海外房产销售和国内的区别大吗_海外房产销售和国内的区别

2024-10-24 15:03:40

1.澳洲房产和中国房产有什么区别？

2.泰国房产与中国房产比较有哪些优劣势

3.澳洲房产与中国房产有什么区别

4.马来西亚房产和中国房产有什么区别？

海外房产销售和国内的区别大吗_海外房产销售和国内的区别

　现在，国内的房产都不用等到温州炒房团出马，国内的房子就已经让人不敢出手投资了啊~下面来说说西班牙房产和国内房产对比，一起来看看吧。

　 什么是房地产税?

　房地产税，是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在中国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。

如果房地产税来了，谁受影响最大?

　在国内中心城市囤积了大量住宅的人

伤害指数 ★★★

　从目前民意来看，在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税，是很有可能的。拥有多套房产的人压力会非常大，到时候会出现集中抛盘，对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着，囤积大量房子的人财富将显著缩水。

　盲目购买了旅游物业、养老地产的人

　伤害指数 ★★★★

　如果不是顶级旅游区，不是配套好、位置佳的房子，旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征，则其持有成本大增，加上利用率不高，这类房子将成为鸡肋。

　盲目购买三四线城市郊区、新区住宅的人

　伤害指数 ★★★★

　绝大多数三四线城市人口增长乏力，各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅，未来开征房地产税后也会非常惨。

加杠杆、超承受能力买多套房的白领

　伤害指数 ★★★★

　如果房地产税的开征，会让房价进入一个平稳期，房子很难。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长，生活会变得比较痛苦。

　在三四线城市囤积了大量住宅的人

　伤害指数 ★★★★★★

　相对而言，这种人更惨。即便在三四线城市不实施累进制、惩罚性的房地产税，他们持有房产成本也将大增。但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力，很多家庭都拥有多套房，所以很难通过出租转嫁房地产税，而卖房子很有可能找不到“接盘侠”。

　 手中有多套房、负债率非常高的炒房者

　伤害指数 ★★★★★★

　房地产税将要出台这个消息，就足以对这类人产生巨大的压力。因为消息公布后，会加剧市场的僵持，目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者，将会非常困难。他们只能选择斩仓，否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖，到那时价格会更低。

　 我该怎么办?怎么办?怎么办?

　买房者的春天——西班牙投资正当时

　在经历了全球金融危机和欧债危机之后，欧洲各大城市的住宅、商业地产都遭受到了巨大打击。业内人士表示，很多欧洲地产项目的价格都处于历史低点，随着近来欧洲经济的整体回升，将可以在非常短的时间内就为投资者带来良好的分红。

　就比如老牌帝国西班牙，在经济的低谷期徘徊了近10年，近两年经济有了飞速上涨，2017-2018年的的增长速度已超过欧洲平均水平，今明两年的增长率将高于美国，德国，日本，俄罗斯，墨西哥和加拿大等世界主要经济体，尤其是房地产回暖明显，虽然还未回升到危机前的高位但增长速度可观。

　房产的升值潜力

　国内北上广深一线城市的房价依然占据高位，二三线城市的房价也在连番上涨。疯涨的房价早已超越工薪阶层底线，越来越多的人买不起房，出现有价无市的情况。打乱房地产市场的运行规律，出现泡沫。相对于北上深的房价来说，200万人民币怕也只是九牛一毛而已了。

　西班牙2017年还有1个多月才落幕，但西班牙地产投资已经创下了新的历史记录。目前根据加拿大Colliers International 国际地产投资公司的报告，西班牙已经成为德国和英国之后接受外国投资最多的“黄金宝地”。西班牙地产行业在2017年的第一个季度就接受了高达8,5亿欧元的投资，同比2016年再次增长50%。西班牙对投资者最具吸引力的城市为首都马德里。马德里凭据其稳定的政局，快速增长的房价和投资回报率吸引了越来越多投资者的关注和企业入驻，晋升为第五大最吸引外资的欧洲大都市，排名仅在伦敦，巴黎，柏林，法兰克福之后。

