海外房产客户资源不足_海外房产房源

1.家庭理财方法

2.金融风险对国际贸易的影响有哪些，简述之。

3.出生人口减少后，被直接影响都有哪些行业？

4.人民币贬值对房地产有什么坏处

5.后金融危机时代对中国经济界战略的挑战主要在那个方面

6.关于上世纪末日本经济危机

7.中国房地产资金来源状况分析报告

8.现在投资买个40万的公寓，月租1500怎样

面对国际金融危机的影响，中央果断地取了一系列应对措施。这些措施已经开始见到成效。由于中央财政投资在带动银行、带动社会投资、带动居民消费等方面发挥了重要作用，去年下半年以来经济增速持续下滑的趋势初步得到遏制。但是，形势依然严峻。近年来，我国出口总额已接近国内市场消费品零售总额。在这种情况下，出口由前几年的年均增长20%左右转为大幅下降，对实现全年经济增长目标造成了很大困难。预计年内发达国家经济难以复苏，我国全年出口将下降5%—10%。因此，实现全年经济增长目标，除了稳定出口，关键还在于扩大内需的力度能否弥补出口下降的影响。而扩大内需政策能否在近期和长远都发挥作用，财力支持和政策效能是否具有可持续性，则取决于能否实现经济发展方式转变。也就是说，只有扩大内需政策在推动发展方式转变上取得突破性进展，我们才能从根本上战胜国际金融危机，真正实现变压力为动力、化挑战为机遇，不仅在今年而且在今后一个较长时期把经济平稳较快发展的势头保持下去。

调整需求结构，增强消费对经济发展的拉动作用

转变发展方式是党的十七大提出的重大战略，是贯彻落实科学发展观的根本举措。转变发展方式中的第一个转变，就是调整需求结构，坚持扩大内需特别是消费需求的方针，促进经济增长由主要依靠投资、出口拉动向消费、投资、出口协调拉动转变。这是针对我国经济结构中消费与投资、内需与外需比例严重失衡的局面提出来的。面对国际金融危机造成出口大幅下降的局面，实现这一转变具有很强的紧迫性。

居民消费率过低、投资率过高，是我国经济重大比例关系不协调的突出表现。2007年，我国居民消费率为35.4%，与历史最高水平1985年的52%相比，下降近17个百分点；与发达国家相比，相差30个百分点左右。与低消费率相对应，2003年—2007年，投资率年均达到42.4%，是历史上最高的时期。特别是钢铁、水泥、电解铝、房地产等行业投资增长过快，出现了生产能力过剩的局面。如果消费市场不能相应扩大，由此形成的无效投资和银行呆坏账必然增加，将直接影响经济持续平稳较快发展。出口连年大幅增长带来的贸易摩擦增加、顺差扩大、国际收支不平衡等，也影响着宏观经济稳定。经济增长过度依赖投资和出口，消费的贡献率偏低，大量生产能力闲置，已成为我国经济持续快速增长的主要制约因素。

提高居民消费率，降低投资率，增强消费对经济增长的拉动作用，是当前宏观调控的一项重大任务。一是调整国民收入分配结构，着力提高中低收入者特别是农民的收入。二是扩大消费领域，促进消费由生存型向发展型、享受型转变。积极培育新的消费热点，满足多层次的消费需求。三是扩大消费信贷，完善社会保障体系。建立和完善个人消费信贷征信体系，优化消费信贷市场环境。加快推进教育和医疗卫生体制改革，减轻居民教育、医疗负担。扩大养老保险、工伤保险、失业保险的覆盖面，尽快解决农民工保险账户转移接续问题。四是围绕消费结构升级的要求调整投资结构，改善消费环境。加快建设以铁路为重点的现代综合运输体系，加强文化、旅游基础设施建设，加快新一代互联网建设，促进互联网、通信网、广播电视网三网融合。大力提高农村自来水普及率，完善农村电网，加快乡村道路建设，扩大“家电下乡”财政补贴品种。五是把促进房市、车市、股市联动发展作为扩大消费的战略重点。房市、车市在一定程度上受股市影响。为保持股市稳定健康发展，应在加强基础性制度建设的同时，改善对股市供求总量的调控，避免大起大落。同时，通过资本市场的稳定和繁荣支撑房市、车市的持续繁荣，使房地产业和汽车产业成为拉动国民经济长期增长的支柱产业。如果通过取多种措施，用3年左右的时间将居民收入占GDP的比重和居民消费率分别提高10个和15个百分点，达到55%和50%，接近改革开放以来最高水平1985年的56%和52%，就意味着每年将有5万亿元以上的商品由用于投资和出口转变为居民消费，不仅经济结构将得到改善，而且人民生活水平将有较大提高。这也是坚持以人为本、推动科学发展的重要举措和根本目的。

调整产业结构，大力发展第三产业

发展方式的第二个转变，就是改变经济增长过度依赖第二产业的状况，加快第三产业发展，使一、二、三次产业结构相协调。第三产业发展滞后，是产业结构中的突出问题。2008年，第三产业增加值占GDP的比重仅为40.1%，第三产业从业人员占全社会从业人员的比重仅为33.2%，不仅远低于发达国家，而且低于发展中国家平均水平。第三产业落后，造成就业矛盾突出，制约经济发展。

在第三产业中，严重落后的有三个方面：一是研发、物流等生产业发展滞后。在发达国家，围绕科技研发形成了包括知识产权市场、人才市场、信息市场、风险投资市场、技术培训市场的技术进步服务体系，为企业技术研发提供全方位服务。我国技术市场尽管发展较快，但远远满足不了企业需要，与建设创新型国家的要求相距甚远。同时，物流业发展落后，专业化、社会化水平低，造成物流成本较高。发达国家的流通成本一般占GDP10%以下，我国则高达18%。把相同的货物从成都运到上海，比从德国汉堡运到上海的成本还要高。扶持、壮大物流业，建立跨国、跨地域的现代物流体系，建立一批物流中心，发展一批物流企业，已成为当务之急。二是现代服务业发展滞后。在发达国家，会计、审计、法律、咨询、监理、征信、认证、价格评估、招标投标等市场中介服务组织比较完善，从业人员众多，在许多方面代替了的一些职能，对规范市场秩序、促进公平竞争发挥着重要作用。作为加剧美国金融危机的重大，信用等级被评为A+的雷曼兄弟公司瞬间倒闭，正是监管缺失、信用评级机构丧失职业道德的结果。我们应以此为反面教材，打破对国外市场中介机构的迷信，加快建立现代市场中介服务体系，为国内外客户提供高质量服务。三是社区服务业发展滞后。在发达国家，社区服务是吸纳劳动力就业的重要领域。社区服务的内容很广，包括教育、医疗、家政、体育、健身、心理咨询等。我国社区服务业刚刚起步，居民的许多服务需求得不到满足，而大量劳动力就业困难，这个矛盾可以通过发展社区服务业来解决。目前，不少城市已有一些办得很好的社区，并涌现出一批优秀社区工作者，在构建和谐社会、解决就业矛盾中发挥了重要作用。

优化要素结构，以自主创新带动产业升级

发展方式的第三个转变，就是实现经济增长从主要依靠增加物质消耗向主要依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新转变。面对国际金融危机的冲击，一些地区和企业却能逆势而上，奥秘就在于它们注重技术研发投入，开发出拥有自主知识产权和自主品牌的商品，提高了在国内外市场上的竞争力和市场占有率。比如，深圳市在全国经济增速下降的情况下发展势头强劲，主要原因就在于通过多年来的努力，形成了鼓励技术研发的政策环境，培育起一批高技术企业，成功实现了由外资企业为主向内资高技术企业为主、由加工贸易为主向一般贸易为主的转变，走出了一条以自主创新带动产业升级的道路。又如，深圳华为公司每年研发投入占销售收入的10%，全公司近一半人员搞研发，去年申请国际专利数量在全球企业中跃居首位，合同销售额增长40%以上。我国不少城市的科技要优于深圳，许多企业特别是大型国有企业的科技要优于华为，只要能像深圳和华为那样建立技术进步机制，把广大技术人员的创造智慧充分激发出来，就能开辟新的发展空间。

推动自主创新，需要高度重视管理和创新人才队伍建设。管理与技术是驱动经济发展的两个车轮。应根据开展国际化经营和全球竞争的需要，努力提高经营管理水平，创新管理体制和机制。学校应注重培养创新型人才，企业应建立和培养技术创新队伍，并为科技人员开展发明创造搭建良好平台。

创造出口需求，千方百计遏制出口下滑

在发达国家经济衰退、进口需求减少的情况下，我们应取有效措施，通过多种途径稳定和扩大出口需求，尽快扭转出口下降趋势，缓解经济增长和就业压力。

当前，应利用我国外汇储备充足、生产能力过剩的有利条件，通过资本输出创造出口需求。一是通过扩大海外能源、投资，带动设备和劳务出口。鼓励大型企业和中小型企业“走出去”，到海外取得较多的能源、勘探权、开发权。通过增加海外投资，带动地质勘探设备、开发设备和技术劳务出口。这也有利于满足我国经济发展对能源、日益增长的需求。二是通过扩大对外援助，带动相关物资和劳务出口。发展中国家特别是亚洲、非洲、拉美一些国家基础设施落后、能源供给不足，如能适当增加对这些国家的援助，扩大货币互换规模，对扩大出口将起到重要的拉动作用。三是通过鼓励企业到海外发展加工贸易，带动国内零部件和原材料出口。我国制造业特别是轻纺工业、汽车工业等领域，已经具备在海外投资设厂的能力。通过海外投资，像当年外商在我国发展“三来一补”那样发展加工贸易，将能有效地拉动出口。四是通过提供人民币，扩大海外经销商对我国商品的进口。国际金融危机使国外金融机构受到沉重打击，许多经营中国商品的经销商因缺乏流动资金而减少了进口。鼓励我国银行在控制风险的前提下对海外中国商品进口商提供人民币，可对我国商品出口起到支持作用。五是通过增加买方信贷，扩大电力设备、工程机械、机床、船舶、轻纺设备等机电产品出口。我国机电产品具有较强的国际竞争力和明显的比较优势，机电工业在一定程度上存在产能过剩压力，企业有扩大出口的动力。通过买方信贷支持机电产品扩大出口，有助于缓解出口下滑趋势。

