格者，获得相应级别的专业技术资格，由人事部统一发放合格证书。

1993年1月，人事部下发了《人事部关于印发<经济专业专业资格考试暂行规定>及其<实施办法>的通知》(人职发[1993]1号)，决定在经济专业人员中实行中、初级专业技术资格考试制度。考试工作由人事部和部分专业主管部门负责，日常工作由人事部人事考试中心负责。

考试每年举行一次，考试时间一般安排在11月初。原则上只在地级以上城市设置考场，必要时可在县设置考场。高级经济师考试是各地自行组织的考试，考试时间不定。

参考资料：

希腊购房好吗？海外购房有哪些好处？

#房地产评估师# 导语2021年湖南房地产估价师职业资格考试考后人工核查公告已公布，为了方便广大考生的查阅，下面 为您实时做出的更新。

根据《关于做好湖南省2021年度房地产估价师职业资格考试考务工作的通知》(湘人考函[2021]16号)等有关考务文件精神，为做好2021年度房地产估价师职业资格考试考后现场人工核查工作，现将有关事项公告如下:

　一、人工核查对象及资格审查要求

　房地产估价师职业资格考试实行考后现场人工核查,2021年度参加房地产估价职业资格考试全部科目成绩合格人员均需参加考后现场人工核查(名单见附件1)。报考人员需对参考全过程所提供的材料、所填报的每项信息履行真实性。报考人员在报考时所填报的信息、电子文档、提供或.上传资料长期保存，作为人力基础数据比对信息，无论什么时候，经核查发现不符合当时报考条件或存在弄虚作的,按相关规定予以处置追责，一律取消相应职业资格，据此获得的后续职业资格或其他权益，也一律一并取消，并记入当事人专业技术档案和有关诚信档案。

　二、人工核查时间及地点

　资格审查时间定于2022年2月17日、18日两天(上午9:00-12:00,下午:14:30-17:00)。审查地点:长沙市雨花区高升路268号和馨佳园1栋202。

　三、人工核查须提交的材料

　(一)《资格考试报名表》(报考人员登录网上报名系统自行下载，用A4纸双面打印,经单位审查盖章)一式一份。

　(二)本人有效居民和资格证书的原件和复印件各一份。

　(三)以全日制学历报考的人员，需提供本人学历证书原件和复印件各一份;以非全日制学历报考的人员，除提供本人学历证书原件和复印件各一份外，还须提交之前所取得的全日制学历证书原件和复印件一份。除上述学历证书外，还须提供以下资料:

　1.可以通过网站查询的学历，需提供学信网账号、密码并在学信网打印学历证书电子注册备案表;

　2.无法通过网站查询的学历，需提供有湖南省大中专学校学生信息咨询与就业指导中心、湖南省教育科学研究院学历学位认证中心出具的纸质报告;

　3.在海外取得的学历学位,须提供国家教育部留学服务中心认证信息;

　4.提供的查询和认证情况须经所在单位人事(职改)部门确认，并加盖公章，与申报人所提交的学历学位复印件一并作为有效资料使用;

　(四)符合免考部分科目条件的考生除提供上述资料外还须提交相应证书等其他资料的原件和复印件各一份;以。上所附资料核对后退回原件,复印件均须使用A4纸并加盖单位公章，由验证人签名。

　(五)报考人员在报考前务必了解相关报考政策，确保所填信息特别是身份、学历，资历及专业等的真实、完整、有效，确保自己完全符合相应考试报考条件。

　四、相关责任追究

　(一)凡提交虚材料(件、无效学历、资历证件、专业材料等)参加人工核查的，根据《专业技术人员资格考试违纪违规行为处理规定》(人社部第31号令)给予相应处理。

　(二)相关行为构成犯罪的，依法移交司法机关追究刑事责任。对其行为触犯《中华人民共和国刑法》第二百八十条第一、二、三款的规定的情形的，①伪造、变造、买卖或者盗窃、抢夺、毁灭国家机关的公文、证件、印章的。②伪造公司、企业、事业单位、人民团体的印章的。③伪造、变造、买卖居民、护照、社会保障卡、驾驶证等依法可以用于证明身份的证件的。依法追究其伪造、变造国家机关公文、证件、印章罪;盗窃、抢夺、毁灭国家机关公文、证件、印章罪;伪造公司、企业、事业单位、人民团体印章罪;伪造、变造、买卖件罪。