　 房地产租金回报率高

　国内一线城市回报率最高的是广州，得益于其房价相对较便宜。租金回报率有1.74%，也就是说需要57.5年的租金，才能收回购房成本。而北上深则都在1.5%左右，按照这个租金回报率，北上深几乎都要66年以上的租金才能收回购买成本。而一般来说，5%以上的租金回报才是属于适合投资的楼市。

　西班牙根据西班牙最大的房屋交易门户网站idealista和 fotocasa 数据显示，2017年8月份想要在西班牙租住一个房间要比2016年的同期多付17,70%的房租。根据西班牙《世界报》2017年9月的报道，首都马德里是西班牙房租上涨最快的城市。

　高涨的房租使得马德里房屋的平均收益率达到了6%甚至7%-8%, 持续升高的房价进而推动租房市场的需求。马德里某房产中介在访中表示，租房市场的需求达到历史最高水平，许多优质的房源在放出广告的当天就被预定。

　仅需17.5万欧元起

　(约合135万人民币)

　低价投资首选

——马德里巴尔戈新苑

　如果说马德里的太阳门相当于上海的人民广场，那巴尔戈新苑到太阳门的距离，就相当于人民广场到虹桥枢纽的一个位置。

　从马德里市中心只需不到20分钟的车程，周边生活配置完善，从小区步行200米即可抵达NASSICA大型商业购物中，用餐、购物、**、等项目一应俱全。

　1购买公寓优势

　● 住宅生活示范区，享受欧洲生活质量

　● 超3%回报率 + 房产溢价

　● 顶级开发商免费房屋租赁服务

　● 买房送车库，恒温游泳池

　● 售后质量保障

　● 高性价比学区房，毗邻国际双语学校

　2内部配置高级

　● 全新楼盘，精心设计，提升利用率。

　● 优质品牌装修材料，房间木质地板铺设，卫生间大理石墙面，标准欧洲现代设计。

　● 售价包含储藏室、车库，为生活提供更多的便利。

3周边便捷

　教育

　? 6所公立大学

　? 8所私立大学

　? 众多公立和私立学校

　(小学至高中)

　医疗

　? 20家公立医院

　? 36家私立医院

　较低的准入门槛加之成熟周到的服务团队，如今通过上外移民中心已经有超过100户中国家庭在西班牙购置了自己的房产，他们或是为了方便海外投资与商务合作，或是为了给子女更好的国际化教育，或是为父母养老选择一方浪漫的土地。

澳洲房产和中国房产有什么区别？

海外买房和国内买房的另一个不同点是，购房后还得学管理房产，这是一件很繁复的工作。除需要及时缴纳水电煤气费用,及时还按揭等，屋主还需对居所周边的卫生清洁、花园的花草树木负责，如果做得不好，会受到了市政部门的警告、甚至罚款。

市政正是通过这些保证整体的自然环境和居民生活品质。美国也有专门管理房产的中介服务机构。

海外买房注意事项：

四大风险：政治、政策风险汇率、信息不对称

律师提醒，一些中介公司喜欢夸大其词，投资者一定要做好自我风险预估。需考虑的风险包括政治因素、政策税收、汇率波动、信息不对称等。例如，第一步选择国家和地区，就应着重考虑该国政策的稳定程度，是否存在情绪。各国的购房政策不断变化，因此，了解当地住宅市场的政策和供求关系很必要。这部分工作应有自己亲自做，既不应该也没必要交给的中介机构。另外不同国家的购房流程千差万别，有的地方还会对海外购房者做特殊要求，譬如澳大利亚规定，非本国居民不得购买二手房，新开楼盘中本国居民的购置比例须达50%，才准境外人士购房；在东南亚国家如泰国，不允许海外投资人拥有土地，即不能购买别墅，只能购买公寓楼，新加坡不允许境外投资者购买当地的祖屋和别墅。这些都需要在进入正式的购买程序，聘请当地经纪师、律师前，就了解和思考清楚。