家庭理财方法

现在中国高层和相关部门、研究机构都在探讨中国的房地产问题：因为它是中国的龙头，是拉动内需和国内GDP的发动机，现在这个发动机是转的有点快了，但是否造成了泡沫还在争论；不过根据2006年12月统计全国70个大中城市的房价，平均增幅达到了5.8%，北京是10.3%排在第2位，上海因为社保案事发，市委一干领导被查，已经开始下降，但降幅很小。根据我在北京房地产公司了解的情况，现在国家一直在加大宏观调控，文件是一个接一个，政策是隔三差五的出台，但总的目的是要规范房地产市场，让它健康稳定发展，因为一旦它要崩盘了，中国的经济将遭受严重打击，特别是银行、建材、家电等相关的上下游行业，所以，房地产是不能轻易打压的；目前的状况是：国家为了抑制房价，加大廉价房和廉租房的建设，加大对投机房产的打击力度，加大税务调控等行政干预手段，加大房地产公司开发的门槛，等等等等，不一而足。 不过，我觉得因为中国人对住房天生的偏爱和传统思想的作用，现而今的住房需求巨大，8亿农业人口非农化造成中国的城市化建设脚步飞快，而中国经济连续多年的高速增长，使国强民富，这是中国房地产的巨大原动力，所以，中国的房地产于情于理都应该也会健康发展下去的。

金融风险对国际贸易的影响有哪些，简述之。

1, 家庭理财的投资方式归纳起来有14种，它们是储蓄、债券、股票、基金、房地产、外汇、古董、字画、保险、**、基金、钱币、邮票、珠宝。\x0d\2, 在这14种当中，古董和字画具有丰厚的增值内涵，但需要丰富的专业知识和鉴赏能力，非一般人能操作；\x0d\3, 邮票在家庭收藏中较为普遍，但作为一种投资，见效并不十分明显，更适合个人的爱好收藏；\x0d\4, 外汇，其运作受国际金融形势影响，有很大的不可预测性，风险性较大；\x0d\5, **，近乎，只能作为生活的一种调味剂?\x0d\6, 因此，最为常见的家庭理财方式还是集中在银行储蓄、债券、房地产、保险、股票几种工具的运用上。

出生人口减少后，被直接影响都有哪些行业？

现代世界经济发展的一个重要特点就是国际金融服务贸易的快速发展，然而究竟其发展对南北关系有何影响却很少有人提及。本文先就国际金融服务贸易的概念进行界定并对其发展的特点进行了分析，最后对国际金融服务贸易的发展对南北关系的影响进行了分析并得出以下结论：国际服务贸易的快速发展使南北经济差距加大，造成了南北关系的不稳定，并在一定程度上加剧了南北关系的不合理、不公平、不平等。

一、国际金融服务贸易概念的界定

金融服务贸易是指发生在国与国之间的金融服务交易活动和交易过程，金融服务贸易的标的物是金融服务。GATS（1994）的金融服务附录明确定义了国际金融服务包括的活动。GATS规定金融是由一成员方的金融服务提供者所提供的任何有关金融方面的服务，包括所有保险和保险有关的服务以及所有银行和其他金融服务（保险除外）。具体涵盖了下列活动：

（1）保险及与保险有关的服务

（2）银行和其他金融服务

总体来看，这些活动涉及银行、保险、证券以及金融信息服务四个有关金融方面的领域。

二、国际金融服务贸易发展的特点

在世界几百年的金融发展史上，国际金融服务在相当长的一段时间里一直是受到人为或天然的限制而发展不足，直到1986年服务贸易协议被正式列入关贸总协定的“乌拉圭回合”议程之后，金融服务贸易逐渐缓慢地开始了国际化进程。而19 年12 月13 日由世界70个国家在WTO 框架内谈判后达成一致的FSA(《金融服务贸易协议》)，才真正促进了国际金融服务贸易的发展，并使其显现以下发展特点：

（一）金融服务机构的全球化

金融服务机构主要包括银行、保险公司、证券公司及金融公司，金融服务机构的全球化是指金融服务机构经营活动的全球化，主要指金融机构海外分支机构的数量及种类的大量增加，以日本为例，1990年日本在海外设立的银行分支机构有1035个，分行有309个，到19年6月，日本在海外的银行分支机构就增加到1054个，分行增加到375个。这些金融机构之所以不断向海外扩张，一方面是由于其内在规模扩大、成本降低、竞争力加强的需要，另一方面更是由于世界经济和国际贸易的增长应客户的需要而向海外扩张。然而进入海外市场是有风险的，因此除了直接投资建立自己的分支机构这种扩张方式外，由于东道国政策限制或自身风险规避等原因这些金融机构更多使用的是通过并购东道国国内的一些金融机构的方式来进行扩张。而从扩张的方向和规模上来看，不仅有北方国家向北方国家的横向大规模扩张，也有北方国家向南方国家的纵向大规模扩张，而南方国家向北方国家的扩张则相当地少。以美国为例，在美国最大的十家金融机构中，几乎都是美国、日本等发达国家的。而仅美国的花旗银行在对某些南方国家的银行进行收购式扩张后，花旗就已经成为某些南方国家的最大的银行。如美国的花旗银行收购Banamex 后，花旗在墨西哥的市场占有率超过25%；在收购波兰第三大银行Handlowy后，花旗在东欧的商业和消费者银行业务的市场占有率达到12%。而花旗现在也已经成为这两个南方国家中的最大的银行。[1]

（二）金融服务产品的多样化

随着金融全球市场的形成和新的金融技术理论的产生，国际金融服务贸易的发展对金融服务产品多样化的要求日益增加，金融服务产品的供给也日益增加，其中包括低附加值的如代发工资、代理国债等服务产品，也包括个人理财、银证通、财务顾问、投融资顾问、金融衍生产品等高附加值服务产品。在这么多种类的金融服务产品中，以金融衍生产品的发展最为迅速。1 9 7 2 年美国芝加哥国际商品推出包括英镑、法国法郎、日元、加元和瑞士法郎等六种外汇期货合约以来，短短的3 0 多年时间里，国际金融市场上金融衍生产品得到了空前的发展，交易品种迅速增加，据国际金融权威机构统计，目前国际金融市场衍生产品已高达1200 多种，这些衍生产品在原生金融产品基础上组合再利用组合，衍生再衍生，形成了全球巨大的衍生产品交易市场。这些品种繁多的金融衍生产品扩大了金融机构的业务范围，提高了金融机构的功能和资本的杠杆率，为使用者提供了转移风险、管理风险的最有效的工具，但也为使用者提供了全新的金融投资机会。因此，从某种程度上说，这些金融衍生产品使金融市场交易更活跃，更具流动性，并持续地拓展金融市场的广度和深度，提高了金融市场的运行效率和定价效率。然而，由于金融衍生产品的多样化发展是在国际金融市场体系剧烈动荡的背景下产生的，它既可以用于金融风险管理，又可以用于金融风险投资，因此包含着品种繁多的金融衍生产品的市场变得更加不确定。[2]

（三）金融服务效率的信息化

20世纪90年代以来，基于发展国际金融服务贸易激烈竞争的需要，发达国家金融服务业通过金融信息化建设来提高金融业的工作效率和改善服务水平，这主要表现如下：信息技术克服了金融运作时间和空间上的障碍，使金融服务可在任何时间、任何地点进行， 实现了金融市场的全球化。现代的金融交易可以通过电报、电传、网络等多种信息化方式进行，使得许多金融服务产品能24小时不间断进行交易。以信息化网络银行发展最快的美国为例，银行通过高端通信产品和大型计算机系统软、硬件的研发和利用， 借助金融工程、金融数学模型等理论的研究， 纷纷开展了基于互联网技术的银行服务与产品创新， 出现了网络银行、、ATM卡、在线支付以及各种电子支票支付、网络保险、网上证券等新型产品和服务，信息技术的普遍使用使得全球金融服务产品的买卖在瞬间便可以完成，使得各国之间金融服务贸易的联系与交往的频率和效率得到大大提高。

（四）服务贸易总额的巨额化

现代国际贸易发展的一个重要特征是，包括金融服务贸易在内的国际服务贸易已经越来越成为国际贸易的一个重要组成部分，其在一国的国际收支中占有越来越重要的地位。据IMF的国际收支统计，1 980～l993年，国际服务贸易总额由3580亿美元增加到9337亿美元，年平均增长速度高达7.7 ％，大大高于同期世界商品贸易年均增长4.9 ％的增长速度。服务贸易占世界总额的比重，1980年为17 ％，而到1993年则已上升至22.2 ％，1 995年，世界服务贸易出口总额占世界贸易出口总额的比重已达23.3 ％ 。有的专家预测，在今后2O～3O年间，服务贸易在整个国际贸易中所占的比重大约每年提高1个百分点。预计21世纪30年代，服务贸易的比重将与货物贸易的比重大体相当．甚至超过货物贸易的比重．成为国际贸易的主要对象和主要内容。

而在近年来国际服务贸易总额大幅增长的背后，一些国家特别是金融服务发达的国家通过加速发展金融服务贸易来扩大其金融服务的出口是根本原因。例如，1995年，据统计，美国金融服务出口总额高达6l亿美元，占全球金融服务贸易出口总额的l7.4 ％，进口总额17亿美元(参见1995年国际货币基金组织《国际收支统计》)，金融服务贸易的顺差高达44亿美元。巨额的金融服务贸易顺差对缓解美国的国际收支逆差，调节国际收支的均衡起了十分重要的作用。 也正因为如此，使得美国成为世界金融服务贸易的自由化的积极倡导者和推动者。