　对其行为触犯《中华人民共和国刑法》第二百八十四条之一第一、二、三、四款的规定，①在法律规定的国家考试中，组织的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金;情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。②为他人实施前款犯罪提供器材或者其他帮助的，依照前款的规定处罚。③为实施考试行为，向他人非法出售或者提供第一款规定的考试的试题、答案的，依照第一款的规定处罚。④代替他人或者让他人代替自已参加第一款规定的考试的，处拘役或者管制，并处或者单处罚金。依法追究其组织考试罪;非法出售、提供试题答案罪;代*试罪。

　(三)申请人的违法违纪行为记入公民个人诚信档案，并在全省范围内予以通报。

　五、其它事项

　(一)补打考试报名表的考生请自行下载附件2报名表模板填写完整后用A4纸打印。

　(二)考后人工核查相关事宜咨询电话:湖南省房地产业协会0731-85468567。湖南省土地估价师与土地登记代理人协会0731-82214612

　1.2021年度房地产估价师考试成绩合格人员名单

　2.报名表模板

海外买房（五）加拿大买房必须收藏的Tips！

欧洲经济的发展是所有人有目共睹的，欧洲的自然旅游、欧洲的人情风味、欧洲的人文艺术等等都是欧洲社会的重要组成部分。作为欧洲的分支——希腊，它向世界传递的主要是希腊的独特文化魅力，有越来越多对希腊感兴趣的朋友想要在希腊生活和定居。在希腊生活定居的重要构成部分就是在希腊购房

1、希腊购房好吗

很多不了解希腊的朋友会疑惑，希腊购房好吗？希腊作为欧洲的重要组成部分，无论是地理位置还是科学文化上来讲它都是非常重要的；而且它如今的社会很是丰富，因此整体上来说，在希腊购买房产或者投资房产是非常好的。

2、希腊购房的益处

在希腊购买方向或者投资房产，具有诸多方面的益处。在希腊投资房产的第一点好处就是享受下给予的高制度，欧洲社会特别突出的一个特点就是高，无论是给予的养老制度，还是青壮年购房的补贴政策，这都是非常好的。在希腊投资房产的第二点益处就是享受希腊的自然旅游，作为北欧著名旅游国家，在希腊可以享受美丽的极光、漂亮的海洋边界线、丰富的滑雪漂流。综合来说，在希腊购房以后的和好处非常多的。

香港优才的基本条件是什么？

一、产权查询 (Title Search)

在加拿大买房前，买方要首先了解房屋的所有权，通常会通过地产经纪或律师从地政局查清楚产权是否有问题，这就是我们所说的“产权查询” (TitleSearch)。

产权查询主要内容：

1. 拥有人资料：有多少人共有这份产业?

需注意offer上卖家姓名必须与此相符合，若为多人共有，所有共有人都必须在offer上签名，缺一不可。一般二人以上的多人共同拥有物业有两种：Tenancy

in

Common为有些是因资金不够充裕而合买，或因分摊风险而合买，或合资成立购屋基金而合买。另一种为夫妻联名或子女父母联名的JointTenancy，是不可分割的，直到一方死亡时，物业自然由另一方继承。

2. 法定标示：包括地号( P.I.D.), 法定描述及地址，这三项是产权查询的关键。

3. 抵押设定：若屋主有房屋，在产权查询时会出现银行及号码，律师于交易时，优先还清，方将余额付给卖家。

4. 通行权(Statutory Right-of-Way)：最常见的有如煤气或电力公司拥有通行权进入您的土地内工作或做维修。买房子时可查清楚通行权可通行的正确位置。

5. 地役权(Easement)：与通行权类似，但范围较广，就是认可让人使用或经过您的部份土地，例如共享车道等，或新公路将经过、或有人必须经过房屋的土地内再进入他自己的土地等。地役权往往会降低建屋容积率，甚至影响房价。

6. 契约/合同(Covenant)：范围更广，包含各种契约文件，大多是已过时效的文件，但一直未申请注销，这些文件仍会一直伴随着所有权，需查清之前屋主曾与相关单位签立的所有合同。

7. 扣押/诉讼：例如建筑商未能取回其建筑，建筑商会透过法院申请扣押; 当产权登记时遇到扣押的情况，卖家必须先行解除方可过户。 8. 证照：有些屋主为防房屋被盗卖， 会到土地局领取权状，一旦房子要再过户，必须先交回权状方可。

二、 外籍人士买房

如果不是加拿大居民，买房卖房的程序和加拿大居民差不多，除了如下两点：

1.

