海外房产项目说明书_海外房产项目说明书模板

2024-11-04 22:52:17

1.如何设立一家房地产私募基金，都需要什么条件，怎样办理，办理流程什么？

2.中国人都要到美国买房，那么美国购房要注意什么

3.房地产外债是什么意思

4.投资成功的必备知识-读财报

5.中海地产这个开发商怎么样？

6.怎么查域名备案怎么查域名备案信息

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1.中药就不要带了，是不允许的，因为是草药。建议你带一些牛黄解毒片，排毒养颜胶囊这些的药品还是不错的，因为在这边生活还是不规律，上火是常有的事情。这边同仁堂卖的超级无敌贵啊。一定要带阿莫西林，这边抗生素是不能随便买到的，要去诊所开诊单才能买到，而且只给你一定量得，比如你吃7片就能好，他就卖你7片。所以说药品类的你只能带胶囊，喝的液体就不要带了。还有就是所有药品在装箱的时候分散开来。

2. 文本字典是被准许的，必须英英，否则通过不了检查，另外不是全部都可以，不同学校有不同的考试则。个人建议，带个电子词典你平时用，说真的考试的时候你没有时间去用那词典。

3.移动硬盘一定要带啊。在国内多考点下点**过来看，这边流量很贵的。而且除非你自己一个人住，家里没有人和你抢网，要是share room那种，你根本下载不了东西，超级卡的。而且建议带一个2到4G的优盘，存储作业什么的很有用，这边都是每个学生都有U盘在身上的。

4. 不要带中文书了，你带了也看不懂，说真的，要是你读研究生也就算了，因为你有中文知识的基础，你要是读本科，你在学习英文的时候没有人告诉它对应的中文是什么意思，那么你到时候如何去看中文书，会让你很迷茫的。所以还是看英文的好。你要是需要textbook的时候到时候去大学里买二手的就好，价格还是可以的，或是很多书是可以找到PDF版得，这些就需要你去找你的学哥学姐问了。

5. 这边房产都差不多，能黑你就黑你，但是你又要找它，没有办法啊。澳洲中介很多啊，具体名字还真说不上来，因为我在悉尼，找房子的时候哪个有好的房子就去哪个中介，并不是看哪个中介好才去哪个中介挑房子的，毕竟房源很紧张的。

订票一般都是找当地的旅游公司询问价格，因为他们那里的价格会比的便宜。或是有一个student flight有时候会便宜，但是也不完全，所以你要至少问2家以上再决定去哪个地方定票。

对于你追加的哪个问题就是：

这边网络一般是按流量收钱的，有peak和offpeak划分，一般peak的时候流量比较少。要是网费的话看你住房包括不，有的room是all bill包括的，所以不用担心那些，但是一般都不会多好的，而且很多人share。如果不包含的话，一般是一周10到25刀之间。

你说罚款的是：如果你没有申报被抽查到了需要申报的东西，是要被罚款的。

计算机如果你不能确认你学校要求的型号，就不要买，如果说我UNSW的，这里要求计算器是卡西欧，fx-82AU PLUS 型号的才可以在考试中使用的。

楼上说的机票是说如果你打算期回国建议你买往返1年有效的机票，这样会便宜很多。或是可以买单程机票，等你买机票的时候最后能提前一个月买机票，会便宜很多很多。澳洲会中国的飞机还是很多的，我全是做国航的，便宜的时候能买到1100刀，贵的时候就1500，还是直达的。不过你在定的时候一定要说明是直达的，要不会给你顶转机的航班，就是在上海转机。澳航就不要做了，太可怕了，经常出事在这边。南航出事过近年所以还是不做选择。当然这些都是我个人意见。到时候可以根据你的需要选择。。

澳洲的烟真的很贵，而且现在还在涨价，如果你抽烟的话自己带一条过来吧。要是女孩子，化妆品那些就不用了，这边什么都有。

还有手机也可以过来签，很方便的。

恩，你要是还有别的问题也可以问我。

如何设立一家房地产私募基金，都需要什么条件，怎样办理，办理流程什么？

　2022年的高级经济师考试已经在六月份结束了考试，但是仍有部分考试地区由于受疫情影响没有开始考试，下面我为大家带来的内容是：2022年高级经济师考试高级经济实务（知识产权）部分考试大纲内容，即将参加补考的考生们快来看看吧！

经济专业技术资格考试高级经济实务（知识产权） ?考试大纲

　 考试目的和要求

测查应试人员是否具有从事高级知识产权实务的综合能力素质。要求应试人员掌握并应用知识产权理论、方法和技巧，灵活运用相关政策法规，深入、恰当地开展知识产权创造、保护、运用工作以及管理、督导和研究等。

　考试涉及的专业知识与实务

　本科目题型设置多样，考核点复合程度较高。应试人员作答试题需要综合、灵活地应用有关专业理论和政策法规，合理、深入地进行判断、分析或评价。考试涉及的专业知识与实务范围如下：

　 1. 知识产权基础。 包括知识产权制度概述，知识产权的取得机制、保护机制；企业知识产权管理，科研组织知识产权管理，高等学校知识产权管理，知识产权金融，知识产权资产评估与管理，知识产权运营；知识产权公共服务能力提升，知识产权公共服务体系现代化建设，知识产权公共服务重大工程；知识产权国际保护原则，知识产权国际保护制度体系，国际知识产权环境等。

　2. 专利申请、授权与确权。 包括专利申请文件（权利要求书、说明书、外观设计专利申请）；专利授权程序中的疑难法律问题（专利保护客体、新颖性、创造性）；复审程序与无效宣告请求审查程序；国际专利申请的特点和程序等。

　3. 专利保护。 包括发明、实用新型和外观设计专利的保护范围；专利权期限补偿，药品专利纠纷早期解决机制；专利侵权行为的认定与判定，侵犯专利权的民事责任、行政责任；不视为侵犯专利权行为的情形，现有技术和现有设计抗辩；侵犯专利权的诉讼时效及赔偿计算方法、专利侵权损害评估制度、惩罚性赔偿；特殊情形下侵犯专利权的举证责任，侵犯专利权的诉前临时措施和诉前证据保全；专利侵权纠纷行政裁决；冒专利行为以及法律责任，冒专利行为的查处等。

4. 专利运用。 包括专利运用的含义和类型，知识产权运营服务体系、高价值专利的含义；专利运营基金的主要模式，专利质押融资体系及质押融资风险补偿基金；专利评估的常见方法；专利风险预警的内涵、主要内容、基本流程、操作实务及涉外专利风险防控；专利联盟的管理模式和构建，专利联盟的运行机制；专利布局的操作实务；专利导航的内涵和主要类型，专利导航的基本流程、操作实务等。

5. 商标申请、审查与注册。 包括商标与商标法概述，中国商标法律制度的基本特点，现行商标法修正的背景和内容，商标注册和管理机关、行政裁决机构及执法机关；取得注册商标专用权的原则和途径，商标注册的申请，商标注册申请的审查，商标异议、商标评审和商标注册；注册商标的续展、变更和转让；注册商标的注销、撤销和无效宣告；马德里商标国际注册的基本概念及马德里体系概况等。

6. 商标使用的管理。 包括注册商标和未注册商标的使用，注册商标的许可使用，注册商标的质押，商标的印制，注册商标的不当使用；商标品牌策略运用，品牌企业的社会责任；商标代理制度建立的历史与现状，商标代理行业管理，商标法对商标代理行为的监督管理等。