选定有购买意向的和地区后，开始寻找中介。一般在某一区域会有专攻此区域的中介公司，他们熟悉该国法规、风俗和市场，有较多交易经验，有些甚至是一些楼盘的一级代理商，在该区域有很大优势。如迪拜中国城房地产交易中心已俨然成为阿联酋房产在中国的代言人。

跟本国买房一样，项目所在地的楼市波动也是潜在的风险因素，涨跌情况难以判断。只看房产绝对价格是不够的。目前房价较低，经济发展快或复苏前景明确，房价上涨趋势明显的国家应作为首选。

相比于国内购房，汇率的波动也成为一大变数。人民币对该国货币的升值或贬值都会影响到房产的价值。譬如以换汇方式购买澳洲房产，如果澳元汇率跌30%，这就相当于同一套房子，即使房价不跌，现在买相比汇率跌之前，价格打了7折。

受买房赠送户口的国内做法的影响，有人对境外买房存在一个误解，以为买房能获得当地公民身份。房产只是一项投资开发项目，一般并不与移民挂钩，不过，房产作为总资产的一部分，对于想拿永久居留签证的人是有帮助的。譬如，美国的房产管理与移民机制是相分离的。外籍人士可在美投资买房，但不能借此入籍。恒瑞国际咨询公司是一家专业做移民的公司，他们的美加移民顾问金洁介绍说，“美国的投资移民，要求至少拿出50万美元进行特定项目投资，此项目由美国选择。各州情况有不同，以加州为例，申请投资移民的人士需要投资至少100万美元，并雇佣3——5名当地公民工作，而且绿卡投资移民还需要每年有真实的资金往来和贸易额，才能达到基本条件。”

泰国房产与中国房产比较有哪些优劣势

澳洲房产VS中国房产

海外投资在这几年越来越成为一个很热的话题。澳大利亚，之所以能成为时下最热门的海外投资置业目的国，是有其多方面优势的。

公开资料显示，澳洲、美国、加拿大等西方国家的民众都拥有房产永久产权，意味着可以世世代代稳定居住，中国人因此更青睐海外置业。

澳洲海外投资审查委员会（FIRB）数据显示，澳洲房产近40年房产增值7%～10%，2014年到2015年间，中国人在澳洲的房产投资总额大约为1188亿元人民币。中国已经超越美国成为澳洲房产的最大获批外国投资来源地。