非加拿大居民在加拿大境内买房同样也可以(目前房贷利率在2.5-4%之间)，但是，银行对非加拿大居民的首付一般要求在35%以上。

? 2.卖房

加拿大居民卖掉自住屋，所得利润无需缴纳增值税，但是非自住屋也要缴纳增值税。非加拿大居民出售在加拿大境内的房产均需缴纳增值税。

一般银行要求在房贷合同的签署过程中，本人必须到场。而律师行对于签署购房合同时，认可通过传真方式签署文件或者授权委托代理人(POA)代为

签署买房合同。也就是说，如果你需要，那么在签署房贷合同时要在场，如果你无需，那么人都不用露面，这里的专业人士(地产经纪、律师)加上你的委托人，可以完成所有的程序。

三、 换房过程中的细节

在按揭到期之前，决定购买新房，卖掉旧房，就会涉及到申请新的按揭，还掉原有按揭并解除抵押的问题。就换房过程中一些常见的财务安排给介绍一下。

买和卖房产的交割时间是换房交易财务安排中的核心问题。换房交易中，最理想的状态是买新房和卖旧房的交割日期是同一天。如果借款人在同一天能完成买卖两个房子的交易，加拿大大多数商业银行的按揭都是“portable”的，即，“可携带式”，借款人可以将原有房产的按揭余额带入新的按揭，从而免除原有按揭未到期引起的罚款。如果旧房的买主希望接手售房人原来的按揭也可以。

如果先完成卖房交易，则需要房主暂时移居临时住所，虽然比较折腾人，但财务上的安排是最简便的――将卖房款入账后，作为首付款用于买房交易。办事比较稳妥的消费者通常选择这种做法，麻烦自己，不麻烦银行。在实际生活中，很少有人先卖掉房子再开始找房子，通常情况下是边卖边找，不过在签署买卖合同时将卖房交易的交割日期安排在买房交易的交割日之前。

如果需要先买房，搬进新家后再装修将要挂牌出售的房产，则需要自己有足够的首付款来完成买房交易。同时，要找专业人士处理同时支撑两个按揭的问题。大多数消费者的还款能力并不足以同时支持两个房子的按揭，所以要找对银行和服务人员。有些银行可以将即将出售的房产“视作”出租用房，并派评估师评估租金的市场价，再将市场价乘以一定的折扣，以收入抵减的方法计入个人收入，只有这样才可以使大多数人有能力同时支持两个按揭。

如果在买房之前或之后将现有住房卖出，但买房交割日在前，卖房交割日在后，如果借款人首付不足，则可以申请过桥(bridgeloan)，银行批准过桥有个条件――原有住房已经无条件出售，也就是说银行要验证售房合同已经取消了全部条件。过桥的利率通常高于按揭利率，所以换房的消费者会在卖房后当天还清。如果出售房产之后结余较多，借款人可以在申请按揭的同时申请房屋净值额度，买房交易交割时，使用额度项下来完成交易，待原有住房售出后，立刻将信用额度还清，从而降低本金。

换房过程中经常有意想不到的事情发生，最常见的是买房交易已经无法更改，但现有住房没有售出。如果借款人首付款足以支持买房交易，情况比较容易处理，即前面所讲的，临时将待售住房按照出租房看待，银行需要评估租金的市值。如果首付款不足就麻烦了，需要动用其他信用工具解决问题。

四. 拿到二手房offer需要做的事

1. 尽快交付定金：现今都要求是保付支票(Certified Cheque)或银行汇票(Bank draft)，收款人是卖房经纪的地产公司，数额是Offer里谈好的，通常是房价的5%左右。

（以上回答发布于2017-05-16，当前相关购房政策请以实际为准）

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如何准确认识房地产投资信托基金

香港优秀人才入境是香港自2006年推出的面向全球的优秀人才吸纳 ，旨在吸引具有良好教育背景的高技术人才或优秀人才来港定居，藉以提升香港在全球市场的竞争力。2023年开始取消配额限制，为期2年。

香港优才申请条件

年龄：18周岁以上（提供明文件）

经济能力：足以负担本人及受养人的首年生活费（个人20万；家庭30万+)