（五）服务贸易协议的完善化

由于美国和欧盟在服务贸易领域的绝对比较优势，美国于1982 年在关贸总协定部长会议上提出实现包括金融服务贸易在内的服务贸易自由化的问题并且得到了欧盟的响应。1986 年,在美国的坚持下,服务贸易谈判被正式列入关贸总协定乌拉圭回合的正式议程中,并在多年艰苦的谈判后,达成了服务贸易多边框架协定(即“服务贸易总协定”) 。该协定共包括6个部分和5个附件,包括“金融服务附件”。最后，在19年12月13日,在欧盟的倡导下,70 多个国家和地区的代表,终于就开放金融市场达成了最后协议。该协议的主要内容包括:谈判各方同意对外开放银行、证券、保险和金融信息市场;允许外国在本国(地区) 内建立金融服务公司并按竞争原则运行;外国公司享有国内公司同等的进入国内市场的权利;取消跨边界服务的限制;允许外国资本在投资项目中所占比例超过50%;协议将在1999 年初签署,最迟不晚于1999年3月生效等。

另外，美国还在APEC(亚太经合组织)内,提议由APEC通过具体行动,推动世贸组织完成谈判,并对东南亚国家施加压力,促其就开放金融市场做出更多的承诺。由于美国的推动,APEC通过了贸易和投资自由化行动纲领，而且明确要求各国做出开放金融服务市场的自主承诺,并把开放金融服务市场作为APEC致力的目标之一。因此,全球金融服务贸易达成的最终协议较之1995年达成的过渡性协议更为完善、开放,尤其是对以亚洲国家为代表的发展中国家提出了更高的要求。

三、国际金融服务贸易的发展对南北关系的影响

传统意义上的南北关系指第三世界发展中国家同西方发达资本主义国家之间的政治、经济关系。在经济全球化和一体化迅速发展的背景下，国际政治关系的经济化使得南北关系中的经济关系上升到重要地位。而近二十年来迅速发展的经济全球化，首先表现为商品的国际自由流动和生产在全球范围内的分工，因此这个过程必然包含资本的全球流动以及相关的金融服务贸易。从总体上看，国际金融服务贸易的全球化发展促进了南北方国家之间的经济交流，促进了世界经济的增长，从某种意义上加强了南北关系的发展。然而，由于发展中国家的金融服务业自身的不完善性和脆弱性，北方国家对金融服务的统治地位就对南方国家造成较大的威胁，也就对南北关系造成了如下的消极影响：

（一）金融服务机构的全球化造成南北关系的不稳定

金融机构的并购，在一定程度上可以实现规模上的扩大和业务上的拓宽，从而提高金融机构的竞争力。然而近年来的金融机构并购活动中，主要是南方国家的金融机构处于被并购的地位，而且随着跨国并购的深入发展，北方国家金融机构的规模通过并购不断得到扩大，垄断程度不断得到提高，对南方国家的经济安全构成了威胁,增加了南北关系的不稳定性。

亚洲金融危机以后，北方国家的跨国金融服务机构大举进入亚洲多数发展中国家，以比危机前低60 ％ ～ 80 ％的价格大批并购发展中国家的金融机构。据统计，泰国35家金融公司中已有9家被外资接管。按泰国商业银行的增资规定，至少有半数银行的大多数股份被外国资本持有。为此，泰国舆论围绕是否将沦为经济殖民地展开了激烈争论，甚至有的报刊说：“全球化带来新型殖民地”。（注：[委内瑞拉]宇宙报，1999年3月6日。）

在金融服务贸易方面，由于南北方国家实力悬殊，北方发达国家既是主要的出口国又是主要的进口国，南方发展中国家主要是进口国，即依赖于北方发达国家的出口，这种不对称的依存程度，使发展中国家过分依赖北方国家，对南方国家的经济安全构成了威胁。因此，早在2005年6月底，央行就提前推出了《国家金融突发应急预案》并通过去年第三季度发布的中国第一份《中国金融稳定报告》和《中国国际收支报告》，对当前中国的金融风险状况。中国决策层如此高度重视安全问题的紧急应对，从一个侧面显示，包括经济安全在内的中国国家安全问题，更反映了其它南方国家也存在的经济安全问题。而又由于南北方国家互相依存的性质，如果南方国家的经济不安全必然也会造成南北关系的紧张、不稳定。

（二）金融服务产品的多元化和金融服务效率的信息化使南北经济差距进一步扩大

金融服务产品种类的增加，一方面为社会财富金融资产化提供了便利，持续地刺激了南北方国家经济的增长；另一方面由于新的金融产品的资本虚拟化越来越强，往往能使循环资本得到迅速扩张，根据权威机构测算，所有国家银行的金融衍生品投资组合都是建立在99：1的杠杆借贷比例上的，只要投资略有失误，杠杆原理就产生反向作用，就会出现整体崩溃，[3] 尤其是现代大规模国际游资的绝大部分来自北方国家，他们利用金融衍生工具在监管不完善的、市场脆弱的南方国家金融市场上进行多重组合投资，造成了南方国家的金融危机。比如，19年上半年，以量子基金为代表的一些大型基金，大规模运用“杠杆”能量，不断进攻泰国金融市场，触发了泰国金融危机。而金融服务效率的信息化则一方面加强了南方国家与北方国家的金融服务贸易的联系与交往，另一方面提高了各国金融服务贸易的联系和交往的效率，使各国对利率、汇率以及股票、债券等金融市场的变化反应迅速。因此当北方国家的投机资本迅速被迅速抽离某一南方国家市场并引致该国发生金融危机时，强烈的心理预期及金融服务效率的信息化使周边南方国家本就不完善的金融监管完全来不及反应并对局部的金融危机进行控制，从而导致周边国家金融市场上的资本也迅速外逃，造成了金融危机的传染性，使局部的金融危机迅速转化为全局性的金融危机，最后使一片南方国家深陷经济衰退的泥潭。比如，19年泰国爆发金融危机之后在金融服务效率的信息化的前提下及国际投机资本的恶意攻击下，泰国金融危机像瘟疫一样迅速向外蔓延， 波及东南亚的其他国家和地区。这次的金融危机不仅使韩国等新兴工业国家经济倒退到90年代初的水平，而且使印尼等发展中国家经济倒退10年左右且至今动荡不安。而北方国家则由于金融机制的完善及经济基础的雄厚，当然也由于北方国家是国际投机资本的主要来源地，相对南方国家而言，金融危机对北方国家影响很小，故南北经济差距进一步扩大。[4]

（三）表面层次上的金融服务贸易协议的完善化使南北交换关系更加不合理、不公平、不平等

在美国和欧盟金融服务贸易自由化的推动下，全球95 ％的金融服务贸易已经纳入逐步自由化的进程，各成员方同意开放各自的银行、保险、证券、金融信息市场，并且各成员方在双方的谈判中具体承诺开放哪些具体服务部门、开放的程度如何体现，这些都体现了金融服务贸易协议的完善的、合理的一面。然而，由于发达国家在金融服务贸易方面具有绝对的比较优势，这种表面合理、公平、平等的在自由化幌子下鉴定的金融服务贸易协议，实则不合理、不公平、不平等。与发达国家相比，发展中国家的金融服务贸易规模小、资本金不足、不良资产率高、监管机制不完善，在现实的情况下根本无法与发达国家进行完全竞争，过早地进行自由化竞争的实质只是在强化北方国家的优势产业，维护北方国家对南方国家的剥削。

综上所述，国际服务贸易的快速发展使南北经济差距加大，造成了南北关系的不稳定，并在一定程度上加剧了南北关系的不合理、不公平、不平等。

金融风暴对贸易业的影响

由于美国经济的迅速下滑，欧洲经济体也在迅速的下滑，这一点很清楚的看到，最近欧元持续的贬值，而美元在不断的走强，这说明欧元区经济正在不断的恶化，根据最新发布的数据，欧元区第一大经济国--德国权威的Ifo商业景气指数十月份再次下降到九十点二点，比上月减了二点七个点，表明德国企业的生产与销售继续紧缩。面对今年第三季度的不良销售业绩，欧洲的汽车制造商频繁发出金融危机"并未结束"的警报。法国标致雪铁龙集团首席执行官克里斯汀·斯特来弗认为，在将来的几个月里，金融危机对欧洲汽车工业的影响还会继续发酵。据统计，今年九月，欧洲的汽车上牌率降低了百分之八点二，且这个趋势还在继续；今年前九个月，欧洲汽车销售量下降了百分之四点四，到年底可能达到百分之八，也就是说，将减少一百多万辆汽车的销售量。销售下降，合乎逻辑地，是库存量上升了。仅法国标致雪铁龙集团，今年九月底的库存量达到六十七万七千辆，大量的库存使车商无法回笼资金，造成周转不灵。这都将是一个巨大的影响，从中国对欧洲的贸易也会有很大的影响，第一，美国是金融危机的中心，也是中国最大的出口国家，现在短时间内不会有复苏的迹象，而欧洲经济体也是中国的重要外贸出口国，近日央行行长也表示，虽然中国近期对欧元出口还有所上升，但是央行还是继续表示比较审慎，悲观的态度。这是一次前所未有的经济危机，势必对全球的各各行业带来不同程度的危害。

金融危机?它对我国国际贸易有哪些影响?