为何澳洲房产对中国投资者具有如此大的吸引力？

产权拥有

中国：70年产权

澳洲：永久产权

产权获得时间

中国：现房交割后一段时间

澳洲：现房交割时

期房首付款

中国：签合同时付30%

澳洲：签合同时付10%

期房

中国：中国签合同后马上还款，连本带息，手续复杂

澳洲：签合同后不用立即还款，现房交割后才开始还款，手续简单

还款的方式

中国：本金利息同时还，还贷压力大，购房者现金流压力紧张

澳洲：一定期限内可只还利息不还本金，还贷压力较小

交楼以及资金风险

中国：或出现烂尾楼，买家受害，且无精装修房

澳洲：首付有信托保管，买家万无一失，还有利息收入，无烂尾楼

市场及法律情况

中国：处于提高阶段，漏洞较多

澳洲：成熟的条例规范，保障买家权益

法律保障

中国：开发商与业主之间信息不对称，法律不健全，业主利益难以受到保护

澳洲：健全完善的法律制度，所有合同经专业律师之手，切实维护业主的切身利益

再次

中国：获得银行通过较为困难，房屋无法或很难将升值部分

澳洲：随时按当时市场价增加，在不出售房屋的情况下将房屋升值部分提现，以用于再次投资下一套房产

开发商的信用体系

中国：善不健全，开发商信息不完善。

澳洲：完善成熟，开发商诚信度较高，在澳洲购买期房，楼花，几乎没有交付的风险。

关于物业管理

中国：楼房折旧快，物业管理差，不能充分保障业主权益。

澳洲：人性化，办事效率高，房屋折旧少，减少业主担心。

楼房买卖自由度与遗产税制度

中国：产权转换期长，受限制，有着高额遗产税。

澳洲：私有制产权随买随卖，无论现房期房，且无遗产税。

物业出租

中国：比较困难，管理不到位，空置率较高

澳洲：不容担心出租问题，低空置率，物业管理完善。

税务优惠

中国：通过投资房退税额度很低

澳洲：可通过折旧或其他无形及有形支出扣减部分收入所得税（购买澳洲房产所得的税收抵扣）

买房优惠

中国：首次买房无优惠，豪宅加倍征收契税，物业两年内出售全额征收营业税

澳洲：澳大利亚本士居民或永久居民首次置业会进行补贴，豁免部分购房印花税及印花税

由此可看出，和中国相比，澳洲房产市场更为成熟与规范，信贷制度和租赁管理体系相对健全与完善。澳洲房产为永久产权，没有遗产税，投资门槛低，还款压力小。期房鲜有烂尾楼风险，交付后马上可以出租，还可享受负扣税优惠。租金回报率高且空置率低，适合中长期投资。澳洲完胜！

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澳洲房产与中国房产有什么区别

海外投资置业里最受华人欢迎的国家都有相当多的共同点：它们大多经济稳定，货币汇率稳定，房产政策稳健、房产市场成熟。而且这些国家近几年货币大多强势，相比国内人民币贬值压力的基础上，在这些国家进行置业投资，很有实现在避险的基础上有获利的作用。

海外各国房产优劣势对比

一、中国人到泰国买房投资有哪些优势？

1.永久产权，无遗产税

在泰国，外国人可以合法持有永久产权的公寓，且无遗产税，可世代相传。

2.房价低，无公摊面积

泰国靠近轨道交通的公寓大概2万人民币每平米起价，而且公寓的面积按照使用面积计算的没有公摊。再看看国内的房子，平均公摊面积大概在25%左右，购买泰国房产相当于打了25%的折扣。

3.公寓、别墅带装修

泰国的公寓、别墅交房时都带装修，公寓期房绝大部分是精装修，配有地板、卫浴、马桶、厨柜、空调、嵌入式衣柜等等，大大减少了装修的金钱和时间成本，极其适合外国投资者。相比国内，花几百万买房子，一般还得再花房价的20-30%装修，购买泰国房产相当于打了20-30%的折扣。

4.低总价、低首付、低利率；小资金撬动大资产

5.不限购，不限贷，炒楼花，赚大钱

6.医疗、教育丰富，适宜居住

7.租金回报率高，房价进入黄金十年房价将持续上涨

8.政局稳定，经济稳定增长，税费低，按揭操作

9.泰国有多种房产类型，可以依据投资目的自如选择

泰国房产类型分为1.独栋别墅（租赁年限）、2.联排别墅（租赁年限）、3.公寓。每种房型会分布在不同的地区或城市，并匹配不同的投资目的。如投资、留学、养老买房都有比较适合的几类主要的房产类型。

10.GRS执行分散投资，资产保值

泰国通过购买居住性房产这一为中国投资者所熟悉的投资方式,针对中国买家,在该国购买一定价值的房产，在泰国购买的资产是不受到国内的信息监控，CRS执行之后，泰国这个国家并非在信息交换里。加上泰国经济近几年来发展稳定，赴泰国投资的热潮比周边国家更为火热，也刺激了泰国各地的房地产市场的发展。投资泰国房产，多元化资产配置本身是一项财富保值的一种有效手段。