品格：无犯罪、无不良入境记录

语言：良好的口语和书写能力（普通话/粤语/英语）

学历：毕业证/学位证/专业资格证（需由认可的大学或机构颁发）

计分制要求：满足综合计分制或成就计分制要求。

香港优才用计分制，最高分245分，达到80分即可递交申请。

不过，虽然80分可以申请，但并不代表着可以获批，具备下面这些条件的朋友申请优势很大：

①高学历。学历越高，优才分数自然也就越高，通常申请人的学历为硕士及以上最佳；

②世界百强名校毕业。申请者如果毕业于全球百强名校，可以比同等学历非名校的申请者，多加30分！

③在名企或是跨国公司就业。拥有不少于 3 年的跨国公司或知名企业的工作经验，如上市公司或位列《福布斯》全球企业 2000 强、《财富》世界 500 强和胡润中国 500 强企业，可以多加20分！

④拥有不少于两年的海外工作经验。若是拥有不少于两年的国际工作经验，申请优才还可以额外加15分，如果是内地人士，在港澳台的工作经验也可以算国际工作经验加分。

⑤拥有丰富的高级管理经验。拥有高级管理工作经验的人才，在香港就是“香饽饽”，尤其是有技术能力、研发能力的高管，只要你愿意来，香港敞开双手欢迎。

⑥从事香港热门或新兴行业。申请人在具备突出的专业技能与丰富的行业经验基础上，专业又符合13项人才清单的评分范畴，可以在综合计分制的打分中额外加30分。

当然，以上6点并非都要你满足，具备其中的2-3点就更有优势！

香港优才审批中并非分数论，有低分获批也有高分被拒的，重点的是你这个人是否属于香港所需人才。

如果你条件优秀，委员会一眼看到你就就觉得“不错！这就是我想要的人才！”

这时，你就赢在起跑线上了。

如果你想了解自己是否适合申请香港优才，欢迎关注公众号（小港通）了解详情，获得评估报告。

您好，房地产投资信托基金房地产投资信托（REITs）最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。

从国际范围看，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托产品纯属私募所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

发展现状：据调查数据显示，房地产在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70%的房地产开发资金来自银行的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。

从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额(根据规定最低为五万元)。

从组织形态来看，公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担(公司所得税和股东分红个人所得税)等缺点;而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。美国作为成熟的REITs市场主要为公司型，考虑到我国初期REITs的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能性，我国在初期宜有契约型模式，虽然不利于基金的扩张，但它可以保证基金的相对稳定，不会因投资者的退出而使基金解散或削弱。

发展优势：

REITs具有其他投资产品所不具有的独特优势。第一，REITs的长期收益由其所投资的房地产价值决定，与其他金融资产的相关度较低，有相对较低的波动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能；第二，可免双重征税并且无最低投资资金要求；第三，REITs按规定必须将90%的收入作为红利分配，投资者可以获得比较稳定的即期收入；第四，在美国REITs的经营业务通常被限制在房地产的买卖和租赁，在税收上按转手证券计算，即绝大部分的利润直接分配给投资者，公司不被征收资本利得税；第五，一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资；第六，由于REITs股份基本上都在各大证券上市，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，具有相当高的流动性；第七，上市交易的REITs较房地产业直接投资，信息不对称程度低，经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的直接监督。从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。

发展意义：

中国引入房地产投资信托基金有着非常重要的作用。

首先，引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。房地产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出房地产投资信托基金，将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。

其次，引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。从房地产金融的角度来看，引进具有市场信用特征的房地产信托基金，将一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力，提高金融体系的安全性。

再次，引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产投资信托基金的引入，可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能，因此房地产投资的收益相对比较稳定。

运行模式：

房地产投资信托基金作为房地产企业一种创新的融资手段，首先产生于20世纪60年代的美国。20世纪60年代后期，美国、日本等发达国家就已经形成了初步成熟的房地产证券化模式。进入20世纪80年代之后，房地产证券化得到了迅猛发展，英国、加拿大等其他国家和地区也先后开展了证券化业务。 2003年，房地产投资信托开始进入香港房地产市场运作，其资金管理取外部管理方式。2005年6月，香港颁布新规则允许房地产投资信托投资海外地产，并允许借款不超过持有房地产价值的45%。