　7. 注册商标专用权的保护。 包括注册商标专用权保护的意义，注册商标专用权的权利限制，注册商标专用权与其他在先权利的关系与处理；侵犯注册商标专用权行为的判定原则和标准，侵犯注册商标专用权行为的判定因素，侵犯注册商标专用权的行为类型，侵犯注册商标专用权行为应承担的法律责任，侵犯注册商标专用权行为的行政处理和司法审判，商标违法行为的判断标准及其与商标侵权行为的关系；集体商标、证明商标专用权的保护；国际上保护驰名商标的规定，我国保护驰名商标的执法实践和保护程序，判定商标驰名的标准，驰名商标的保护与一般商标专用权保护的异同；企业海外商标风险防范及应急机制等。

8. 著作权。 包括著作权概念辨析，著作权制度的起源与发展，著作权保护的理论基础；著作权的保护范围，著作权保护期与权利限制；著作权转让、许可、质押，著作权资本市场与证券化，著作权集体管理；著作权侵权的判定标准，著作权法上的直接侵权与间接侵权，著作权侵权的救济，著作权侵权的惩罚性赔偿；我国著作权行政管理机构及其沿革，国家著作权发展战略，企业著作权发展战略；著作权国际保护及其新发展，著作权国际保护的基本原则，著作权国际保护与我国著作权制度的适应性等。

　9. 地理标志。 包括地理标志保护的申请、地理标志的审查与认定、地理标志专用标志的合法使用、地理标志的保护与监管；世界知识产权组织地理标志保护机制，世界贸易组织地理标志保护机制，世界主要国家和地区的地理标志保护制度，我国地理标志海外保护的实践等。

10. 商业秘密。 包括商业秘密管理制度的制定，商业秘密相关合同的起草；侵犯商业秘密行为的构成要件和表现形式，侵犯商业秘密行为的救济方式，侵犯商业秘密行为应承担的法律责任类型及后果，侵犯商业秘密的抗辩事由等。

　11. 集成电路布图设计、植物新品种及遗传等。 包括集成电路布图设计的创新和保护，集成电路布图设计专有权的管理与运用；植物品种的创新和保护，植物新品种权的管理与运用；遗传、传统知识、民间文艺、商号等。

　高级经济师考试内容：

　高级经济师开始全国统考，高级经济师考试设《高级经济实务》一个科目。高级经济师考试内容包括工商管理、农业经济、财政税收、金融、保险、运输经济、人力管理、旅游经济、建筑与房地产经济、知识产权等10个方面，考生在报名时可根据工作需要选择其一。

《工商管理》 测查人员是否具有从事高级工商管理实务的综合能力素质。要求人员全面掌握并应用现代工商管理理论和方法，系统分析企业竞争环境和竞争态势，辨析内部优势、劣势和外部的机会、威胁，确定企业发展战略，进行经营管理决策，建立企业制度与组织结构，提高市场营销管理、生产运营管理、质量与安全管理、物流管理、人力管理和财务管理水平，做好企业创新与技术改造、管理信息系统与电子商务、国际商务运营工作，领导企业参与竞争等。

　《农业经济》 测查人员是否具有从事高级农业经济实务的综合能力素质。要求人员全面了解“三农”事业发展基础，把握农业农村重大战略，熟练掌握农业经济重要理论、知识框架和业务方法，以及灵活运用相关政策法规开展农业农村相关的管理、督导、服务和研究等。

　 《财政税收》 测查人员是否具有从事高级财政税收实务的综合能力素质。要求人员理解掌握财政税收的理论与制度，分析、处理和解决财政税收问题，理解掌握公共财政、财政收入、财政支出、税收理论、公债理论、预算理论、财政政策与宏观调控等理论，熟悉和运用各种税收制度、财政税收制度规定，以及利用所掌握的理论与方法分析、解决实际工作中的问题等。

《金融》 测查人员是否具有从事高级金融实务的综合能力素质。要求人员熟练掌握金融相关理论、方法和技巧，灵活运用金融政策与法规，深入、恰当地开展金融研究、服务和管理等。

《保险》 测查人员是否具有从事高级保险实务的综合能力素质。要求人员秉持保险专业价值观与规范，熟练掌握保险理论和实务，根据相关法律法规规章和政策创造性开展保险经营、管理、监管和研究等。

　 《运输经济》 测查人员是否具有从事高级运输经济实务的综合能力素质。要求人员理解运输经济专业理论原理，熟练掌握专业工作方法和专业技术，灵活运用相关运输经济学知识从事运输经济专业实务工作，合理解决有关运输经济问题，有效提升运输经济效益等。

　 《人力管理》 测查人员是否具有从事高级人力管理实务的综合能力素质。要求人员理解组织行为学和劳动经济学等相关理论，掌握人力管理与开发的原理、方法、技术、规范（规定），科学开展人力管理工作的组织、督导和研究等。

《旅游经济》 测查人员是否具有从事高级旅游经济实务的综合能力素质。要求人员熟练掌握旅游经济基本理论、战略思维，熟悉行业最新发展态势和相关政策法规，以推进旅游经济高质量发展为目标创造性地开展旅游经济活动等。

　 《建筑与房地产经济》 测查人员是否具有从事高级建筑与房地产经济实务的综合能力素质。要求人员秉持可持续发展理念及工程，熟练掌握建筑与房地产经济专业理论和方法，以及灵活运用相关法规政策，合理开展建筑与房地产经济领域专业工作，科学进行投资项目经济分析评价、工程建设实施全过程管理及研究等。

　 《知识产权》 测查人员是否具有从事高级知识产权实务的综合能力素质。要求人员掌握并应用知识产权理论、方法和技巧，灵活运用相关政策法规，深入、恰当地开展知识产权创造、保护、运用工作以及管理、督导和研究等。

　高级经济专业技术资格考试达到全国统一合格标准者，颁发人力社会保障部统一印制的经济专业技术资格考试成绩合格证明。合格证明自考试通过之日起，在全国范围5年内有效。参加高级经济专业技术资格考试合格并通过评审者，可获得高级经济师职称。