二、美国房产投资有哪些劣势？

看完泰国之后下面我们再来看看中国人投资美国房产有哪些劣势。

1、中国人投资美国房产具有一定的汇率

投资美国房产必定面临中美两国货币的汇率风险，要避免的话，需要对汇率实时关注，尽量不要在税率起伏较大的时候进行投资。

2、中国人到美国买房需承担较超高利率

中国人持签证到美国买房，或者说以外国人的身份在美国，利率会比美国当地人要高，会在5.4%甚至更高。

3、美国的房产税政策和其购房税费比较复杂

美国有50个州，各个州的税费都有所不同，不同的州房产税可能会相差5%!在美国买房，除了房产税外，还要缴纳物业税，购买房屋保险等。

4、中国人对美国房产交易知识缺乏

这个去初次到美国买房的人都会遇到的问题，其实不是很难解决，要在网上多了解到美国买房的交易流程和房产知识。最重要是找一个在美国的房产经纪人，但在美国买房必须要支付房产经纪人一定的费用。

5、美国有高额的遗产税

遗产赠与税费用高昂，因当房地产被作为遗产和被赠与时才征收，针对美国国民超过价值60万美元的遗产和每次赠送价值超过100万美元的物品才征税。而外国人每年每人可赠与1万4000元免税，但在美国的遗产只有6万元免税额。

三、投资澳洲房产劣势

澳洲优美的环境和高，一直都是吸引了众多中国人到澳洲买房定居，而澳洲房产市场的火热，又吸引了众多中国人到澳洲投资，无论是二者中的哪种情形，然而澳洲的种种投资买房劣势其实存在很多之处。

1、外国人来澳置产会遇到政策上的限制

澳大利亚法律规定：在澳外国人或者持有短期签证的人(12个月以上)若想购买已建成住宅，需要向外管局提出申请，且只可以购买一处已建成(二手)住宅，并只能用于居住不能用于投资；若想购买全新住宅(未被开发商出售，且未被占用超过12个月)或者使用澳大利亚的土地建造住宅，也需要向外国投资审查委员会提出申请，且在审批后24个月内连续施工。

2、全面监管外国购房者

面对这些情况，经济委员会的报告向澳大利亚提出了12条针对外国人在澳投资住宅房地产管理的建议。经济委员会希望通过这些建议约束澳大利亚以及相关部门在对外资审查过程中保持更加负责的态度和透明化的管理。

3、澳洲对外国人士的种族歧视

中国人投资澳洲房产，还有个最大的阻力就是澳洲本地人对外国人士的种族其实，且中国投资者在澳洲的消极态度。澳洲国内普遍认为是外国人，特别是中国人的投资推高了他们的房价，让他们对外国人购置澳洲房产出台了更严格的限制政策。

对于中国投资者来说，也将会面临着更加严峻地审查制度和管理流程，也在一定程度上促进国人在澳的投资更加谨慎和理性。

四、投资欧洲房产劣势

近年来，中国人逐渐发现了欧洲居住环境优、房产投资回报稳定、服务设施完善等优势，相继转向投资欧洲房购房移民。与泰国房产投资相比，欧洲房产投资到底具备哪些劣势呢?

1、具有一定海外投资风险性

经济情况多变，什么事都可能发生。一个国家的市场和景气，受多种因素影响，虽然可以肯定欧洲国际市场大环境受大冲击的可能性不大，但是仅就投资这一行为而言，英国从脱欧开始，市场也开始存在着一定的高风险，如果不了解其投资环境就贸然投资还是有风险性。

2、欧洲购房陷阱

虽然很多人把中国投资人在欧洲购房时所遭遇的某些欺骗行为称之为欧洲购房陷阱，事实上，这些购房陷阱在欧洲很普遍，例如：吃房价的差价、签订虚的租约等。但要识破也很简单，购房时寻求专业、权威的海外房产机构帮助，或者要求中介出具房产专业报告，明确房产价值；对于租金回报偏高的物业，多加谨慎，用对比周边租金水平，细看租约解约条款等方法即可，但是与美国相同，购置房产需要支付一笔费用给到房产经纪人。