美国REITs的设立主要由《证券投资法》和有关的税法决定。REITs像其它金融产品一样，必须符合美国1933年的《证券投资法》和各州的相关法律，而税法则规定了REITs能够享受税收优惠的一些主要条件，从而解释为什么了美国REITs在结构、组织、投资范围，收益分配等的发展都会围绕着税法的变更而展开。2003年7月，香港证券和期货事务监察委员会（香港证监会）颁布了《房地产投资信托基金守则》，对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面作出了明确的规定。香港在很大程度上借鉴了美国REITs的结构，以信托(或房地产地产公司)为投资实体，由房地产地产管理公司和信托管理人提供专业服务。

按《房地产投资信托基金守则》规定，香港REITs每年必须将不低于90%的净利润以红利形式分配给信托单位持有人。尽管美国、澳大利亚和其他亚洲国家对REITs的收入分配都有要求，但是这些国家对REITs的分配要求与税收条款相联系，尤其是美国的REITs发展基本上是税收优惠驱动，收入分配要求其实是避免双重征税的需要。香港的《房地产投资信托基金守则》规定上市的REITs必须交纳地产税，REITs面临公司资本利得和地产税的双重征税。香港用的是比较谨慎而且限制性较强的模式，除了对结构、投资目标、收入分配等方面的规定外,《房地产投资信托基金守则》对REITs结构中的各参与方的资格和责任等方面作了非常严格的规定。

可见，美国的REITs是始终围绕着税法来发展的，其REITs的起源有明显的税收优惠特征;而香港对REITs的规范不是通过税法中税收优惠的杠杆而实现，而是通过专项的立法、修改投资、信托等有关法律或新建法令，对REITs的结构、投资目标、收入分配等方面制定了硬性的规定,并没有明显的税收优惠驱动的特征，因而可以说香港的REITs是发展是专项法规型，这种模式对控制REITs这类新产品的风险有积极的作用。美国的 REITs的发展非常迎合市场的要求，所以可以说非常市场化，其REITs市场化导致的结构变异也得益于比较成熟的市场化经济，以及其较成熟的金融体系；而由于REITs在香港的发展历史较短，所以REITs的形成仅仅是在各个专项法规要求的规范框架内，因而REITs在香港也没有形成由市场环境所致的结构上的变异。

发展政策：

法律体系

房地产投资信托(REITs)作为一种新的房地产投资工具,是一个需要房地产业和金融业相结合的市场配置资金的投资产品，需要建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，进而推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，还可制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。另外，还需对税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。

人才培养

加快、加强REITs的人才培养。发展REITs需要尽快建立起一支既精通业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。一个专业的房地产信托运营机构或专业人员通常有较强的房地产项目操作能力，对市场的嗅觉灵敏，能在恰当的时点对恰当的项目进行恰当的投资；同时这种专业机构或专业人员也是证券市场上的分析家。加强房地产信托人才的培养，需要尽快建立起一支既精通信托业务、又了解房地产市场，熟悉业务运作的专门管理人才队伍。与此同时，还需积极促进信托业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。

道德风险

从美国的房地产投资信托运作经验来看，其经营与管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上受托人或董事组成，其中大多数受托人必须是“独立”的。借鉴美国经验，我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会，负责制订房地产信托的业务发展，并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系，还要创造一种环境或制度，尽可能使投资者的利益与管理者的利益相一致，对REITs的发展就显得非常关键。另外，有限合伙形式能较好地解决约束和激励的问题，管理者承担的无限责任以及管理者的业绩回报制度，能将管理者和投资者的风险及利益有效地捆绑在一起，激励管理者努力管理好各项投资以实现价值最大化，最大限度地防范风险。

信用制度

建立信托企业信用制度，以完善的法律体系促进信托市场的诚信，保证信托市场的健康发展。建立信托企业征信体制，划分信托企业信息类型，实现征信数据的开放；发展信用中介机构；建立标准化的信托企业征信数据库；建立健全失信惩罚制度；规范发展信用评级行业；大力发展信托企业信用管理教育。

披露制度

有的信托公司将募集资金投入关联方、并由关联公司进行担保，但信托合同中对此没有揭示，使投资者身处风险隐患而不知情。信托投资公司应真实、准确、及时、完整地披露信息，包括经审计的年报和重大临时报告等，在年报中披露各类风险和风险管理情况及公司治理信息，并在会计附注中披露关联交易的总量及重大关联交易的情况等。