金融危机，是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部分金融指标(如：短期利率、货币资产、证券、房地产、土地(价格)、商业破产数和金融机构倒闭数)的急剧、短暂和超周期的恶化

本次金融危机影响范围分析：从产业看，危机对制造业比重大的地区影响大于服务业比重大的地区(但生活业为主的服务业受到的影响小于生产业为主的服务业)。从地区看，本次危机对出口依赖型的地区影响大于内需依赖型的地区(但加工贸易比重大的地区相对一般贸易比重大的地区影响稍小)。从行业看，前几年发展快的行业，也是本次危机影响最深的行业。受房地产业、汽车等交通设备制造业不景气影响，支撑冶金工业发展的三个支柱倒塌两个，使冶金行业成为受影响最大的行业。以出口为主的纺织服装业影响较大，但对整个工业基础的摇动不如冶金、汽车、石化等行业强，这些行业以及航空制造业、船舶制造业都有可能负增长。港口及运输受到的影响在服务业中仅次于房地产和金融(证券)等行业。受到危机影响较小的行业包括：公共设施、基础设施行业，基本生活类产品制造业(食品、农副产品加工)、生活业(医疗保健、康体可能有大幅提高)、机械加工制造业、电子、电器。在危机中出现机遇的行业：技术服务业、创意产业、生物技术、新能源新材料、环保及再生等产业，以及教育产业等。

我国出口商品的结构性矛盾将很突出。首先，我国的出口商品结构与世界的一些发展中国家相类似，某些传统出口商品特别是纺织品及服装出口与这些国家基本上处于同一竞争层次上。例如，我国的“两纱两布”出口，其出口质量是国际公认的免检商品，出口量很大。但现在一些发展中国家如巴基斯坦的质量和卖价已优于我国。而且，国际市场对“两纱两布”的需求量也有一定的限度，因而，谁的竞争力强，谁占的市场份额就大。这对约占我国“两纱两布”出口总量70％的大型国有企业是一个挑战。其次，我国出口的目标市场竞争将会更加激烈。例如，世界纺织品和服装出口市场主要集中在欧、美、日等发达国家和地区。2007年我国纺织品出口市场份额，中国香港占40.77％，日本占13.08％，美国占9.28％，三者合计占我国纺织品出口总额的63.13％。同年，我国服装出口到日本的金额占我国服装出口总额的32.46％，中国香港占26.42％，美国占12.82％，三者合计占我国服装出口总额的71.7％。由于日本、韩国、东南亚国家的货币贬值，将给我国纺织品和服装出口生产企业和外贸公司带来更大的压力。我国出口正受到来自这些国家越来越激烈的挑战。因此，我们金融危机的影响，近期我国的商品出口额将受到一定影响，估计2009年的商品出口同比增长22.4％，增速仍比较乐观，但与去年同期相比，出口增速减缓了5个百分点。

人民币贬值对房地产有什么坏处

出生人口减少可能会对以下行业产生影响：

1. 教育行业：出生人口减少可能导致学校和大学招生人数减少，从而影响教育行业的就业需求。学校和教育机构可能需要调整招生和分配。

2. 儿童用品和服务行业：出生人口减少会直接影响到儿童用品和服务行业，如儿童玩具、婴儿用品、儿童服装等。这些行业可能会面临市场需求下降的压力。

3. 医疗和护理行业：随着出生人口减少，儿科医生和护士的需求可能会减少，因为少儿医疗服务的需求也会相应降低。

4. 房地产行业：出生人口减少可能会导致家庭规模减小，需要购买房屋和租房的家庭数量减少，从而对房地产市场产生影响。

5. 食品和餐饮行业：出生人口减少可能会降低对儿童餐饮和儿童食品的需求，这可能会对食品和餐饮行业产生消极影响。

需要注意的是，出生人口减少不仅仅会影响一些特定的行业，也可能对整个经济产生波及。它可能导致人力供给不足，降低劳动力市场竞争和创新能力，对经济增长产生潜在的负面影响。

后金融危机时代对中国经济界战略的挑战主要在那个方面

人民币贬值对房价的影响。在过去的时间里，中国房价大涨的其中一个原因便就是人民币升值。所以对于资金密集型的中国房地产行业来说，人民币对美元贬值可不是一个好消息。地产分析师表示，人民币贬值，对目前房地产市场将是利空的，短时间内将会对房企海外融资等造成一定的负面影响，人民币贬值使得外汇投资者对投资中国物业市场趋于谨慎。

人民币汇率波动情境下，人民币贬值对房价的作用机理主要涵盖三种效应：

一、流动性效应。人民币贬值将压缩投机资本的获利空间，促使资本流出，造成国内流向房地产业的资金紧张，进而改变当前房地产的供求关系。在房地产供应总量不变条件下，由于缺乏资金及需求支持，房地产价格上涨冲动将被抑制。

二、逆财富效应。人民币贬值将造成进口商品价格上升，从而导致进口减少，造成国内商品价格上升，使得社会购买力不足，造成房地产消费需求不振，最终对房价形成下跌压力。

三、替代效应。在人民币贬值或者具有贬值预期条件下，为保持汇率稳定将进行市场干预，通过购入人民币释放美元从而提振人民币汇率，这将造成流动性不足，抑制房地产价格上涨。

如果融资难度加大，房企会取措施，加快降价销售来回款，会对房价产生冲击，但考虑到房企境外融资规模不大，单就这一点来看，人民币贬值对房价冲击也有限。

所以通过上述分析可以发现，人民币贬值，人民币汇率的下跌，在房地产市场供大于求阶段将强化房地产价格的回调，有助于打破房地产市场单边上升的市场预期，避免房地产泡沫的进一步积累，有益于房地产行业释放风险健康发展。此外，房价回调为下一步进行依托市场力量的政策实践提供了弹性空间。更重要的是，汇率影响房地产价格是一种市场机制，它通过配置方式对房地产市场进行影响，有助于凸显市场在我国经济发展中的决定性作用。

关于上世纪末日本经济危机

后金融危机时代并不是一个准确的学术上的概念，而是媒体自己创造，用于乐观估计金融危机最危急时刻已经过去，世界金融现在处于恢复时期的时代。然而 2008年以来，美国华尔街危机不仅迅速波及全球金融市场，而且已由虚拟经济向实体经济蔓延，目前主要经济体经济增速下滑，世界经济衰退迹象明显。由于美国、欧洲等海外市场需求减弱，中国经济也面临很多困难，需求不足、产能过剩、企业效益下降，经济增速明显放缓。

后金融危机时代对于中国经济战略的挑战主要在哪几个方面？

在此波金融危机中，中国经济虽然也受到冲击和影响，经济发展速度仍然是一枝独秀，保持了8%的增长率，经济总量也日益逼近日本。

首先是欧美联合对人民币汇率问题施压,要求人民币升值。人民币升值是相对于其他货币而言的，就好像1人民币可以买到更多美元，这种升值在国内市场基本无法显示。

通俗的意思就是说，中国人的钱值钱了，比如在国际市场（只有在国际市场上才能体现出人民币购买力增强了）上原来一元人民币只能买到一单位商品，人民币升值后就能买到更多单位的商品了，人民币升值或贬值是由汇率直观反映出来的。

进入21世纪以来，全球经济低迷、萧条，许多西方国家面临着通货紧缩的巨大压力。与一些发达国家情况正好相反的是，中国经济持续高速增长。国际收支的双顺差和不断增加的巨额外汇储备成为推动人民币升值的直接原因。以美国和日本为首的西方国家认为中国的出口商以“不公平的低价”抢夺世界市场，因此要逼迫人民币升值，并进而将这一经济问题转变为政治责难，向中国施加压力。在国内外复杂的经济与政治形式下

五大弊端

第一，将对我国出口企业特别是劳动密集型企业造成冲击。在国际市场上，我国产品尤其是劳动密集型产品的出口价格远低于别国同类产品价格。究其原因，一是我国劳动力价格低廉，二是由于激烈的国内竞争，使得出口企业不惜血本，竞相用低价销售的策略。人民币一旦升值，为维持同样的人民币价格底线，用外币表示的我国出口产品价格将有所提高，这会削弱其价格竞争力；而要使出口产品的外币价格不变，则势必挤压出口企业的利润空间，这不能不对出口企业特别是劳动密集型企业造成冲击。

第二，不利于我国引进境外直接投资。我国是世界上引进境外直接投资最多的国家，目前外资企业在我国工业、农业、服务业等各个领域发挥着日益明显的作用，对促进技术进步、增加劳动就业、扩大出口，从而对促进整个国民经济的发展产生着不可忽视的影响。人民币升值后，虽然对已在中国投资的外商不会产生实质性影响，但是对即将前来中国投资的外商会产生不利影响，因为这会使他们的投资成本上升。在这种情况下，他们可能会将投资转向其他发展中国家。

第三，加大国内就业压力。人民币升值对出口企业和境外直接投资的影响，最终将体现在就业上。因为我国出口产品的大部分是劳动密集型产品，出口受阻必然会加大就业压[2]力；外资企业则是提供新增就业岗位最多的部门之一，外资增长放缓，会使国内就业形势更为严峻。

第四，影响金融市场的稳定。人民币如果升值，大量境外短期投机资金就会乘机而入，大肆炒作人民币汇率。在中国金融市场发育还很不健全的情况下，这很容易引发金融货币危机。另外，人民币升值会使以美元衡量的银行现有不良资产的实际金额进一步上升，不利于整个银行业的改革和负债结构调整。

第五，巨额外汇储备将面临缩水的威胁。目前，中国的外汇储备高达24543亿美元，居世界第一位。充足的外汇储备是我国经济实力不断增强、对外开放水平日益提高的重要标志，也是我们促进国内经济发展、参与对外经济活动的有力保证。然而，一旦人民币升值，巨额外汇储备便面临缩水的威胁。如人民币兑美元等主要可兑换货币升值10％，则我国的外汇储备便缩水10％。这是我们不得不面对的严峻问题。

其次是国内金融市场的稳定受到国际金融市场动荡的挑战。1.后金融危机时期我国面临的经济竞争将日趋激烈

在此波金融危机中，中国经济虽然也受到冲击和影响，经济发展速度仍然是一枝独秀，保持了8%的增长率，经济总量也日益逼近日本。这种状况使得更多的国家特别是发达国家把中国当成自己的竞争对手，并在经济发展的各个领域对中国施加压力和防范中国。