中国人都要到美国买房，那么美国购房要注意什么

1、在某个投资领域（如股票、期货、外汇、黄金等）有非常丰富的经验，最好长时间稳定地盈利过。 2、制定包含有资金的募集、投向、分成、风险控制等内容的说明书。 3、有一批支持你的富人，他们给你提供你想要的规模的资金。 4、有一个研究团队，密切跟踪市场的变化，制定。 5、有一套精密严格的系统，使你的能够真正执行下去。 6、由于私募处于灰色地带，应有能力化解一些意想不到的麻烦。从小做起，量力而行，低调严谨。私募基金的组织形式 1、公司式公司式私募基金有完整的公司架构，运作比较正式和规范。目前公司式私募基金（如"某某投资公司"）在中国能够比较方便地成立。半开放式私募基金也能够以某种变通的方式，比较方便地进行运作，不必接受严格的审批和监管，投资策略也就可以更加灵活。比如：（1）设立某"投资公司"，该"投资公司"的业务范围包括有价证券投资；（2）"投资公司"的股东数目不要多，出资额都要比较大，既保证私募性质，又要有较大的资金规模；（3）"投资公司"的资金交由资金管理人管理，按国际惯例，管理人收取资金管理费与效益激励费，并打入"投资公司"的运营成本；（4）"投资公司"的注册资本每年在某个特定的时点重新登记一次，进行名义上的增资扩股或减资缩股，如有需要，出资人每年可在某一特定的时点将其出资赎回一次，在其他时间投资者之间可以进行股权协议转让或上柜交易。该"投资公司"实质上就是一种随时扩募，但每年只赎回一次的公司式私募基金。不过，公司式私募基金有一个缺点，即存在双重征税。克服缺点的方法有：（1）将私募基金注册于避税的天堂，如开曼、百慕大等地；（2）将公司式私募基金注册为高科技企业（可享受诸多优惠），并注册于税收比较优惠的地方；（3）借壳，即在基金的设立运作中联合或收购一家可以享受税收优惠的企业（最好是非上市公司），并把它作为载体。 2、契约式契约式基金的组织结构比较简单。具体的做法可以是：（1）证券公司作为基金的管理人，选取一家银行作为其托管人；（2）募到一定数额的金额开始运作，每个月开放一次，向基金持有人公布一次基金净值，办理一次基金赎回；（3）为了吸引基金投资者，应尽量降低手续费，证券公司作为基金管理人，根据业绩表现收取一定数量的管理费。其优点是可以避免双重征税，缺点是其设立与运作很难回避证券管理部门的审批和监管。 3、虚拟式虚拟式私募基金表面看来像委托理财，但它实际上是按基金方式进行运作。比如，虚拟式私募基金在设立和扩募时，表面上是与每个客户签定委托理财协议，但这些委托理财帐户是合在一起进行基金式运作，在买入和赎回基金单元时，按基金净值进行结算。具体的做法可以是：（1）每个基金持有人以其个人名义单独开立分帐户；（2）基金持有人共同出资组建一个主帐户；（3）证券公司作为基金的管理人，统一管理各帐户，所有帐户统一计算基金单位净值；（4）证券公司尽量使每个帐户的实际市值与根据基金单位的净值计算的市值相等，如果二者不相等，在赎回时由主帐户与分帐户的资金差额划转平衡。虚拟式的优点是，可以规避证券管理部门对基金设立与运作方面的审批与监管，设立灵活，并避免了双重征税。缺点是依然没有摆脱委托理财的束缚，在资金筹集上需要法律上的进一步规范，在资金运作上依然受到证券管理部门对券商的监管，在资金规模扩张上缺乏基金的发展优势。 4、组合式为了发挥上述3种组织形式的优越性，可以设立一个基金组合，将几种组织形式结合起来。组合式基金有4种类型：（1）公司式与虚拟式的组合；（2）公司式与契约式的组合；（3）契约式与虚拟式的组合；（4）公司式、契约式与虚拟式的组合。中国私募基金发展三大路径私募基金是资本市场的重要参与者，根据其内涵一般可以分为对冲基金、私募股权基金和创业投资基金（也可称为风险投资基金）三种。我国私募基金通常专指从事与证券市场投资的、非公募形成的机构投资者。据估计，我国A股市场的私募基金规模大约有5000亿元人民币，规模较大的单一基金数额估计约2-3亿元人民币。随着我国证券市场的深入发展以及外资背景的投资机构的竞争，我国私募基金也面临着结构性变动。以上提到的三种基金模式将是我国私募基金结构性变动的方向。一、股权分置改革为私募股权基金的兴起提供了条件股权分置改革是的既定目标。改革结束后，我国股票市场可流通的股票数量将是改革之前的3~4倍。上市公司之间的收购也将比全流通之前简单得多。敌意收购（hostile acquisition）的压力也将迫使现有上市公司的管理层更加密切地与股东合作，以避免被收购的被动局面出现。此外，股票全流通后，为达到产业扩张的目的，上市公司之间的相互收购也将变得容易且更有经济效率改善的意义。通常上市公司不论何种形式的收购，都会给其财务结构带来较大的影响，并导致股票价格有所变化。这种变化必然对私募基金的投资模式带来变化。其中有些私募基金可能专注于这样的业务，由目前的普遍投机性私募基金转变为专业化从事上市公司并购甚至产业并购的合作伙伴性基金（M&A Fund）。这种收购基金正是发达国家金融市场为数庞大的私募股权基金（private equity fund）中的一种。以近年来在我国多有斩获的美国凯雷集团为例，该公司自有资金约为80亿美元，而投资带动的资金可达800亿美元，比我国A股市场全部私募基金的总数还要多。强大的资金优势、政治优势和全球资本上谙熟的人脉关系，对一些并购项目基本上可以进行一些外科手术式的操作，即整体收购，不用十分费力地拿到海外资本市场上市，获取超过30%的年收益率。此外，近年来在内地非常活跃的房地产投资商凯德置地（capitaland），其母公司则是新加坡上市的大型房地产商嘉德置地集团在中国的全资子公司。这些国际投资机构，以全球化的金融眼光来看待机会，巧妙地组合资产，进行跨国金融市场套利。在国际私募股权基金迅速发展的状况下，我国的私募基金行业的政策限制，将逐渐变得宽松。以当前我国证券市场规模，有3亿元左右人民币自有资产的私募基金可以向这个方向摸索，通过3倍的杠杆比例，带动10亿元左右的投资。此外还要深入研究国际并购基金的商业模式，争取寻找跨国金融市场套利的机会。二、纯投机型的私募基金将向对冲基金的方向转变随着上市公司股票全流通的实现，上市公司的股票数量将增加数倍，极大地增加了市场的流动性。加上证券监管严格程度的增加，单个的机构投资者很难像以前一样利用资金和信息优势，获取超额的利润。此外，由于价值投资理念的逐步被人们认识，通过合谋锁定股票数量，从而推高股价的操作方式变得越来越多风险。由于股票数量的增加，以及单一机构持有股票引起的要约收购披露义务，使得单一股票中的投资者呈现一种类似于垄断竞争或充分竞争的市场格局，单一的机构很难具有绝对优势。最后，将来股票市场有了做空机制以后，股票价格更具有易变性，方向更难确定。因此，单纯的锁定价格并且推动价格上涨的盈利模式需要改写。由于上述三个原因，对于单纯从事股票买卖的投资机构，只能遵循有效市场理论的指导，对价格的瞬时偏离进行适当的投机。然而，在一个逐渐成熟的二级市场上，价格非理性波动所出现的套利机会时间十分短暂，并且股票数量的增加和持仓品种的增加，私募基金经理通过个人盯盘的方式也将变得不适用。因为基金经理受个人体能和智力的影响，在瞬时的价格波动中，难以很快判断投资机会。因此，通过编制计算机模型和程序，并且将交易指令嵌入到这种程序中，成为私募基金管理资产的最佳方式。所不同的是，在交易指令嵌入程序时，基金经理必须清楚地知道自己的预期收益率和与其风险承担系数。当基金管理人对自己所管理的资金的风险偏好有完全的认识，并以此为基础制定投资策略时，市场机制的最佳配置的功能才得以体现。这种方法是西方大型金融市场投资中最常见的手段之一，而随着我国证券市场的开放和发展，其用途逐渐成熟。比如最近上市的宝钢权证，就完全可以用计算机设定的模型进行交易，其控制交易风险的能力远远高于交易员（操盘手）的瞬时决策。这种私募基金实际上最后将演变成为比较典型的对冲基金（hedge fund）。目前国内已经有声称为对冲基金的投资机构，但是其网站显示，其设计的产品还显得偏于狭窄，难以与当前的市场状况相匹配。从事对冲投资的机构，对资产的规模不受限制，最主要的是开发有效的风险控制和转移技术。