五、投资新加坡房产劣势

新加坡是东南亚最新兴起的国家，加上新加坡良好的医疗环境以及投资绿卡等政策一直被受中国投资者的热捧，但新加坡也同样的存在着房产劣势。

1、外国人不可投资组屋；需支付高额房产税

只有新加坡本地的公民可购买组屋，外国投资者不可购买使用，新加坡的组屋一般不会存在缺点和缺陷，和中国一样，按准入资格和需求购买。相当于中国的经济适用房，新加坡本地人大多都居住组屋，组屋比起公寓要便宜很多。除此之外，在新加坡购房与美国一样需要支付缴纳高额的房产税。

2、新加坡房产具有使用年限

新加坡在房屋产权上并非属于永久产权的模式，在新加坡房产模式分为三种类型：组屋只拥有房屋产权99年，到期后归为所有；开发商以土地开发的公寓购买之后产权仅拥有99年或以999年划分两种；还有一种属于土地住宅产权999年或永久。

六、马来西亚投资房产劣势

马来西亚房产与新加坡为邻，受新加坡的影响，使得马来西亚最先成为了东南亚投资的首选地，良好的气候加上语言上没有太大的考虑，甚加之碧桂园森林城市的炒作新山崛起，使得马来西亚一度的成为投资的热门国度，但由于新闻爆料之后，众人才知道马来西亚投资实际就是一个最大的坑。

1、马来西亚购房就能有绿卡

碧桂园新山崛起，使得买房送绿卡的热潮成为马来西亚的标准，实际上碧桂园第二家园并非列为马来西亚项目，也并没有买有存在买房就能直接送绿卡，马来西亚的买房与绿卡是两码事，在加上教育不属国际一流名校，投资买房养老环境的环境也和碧桂园森林城市宣传不一致。

2、购置马来西亚房产需要交纳各种费用

首先，购买马来西亚房产需要交付律师费、GST税、个人所得税等等；但如果这些在投资时候不需要支付的话就是在开发商那边已经垫付，随之房屋的价格也会变高一番。

3、购买马来西亚房产需要支付高额税费

外国人在马来西亚投资房产，5年以内转让要缴增值部分的30%，5年后缴纳增值部分的5%，而马来西亚当地人购买的话在3年内缴增值部分的30%，第4年缴增值部分的20%，第5年缴增值部分的15%，5年以上免税。

4、马来西亚社会不稳定，出名

马来西亚属于穆斯林国家，在与印尼闻名，社会环境治安普遍没有安全，对于投资的环境来说会比其它国家有些劣势，曾在2016年9月的时候约30000名马来人在市中心声援受侵吞公款丑闻困扰的总理纳吉布，并谴责华裔政党上月底发动反纳吉布大型示威。

马来西亚紧张的种族关系由来已久。马来人占据了该国人口的三分之二，并一直在政治和社会中扮演领导角色。华人占人口比例的四分之一，但拥有明显多于其人口比例的财富。马来西亚在1964年和1969年都曾发生过，新加坡正是1964年的那场后脱离马来西亚独立建国。

马来西亚房产和中国房产有什么区别？

中国和澳洲的社会经济存在着巨大的差别，由此也带来了中国和澳洲房地产市场的诸多不同之处，了解这些区别，是我们进行澳洲房地产投资的知识基础。首先，澳洲房产不限海外人士购买，但是只能够买期房，不能买二手房，因为二手房只限持有一年以上澳洲签证的人士购买，而且没有永久居住权的居民只限购一套。

区别之一：产权拥有期

中国：70年产权

澳洲：永久产权

澳大利亚有财产私有制的经济基础，法律规定业主拥有永久土地所有权，而不是租赁权（国内的使用权，是把所有权和使用权剥离开来，这时的使用权就等同于是租赁权）。而实质上“永久产权”这一术语指的是您可以永远享有该土地的所有权。除非您拥有的土地是的军事用地或者文物遗产等，拥有时限才可能会受到限制，但这种情况通常都会在土地购买时加以说明。

如果是租赁权，您只能在一定期限内拥有土地。在中国，目前这一期限是70年，国内最近对使用权的问题讨论热烈，估计70年的使用权可以续约，但是需缴纳一定费用，所以在房地产评估时，过了一定年限的房地产价值会降低。