首先是欧美联合对人民币汇率问题施压,要求人民币升值。 2003年2月，西方七国集团财政部长会议上，日本财务大臣盐川正十郎提案，要求效仿1985年《广场协议》，让人民币升值。一场有关人民币汇率的博弈从那时起一直延续到今天。金融危机发生后，世界贸易严重萎缩，发达经济体尤其是美国的贸易逆差严重，这些国家把发生逆差的原因归咎于人民币低估，因此，在危机后，欧美联手逼人民币升值，更加大了对人民币汇率的指责。今年3月11日，在美国进出口银行年会上发表贸易政策讲话时，要求人民币进一步向“以市场为导向的汇率机制”过渡。他同时表示，美国将在4月15日发布的财政部半年报告中，决定是否将中国划为“汇率操纵国”。一旦通过把中国定位为“汇率操纵国”，美国就可以对中国实施贸易制裁。中国出口增长占整个经济增长超过30%，倘若人民币大幅升值必然削弱出口竞争力，出口减少将可导致经济增速放缓和就业机会减少。

其次是国内金融市场的稳定受到国际金融市场动荡的挑战。目前，各国已将退市列入议事日程，退市表明金融危机的影响已经减退，但短期内可能引发国际金融市场再次动荡，包括大量国际“热钱”流出中国。热钱一旦大量在短期内流出，对中国资本市场带来的冲击不容小视。

第三是中国将面临越来越严重的贸易保护主义。自2009年下半年开始，各国经济出现复苏迹象。随着各国进一步走出金融危机并实现经济复苏，危机的中心问题已不再是讨论如何走出衰退，而是如何保持财政的永续性和保证国内的就业。为缓解经济增长、财政、就业压力和国内民众的政治压力，贸易保护主义将成为许多国家的选择。中国在2009年超过德国，成为全球第一大出口国，占全球出口份额的比重超过9%。但中国出口竞争力增强的同时也使我国面临更多的贸易摩擦，根据商务部的统计，2009年全球70%的贸易保护主义举措与中国的出口贸易有关。截至2009年，中国连续15年成为全球遭受反倾销调查最多的国家，连续4年成为全球遭受反补贴调查最多的国家。其中，美国自2006年11月份至2009年对我国发起“双反”调查共23起，特别是金融危机爆发以来，仅2009年美国就对我国发起10起“双反”调查。因此，在世界经济发展趋缓的背景下，面对越演越烈的贸易保护主义，中国面临的经济竞争将日趋激烈。

第三是中国将面临越来越严重的贸易保护主义。

一是国际金融危机对我国外贸出口造成严重冲击，二是国际金融危机给我国经济造成巨大的下行压力，三是国际金融危机对我国城乡就业造成严重影响，四是国际金融危机增加了我国金融风险。

后金融危机时期，我国经济发展的外部环境将是一个“缓慢复苏的世界经济”。全球经济深度调整使我国经济调整和转型，面临着前所未有的挑战。由于外部需求急剧收缩造成出口大幅下降，并造成国内工业生产快速回落和就业下降，主要即有经济增长模式积累的结构性矛盾加剧，不仅表现在需求结构上，内需和外需增长不平衡，投资与消费关系不协调，消费对经济增长的贡献率偏低；而且也表现在供给结构上，低附加值产业比重过大，自主创新能力不强，科技进步和创新对经济增长的贡献率偏低。

全球经济深度调整加大了我国经济减速压力。这次金融危机引发二战以来最严重的经济衰退，使我国出口形势面临多年来前所未有的困难，并对投资、消费和就业等产生广泛影响；国际贸易保护主义重新抬头，针对我国出口产品的各种限制措施明显增加，我国稳定出口市场和份额难度明显加大；全球失衡再平衡调整，使外部需求收缩幅度加大、持续时间拉长。

国际金融危机带来的世界经济深度调整和市场收缩，已经使外需对经济增长的贡献明显下降；以往在经济规模和能源消耗总量相对不大的情况下，依靠低成本和要素的高强度投入可以支撑高速增长的话，那么随着经济规模迅速扩大和供需平衡条件的变化，原有的低成本优势将持续减弱，能源和生态环境的约束将不断加剧.。

绿色能源革命使我国科技发展面临更大的竞争压力。绿色科技革命使我国在信息技术扩散尚未完成的情况下，就要面临绿色能源革命的严峻挑战，在传统产业节能减排技术改造尚未完成的情况下，就将面临发展低碳经济的巨大压力。