三、具有创投背景的私募基金可转型为风险投资基金上个世纪末，在科教兴国战略指引下，全国各地成立了不少风险投资机构。由于当时纯粹意义的风险投资环境并不十分成熟，而股票市场火爆，不少风险投资公司将一部分投资转向二级市场的股票，有的后来变成了主要在二级市场投资的机构投资者。但是随着我国证券主板市场逐步完善，以及外资风险投资公司在风险投资领域的成功的示范效应，这些机构有可能重新被激起参与风险投资的兴趣。同时，由于其有参与二级市场的经验，其投资的二级市场的上市公司的主业很有可能是其风险投资项目的重要依据。而股权分置改革和证券主管部门对上市公司经营业绩的要求的增加，上市公司必须实实在在考虑其并购的项目能够为其经营业绩加分，而不同于过去市场中单纯的为制造题材的收购。这种条件下，上市公司、风险投资公司、被投资项目的创业者、以及该上市公司的股票投资者，可能得到多赢局面。虽然这种模式对于风险投资公司来说有内幕交易的嫌疑，但是以现行国内的法律体系和执法空间，这种模式具有一定的可操作性。上述这种投资模式，可以成为一部分有创业投资经验和背景的私募基金探讨的发展方向。实际上，我国快速成长的中小型企业一直是风险投资机构掘金的领域。据安永公司的统计，2004年，我国完成的风险投资金额已经达到12.7亿美元，而在2002年，这个数据只有4.18亿美元。其中外资已经成为我国风险投资事业发展的重要力量。比较而言，外资在项目选择和退出机制上更具有优势。比如高盛对蒙牛的投资，以及凯雷集团对携程网的投资。这样的盈利模式是我国具有风险投资经验和背景的私募基金所必须关注的。一般从事该类业务的投资者，应当具有5000万元以上人民币资产。通过制定合理的资产组合，从事跨市场套利。四、国际国内形势的变化为私募基金的发展打开了空间近年来，国际资本市场出现了一个显著现象，首先是私募基金的发展速度很快，业绩令人瞩目，其模式越来越受到一些大的机构投资者的认可，成为国际金融市场的焦点。根据欧洲私募股权与创业资本协会统计，2003年欧洲私募股权的总投资额达到291亿欧元，总的融资量达到270亿欧元。普华永道世界投资报告认为，2004年私募股权投资额占GDP的份额在北美、欧洲和亚洲分别为0.%、0.28%、0.23%。近5年来，美国的私募股权基金总量增长了一倍，达到目前的约7000亿美元的规模。此外，全球对冲基金增长迅速，1990年全球大约有390亿美元对冲基金资产，到2003年，已达到6500-7000亿美元的资产规模，平均每年的增长速度超过25%。过去5年，美国退休基金总数约5万亿美元资产，在对冲基金，私募股权基金，房地产基金以及衍生金融工具中投资的比例从2%增长到5%。著名的加州退休基金、宾西法尼亚州退休基金，以及通用电气等，都放宽了对私募基金的投资限制比例，而欧洲的许多退休基金也提高了投资于私募基金的比例。在创业投资方面，2003年，仅欧洲管理的资产就有约18000亿美元，这些分布在36个欧洲国家，平均每个国家的风险投资资产为约500亿美元，是我国的近40倍。可见我国的创业投资发展有极大的潜力。根据世界银行的统计，我国养老基金从2001年到2075年的收支缺口将达到9.15万亿元人民币。以现行的投资体制，应付如此大的开支是不可能的，唯一的办法是充实账户的同时，提高投资收益率。提高投资收益率的办法之一就是将部分资产委托给表现优秀、诚实信用的私募基金管理。根据美国市场1995-2000年间对冲基金与共同基金的业绩对比，表现最好的前10名的对冲基金的平均收益率达到53.6%，而表现最好的共同基金平均收益率为36%，同时表现最差的对冲基金的平均收益率为-7.7%，而表现最差的共同基金的平均收益率为-19.8%。对冲基金这种私募基金形式收益水平显著高于共同基金这种公募基金。我国私募基金应当认识到上述这些国际私募基金界出现的新动向，应当积极调整，主动适应，选择自己擅长的领域，摸索适合自己的盈利模式。1、在某个投资领域（如股票、期货、外汇、黄金等）有非常丰富的经验，最好长时间稳定地盈利过。 2、制定包含有资金的募集、投向、分成、风险控制等内容的说明书。 3、有一批支持你的富人，他们给你提供你想要的规模的资金。 4、有一个研究团队，密切跟踪市场的变化，制定。 5、有一套精密严格的系统，使你的能够真正执行下去。 6、由于私募处于灰色地带，应有能力化解一些意想不到的麻烦。从小做起，量力而行，低调严谨。私募基金的组织形式 1、公司式公司式私募基金有完整的公司架构，运作比较正式和规范。目前公司式私募基金（如"某某投资公司"）在中国能够比较方便地成立。半开放式私募基金也能够以某种变通的方式，比较方便地进行运作，不必接受严格的审批和监管，投资策略也就可以更加灵活。比如：（1）设立某"投资公司"，该"投资公司"的业务范围包括有价证券投资；（2）"投资公司"的股东数目不要多，出资额都要比较大，既保证私募性质，又要有较大的资金规模；（3）"投资公司"的资金交由资金管理人管理，按国际惯例，管理人收取资金管理费与效益激励费，并打入"投资公司"的运营成本；（4）"投资公司"的注册资本每年在某个特定的时点重新登记一次，进行名义上的增资扩股或减资缩股，如有需要，出资人每年可在某一特定的时点将其出资赎回一次，在其他时间投资者之间可以进行股权协议转让或上柜交易。该"投资公司"实质上就是一种随时扩募，但每年只赎回一次的公司式私募基金。不过，公司式私募基金有一个缺点，即存在双重征税。克服缺点的方法有：（1）将私募基金注册于避税的天堂，如开曼、百慕大等地；（2）将公司式私募基金注册为高科技企业（可享受诸多优惠），并注册于税收比较优惠的地方；（3）借壳，即在基金的设立运作中联合或收购一家可以享受税收优惠的企业（最好是非上市公司），并把它作为载体。 2、契约式契约式基金的组织结构比较简单。具体的做法可以是：（1）证券公司作为基金的管理人，选取一家银行作为其托管人；（2）募到一定数额的金额开始运作，每个月开放一次，向基金持有人公布一次基金净值，办理一次基金赎回；（3）为了吸引基金投资者，应尽量降低手续费，证券公司作为基金管理人，根据业绩表现收取一定数量的管理费。其优点是可以避免双重征税，缺点是其设立与运作很难回避证券管理部门的审批和监管。 3、虚拟式虚拟式私募基金表面看来像委托理财，但它实际上是按基金方式进行运作。比如，虚拟式私募基金在设立和扩募时，表面上是与每个客户签定委托理财协议，但这些委托理财帐户是合在一起进行基金式运作，在买入和赎回基金单元时，按基金净值进行结算。具体的做法可以是：（1）每个基金持有人以其个人名义单独开立分帐户；（2）基金持有人共同出资组建一个主帐户；（3）证券公司作为基金的管理人，统一管理各帐户，所有帐户统一计算基金单位净值；（4）证券公司尽量使每个帐户的实际市值与根据基金单位的净值计算的市值相等，如果二者不相等，在赎回时由主帐户与分帐户的资金差额划转平衡。虚拟式的优点是，可以规避证券管理部门对基金设立与运作方面的审批与监管，设立灵活，并避免了双重征税。缺点是依然没有摆脱委托理财的束缚，在资金筹集上需要法律上的进一步规范，在资金运作上依然受到证券管理部门对券商的监管，在资金规模扩张上缺乏基金的发展优势。 4、组合式为了发挥上述3种组织形式的优越性，可以设立一个基金组合，将几种组织形式结合起来。组合式基金有4种类型：（1）公司式与虚拟式的组合；（2）公司式与契约式的组合；（3）契约式与虚拟式的组合；（4）公司式、契约式与虚拟式的组合。中国私募基金发展三大路径私募基金是资本市场的重要参与者，根据其内涵一般可以分为对冲基金、私募股权基金和创业投资基金（也可称为风险投资基金）三种。我国私募基金通常专指从事与证券市场投资的、非公募形成的机构投资者。据估计，我国A股市场的私募基金规模大约有5000亿元人民币，规模较大的单一基金数额估计约2-3亿元人民币。随着我国证券市场的深入发展以及外资背景的投资机构的竞争，我国私募基金也面临着结构性变动。以上提到的三种基金模式将是我国私募基金结构性变动的方向。一、股权分置改革为私募股权基金的兴起提供了条件股权分置改革是的既定目标。