但是，永久产权的房地产就不会存在这个问题。因此，永久产权对于投资来说更优越，能够长久保值、增值。

区别之二：增值潜力

我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康致了富。听朋友说，上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番，只能让人后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱呢？

在澳洲，房价的走势却是相当稳定的，年增长7%—10%，大约7—10年翻一番。尤其是自九十年代开始，在全球经济宽松的大背景下，增长尤为迅猛。这主要是由白人文化导致的，外国人喜欢租房更胜于买房。澳洲居民中有近30%的人租房住。然而，近几十年源源不断的新增移民为澳洲带来大量的住房需求，也带来了购房安家的观念。每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需，刺激了经济。这些移民中，又以中国人做出的贡献最为巨大。

澳洲房价的涨幅虽然不如中国，但是这也正是成熟市场的表现。正是因为租房文化的盛行，澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康，风险相对较小。

区别之三：空置率和回报

空置率（VACANCY RATE）

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

下面是几组数据参考：

2014年2月末，上海商品房空置面积由2010年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米，空置面积扩大了近一倍，其中商品住宅空置554.07万平方米。从空置年限看，空置一年以下的商品房面积为652.55万平方米，占全部空置面积的53.9%;空置一年以下的商品住宅333.49万平方米，占全部商品住宅空置面积的60.2%。

北京市公安局人口管理总队发布的数据显示，截至目前，北京已基本建成全市房屋标准地址数据库。据悉，该数据库共集录入的房间量为1320.5万条，其中381.2万套空置，以此计算，北京空置房比例高达28.9%。

空置率在10%-20%便是空置危险区，上海的是60.2%,北京的压根就不敢按面积算，算的是空置房/总房数。官方统计，全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制，在42年内，房价就算不跌，也没有理由继续上涨了。以澳洲最大的城市悉尼为例，空置率是多少呢？ 1.6%—1.8%浮动。

上文提到，30%的澳洲人租房住。因此，在澳洲买房，完全不会担心租不出去。因为一百套房子里只有一两套房子没人住，也许还是极为偏僻的个例。

对于留学生而言，多数人都有过租房的经历。数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。人多房少，供小于求，这就是澳洲各个城市乡镇的真实情况。

租金回报率 ROI （RETURN ON INVESTMENT）

简而言之，租金回报率就是每年的房租除以房价。调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%。其中，北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率仅2%—3%。

与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼房产的租金回报率保持在在5.3%左右。布里斯本市中心因人炸式膨胀，回报率可达到6%—6.5%。墨尔本则保持city 7%左右。如果在Gladston、Townsville一类的矿区或军区，人多房少无高楼，租金回报率会是难以想象的11%—13%！

区别之四：难度

难度

在澳洲，房产投资者向银行申请的难度要比中国低的多。即使是留学生也可以申请。在经过BROKER的专业指导之后，一般都可以申请到80%的。不需要额外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。这足以说明银行业对澳洲房的地产市场具有充足的信心！试想，如果你的还款能力出现问题或者破产，银行只需收回这套房产，并以当时的价格对外竞拍。银行敢于这么做只能说它有把握回收之后的市场价格肯定高于它放贷时支付的价格，这可是赚钱买卖！要知道，悉尼平均每周有十套房产被银行收回再拍卖……房产泡沫的说法不攻自破。

并且，最近的种种经济指标和数据指明，澳洲房产泡沫的确很少。澳大利亚是目前为止仍然保持标普、惠誉和穆迪AAA主权评级的唯一发达国家。在这个国家信用风险愈演愈烈的时代里，澳大利亚2011-14财年预算赤字占GDP的比重大致仅为3%。与被称为避险天堂的日元资产比（2011-14财年预算赤字占GDP的比重为195%），澳元甚至已经具备了部分避险功能。即便是十年一遇的经济危机，对澳洲房产市场也并没有过可见的冲击，原因是房产市场占据了平衡澳洲经济发展的角色。每当对世界经济有不安定预期时，澳大利亚便会取一系列措施鼓励房产市场，刺激内需。这些政策包括降息、政策性补助等。