中国房地产资金来源状况分析报告

上世纪末日本经济衰退的真正原因 甘修康 现在，有许多中国人认为美国导演的“广场饭店协议”是导致日本在上世纪末陷入经济衰退的主要原因，因此对美提出的“人民币升值”的要求格外警惕，以为是美将遏制日本的故伎在中国身上重施一遍，以此阴谋结束中国经济增长的黄金时代，因此国内甚而国外呼吁对美说不的声音极高。应该说，对其的建议保持足够的警惕性是应该的，不过以广场协议导致日本经济大滑坡为由来拒绝则显得极为勉强，因为广场协议导致日本经济衰退的观点本身就是错误的，不成立。把错误的认识当作教训来参考必定危害自身的改革，因此，在当前搞清引发日本在上世纪末经济衰退的真正原因有着特殊的意义。 当年，美国为了摆脱自身经济危机，施加压力，强力要求日本等国主动升值，在美国高压下，日本等国也不得不升值，结果升值幅度超过预期，在短时期内使日本出口受到严重打击，经济陷入萧条。不过人们也应该注意到，在随后1987年2月的“卢浮宫协议”已经对此做了校正，美主动抬高利率，而日等国相应降低利率，“广场饭店协议”实际上停止执行。因此其真正发生不良影响的时间不足两年，所以将日本以后发生的泡沫经济及泡沫破裂后导致陷入长期衰退的主因归到它的头上是不公的；再者，当时执行“广场饭店协议”的并非日本一家，还有西欧众国，为何这些国家没有发生大规模经济衰退呢？如果日元比价过高，必然表现的是日本出口萎缩，实际上日本在整个九十年代都有大量的贸易出超，可见，日元比价过高值得怀疑；日本实行的是浮动汇率，汇率并非一成不变，如果本币过高，其还可通过暗地介入将其降低，九十年代，日元比率数度跌落，但并不能挽救日本经济出水火就说明了汇率自身对经济影响的局限性，不是决定一国经济起落的唯一因素，更不是决定因素。 实际上，导致经济在八十年代中期陷入泡沫状态并最终引发长达十余年的衰退，主要原因在于客观上产生日本经济高速增长的外在环境已经发生了变化，而日本也没能及时适应；主观上日本自身对策严重失误；以及政治经济金融乃至教育等体制的弊端使其不能适应新时代（由工业社会转为知识社会）的要求，妨碍了日本经济进一步的发展。 一 客观环境的变化 应该说，日本经济之所以能在战后呈高速发展，除了主观上自身努力，重视教育、重视科研外，外在环境无疑为其经济起飞提供了较好的条件。美国为了围堵遏制社会主义而对日本经济提供的大力支持，包括资金技术乃至提供消纳商品的市场，提供军事保护节省了其军费而一心致力于经济；作为有深厚经济基础的日本无疑是亚洲最先飞起来的国家，经济上就有了先发的优势，因为在这个时候，亚洲其它国家工业还不发达，竞争对手的缺乏使其成了包括中国在内的亚洲国家工业品的主要提供者；亚非拉许多国家的独立使得的开进入了高潮，供应充足使得日本等率先进入发达阵营的国家得到了廉价的，通过产成品与原材料间价格的剪刀差，日本获得了暴利；美苏争霸使得许多地区陷入动荡之中，而日本政局相对稳定，这也是经济高速发展的基础。 但是随着时光推到八十年代，日本经济繁荣到让人眩目的高度，其外在环境也在悄悄的发生着变化。两极对立的格局使得美国与苏联陷入长期争霸之中，争夺霸权把苏联拖得摇摇欲坠，但同时美国自己也是元气大伤，相对实力不如以前，随着戈尔巴乔夫的上台，走向缓和的脚步迈出，对美的威胁也大大减少，而在美国保护下的日本则扶摇直上，在石油化工电子汽车钢铁重工合成材料等产业获得展，气势逼人，严重威胁了美国自身经济，美经济竞争力的下降使得日本对美贸易长期处于巨额出超，因此日本反而成了美国最现实的威胁，美日经济磨擦因此而频繁发生，遏制日本经济的扩张在美呼声很高，使得美不仅力压日元升值，强迫日开放市场，还取措施限制日对美出口，限制美对日高技术转移。受贸易逆差之苦的欧共体也取了同样的立场。美欧从有意扶持转为遏制，无疑使日不受任何约束的高增长止住了步伐重大原因。 台湾韩国等近邻在六七十年代经济也逐渐崛起，台湾电子化工、韩国重工造船汽车等的奋起直追使得日本一枝独秀的情景不再，竞争的结果无情的减少了日企的市场份额，压缩了产品的利润。 日本经济高增长也使日劳动力土地等价格暴涨，为提高竞争力，日许多传统产业纷纷外移，向东南亚、中国大陆等地进军，资本全球化的结果日本本土产业陷入空心化，经济增长自然乏力，而海外资产则空前增长，据不完全统计，在95年日海外资产巨增到一万亿美元，而到去年，突破三万亿美元，就日本本土而言，平均增长率为1%，等于衰退了近十二年，但如果考虑在海外资产的增长，则日本经济几乎在这段时间里实现了倍增，如此大的经济规模在这么短短的时间内还能实现倍增，等于是又创造出了一个的日本，确实也是一番了不起的成就，但本土经济随着资本外移陷入衰退就难免了。 进入九十年代，随着苏联集团解体，冷战的谢幕卸下长期压在美国身上的财政包袱，使得美国得以将精力放到支持经济发展上，克林顿上台后，美军事开支大幅度压缩，财政赤字减少，到98年还出现巨额赢余，在美的支持下，多项高科技领域取得突破，重新夺回了制高点，经济结构调整出现成效，失业率通胀率降至最低，经济强力增长时间之长创下战后新纪录。美国经济强势增长，无疑是在泡沫经济破裂之后饱受衰退之苦的日本再度受到打击的重大原因。相对美元资产的升值，在高科技竞争中落于下风的日元系资产的贬值就是大势所趋了。而在美元资产升值的背景下，实行联系汇率的东南亚国家遭受沉重打击，年爆发的东南亚金融危机使在这些国家有大量投资的日本自然也要跟着受损失，日对其出口也要受影响。 日本之所以在高科技上赶不上美国，除了内在体制外，美国作为霸主而获得霸权利益使得其居有一些日本无法相比的优势也是一大因素，比如，通过发挥霸主的特权而在许多国家掠夺了重要从而得到了通过正常的途径无法得到的财富，通过发行美元得到巨额的版税，冷战时期建立的大量军工业即可发展民用产品，同时出口也使美国获得了巨额利润等等，这些都是日本难以做到的。日本军工企业的制造技术在许多方面实际上也是世界一流，但是由于战败国这顶帽子仍没去掉，仍受制约，也就不能像欧美俄罗斯那样通过大量出售赚取超额利润了。 中国经济在九十年代的崛起也在一定程度上是日本陷入衰退的原因。中国与日本在九十年代前几乎是彻底的互补关系，中国经济的发展使日本得到了很大的好处，但随着中国经济结构的调整，及外资在华的扩大，中国也开始向国外出口大量物美价廉的轻工产品，中国的低成本商品涌入日本使得日本物价长期萎靡不振，中低档产业进一步受到打击，不得不加紧迁向它国。 无法突破美国在高科技产业的阻击，而传统产业又受到台湾南韩中国等的强力冲击，无疑是日本经济在进入九十年代以来，陷入困境的外在因素。 实际上，冷战结束，全球化的纵深推进，不仅使日本，其它经济发达国家均出现低速增长之势。为了应付危机，欧美发达国家都取了走经济一体化的策略，使自己经济的回旋余地得以扩大，如欧共体，北美自由贸易区等的出现可以说是应对具体形式，对此，日本人应该见微知著，顺应时局的变化，做好自己的准备，最应该做的是无疑是及时调整外交战略，从冷战模式中走出，与亚洲邻国实现和解并将与各方关系往纵深推进，以此将自己相对他们的技术优势资金优势充分发挥出来，在获得充分收益的基础上，再与欧美打拼，可想而知，处境要好的多，可惜的是，日本人的思维仍陷在旧的冷战意识之中不能自拔，不是适应时代的要求，走经济一体化之路，摆脱岛国经济的局限，而是将实现政治大国作为外交战略目标的重心，民族主义抬头，否认侵略历史的势力越来越大，对外表达的是要大声的对世界说不，逆潮流的结果是恶化了与周边国家的关系，使得日本经济在遭遇危机后失却了回旋的余地，岛国经济的局限性被充分的暴露出来，经济复苏无力。 二 政策出现严重失误 1 为了克服《广场饭店协议》导致日元升值带来的经济萧条，日本曾数次降低利率，在87年2月卢浮宫协议签订后，开始实行2.5%的超低利率，低利率无疑有益于刺激经济发展，当年经济增长达4.3%，进入88年后更超过6%，从当时宏观经济形势来看，本应及时适当调高利率，但日本满足于高速增长之态，继续施行超低利率，到次年5月才将官定利率提为3.25%，仍是超低水平。超低利率造成信用过度膨胀，土地房产股票等资产价格暴涨，引发投机风潮，经济过热出现。由于日元升值使得日本人有了大量剩余资金，一些人乘着日本狂抄房地产的热劲也将目光投向了美国，在美国高价位大量吃进房地产、公司等，当时的气势之大仿费是要试图买下整个美国，但后来的价格暴跌使他们损失惨重。土地等价格轮番暴涨使得社会资金流向也发生了变化，用于金融投机资金反而超过用于制造业的资金。 为了对付经济过热造成的泡沫化，日本毅然决定实行经济“硬着陆”，货币政治由扩张转为紧缩，为此大幅提升利率，控制银行放货，从89年至90年8月，短短的时间内，五次提升至6%，利率急剧提高导致股票价格下跌，为了抑制土地价格上涨，同时又取严格控制金融机构对房地产的“总量限制”政策，也使得用于抄房产地皮的投机资金大幅减少，结果房产土地等价格出现暴跌，投资者损失巨大，据统计到92年为止，至少300万亿日元股票资产100万亿日元土地资产蒸发，大批企业破产倒闭，银行巨额变成坏账死账，许多有名气的大银行自身也被逼到死角，泡沫经济崩溃使日本经济由高增长陷入了衰退之中，其情形同我国89年经济急刹车类同。 为避免经济衰退而过渡实行超低利率是经济过热的原因，而为治理经济过热取的急刹车又是将泡沫捅破，使日本经济陷入疲软的原因。可见，宏观上把握不当是日本上世纪末陷入经济危机的主要原因，中国人岂能将日本发生经济衰退的主要责任推到美国人身上呢？想想看，如果日本人在当时要是像德国一样及时的调整利率，经济就不可能呈现过热之态，而对于经济过热的治理，要是像我们中国在九十年代中期取软着陆的办法，那么给经济造成的杀伤力也就没有急刹车那样大。 2 经济学界以为经济的发展必导致产业同构，从而出现投资过剩，是引发经济危机的重大原因之一。在资本主义历史上，数次暴发经济危机，原因都在于此，随着战后黄金增长季节的结束，主要工业发达国家除日本外均进入困难时期，当时日本之所以能独善其身，除了其在石油危机中大力开发推广应用节能技术外成功的走出了节约型经济之外，与八十年代中国及东南亚国家兴起从而扩大了对其产品的需求有关，而没有这方面地理优势的欧美则长期陷入困境。摆脱经济危机的出路就在于调整经济结构发展新的产业。在资本主义世界里，谁最先取得技术上的突破，谁就能率先突出困境。美国正是由于为突破日本等国的围困而决心发展信息等高新技术，结果率先结束困难局面，为九十年代迎来高速发展打下了坚实的基础；而日本仍迷醉于自己的成功，对促使自己取得成功的技术深信不疑，而忽略了其它人由于羡慕自己的成功在努力的学习着自己，试图克隆自己，日本人以此为骄傲而不是感觉到其中的危险，当日本将精力集中在土地房产股票等投机以取得短期效益而忽略再创新从而调整经济结构保持自己与新兴国家的差距，使得自己仍然处于相对优势的时候，随着模仿者一步步的迈向成功，一步步的接近日本，日本的厄运就开始来临了。九十年代以来，设备过剩及由此而产生的投资过剩人员过剩资金过剩就成了困扰日本经济的问题所在就不难理解。 3 为了挽救经济，日本仿效三十年代的罗斯福，扩大财政赤字，大力投资公用事业，以图刺激经济发展。但是凯恩斯的办法对开发国家的无效性使得这一招非但没能将日本经济拉出水火。反而使日本国民背上了沉重的财政包袱。91年制定的“公共事业长期”预计投资630万亿日元，由于经济衰退使得税收逐年减少，日本为筹集资金走上了发行国债的道路，结果使得中央和地方的长期债务余额在进入新世纪初即超过600万亿日元，财政危机大大加深。 之所以投资数万亿美元而不能取得应有效果反而加深经济危机，就在于公共事业的建设本身不能促进经济结构调整，促使新生产业发展壮大，而如前所述解决问题的关键就在于结构调整的成功，在于新生产业形成气候，如果不在这方面努力，在公用事业上投资再多也是白扯；像日本这样的发达国家，基础设施相对完善，在利用率高的城市投资改造，因为设施已经满足需求，所以再改造一遍只能使工程承包者得利，而工程本身并不能得到与投资规模相应的效益，比如将一条可以继续使用的马路毁了重修一遍，新马路与旧马路发挥的效益差别，不能取得质的提高的结果就等于说是投资没有效益，实际上等于是浪费资金；而在哪些使用率低的乡村或山区投资，大手笔投资后并不能改变其使用率低的状况，无法取得同投资相应的经济效益和社会效益，结果一样是形成资金浪费。 将几百万亿日元的资金扔进了大海里的后果是严重的，日本一举成为发达国家中财政最坏的国家，长期债务余额在九十年代未超过了GDP产值，为日本经济发展蒙上了重重的阴影。 4 80年代后期推动的金融自由化，商业大额存款利率提高，高于企业发行cp利率，使非金融企业投机金融资产成了可能，企业只要将筹到的钱存入银行即可获利，结果引发许多企业进行金融投机，金融投机的资金远高于对实物的投资，是造成了金融资产泡沫化的主要原因之一。 5 拖延不良债权的处理，使得一些金融机构靠自身无力克服危机，结果使一些大型金融机构破产，加剧了经济衰退；90年代后期过低估计了泡沫经济的遗祸，过高估计日本经济恢复能力，取错误的宏观经济政策，使好不容易出现的景气又夭折。 三 体制之弊 泡沫经济的发生，经济陷入衰退后迟迟不能恢复，政策多次失误也表明战后形成的政治经济教育等多方面的体制不能适应新时代的要求，对此，一些专家们作了深入的分析。 政治体制的主要弊端：一党长期执政造成了严重的政治腐败，官商勾结，后者向前者行赂，前者在政策上，资金分配上为后者提供服务，结果大大影响了公平竞争，使得资金不能实现最优的分配，无法得到最大的效益；奉行金钱政治，有理无钱莫进政治大门，结果许多议员官员或是子承父业，世代显绅高官，或是巨贾富商做靠山，真正的有作为的精英分子反而被拒之门外，这无疑不利于实现最佳政治效益，决策失误频频在所难免；长期执政使得部分官僚反而掌握了实际权力，而对人民负责的政治官员成了摆设，傀儡，官僚控制官员的结果是对人民负责、人民“信任”的官员不能履行实际权力去做人民需要做的事，而不对人民负责却控制权力的官僚一边为维护即是利益阻挠改革，一边进行私下的钱权交易，为不法分子提供不法利益；一党独大，反对党势力不足也使得政治竞争力不足，议员们争争吵吵，执行者的官员们却是积极性不高，活力不足；中央集权致使地方权力过小，积极性不能充分发挥等等。 金融体制的主要弊端：与我国现在的国有银行一样，实行行政管理（大藏省对财政金融实行一体化护卫舰队式管理），不论国营民营、经营好坏都受其保护，结果市场机制无法发挥出来，各银行间缺乏应有的竞争，一些银行不良项目严重，死账呆账巨大；严格行政管理导致官商勾结，一些民间金融机构向管理人员行赂，打通关节、躲避金融检查，获取特殊利益；阻碍金融市场国际化，结果使得日本金融业与欧美国家的金融业差距拉大；银行参股企业，拥有大量企业股票，结果不得不根据企业的要求扩大，在企业倒闭时，损失巨大；如此等等。` 企业经营体制的主要弊端：战后日本实行的是对外扩大出口而对内进行市场保护的策略，这使得日本长期以来享有巨额外贸顺差，为日经济高速发展做出了贡献，但是对内实行保护的结果不免就使得国内许多企业弱质化，竞争力严重不足；企业内部搞铁饭碗，铁交椅，实行终身雇用，企业不能根据实际情况决定职工人数和专业结构，考核激励机制是年功序列制，严重妨碍了职工个人间的竞争，影响了优秀人才的成长，企业缺乏应有的生机与活力；在日本的全力支持下，企业盛行大而全，小企业也要寄靠在大企业的旗下，结果丧失了自主性，大企业触礁，小工厂也跟着翻船；同我国现在的股份企业一样，缺乏有效的监督机制，企业透明度底，决策效率低，经常发生大股东欺诈小股东的事，企业信用在系列丑闻暴光后大大降低，筹资变得困难；企业间互持股票，搞关联交易，这减少了交易费用，但也弱化了市场的竞争机制，不利于的优化分配，不利于激发企业的创新精神。创新不足使得日本结构调整缓慢，在高科技竞争中大大落后于欧美，在某些方面甚而还不如韩国、台湾，于是日本传统产业生产出的产品严重过剩，而美国的高科技产业一片红火，在99年上升为第一大产业，成为国民经济的支柱。两相对照，我们不难发现，日本传统的经济体制对日本经济发展的严重束缚，日本经济要取得突破，必须对其进行冼心革面的大改革。 此外同中国一样的搞满堂灌制造标准化人才而短于培养创新型人才的教育体制、僵化的医疗保障体制，不公平不体现多劳多得的税制、缺乏有效监督、使用效益不佳的财政投资融资体制乃至司法体制、人口政策等等多个方面均被认为有严重弊端，此外，保护过渡导致国际化程度不够，国外优秀人才，资金难以进入，也被认为是不利于日本经济发展的因素。这些都被纳入了改革的范畴之中。 由上述可见，日本之所以在上世纪末发生严重经济衰退即在于客观环境的变化，又有传统体制的不适应，更主要的在于日本人自己的主观失误，如果追究责任，主要责任当然在于自己，怨不了别人，因此我们中国人以后不要再替日本人将一切过错都记到老美的《广场饭店协议》头上，往老美身上泼脏水。 否则，引以为戒将其当作了实际行动的反面参照物，那么结果很可能的将中国的货币改革误导入另一个错误的道路上，而这无疑是一个本不应该发生的悲剧。