改革结束后，我国股票市场可流通的股票数量将是改革之前的3~4倍。上市公司之间的收购也将比全流通之前简单得多。敌意收购（hostile acquisition）的压力也将迫使现有上市公司的管理层更加密切地与股东合作，以避免被收购的被动局面出现。此外，股票全流通后，为达到产业扩张的目的，上市公司之间的相互收购也将变得容易且更有经济效率改善的意义。通常上市公司不论何种形式的收购，都会给其财务结构带来较大的影响，并导致股票价格有所变化。这种变化必然对私募基金的投资模式带来变化。其中有些私募基金可能专注于这样的业务，由目前的普遍投机性私募基金转变为专业化从事上市公司并购甚至产业并购的合作伙伴性基金（M&A Fund）。这种收购基金正是发达国家金融市场为数庞大的私募股权基金（private equity fund）中的一种。以近年来在我国多有斩获的美国凯雷集团为例，该公司自有资金约为80亿美元，而投资带动的资金可达800亿美元，比我国A股市场全部私募基金的总数还要多。强大的资金优势、政治优势和全球资本上谙熟的人脉关系，对一些并购项目基本上可以进行一些外科手术式的操作，即整体收购，不用十分费力地拿到海外资本市场上市，获取超过30%的年收益率。此外，近年来在内地非常活跃的房地产投资商凯德置地（capitaland），其母公司则是新加坡上市的大型房地产商嘉德置地集团在中国的全资子公司。这些国际投资机构，以全球化的金融眼光来看待机会，巧妙地组合资产，进行跨国金融市场套利。在国际私募股权基金迅速发展的状况下，我国的私募基金行业的政策限制，将逐渐变得宽松。以当前我国证券市场规模，有3亿元左右人民币自有资产的私募基金可以向这个方向摸索，通过3倍的杠杆比例，带动10亿元左右的投资。此外还要深入研究国际并购基金的商业模式，争取寻找跨国金融市场套利的机会。二、纯投机型的私募基金将向对冲基金的方向转变随着上市公司股票全流通的实现，上市公司的股票数量将增加数倍，极大地增加了市场的流动性。加上证券监管严格程度的增加，单个的机构投资者很难像以前一样利用资金和信息优势，获取超额的利润。此外，由于价值投资理念的逐步被人们认识，通过合谋锁定股票数量，从而推高股价的操作方式变得越来越多风险。由于股票数量的增加，以及单一机构持有股票引起的要约收购披露义务，使得单一股票中的投资者呈现一种类似于垄断竞争或充分竞争的市场格局，单一的机构很难具有绝对优势。最后，将来股票市场有了做空机制以后，股票价格更具有易变性，方向更难确定。因此，单纯的锁定价格并且推动价格上涨的盈利模式需要改写。由于上述三个原因，对于单纯从事股票买卖的投资机构，只能遵循有效市场理论的指导，对价格的瞬时偏离进行适当的投机。然而，在一个逐渐成熟的二级市场上，价格非理性波动所出现的套利机会时间十分短暂，并且股票数量的增加和持仓品种的增加，私募基金经理通过个人盯盘的方式也将变得不适用。因为基金经理受个人体能和智力的影响，在瞬时的价格波动中，难以很快判断投资机会。因此，通过编制计算机模型和程序，并且将交易指令嵌入到这种程序中，成为私募基金管理资产的最佳方式。所不同的是，在交易指令嵌入程序时，基金经理必须清楚地知道自己的预期收益率和与其风险承担系数。当基金管理人对自己所管理的资金的风险偏好有完全的认识，并以此为基础制定投资策略时，市场机制的最佳配置的功能才得以体现。这种方法是西方大型金融市场投资中最常见的手段之一，而随着我国证券市场的开放和发展，其用途逐渐成熟。比如最近上市的宝钢权证，就完全可以用计算机设定的模型进行交易，其控制交易风险的能力远远高于交易员（操盘手）的瞬时决策。这种私募基金实际上最后将演变成为比较典型的对冲基金（hedge fund）。目前国内已经有声称为对冲基金的投资机构，但是其网站显示，其设计的产品还显得偏于狭窄，难以与当前的市场状况相匹配。从事对冲投资的机构，对资产的规模不受限制，最主要的是开发有效的风险控制和转移技术。三、具有创投背景的私募基金可转型为风险投资基金上个世纪末，在科教兴国战略指引下，全国各地成立了不少风险投资机构。由于当时纯粹意义的风险投资环境并不十分成熟，而股票市场火爆，不少风险投资公司将一部分投资转向二级市场的股票，有的后来变成了主要在二级市场投资的机构投资者。但是随着我国证券主板市场逐步完善，以及外资风险投资公司在风险投资领域的成功的示范效应，这些机构有可能重新被激起参与风险投资的兴趣。同时，由于其有参与二级市场的经验，其投资的二级市场的上市公司的主业很有可能是其风险投资项目的重要依据。而股权分置改革和证券主管部门对上市公司经营业绩的要求的增加，上市公司必须实实在在考虑其并购的项目能够为其经营业绩加分，而不同于过去市场中单纯的为制造题材的收购。这种条件下，上市公司、风险投资公司、被投资项目的创业者、以及该上市公司的股票投资者，可能得到多赢局面。虽然这种模式对于风险投资公司来说有内幕交易的嫌疑，但是以现行国内的法律体系和执法空间，这种模式具有一定的可操作性。上述这种投资模式，可以成为一部分有创业投资经验和背景的私募基金探讨的发展方向。实际上，我国快速成长的中小型企业一直是风险投资机构掘金的领域。据安永公司的统计，2004年，我国完成的风险投资金额已经达到12.7亿美元，而在2002年，这个数据只有4.18亿美元。其中外资已经成为我国风险投资事业发展的重要力量。比较而言，外资在项目选择和退出机制上更具有优势。比如高盛对蒙牛的投资，以及凯雷集团对携程网的投资。这样的盈利模式是我国具有风险投资经验和背景的私募基金所必须关注的。一般从事该类业务的投资者，应当具有5000万元以上人民币资产。通过制定合理的资产组合，从事跨市场套利。四、国际国内形势的变化为私募基金的发展打开了空间近年来，国际资本市场出现了一个显著现象，首先是私募基金的发展速度很快，业绩令人瞩目，其模式越来越受到一些大的机构投资者的认可，成为国际金融市场的焦点。根据欧洲私募股权与创业资本协会统计，2003年欧洲私募股权的总投资额达到291亿欧元，总的融资量达到270亿欧元。普华永道世界投资报告认为，2004年私募股权投资额占GDP的份额在北美、欧洲和亚洲分别为0.%、0.28%、0.23%。近5年来，美国的私募股权基金总量增长了一倍，达到目前的约7000亿美元的规模。此外，全球对冲基金增长迅速，1990年全球大约有390亿美元对冲基金资产，到2003年，已达到6500-7000亿美元的资产规模，平均每年的增长速度超过25%。过去5年，美国退休基金总数约5万亿美元资产，在对冲基金，私募股权基金，房地产基金以及衍生金融工具中投资的比例从2%增长到5%。著名的加州退休基金、宾西法尼亚州退休基金，以及通用电气等，都放宽了对私募基金的投资限制比例，而欧洲的许多退休基金也提高了投资于私募基金的比例。在创业投资方面，2003年，仅欧洲管理的资产就有约18000亿美元，这些分布在36个欧洲国家，平均每个国家的风险投资资产为约500亿美元，是我国的近40倍。可见我国的创业投资发展有极大的潜力。根据世界银行的统计，我国养老基金从2001年到2075年的收支缺口将达到9.15万亿元人民币。以现行的投资体制，应付如此大的开支是不可能的，唯一的办法是充实账户的同时，提高投资收益率。提高投资收益率的办法之一就是将部分资产委托给表现优秀、诚实信用的私募基金管理。根据美国市场1995-2000年间对冲基金与共同基金的业绩对比，表现最好的前10名的对冲基金的平均收益率达到53.6%，而表现最好的共同基金平均收益率为36%，同时表现最差的对冲基金的平均收益率为-7.7%，而表现最差的共同基金的平均收益率为-19.8%。对冲基金这种私募基金形式收益水平显著高于共同基金这种公募基金。我国私募基金应当认识到上述这些国际私募基金界出现的新动向，应当积极调整，主动适应，选择自己擅长的领域，摸索适合自己的盈利模式。1、在某个投资领域（如股票、期货、外汇、黄金等）有非常丰富的经验，最好长时间稳定地盈利过。 2、制定包含有资金的募集、投向、分成、风险控制等内容的说明书。 3、有一批支持你的富人，他们给你提供你想要的规模的资金。 4、有一个研究团队，密切跟踪市场的变化，制定。 5、有一