首付

房屋在投资上起了金融杠杆（Leverage）的作用，用较小的投入博取较大的投资收益。在租金与利息持平的澳洲，首付当然是越低越好。购买澳洲房产首付仅为10%。反观国内，05年开始院下令，个人住房首付提至30%，第二套房贷首付不低于50%。如果购买的第二套房用做投资用途及出租，那么在理论上已失去了投资价值。因为“单纯预期房屋增值获取收益是不理性的不正确的投资”。

目前已有对澳洲房市了解的留学生家长开始打起了“以房养学”的算盘。的确，以今年墨尔本房屋中位价两房60万为例，购买楼花的订金只需5%—10%,即3万—6万澳元，一个留学生不到一年的学费+生活费。两年后楼盘竣工，按照年增长7%计算，房屋已增长至68.4万，加上1万澳元的投资者补贴，获利将可能是两年的学费。

其后如果将此房用于自住，付的是和房租差不多的，得到的将是一套房子。如果将此房用于出租来抵消，找个房价高的年份卖掉，得到的将是大笔的capital gain。如果一边自住，一边将此房的Master room租出去，自己住小间，每年给租客涨房租（是不会随房价涨的），既节约了自己的房租，还将得到卖房时capital gain。当然了，在这样一个讲求专业的国家，一定要找个专业的投资顾问研究项目发展走势，专业的broker帮助实现，专业的律师维护最大权益，专业的会计会帮助避税。

只付利息

澳洲的银行是允许购房者只还利息（interest）不还本金（principle）的！为什么可以只还利息？参见前期产权的介绍，国内房屋使用权70年，所以当然要在房屋使用的期限内把钱付清。而澳洲的房屋是私有财产，无限期，那么你想什么时候还清就什么时候还清！

为什么要只还利息？第一，既然购买不动产是一种投资，那么利益最大化风险最小化就是我们的诉求。投资者有风险喜好和风险厌恶之分，及对投资项目的信心强弱不一。如果没信心，就少投钱，将多余的钱放自己口袋里。如果很有信心，那不如拿pay-off的钱在其他地区多买几处房产，既实现了利益最大化又分散了风险。第二，只还利息还能使每年的账面亏损最大化，退尽量多的税回来。反之，pay-off以后，租金收益超过了折旧depreciation了怎么办？不仅不能退税还得因为投资盈利而上税！

再融资

当房价涨了以后，例如60万的房子涨到了70万，那么，可以用这10万的涨幅向银行申请再融资。拿这“”的10万作为第二套房子的首付，“免费”购买第二套房产。以此类推，每隔几年便可以向银行申请Refinance，轻松走上投资理财的正确道路。这就是西方版的母鸡生蛋，蛋变母鸡的故事。在发达国家，想要一夜暴富的几率非常低，巨额的财富往往都是通过每个人的努力慢慢积累起来的。掌握了正确的投资理念，每个人都可以生活的很好。

马来西亚房产和中国房产的区别如下：

1、利率不同

马来西亚房产利率在4%左右浮动，中国国购房利率则在5%-6%左右浮动。

2、产权年限不同

马来西亚的房产大部分为永久产权，另一小部分房产，为99年产权。且无遗产税，可以世代相传。

中国国内，房屋产权分为民用住宅建筑权属于70年，商用房屋建筑权属于40年，工业用地使用年限为50年。

在产权到期后，想要延长土地的使用年限，需要业主联名向当地的国土管理部门提出申请，补交土地出让金，才能继续使用土地。

3、房屋面积计算方法不同

马来西亚定义的房屋面积是套内面积，不包含公摊、绿化面积，即房屋内部使用面积。

中国国内使用面积是按照建筑面积来算，楼梯、墙壁、电梯、地下停车场都包含在内的面积，两者实际得房率，面积相差不止毫厘。

4、二手房投资市场不同

由于马来西亚的产权时间长，所以二手房市场较活跃，具有较高的投资价值。