参考资料：

://hi.baidu/mjxkj/blog/item/58114555ece4ddc7b645ae45.html

你让写原因这个是比较困难的，所以我找了份比较好的材料给你希望能帮到你把！

成因：日本国内外的投资者（包括日本的银行和各种对冲基金）利用外汇套利交易在东南亚国家大进大出,成为导致金融危机爆发的重要诱因。

日元套利交易的本质是：以非常低的利息借入日元，投资于美元或者泰铢，以获得较日元更高的利息。如果日元对美元贬值，那么就能获得双重收益：利差收益和汇兑收益。

为防止出现通货紧缩，20世纪90年代中期，日本央行奉行低利率政策。这对于那些想参与外汇套利交易的人而言无异于天赐良机。1995年到1998年间，美国联邦基金利率和日本银行目标利率间的利差大约为5％，而当时流向东南亚地区的日元海外粗略估算有2600亿美元。这意味着，日元外汇套利交易的平均利差收益约为每年130亿美元，三年就是390亿美元。而同期，日元相对美元贬值了近一半，这样2600亿美元的海外的平均汇兑收益为1300亿美元。保守估计，三年中日元套利交易的投资者获得了1690亿美元的“天上掉下来的馅饼”。

这些巨大的数字告诉我们，短期套利投资者能够从日本抽出资本，投向新兴市场，最终获得丰厚利润。可以说，资本从日本向其东南亚邻国的流动，以及这些新兴市场本身的吸引力，共同造就了19年以前东南亚地区的经济泡沫。

由于日元资本大量流入东南亚国家，新兴市场存在“双重错配”（double mismatch）的致命隐患。其一是东南亚市场“短期借入，长期投资”错配，其二是“贷外汇（美元或者日元），投资本国货币”的错配。也就是说，有一个坏的人，也有一个坏的借款人，双边都有错。亚洲金融危机的内在原因在于东南亚国家没有好的国家风险管理，而日本的银行基于自身的原因，从这个地区撤贷导致东南亚地区大部分资本外流，却是亚洲金融危机的导火索。

日本银行业由于国内巨额不良碰到了烦。问题在1995年3月开始显现。当时，东京的两个信用合作社暴露了超过10亿美元的坏账，其中大部分是对房地产公司的。而这些非常脆弱的地区性银行和信用合作社，又通过“主银行制度”同大的“主银行”联系起来。小银行破产时，大银行也开始遭殃。日本经济和日元汇率在1996年到19年的下跌，对整个银行体系产生了巨大的负面影响。

由于日本银行业50％的资本是二级资本，主要包括股票投资组合的未实现价值，因此他们要承受两种相反的压力。一方面，由于经济放缓、外国投资者由于日元走弱而撤资，股价在1996到19年间下跌；另一方面，弱势日元将美元的日元价值提高了。这两方面因素都减弱了日本的银行达到8％资本充足率的能力。

要达到资本充足率要求，当时惟一的办法就是减少海外。野村综合研究所估计，如果日元兑美元维持在140比1的水平、股市维持在15000点，那么日本的银行需要减少5.6万亿日元的。这相当于日本GDP的11％。如果不削减国内，只有大量削减在国外的。

19年11月，北海道Takushoshu银行倒闭。这是日本第一宗严重的银行破产。这家银行的破产并不是源于对东南亚的，但此后日本银行业便加快了从东南亚回收的速度。日本的银行与泰国的银行差不多同时破产，并非巧合。

国际货币基金组织和国际清算银行的数据显示，1996年到1999年间，日本银行在五个发生危机的国家减少了474亿美元，1995年到1999年间，在东南亚地区总共减少1925亿美元（大部分在新加坡和香港）。正是日本银行的撤贷，制造了东南亚的急剧信用紧缩，成为东南亚金融危机的重要导火索之一。

亚洲金融危机的教训极为深刻。日本鼓励资本外流，以防止国内发生进一步的通货紧缩，也防止对日元过度高估。而对冲基金和其它短期套利投资者乐于利用日元进行外汇套利交易。最重要的是，发生危机的国家在之前乐于从外国直接投资、组合投资、中接受资本流入，根本没有意识到其中潜藏的巨大风险。

甚至连国际货币基金组织，也是将东南亚按照国家进行分析，而没有看到东南亚国家与日本的内在经济关系。新兴市场承担了一次危机的代价，才开始懂得国家风险管理的重要性——要从整个国家的高度来看待风险，而不只是仅仅站在一个部门或者行业的层面进行分析。

事实上，华盛顿当时的观点是，危机应当归咎于发生危机国家自身的失败，而不是地区性的银行撤贷。这一观点看不准问题的实质，下的药就必然无效。

文章至此，日本是19年亚洲金融危机源头之一已非常清楚：作为亚洲最大经济体，日本试图摆脱通货紧缩的努力导致了东亚经济泡沫的产生，其对银行海外的撤回则使亚洲经济陷入严重衰退。

日本经济自身的祸根，则在1985年“广场协议”强制日元升值时已经种下。日本在自身经济失衡、尚未做好升值准备的时候，仓促地使日元升值，造成了随后15年的经济衰退。日本高效的贸易部门（制造业）可以在日元升值后仍旧保持经常项目顺差，但是受保护而效率低下的非贸易部门（金融、服务、房地产部门）则无法应对流动性过剩带来的经济泡沫。

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当前，房地产投资过快增长和房地产价格的大幅度上涨，已经发展成为影响国民经济平稳较快增长的不健康因素，因此，加强对房地产市场调控成为宏观调控的一项主要任务。为掌握房地产投资资金来源状况，我们对2001年年初以来房地产投资的资金来源及变化情况进行了专题调查分析。

基本情况

长期以来，我国房地产直接融资渠道狭窄。据统计，2002年年初以来，国内房地产企业只有61家实现上市融资，融资总额仅为80亿元左右。房地产企业债券自2000年以后再未发行，原有的少量债券也已兑付。国家预算内资金每年也仅有10多亿元。2003年后，随着国家宏观调控对房地产信贷规模的控制，房地产增长趋缓，房地产企业开始寻求新的融资途径，如机构投资者开始参与房地产投资，房地产基金开始运作，信托资金开始进入房地产业，海外融资也发展较快。目前，由于房地产基金刚刚起步，投资房地产的信托资金不足300亿元，房地产业直接融资比例不超过2%，因此，我国房地产投资资金仍然主要是银行，而以投资和投机为目的的社会资金及海外热钱近两年也成为推动房地产投资快速增长的重要资金来源。