房地产外债是什么意思

1、在美国买房子首先要将购房款转移到海外帐户

对于中国买主来说，购房款不是问题，但是中国有每人每年5万美元汇出的限制。在美国买房卖方要求买方提供购房款证明，或者银行证明，最好是英文的，毕竟美国人能看懂中文的不多，入乡随俗，不要被细节打败。

2、看上美国房子后，该怎么出价

美国是一个资讯很透明的地方，在看好一处房产后，经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估，估算这个房子在最近的市场交易中的现在价值。如果卖主的要价高了，经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价，经纪人就要帮买主赶快抢下。

有的时候有多位买主都看上同一个住宅，为了得到住宅，可能要出比要价高的价格才能行。因此，并不是每一个房屋都要杀价, 而是要看要价的高低。重点是，买家要能正确评估房屋的价值，当然这需要一位好的经纪人协助。

3、永久产权不表示要拥有一辈子

众所周知，美国产权是永久性的，所以，许多刚来的中国买家都会有“在美国买房就要住一辈子，甚至要代代相传”的观念。其实这与美国的实际情况不太相符。

根据历年平均统计, 美国人大约7年左右就会换一次房屋。换房的原因多样，比如工作地点改变,子女外出读书,家庭人口变化,或者退休后把成熟城区换到偏远安静的地方等。美国换房频繁的原因主要是因为没有户口的限制,同时城市乡村差距小，住在哪里都很方便。

4、美国房子出租不难

西雅图等地区经济欣欣向荣，外来人口很多，又是旅游城市，需要大量出租房。很多买家担心房屋无法出租的问题。其实是过虑了，没有房子是租不出去的。事实上，房子能否出租取决于业主希望的租金是否符合租赁市场的价格，关键在于卖价是否符合市场。

美国房地产市场是很公开透明，而且真实可靠的, 经纪人可以从MLS得到各种准确的数据。所以买家要买房的时候,在要求经纪人做房屋估价外，不妨也要求做一个租价评估;这对于专业的经纪人来说没有问题。

5、在美国买房，不要为了砍价而挑毛病

许多买家为了砍价而故意鸡蛋里挑骨头。这个做法是有别于美国文化。在美国习惯中，因为喜欢这个房屋而出价。选择出价的原因，必定是已与其他房屋比较后，觉得它是其中最符合条件或者是性价比最高的。

当然每个房屋都不是完美的。挑毛病只会让卖家反感, 适得其反。卖家有可能会直接不考虑买家的出价而选择别人。在另一方面，通常称赞卖家的房子是博得卖主青睐的方法。

6、不要要求卖家送你家具。

在美国，房子买卖与家具买卖是分开的，这是当地的习惯。通常买卖房屋的时候，房价包含了不可移动的装饰。比如固定在房屋的吊灯，地角边饰，嵌入式的柜子等等不可移动的配件。而可以移动的配件都是属于个人的物品, 比如沙发、桌椅等家具，不包含在屋价内。

另外，院子里的盆栽可以移动，便不含在房价内，院子里的树是种在地上不可以移动的就包含在屋价内。卖家卖了房子，不一定愿意卖他的家具。如果说屋内有自己喜欢的家具或装饰，买家可以提出购买建议。价格就再商量。

7、投资美国房产只看租金回报率吗

投资房产有两个方面需要考虑：一个是租金回报率;一个是升值的潜力空间。后者比租金回报率更重要。

通常，房屋越贵的地方其租金回报率是比较低的。比如东两岸的纽约丶旧金山丶洛杉矶等都是房价比较高的区域，由于这些地区房价常常攀升，而对应的租金上涨水平跟不上房价上涨的幅度，因而其租金回报率相对比较低。

但从长期来看,这些地方房屋升值的空间比其他租金回报率高的地方要大,因为想要购买此类房屋的人数较多，而买入的数量越多其房价就越高，这就是供需平衡。所以在投资时，并不是购买低价格高回报的房屋就是最好，而是要从两方面同时考虑。

8、不是每个外国人都能办理房贷

投资，以房养房，是最划算的房产投资方法，海外买家可以在美国购房,目前很寻常也很容易。但是，不是每一家银行可给海外买家。

外国人与美国人之间是存有差异的：美国人条件：信用丶收入丶工作是否稳定；外国人条件：需有较多自备款，通常要求40%-50%左右。一般大约能贷到5-6成。

由于每一个银行的利率不同，对申请人的条件要求也不同。通常如果银行利率较高，则手续简单要求低;有的银行利率低，但是要求条件多，并不是每个人都能符合。建议申请之前多家咨询，多比较。选择适合自己，对自己最有利的一家。

投资成功的必备知识-读财报

房企发行外债，也就是说房企流动资金不够，通过向外发行债券的方式获得现金。

2019年7月9日，国家发改委发布了《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》（发改办外资[2019]778号），对房地产海外债发行作出限制：房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

房地产企业发行外债要加强信息披露，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况。

发改委发布四项要求

一是房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

二是房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》。

三是房地产企业发行外债要加强信息披露，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况。

四是房地产企业应制定发行外债总体，统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素，稳妥选择融资工具，灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品。

合理持有外汇头寸，保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例，有效防控外债风险。

中海地产这个开发商怎么样？

>读财报是投资必须要做的功课，读不读得懂都要读。真正读懂财报是合格投资者必备的能力，要想读懂财报可不容易，除了财报其自身一些复杂的合规性格式文本外，往往经过很多精心粉饰之处。首先从阅读体验上来说，财报就非常的**反人类**。其次，往往存在很多人为设置许多阅读陷阱，需要投资者有非常深厚的积累和科学的阅读方法。本文就试着为大家提供一种较为简便的，易于见效的方法。

**在读财报之前，我们要做一些必要的准备工作：**

* 第一、了解行业基本研究方法和现状。

每一个行业都有自己的经营逻辑和基本研究方法，不能只看营收和利润。

比如，重资产的行业是先有投资，再通过规模效应赚钱，轻资产的行业比的是经营壁垒和运营效率，「卖人头」的行业看项目和管理效率，「卖品牌」的行业看毛利和渠道控制能力。

比如分析银行的财报，利润不是最重要的，因为银行调节利润太容易，正常企业常看的营收、现金流也不重要。银行最重要的是资产质量，其次是非息收入的占比。

ROE是最重要的指标，但不能一个ROE包打天下，每一个行业都有特别看中的指标：

比如建材企业要看现金流，因为下游都是高负债且被打压的开发商，那么，「收现比」「净现比」就是重要的指标。

财报不是，知道重点，才知道要看什么。

* 第二、了解基本的财务常识。

这点就不用多说了，企业财报是以三张财务报表为核心展开论述的，至少要理解主要财务科目的内容、作用和彼此之间的关系。

但也不能过于强调三张表，读财报不是看财务数据，虽然很多投资者喜欢通过财务数据进行选股，包括量化程序，不过，在基本面研究中，财务数据更多是去验证你的研究推测。

* 第三、如果是你没有研究过的新企业，那么最好不要直接读财报，先看一份靠谱的券商的深度研究报告，理解基本逻辑，但不要轻易相信报告中的结论。

跟财报不同，券商深度研究报告的内容都是整理和提炼过的投资框架和要点，并且符合人类的阅读习惯，便于投资者建立对公司的基本理解。

* 第四、如果是你深度研究过或持有的企业，在读财报之前，要建立基本的预期，以及你想从财报中得到的信息。

我们经常在财报分析文章中看到「超预期」「不及预期」的表述，专业的投资都不会走到哪儿算哪儿，一定有预期的意识，从「建立预期」，到读财报「判断与预期的差距」，最后「决定交易」，才是一次完整的投资过程。

完成这四件准备工作，你自然就能从一份财报中读到自己想了解的信息了，但是，财报透露的信息也是有等级的，最有用的信息是与企业战略最直接相关的信息，是CEO最关注的信息，也应该是投资者最关注的信息。

* 重点一：战略推进情况验证核心逻辑

读财报，看到营收利润超预期，固然是一件好事，但优秀的企业都是由战略驱动的，而非跟着市场、跟着经营数字跑，理解企业战略，用财报去验证核心战略，才是价值投资者最应该关心的事。

以阿里巴巴为例，业务极其复杂，本季财报中，核心电商业务被拼多多挑战，但新的「淘宝特价版」用户高增长，云计算业务继续高增速，但丢了海外大客户，业务亏损降低，生活服务继续陷入高投入的苦战，也保住了市场份额……，这些都没法用「超预期」或「不及预期」去简单形容。

评价阿里巴巴这样复杂的企业，只有一个维度——推进战略。

大家可以思考一个问题，像电商这种高级别的巨头之战，在渗透率已经不低的情况下，三家都能获得很高的增长，所以，竞争格局要和战略管理能力结合起来看，如果竞争者的战略推进都一样弱，竞争到最后就是双输，上下游得利；如果竞争者的战略推进能力都很强，结果可能是双赢，上下游或其他行业输。

所以对照阿里的长期发展战略，本季财报在我看来是合格的。

再以金域医学半年报为例。

受检测业务的影响，金域医学的业绩预期比较混乱，卖方都说超预期，但市场却在用脚投票，排除检测业务干扰的方法就是聚焦战略。

2019年国内ICL市场规模约370亿左右，占医学检验市场约8%，对标美国、欧洲、日本等成熟市场35%、50%、67%的渗透率，未来还有很大的提升空间，由于我国医疗体系的特点，渗透率提升的突破点只能放在业务繁忙的医院和单院检测量较少的高技术壁垒的特检业务上。

这两个方向也正是金域医学的两大增长逻辑，也是我们看财报的重点。

先看医院的渗透率：除去业务后，常规检验业务收入同比增长48%，较前年上半年增长32%。毛利率同比提升，原因是客户单产同比增长53%，医院收入业务占比提升1.75个百分点。

再看特检业务占比：上半年公司特检业务继续发力，其中血液疾病、神经&临床免疫、实体肿瘤诊断业务同别增长40%、57%和54%。

金域的基本面其实是很简单的，但判断易受业务的影响，如果关注公司，只能以长线的眼光布局，关注战略推进情况。

高估值的公司，需要更谨慎，不但长期要看战略是否推进，中期还要判断下一季的增长会不会放缓，前者影响确定性，后者影响估值。

以药明康德为例，核心逻辑首先是CXO一体化，它之前通过收购合全药业向CDMO延伸，所以CDMO之前是相对较弱的一块，也是提供近两年增长动力的业务。

其次，看客户结构能否在保持海外头部客户优势的情况下，发展长尾客户，降低经营风险，提高溢价能力。

再次，CXO的逻辑包括海外转移+本土新增业务，但国内业务受政策影响，短期不确定性比较大，所以高估值取决于海外业务的持续增长。

还有，头部CXO企业目前最大的瓶颈是产能，资本市场可以解决钱的问题，但无法解决人才的问题，这一点可以看员工总数。

具体的财务就不解读了，总结是几近完美，所以高估值不代表公司会跌，只要财报核心逻辑完美无缺，就可以大致维持目前的估值区间。

看财报是很费时间的，对财报的解读深度，还与你仓位的轻重有关。

如果你的仓位较重，只看上面的这些核心逻辑还不够，你还要关注上半年制约业绩的美国实验室的恢复运营情况，还要看ADC药物一体化CDMO业务的推进，前者可以提升业绩，后者可以维持估值。

再比如招商银行，前面说过，银行最重要的是看资产质量和非息收入的占比。

从资产质量看，6月末不良率、逾期率均较年初下降，资产质量进一步提升；上半年计提减值损失同比下降60%，明显是去年「响应要求」减得太多，导致表内不良减无可减。

从非息收入看，净非息收入同比增长较1季度增速边际提升，且高于营收增长，占比进一步提高，主要是净手续费和净其他非息收入共同走高贡献。

如果招商银行只是做配置看这两项就够了，如果是重仓，那么还需要看更多的项。

* 重点二：关注当前对股价影响最大的因素

研报不是纯粹的研究，而是以交易为导向的研究，这就是需要关注当前影响股价的核心因素——上涨走势中，支持因素是什么？下跌趋势中，压制因素是什么？震荡行情中，可能打破多空判断平衡的因素在哪儿？

特别是那些高估值和低估值公司，更要用「放大镜」去看财报。

在投资腾讯的人中，很多投资者从估值低的角度，认为腾讯有投资价值。但低估不代表有投资价值，有投资价值也不代表可以买入，想要买，最好能在财报中找到压制股价因素的消失。

压制腾讯股价的因素是什么？不是自身业绩，腾讯的用户数稳定，广告、手游业务的增长都符合预期。压制因素是监管，这个因素能不能解除呢？财报中提及「用技术为实体经济及社会做贡献」，包括公司已经投入的500 亿建立「可持续社会价值创新」项目，和规划投入的1000 亿，说明，现在可能只是一个开头。

如果是阿里作这种表述，一点问题都没有，因为阿里的核心电商、云计算、生活电商服务，都是为中小企业和实体经济赋能，但腾讯的核心是广告和游戏，它怎么「做出贡献」呢？

更深的解读太敏感，不是我一个投资者可以妄议的，至少可以明确一点，压制股价的因素不但没有解除，反而即将影响业务。对过去业绩没有影响，不代表未来没有影响，现在的PE低，不代表未来一两年的PE也低。

如果你仍然是合格的价值投资者，你就应该理解，合理估值不取决于当前的业绩，而是未来现金流的贴现。

同样，如果支持股价上涨的因素有弱化或消失的趋势，涨势会减弱或中止；如果有打破多空判断平衡的因素出现，股价的平衡也会被打破。

再看高PE的公司，知道早晚会回归正常估值，投资者的心态都相对浮躁，所以读财报一定要以无可挑剔的要求看待其核心逻辑。

以坚朗五金为例，中报预告后，股价大涨，正式中报后，股价却几天跌去30%，是中报不及预期吗？实际上只是略低于中间值，谈不上不及预期。

* 真正让投资者心态动摇的是现金流的问题。*

前面说过，投资者非常看重建材类企业的现金流，坚朗五金中报的经营性现金流和「净现比」为负——这两个还好，往往是因为涨价时加大囤积原材料造成的。但值得注意的是收现比为75%，代表收入中只有75%的现金，回到了2018年的状态，而当时的估值只有20倍。这个指标比一季度的90%还要退步，这也正是一季度虽然经营性现金流同样为负，但并不影响股价的原因。