国内银行占比情况

从国内外情况看，房地产投资资金来源中，银行一般占到60%左右，这是房地产业发展的一个显著特点。在我国，房地产业的银行主要表现为土地储备、房地产开发和销售环节的住房按揭，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行。具体表现为：

国内银行直接占比明显下降。直接表现为房地产开发和个人购房。2001～2003年，房地产开发在房地产投资中的比重一直保持在20%左右的水平；以个人按揭为主的购房平稳发展，在房地产投资中的比重由25%升至28.3%。2004年，由于国家对房地产用地和实行控制，同时，个人消费信贷不良率开始上升，商业银行提高住房消费发放标准，房地产增长趋缓，房地产开发和购房在房地产投资中的比重均有所下降，分别为16.6%和24.3%。今年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产投入有所增加，房地产开发在房地产投资中的比重达到19%，而取消住房按揭优惠利率政策对房地产消费影响较大，购房占房地产投资资金的比重下降到17.3%。房地产开发与购房合计占房地产投资资金的比重，2001～2004年分别为43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末为36.3%。房地产市场中的银行直接占比2003年年初以来呈现明显下降趋势。

房地产企业部分自筹资金间接来自银行。房地产企业自筹资金比例逐年提高，由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%，到今年3月末，已达到30.1%，提高了6个百分点。多年来，房地产企业自有资金不足，为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求，不惜用各种变通的方式套取银行来充当自有资金，特别是近两年房地产项目资本金比例要求提高到35%，房地产企业更是通过关联企业、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来拼凑自有资金。根据调查资料推算，2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行占房地产投资资金的比重由过去的8%左右上升到目前的9%左右。

房地产企业应付款主要是银行。房地产企业的应付款主要是房地产开发企业拖欠施工单位工程款和供货商的材料款等。调查中发现，房地产企业拖欠工程款和材料款属于业内惯例，而被拖欠的款项主要是施工单位和供货商通过各种途径获取的银行。因而，房地产企业应付款的60%实际来自银行。由于企业信用环境不断改善，房地产企业应付款占房地产投资的比重呈逐年下降趋势，应付款中的银行占房地产投资资金的比重也相应下降，由2001年的约9%下降到2004年的约6%，今年第一季度为7.5%。

社会资金积极参与房地产投资

社会资金主要包括：以直接投资入股的形式参与房地产开发，成为房地产开发商自有资金的一部分；以购房款形式转化为房地产开发资金；被房地产企业以高利筹集进入房地产市场。具体表现为：

股权性融资部分——现阶段，房地产企业的自有资金中财政和主管部门拨款已寥寥无几，主要为企业投资人最初投入的资金和开发过程中积累的利润，以及股权性融资。房地产开发企业多为民营企业，其注册资本和利润积累较少，自有资金主要为股权性融资。2001年年初以来，房地产投资资金中自有资金占比逐渐提高，特别是2004年年初以来，房地产企业自有资金占比大幅度提升，由2003年的13.5%提高到2004年的15%，今年第一季度比2004年又提高了1.9个百分点，达到16.9%。据调查，近两年房地产企业新增自有资金主要是以投资为目的的社会资金。目前房地产企业股权性融资占房地产投资资金的比重为15.2%，比2001年提高了4.8个百分点。

现金购房部分——房地产企业“定金及预收款”中的银行所占比近两年明显下降，意味着大量购房者主要以现金买房，炒房动机明显。由于部分城市的商业银行未开办转按揭业务或不允许外地人，而房产登记部门要求房屋出卖时必须还清银行，以炒房为目的的购房者便多以现金购房，购房现金占房地产投资资金比重迅速上升，2004年已达14.6%，比2003年上升了8.8个百分点，今年第一季度为13.2%。

其他资金部分——据统计，房地产投资资金中包括社会集资、个人资金、其他单位拨入资金等其他资金来源占比呈下降趋势，2004年最低，为6%，今年第一季度为6.8%。

总体上测算，目前，房地产投资资金约有35%来源于社会资金。

境外资金加入房地产市场开发和炒作

外资对我国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各个环节，主要是境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金，通过直接购买房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资首都经济圈和长江三角洲等热点区域。据调查，境外资金直接流入上海房地产市场的占比逐年攀升，2001年为16%，目前已超过30%；今年年初以来外商投资于北京房地产项目的资金超过30亿元。据调查分析，目前进入中国房地产市场的境外投资占房地产投资资金的比重约为5%。

主要问题

当前房地产投资资金中银行所占比重逐年下降，且低于国际一般水平；社会资金所占比重逐年增加，且投资和投机成分加重。因此，我国房地产投资过快增长和房价过快上涨的主要原因不在于银行信贷，而是国内外投资者和投机者的趋利行为所致，其背后原因又是地方在土地批租、房地产开发上的政策导向偏差造成的。具体表现在：

一、部分地方缺乏科学发展观，过分扩张城市建设，助长房地产投资。加快城市建设和发展房地产业应当说是我国现阶段经济和社会发展的客观要求，但部分地方在这方面存在着不顾客观条件、盲目扩张的行为。一是各级地方把土地有偿转让收入作为"第二财政"，用于城市建设投资资金。2002年，全国市场化配置土地收入达969亿元，较1999年增长了8.5倍；土地增值税收入21亿元，较1999年增长3倍多。2003年我国市场化配置土地的面积较1999年增长了51倍，土地出让收入在各地财政收入中的比重逐年增加。由于房地产投资规模大、见效快，对相关产业拉动作用明显，是支柱产业，而且房价越高、高档房越多，意味着地方财政收入增加越多，GDP增长越快。为此，不少地方一方面加大征地、供地力度，扩大房地产业规模；另一方面，通过开发规划、产品结构、预售审批等环节，默许、支持商品房高档化，允许房地产商大量运作豪宅项目，把老百姓往郊区赶。而在土地储备和运作方面，融资成本与招商引资的考虑不衔接，孕育了很大的偿债违约风险。二是对商品房定价不进行成本、利润核算，定价完全放开，基本是房地产商报多少是多少，放纵房价，个别地方甚至出现为了抬高区域档次，开发商将房价定得越高越容易取得预售许可证现象。三是为了活跃市场，对外地人炒房不加限制，默许抬高房价。

二、部分房地产开发企业与地方联手，取非市场化手段，追逐高利润，抬高房价。房地产业的高利润回报，促使房地产开发企业扩张迅速，2004年，房地产开发企业已达5万多家，比2001年增加了2万多家，比2003年增加了1万多家。房地产开发企业常常与地方联手，支配着房地产市场秩序，主要表现为：一是以低成本或无资本扩张。房地产企业普遍自有资金不足，由于商业银行对企业资金的来源及投资方式尚无有效手段给予准确认定，房地产商普遍通过期房和流动资金等变通方式融资并将自筹资金混同于自有资金，或虚增资本公积、分拆项目、异地借款并以资本金形态注册等规避自有资金比例管理。二是资质差，产品质量难以保证，市场投诉多。房地产企业资产负债率较高，平均超过70%，优质企业少，多为资质企业。三是通过按揭。由于企业利率高于零售按揭利率，开发商利用内部人或关联企业，通过按揭以降低成本。四是发布虚售楼信息，联手虚抬房价。2004年年初以来，楼市进入由开发商决定市场、自由定价状态，大房地产企业在利益最大化的共同追求中渐渐结成价格联盟。

三、投机和投资性炒作在较大程度上推高房价。房地产需求包括真实需求、投资需求和投机需求。目前，我国社会资金投资渠道狭窄，不断增长的国内投资资金和不断涌入的境外投机资金裹挟着人民币升值预期，纷纷挤向热点城市房地产市场，国内社会资金和境外资金占房地产投资资金比重平均已超过40%，成为推动房地产投资和房价过快增长的重要因素。哪里投资和投机性强，哪里的房地产价格波动就大。如建设部等七部委关于稳定房地产价格的意见下发后，近几年房价上涨最快的上海、杭州、南京等城市房价大幅下跌，而长春、南昌、兰州和银川等中西部城市房价变化不大。从资金情况看，上海、杭州、南京等城市的银行占房地产投资资金比重2003年年初以来快速下降，目前为44%左右，而同时社会资金和外资占比迅速上升，外资投资比例近12%；长春等其他城市房地产投资资金中银行占比则呈现平稳合理变化，目前仍为60%左右。这进一步说明，投资和投机性资金才是推动房地产投资与房价过快增长的主要因素。

政策建议

房地产市场建设应坚持科学发展观，促进建立和谐社会。一是改变地方把土地出让收入作为财政主要依靠的现状，抑制地方开发房地产的冲动。房地产开发将大量占用土地，2004年，全国建设占用耕地217.8万亩，多数是居民点周边的优质高产良田。目前，我国人均耕地面积为1.41亩，比2003年减少了0.18亩，仅为世界人均占有量的三分之一强。土地是人类赖以生存的最基本的自然，是有限的，其使用必须遵守可持续发展的要求。二是针对不同层次的需求，调整房地产供应结构，保持供求平衡。目前房地产投资主要集中在中高价楼盘，对中低价位、中小套型住宅投资比例偏低并呈下降趋势，今年第一季度全国经济适用住房投资同比下降13.8%，部分城市甚至停止建设经济适用住房，这一方面造成大量高档住房空置，另一方面使广大居民合理需求难以满足。由于住房本身具有公共产品属性，保证居民最低层次的居住要求是保障的体现，是不可推卸的责任，是建立和谐社会的前提。因而，必须合理调整土地和资金供应结构，利用税收等手段积极引导住房消费，抑制投机和投资性需求，促进房地产业健康发展

如果只看租金的话，那年化也就是4.5%的收益率，比正常的长期理财要低点。

你可能考虑到公寓以后可以升值然后赚取差价，但现在的房价已经算是横盘了，而且公寓由于学位、户口、税费等问题，流动性一般，不好出手。

基于你给出的条件，个人不建议投资。