细看财报，主要原因是上半年应收账款及票据37.60亿元，同比增加14.69亿元，这就应了投资者一直以来的担忧，下游房地产资金链紧张、钢材等原材料涨价影响施工和回款进度。这一点需要通过其他建材企业的中报来验证，比如以B端收入为主的东方雨虹，「收现比」从去年的115%下降到88%，而走C端渠道的兔宝宝还是105%。

之所以同样现金流不及预期，坚朗五金的股价跌幅大于东方雨虹，完全是因为坚朗五金的估值远高于后者。

从表面上看，财报要求中立客观，每句话都要负法律责任，但世界上没有绝对的中立客观。编制财报的是上市公司，主观上也有文过饰非的动机；看财报的是股民或机构投资者，既然关注了，那一般都是看多的，主观上也希望公司有好消息。

在这种心态下，很容易放大利好，隐藏利空，要做到客观中立，就克服以下四个常见的主观倾向：

* 第一、不要轻信上市公司对利空的解释

所有的负面信息都有合理的解释，但很多解释只是告诉投资者「我会努力的」，更多的解释是在用战术上的勤奋来掩盖战略上的失误。

* 第二、分析不要受股价的影响

虽然价值投资者都相信市场会犯错，并且都想从市场的错误中找机会，但实际上，大部分投资者都相信股价走势隐藏着什么我们不知道的信息，所以，在上升趋势中，投资者习惯于在财报中找利好，在下跌走势中，投资者习惯于在财报中找利空。

* 第三、一份报表无法改变市场长期认知

有一句话叫「不要企图教育消费者」，投资中，也有一些长期形成的认知，不会靠一份出色的财报扭转。像「周期变成长」这种难度比较大的逻辑，市场一定要三份以上的财报才能确认，之前的好财报都是高开低走，回到震荡区间。只有连续几份优秀的财报之后，才有能走出周期，成就一轮上涨行情，比如万华化学；万一有一季不及预期，就是一轮暴跌，比如三一重工。

* 第四、财报中看不到的竞争格局更重要

竞争格局是影响企业很多行为背后的真实原因，比如前面说的坚朗五金的现金流问题，如果换成竞争格局不好的公司，很可能是致命的危险。但竞争格局在财报中很少涉及，需要看招股说明书、行业研究报告或深度研报。

财报就好像你的下属定期向你汇报工作：糟糕的上司只能从汇报中了解下属，因此常常受下属的蒙蔽；好的上司，一定是非常了解下属的个人特点、工作重点、阶段性目标，再与汇报的内容相比较，才能够评估下属的真实能力和业绩。

我们投资的对像是股票，股票不是上市公司，它只是三维状态的公司在二维世界的简单投影，财报更只是一瞬间的剪影。

在财报中读懂公司，读懂公司后更深地理解财报背后的信息，这才是读财报的正确姿势。

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中海·学府公馆（品牌篇）

价值点1：最实力——背景雄厚

中海地产，中海全称是“中国海外”，是中国内地第一家房地产开发企业。19年成立于香港，是国资委直属“中”字头大型央企，是改革开放初期，当时的国家建工总局（院部委，中建集团前身）支援香港建设成立的，所以叫“中国海外”，是香港最大的承建商，在香港的地位非常高！

中海的母公司您肯定听过，是“中国建筑工程总公司”（中建），2015年财富世界500强排名第37位（中冶集团世界第280名、北大方正在国内都排不上前100，泰达在国内才第429名，不是一个档次），在中国所有央企中排名第三，仅次于中石化和中石油；央企意味着社会责任和承诺兑现力度，绝不会忽悠咱老百姓；

价值点2：最经验——业界宗师

成立至今，中海已经有36年开发历史，我们在包含伦敦、香港、澳门在内的全球51座主流城市开发了超过300个精品项目1000亿！中海的开发理念就是“主流城市、主流地段、主流产品”。

所以，咱现在买房银行按揭、看看样板间啊等等，这些您所知道的模式都是由中海开创的，堪称业界的一代宗师，比中国国内任何一家房地产开发公司的成立时间都早，1988年内地第一块国际招拍挂的土地就是中海拍的，开启了中国房地产历史新纪元！

在1998年内地才放开商品房市场，而那时中海都已经有20年开发经验了！比万科都要早10年（中冶置地2007年才拿到房地产经营许可，北大刚成立两年，根本不是一个档次）。

中海地产成立以来，创造了中国房地产业的十项第一

中国内地第一家开发房地产（19年）

中国蓝筹地产企业榜首（2004年至今）

中国房地产百强企业第一?

第一个引入“物业管理“概念”（1991年）

第一个用产品说明书（2002年)

第一个市值超过1000亿的房企

第一个发明样板间（1990年）

第一个引入空中花园与入户花园（2001年）

第一个引入银行按揭购房模式（1990年）连续12年品牌价值第一

价值点3：最品牌——两个“第一”

刚才给您讲中海背景雄厚、历史悠久，举个例子！1992年，中国内地刚成立股票交易市场的时候，中海已经在香港上市，是第一家以香港业务上市的央企，是全国第一家市值超过1000亿的房企！二十多年来，一直保持内地房企的市值第一，而且2007年，和工商银行、中石化、中国移动同批入选香港恒生指数成分股（蓝筹股）。如果您炒股的话一定知道，恒指蓝筹股是什么概念！如果您有在证券、投行、地产工作的朋友，可以问一下中海在业界、资本市场的地位，绝对是有口皆碑！如今中海旗下有五家上市公司，都是在香港上市，包括中海物业，如此实力的背景，资金链不会断、产品受百姓认可，绝对是你放心置业的最强保证！

品牌意味着实力和信誉，咱买个东西，都讲究个品牌，何况是几百万的房子呢，大品牌的房子说白了就是买了放心，有口碑，有面子！中海地产2015年品牌价值高达3亿，也就是说光中海这个牌子、商标，就值400亿！品牌价值连续12年稳居中国房地产品牌价值第一名，远远高于万科、恒大、融创等企业！这是院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院联合发布的权威排名，至今发布了12年，而中海连续12年都是第一！

价值点4：最专业——工科中海

最专业的开发商：中海隶属中国建筑总公司，以建筑工程起家，是最懂建筑的开发商，“全世界6座迪士尼乐园中，就有1座是由中海在香港承建；全球十大经典建筑之一的香港国际机场，同样出自中海之手。

中海还承建了世界第八大奇迹的迪拜棕榈岛、欧洲第一高楼的俄罗斯联邦大厦、广州新白云机场等，在世界各地都有我们打造的地标建筑，建筑技术始终保持在业内领先的水平！在业绩素有“工科中海”的美誉！

同时还创造了房地产历史上的很多个第一！我们也是中国内地第一个成立物业管家公司的地产商，被誉为中国第一管家

通过域名能查到备案人的信息和手机号吗？

查不到，在工信部备案系统中只能查到单位名称、负责人姓名、域名和备案时间的。

如何通过备案号查询备案信息？

1、怎么知道一个域名有没有备案？如何确认网站底部下域名备案号的真伪呢？大部分人都是通过域名来查询备案信息的，其实知道备案号也一样可以查询，方法很简单。打开工信部域名信息查询系统。

2、下拉页面，找到并点击公共查询按钮。

3、点击备案查询->备案信息查询。

4、在备案/许可证号框中输入要查询的备案号->输入验证码->提交。

5、接下来就可以看到该备案号下的备案信息了。